טירוף הנדל"ן: 111 אלף דירות נרכשו בישראל ב-2013, מה משקל המשקיעים?
בחודש נובמבר נרכשו 9.2 אלפי דירות, ירידה קלה של 0.2% בהשוואה להיקף העסקאות שנרשם באוקטובר וירידה של 6% בהשוואה לנובמבר אשתקד, כך עולה מסקירת 'אורות אדומים' של משרד האוצר שפורסמה היום (ד').
ברכישת דירות יד שנייה נרשמה עלייה מתונה של 2%, בעוד ברכישת דירות חדשות נרשמה ירידה של 6% בהשוואה לחודש הקודם. במשרד האוצר מסבירים כי הירידה ברכישת דירות חדשות מוסברת בירידה חדה ברכישות באזור ירושלים, על רקע סיומו של "מבצע" מענק ירושלים לרוכשי דירה ראשונה חדשה בעיר (מבצע זה הסתיים בסוף אוקטובר). בנטרול אזור ירושלים נרשמה עליה של 2 אחוזים במספר העסקאות בדירות חדשות בחודש נובמבר.
בפילוח בין הסגמנטים השונים של השוק נמצא כי מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש נובמבר היו רוכשי דירה ראשונה, אשר רשמו ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. ירידה זו הושפעה בין היתר מירידה חדה של 35% ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים, על רקע סיומו של "מבצע" מענק ירושלים.
ההון העצמי של זוגות במרכז גבוה יותר
ירידה משמעותית (12%) ברכישות של הזוגות הצעירים נרשמה גם באזור השפלה באוצר מציינים כי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים באזור השפלה בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות (בנובמבר בפרט, ובשנת 2013 בכלל), והיא בין הגורמים המרכזיים המסבירים את הירידה ברכישת דירות חדשות באזור זה בשנת 2013 (לעומת שנת 2012), לעומת עלייה חדה שנרשמה ברמה הארצית, אשר הקיפה את כל האזורים (למעט אזור השרון בו נרשמה יציבות).
- לא ספרו את לפיד: זינוק של 24% במספר רוכשי דירה ראשונה בספטמבר
- הנדל"ן במקפיא: 32% צניחה במכירת דירות - הצעירים נשארו על הגדר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על רקע הירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור השפלה, כמו גם באזורי הפריפריה, באוצר מדגישים כי בולטת עליה ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש נובמבר, זאת על אף העובדה שרמות המחירים של הדירות באזורים אלו גבוהות מהממוצע הארצי, ואינן נתמכות בפערי שכר מקבילים של האוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות באזורים אלו (בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה באזורים אחרים). לאור מגבלות בנק ישראל על שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא ביחס להכנסת משק הבית, משמעות הדבר היא כי ההון העצמי העומד לרשות הזוגות הצעירים באזורים אלו גבוה יותר בהשוואה לממוצע הארצי.
גידול של 10% ברכישות משקיעים
מי שמיתנו את הירידה בסך העסקאות בחודש נובמבר היו המשקיעים, אשר רשמו גידול של 10% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה מתונה של 1% בהשוואה לנובמבר אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה ל-25.6% , השיעור הגבוה ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות. מאז רמת השפל במשקל המשקיעים שנרשמה בחודש יוני האחרון, עלה משקל המשקיעים ב-6 נקודות האחוז. הגידול בפעילות המשקיעים בולט במיוחד באזור ת"א ובאזור ירושלים, אם כי יש לציין כי באזורים אלו גם נרשם גידול במכירות המשקיעים, לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית. באוצר מניחים כי בין הגורמים שתרמו לעלייה במשקל המשקיעים בשוק היתה הפחתת הריבית על ידי בנק ישראל (החל מה-17 למאי הופחתה ריבית בנק ישראל ב-75 נקודות בסיס).
נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים על עלייה חדה במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר, אולם בהשוואה לדצמבר אשתקד נרשמה יציבות. בסיכום שנתי, נרכשו כ-111 אלפי דירות בשנת 2013, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות האוצר).
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 15/01/2014 14:57הגב לתגובה זואנשים בני 60 לוקחים הלוואות על חשבון הפנסיה כדי להביא לילדים הון עצמי וכך יזמים מוצאים את עצמם מוכרים דירות בחולון ב 2,000,000 ש"ח כאילו זה לגיטימי. אסון לדור שלם של צעירים עם הריבית הנמוכה הזאת !!!
- 4.נהרי 15/01/2014 14:02הגב לתגובה זוומכירות הדירות ונועדו בסה"כ להוסיף כסף לקופת האוצר הנחלבת תמידית. רק רוכשי דירה ראשונה נפגעו אנושות באפשרות רכישת דירה ראשונה.
- 3.ממספר רכישות כזה אפשר רק לרדת (ל"ת)אונו 15/01/2014 13:27הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 15/01/2014 13:26הגב לתגובה זוכמה זוגות צעירים נזרקו ובתיהם עוקלו עכב אי החזר החובות
- הוצאה לפועל 15/01/2014 13:41הגב לתגובה זואו לחברות הפלפונים. מעט מאד אם בכלל יש כאלה שלא משלמים משכנתא כנראה הם משלמים ולא נשאר להם כסף לאוכל וטלפונים שמעת על מישהו שנזרק מביתו?
- 1.Phantom 15/01/2014 13:26הגב לתגובה זועכשיו תסבירו לי איך טוענים שאין היצע ובגלל זה המחירים בשמיים הרי אם אין דירות איך נמכרו כל כך הרבה ...
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
