טירוף הנדל"ן: 111 אלף דירות נרכשו בישראל ב-2013, מה משקל המשקיעים?
בחודש נובמבר נרכשו 9.2 אלפי דירות, ירידה קלה של 0.2% בהשוואה להיקף העסקאות שנרשם באוקטובר וירידה של 6% בהשוואה לנובמבר אשתקד, כך עולה מסקירת 'אורות אדומים' של משרד האוצר שפורסמה היום (ד').
ברכישת דירות יד שנייה נרשמה עלייה מתונה של 2%, בעוד ברכישת דירות חדשות נרשמה ירידה של 6% בהשוואה לחודש הקודם. במשרד האוצר מסבירים כי הירידה ברכישת דירות חדשות מוסברת בירידה חדה ברכישות באזור ירושלים, על רקע סיומו של "מבצע" מענק ירושלים לרוכשי דירה ראשונה חדשה בעיר (מבצע זה הסתיים בסוף אוקטובר). בנטרול אזור ירושלים נרשמה עליה של 2 אחוזים במספר העסקאות בדירות חדשות בחודש נובמבר.
בפילוח בין הסגמנטים השונים של השוק נמצא כי מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש נובמבר היו רוכשי דירה ראשונה, אשר רשמו ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. ירידה זו הושפעה בין היתר מירידה חדה של 35% ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים, על רקע סיומו של "מבצע" מענק ירושלים.
ההון העצמי של זוגות במרכז גבוה יותר
ירידה משמעותית (12%) ברכישות של הזוגות הצעירים נרשמה גם באזור השפלה באוצר מציינים כי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים באזור השפלה בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות (בנובמבר בפרט, ובשנת 2013 בכלל), והיא בין הגורמים המרכזיים המסבירים את הירידה ברכישת דירות חדשות באזור זה בשנת 2013 (לעומת שנת 2012), לעומת עלייה חדה שנרשמה ברמה הארצית, אשר הקיפה את כל האזורים (למעט אזור השרון בו נרשמה יציבות).
- לא ספרו את לפיד: זינוק של 24% במספר רוכשי דירה ראשונה בספטמבר
- הנדל"ן במקפיא: 32% צניחה במכירת דירות - הצעירים נשארו על הגדר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על רקע הירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור השפלה, כמו גם באזורי הפריפריה, באוצר מדגישים כי בולטת עליה ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש נובמבר, זאת על אף העובדה שרמות המחירים של הדירות באזורים אלו גבוהות מהממוצע הארצי, ואינן נתמכות בפערי שכר מקבילים של האוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות באזורים אלו (בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה באזורים אחרים). לאור מגבלות בנק ישראל על שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא ביחס להכנסת משק הבית, משמעות הדבר היא כי ההון העצמי העומד לרשות הזוגות הצעירים באזורים אלו גבוה יותר בהשוואה לממוצע הארצי.
גידול של 10% ברכישות משקיעים
מי שמיתנו את הירידה בסך העסקאות בחודש נובמבר היו המשקיעים, אשר רשמו גידול של 10% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה מתונה של 1% בהשוואה לנובמבר אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה ל-25.6% , השיעור הגבוה ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות. מאז רמת השפל במשקל המשקיעים שנרשמה בחודש יוני האחרון, עלה משקל המשקיעים ב-6 נקודות האחוז. הגידול בפעילות המשקיעים בולט במיוחד באזור ת"א ובאזור ירושלים, אם כי יש לציין כי באזורים אלו גם נרשם גידול במכירות המשקיעים, לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית. באוצר מניחים כי בין הגורמים שתרמו לעלייה במשקל המשקיעים בשוק היתה הפחתת הריבית על ידי בנק ישראל (החל מה-17 למאי הופחתה ריבית בנק ישראל ב-75 נקודות בסיס).
נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים על עלייה חדה במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר, אולם בהשוואה לדצמבר אשתקד נרשמה יציבות. בסיכום שנתי, נרכשו כ-111 אלפי דירות בשנת 2013, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות האוצר).
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 15/01/2014 14:57הגב לתגובה זואנשים בני 60 לוקחים הלוואות על חשבון הפנסיה כדי להביא לילדים הון עצמי וכך יזמים מוצאים את עצמם מוכרים דירות בחולון ב 2,000,000 ש"ח כאילו זה לגיטימי. אסון לדור שלם של צעירים עם הריבית הנמוכה הזאת !!!
- 4.נהרי 15/01/2014 14:02הגב לתגובה זוומכירות הדירות ונועדו בסה"כ להוסיף כסף לקופת האוצר הנחלבת תמידית. רק רוכשי דירה ראשונה נפגעו אנושות באפשרות רכישת דירה ראשונה.
- 3.ממספר רכישות כזה אפשר רק לרדת (ל"ת)אונו 15/01/2014 13:27הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 15/01/2014 13:26הגב לתגובה זוכמה זוגות צעירים נזרקו ובתיהם עוקלו עכב אי החזר החובות
- הוצאה לפועל 15/01/2014 13:41הגב לתגובה זואו לחברות הפלפונים. מעט מאד אם בכלל יש כאלה שלא משלמים משכנתא כנראה הם משלמים ולא נשאר להם כסף לאוכל וטלפונים שמעת על מישהו שנזרק מביתו?
- 1.Phantom 15/01/2014 13:26הגב לתגובה זועכשיו תסבירו לי איך טוענים שאין היצע ובגלל זה המחירים בשמיים הרי אם אין דירות איך נמכרו כל כך הרבה ...
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
על המחירים בשוק, הכדאיות הכלכלית והתשואה למשקיעים; וגם - האם זו באמת השקעה משתלמת?
בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירי הדירות. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין נמוכה. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך ומגיע ל-5% עד 10%. עוד לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. .
מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.
חשוב - האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
הדרום - הכי קל למצוא
באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.
- רשות המיסים: ״נסיים את 2025 עם יותר מ-40 מיליארד שקל מעל היעד״
- “הריבית חונקת את הענף. תן תקווה”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".
עסקאות אחרונות
