מחיר למשתכן רמת אפעל
צילום: אתר סלע בינוי

דירה בהנחה - המדינה סבסדה דירות ב-50 מיליארד שקל; מי הרוויח?

113 אלף דירות נמכרו במחיר למשתכן ודירה בהנחה - הרוכשים קיבלו הנחה ענקית, הקבלנים קיבלו מתנה והמדינה הפסידה סכום עתק בלי באמת להוריד את המחירים; האם התוכנית תימשך וסיפורו של קבלן - עמרם נדל"ן ש"עשה הרבה מאוד כסף בתוכנית מחיר למשתכן"

הרצי אהרון | (13)

"פיצחנו את השיטה, עשינו הרבה מאוד כסף בתוכנית מחיר למשתכן" אמר אלון עמרם, יו"ר חברת עמרם נדל"ן ובנו של המייסד בראיון לכלכליסט. עמרם הפכה מחברה קטנטנה לחברת ענק בזכות פרויקטי מחיר למשתכן והיא נסחרת בבורסה אחרי שהנפיקה בשנה שעברה בכ-2.4 מיליארד שקל. השיטה היא ברורה ונפוצה כעשרות רבות של חברות נדל"ן אשר התעשרו בזכותה. קונים מהמדינה בזול, מוכרים גם בזול, אבל עם מרווחים מרשימים. המדינה היא המשווקת, אין בעיה של מכירות ושיווק, הדירות מבוקשות כמו לחמניות חמות. המדינה, וזה לא מפתיע, לא הבינה שהיא צריכה להקטין את הרווחיות של הקבלן היזם והמבצע. לחברות המתמודדות אין מקום לרווח של 15%. היא נתנה לכוחות השוק להתחרות, אבל גרמה לכך שהחברות האלו הרוויחו הרבה יותר מאשר בפרויקטים רגילים. 

עמרם היא אולי 5% משוק המחיר למשתכן, כנראה שבפועל גם לא חצי מזה וכשמבינים את סדרי הגודל מקבלים שהקבלנים הרוויחו עשרות רבות של מיליארדי שקלים בלי סיכון. הם גם היו עובדים בשביל חצי ושליש מהרווח, אבל כשהמדינה נותנת - לוקחים. 

הנתונים האלו מתחברים לנתונים שפורסמו היום - המדינה סבסדה קרקעות למחיר למשתכן ודירה בהנחה בסכום של 50 מיליארד שקל. הסבסוד הממשלתי של הדירות המוזלות היה יקר משמעותית מההערכות הקודמות. לפי בדיקה חדשה של משרד האוצר, הסכום גדול פי 2 ומעלה ממה שהוערך בעבר. ולזה כאמור יש להוסיף את הרווחים שניתנו לקבלנים שזה גם סוג של עלות הפרויקטים האלו. 


למה הסבסוד כל כך גבוה?

המדינה מכרה קרקעות במחירים נמוכים משמעותית מהשוק, כדי להוריד את מחירי הדירות עבור הזכאים בתוכניות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה. המחיר הזול שניתן לקבלנים הוביל לאובדן הכנסות בסדר גודל של עשרות מיליארדים. הבעיה היא שלא ברור כמה מהכסף הזה באמת הועיל להורדת מחירי הדיור, וכמה ממנו פשוט הפך להנחות שניתנו למעטים, בזמן שהשוק המשיך לעלות בקצב גבוה.


'דירה בהנחה' ממשיכה – לפחות בינתיים

למרות כל הדיבורים על ביטול, משרד הבינוי והשיכון הודיע שהתוכנית 'דירה בהנחה' ממשיכה. השנה צפויים לצאת לשיווק 20,000 דירות נוספות במסלול 'מחיר מטרה', שמספק קרקע מסובסדת ליזמים, כדי שיוכלו להציע דירות בהנחה. הגרלה חדשה תיפתח בין פסח ליום העצמאות, עם 5,000 דירות נוספות לזכאים. חיילי מילואים ימשיכו לקבל עדיפות מסוימת בתוכנית.

האוצר עדיין לא התחייב לממן את התוכנית בטווח הארוך, ולכן לא ברור אם זה יימשך גם בשנים הבאות. מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר לאחרונה שבכוונת המשרד לדחוף לשיווק נרחב של דירות בהנחה, למרות החששות שהאוצר עלול לקצץ את התקציבים. גם שר השיכון, יצחק גולדקנופף, הצהיר שהם יפעלו להאריך את התוכנית, וציין שחשוב להם להמשיך לספק פתרונות דיור לצעירים ולמשפחות מהמעמד הבינוני.


כמה דירות הוגרלו עד עכשיו?

במהלך השנים יצאו לא מעט דירות במסגרת התוכניות המסובסדות: 'דירה בהנחה' (2022-2024) – 49,500 דירות הוגרלו. 'מחיר למשתכן' (2017-2020) – 64,000 דירות הוגרלו.סך הכול – יותר מ-113,00 יחידות דיור שהוצעו לציבור בהנחה משמעותית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בהגרלה האחרונה של 'דירה בהנחה', שנערכה בסוף 2024, 98,000 אנשים נרשמו, אבל רק 4,000 דירות היו זמינות. זה אומר שהתחרות עדיין מטורפת, ורוב הזוגות הצעירים פשוט נשארים בלי דירה.


האם התוכנית באמת עזרה להורדת מחירי הדירות?

כאן הוויכוח מתחיל. מצד אחד, מי שזכה בהגרלות קיבל הנחה משמעותית – לעיתים של מאות אלפי שקלים. מצד שני, מחירי הדירות לא ירדו בשוק החופשי, אלא המשיכו לעלות. כלומר, התוכנית עזרה בעיקר לקבוצה קטנה של זכאים, ולא השפיעה משמעותית על כלל מחירי הדיור. בנוסף, בגלל שהמדינה מכרה קרקע זולה ליזמים, היא ויתרה על הכנסות ענקיות שיכלו ללכת לתקציבים אחרים, כמו בריאות וחינוך.


שאלות ותשובות – מחיר למשתכן, דירה בהנחה ומה זה אומר לנו

איך המדינה הפסידה 50 מיליארד שקל?

בגלל שהיא מכרה קרקע במחירים נמוכים מהשוק, מה שאומר שהכנסות המדינה היו נמוכות בהרבה לעומת מחירי הקרקעות הרגילים.


למה ההערכות הקודמות היו כל כך נמוכות?

כי הן כללו רק את ההשקעה הישירה של המדינה ואת הפיצויים שניתנו לקבלנים, אבל לא חישבו נכון את היקף אובדן ההכנסות האמיתי.


האם 'דירה בהנחה' באמת תימשך?

נכון לעכשיו, התוכנית נמשכת, אבל זה תלוי בתקציבים. אם האוצר יחליט לקצץ, ייתכן שהיא לא תשרוד אחרי 2025.


כמה אנשים באמת מצליחים לקנות דירה דרך התוכניות האלה?

הביקוש מטורף – בהגרלה האחרונה נרשמו 98,000 אנשים, אבל רק 4,000 דירות שווקו. כלומר, רוב האנשים פשוט לא זוכים.


מה ההבדל בין 'מחיר למשתכן' ל'דירה בהנחה'?

שתיהן מבוססות על אותו עיקרון – קרקע מסובסדת, שמוזילה את מחירי הדירות. ההבדל העיקרי הוא שהגרלות 'דירה בהנחה' כוללות גם מסלולים כמו מחיר מטרה וגם הטבות לחיילים משוחררים.


מה יקרה למחירי הדירות אם התוכנית תופסק?

קשה לדעת. אם התוכנית תיפסק, יכול להיות שהמחירים דווקא יעלו, כי לא תהיה חלופה לדירות מוזלות. מצד שני, חלק מהאנליסטים טוענים שהתוכנית גם עיוותה את השוק, ושהפסקתה דווקא תוביל לשיפור.


אז האם תוכניות הסבסוד באמת שוות את זה?

זו שאלה מורכבת. מצד אחד, הן עזרו לאנשים מסוימים לקנות דירות במחיר נוח יותר. מצד שני, המחירים בשוק החופשי המשיכו לעלות, והמדינה ויתרה על עשרות מיליארדי שקלים שיכלו להיות מושקעים בדברים אחרים.


בשורה התחתונה, המדינה הוציאה הרבה כסף – ועדיין אין פתרון אמיתי למחירי הדיור בישראל.



תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    מי שהרוויח הם בעיקר החרדים (ל"ת)
    אנונימי 25/03/2025 10:54
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אליהו הכהן 05/03/2025 08:08
    הגב לתגובה זו
    זוכים עם שכר גבוה שללא קושי יכולים לקנות בשוק החופשי. אבל אם המדינה נותנת מתנה לכולם ברוב טיפשותה למה לא לנצלזאת הבעיה בתוכנית כמו שהיא
  • קוקרצה 08/03/2025 23:42
    הגב לתגובה זו
    למה למנוע ממנו את האפשרות להרשם להגרלה כמוך אם יש לו שכר גבוה במה הוא אשם
  • אנונימי 05/03/2025 08:28
    הגב לתגובה זו
    כמו בסבסוד גנים עד לפני שנה כל מיני עשירים יוציאו תלושי עבודה פקטיבים בשכר מינמיום ויקבלו העדפהיזכו.
  • 9.
    אמיר סעדון 04/03/2025 15:26
    הגב לתגובה זו
    שמים בובות על חוט ונושאי כלים שלא מבינים כלום ושום דבר תחת הנהגת נתניהו שוברים שיאים שליליים .כל שנה ניהיה יותר גרוע
  • 8.
    אנונימי 04/03/2025 15:22
    הגב לתגובה זו
    ...היא ויתרה על הכנסות ענקיות שיכלו ללכת לתקציבים אחרים כמו בריאות וחינוך.או ל פנסיות תקציביות לגנרלים כושלים או לחיזוק התנועת האיסלמית או בניית גדר ועקירת ישובים לחילופין. דור שלם גודל פה שנולד ומתבגר בדירות שסכירות. המדינה ויתרה עלינו ! רוב העם כמו לימון אפשר להפיק עוד מיץ.
  • 7.
    רווק 04/03/2025 14:36
    הגב לתגובה זו
    רוכש לי נדלן ב23 מדינות ללא woke שישמשו למגורים ולמפלט מהחגיגה שמחכה לישראל בהמשך האוייב מתרבה והבעיות רק גדלות עם השנים אנחנו רק בהתחלה.בישראל נשכור בחול נהיה בעלי בית. פה בישראל מחפשים איך לנקנק אותנו אני מחוץ למשחק.
  • 6.
    תוכנית מטופשת המדינה פשוט נותנת מאות אלפים סבסוד כשאין כסף לתרופות (ל"ת)
    קובי 04/03/2025 14:17
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    הורדת מחיר או מס זה לא סבסוד (ל"ת)
    די להטעיה 04/03/2025 14:15
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    הלוואי שיעצרו את התוכנית הפושעת הזאת התוכנית להצלת הקבלנים וניפוח הבועה (ל"ת)
    רועי 04/03/2025 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי 04/03/2025 13:51
    הגב לתגובה זו
    האנשים כאן כבר לא קונים דירות כי זה איזור שמסוכן מאד מאד לחיות בו וכל הכתבות הממומנות על ידי אינטרסנטים למינהם לא משפיעים יותר
  • 2.
    סובחי 04/03/2025 13:50
    הגב לתגובה זו
    שהם מוכרים לקחת להם מס יותר גדול ועל השכירות למסות אותם מהשקל הראשון.
  • 1.
    אנונימי 04/03/2025 13:47
    הגב לתגובה זו
    זה יוריד את המחיר לכולם אבל זה לא יקרה זה נוגד את האינטרסים של בעלי ההוןנותנים דירות בהנחה לאנשים שמרוויחים מעל 30k תבדקו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.