דירה בהנחה - המדינה סבסדה דירות ב-50 מיליארד שקל; מי הרוויח?

113 אלף דירות נמכרו במחיר למשתכן ודירה בהנחה - הרוכשים קיבלו הנחה ענקית, הקבלנים קיבלו מתנה והמדינה הפסידה סכום עתק בלי באמת להוריד את המחירים; האם התוכנית תימשך וסיפורו של קבלן - עמרם נדל"ן ש"עשה הרבה מאוד כסף בתוכנית מחיר למשתכן"

הרצי אהרון | (13)

"פיצחנו את השיטה, עשינו הרבה מאוד כסף בתוכנית מחיר למשתכן" אמר אלון עמרם, יו"ר חברת עמרם נדל"ן ובנו של המייסד בראיון לכלכליסט. עמרם הפכה מחברה קטנטנה לחברת ענק בזכות פרויקטי מחיר למשתכן והיא נסחרת בבורסה אחרי שהנפיקה בשנה שעברה בכ-2.4 מיליארד שקל. השיטה היא ברורה ונפוצה כעשרות רבות של חברות נדל"ן אשר התעשרו בזכותה. קונים מהמדינה בזול, מוכרים גם בזול, אבל עם מרווחים מרשימים. המדינה היא המשווקת, אין בעיה של מכירות ושיווק, הדירות מבוקשות כמו לחמניות חמות. המדינה, וזה לא מפתיע, לא הבינה שהיא צריכה להקטין את הרווחיות של הקבלן היזם והמבצע. לחברות המתמודדות אין מקום לרווח של 15%. היא נתנה לכוחות השוק להתחרות, אבל גרמה לכך שהחברות האלו הרוויחו הרבה יותר מאשר בפרויקטים רגילים. 

עמרם היא אולי 5% משוק המחיר למשתכן, כנראה שבפועל גם לא חצי מזה וכשמבינים את סדרי הגודל מקבלים שהקבלנים הרוויחו עשרות רבות של מיליארדי שקלים בלי סיכון. הם גם היו עובדים בשביל חצי ושליש מהרווח, אבל כשהמדינה נותנת - לוקחים. 

הנתונים האלו מתחברים לנתונים שפורסמו היום - המדינה סבסדה קרקעות למחיר למשתכן ודירה בהנחה בסכום של 50 מיליארד שקל. הסבסוד הממשלתי של הדירות המוזלות היה יקר משמעותית מההערכות הקודמות. לפי בדיקה חדשה של משרד האוצר, הסכום גדול פי 2 ומעלה ממה שהוערך בעבר. ולזה כאמור יש להוסיף את הרווחים שניתנו לקבלנים שזה גם סוג של עלות הפרויקטים האלו. 


למה הסבסוד כל כך גבוה?

המדינה מכרה קרקעות במחירים נמוכים משמעותית מהשוק, כדי להוריד את מחירי הדירות עבור הזכאים בתוכניות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה. המחיר הזול שניתן לקבלנים הוביל לאובדן הכנסות בסדר גודל של עשרות מיליארדים. הבעיה היא שלא ברור כמה מהכסף הזה באמת הועיל להורדת מחירי הדיור, וכמה ממנו פשוט הפך להנחות שניתנו למעטים, בזמן שהשוק המשיך לעלות בקצב גבוה.


'דירה בהנחה' ממשיכה – לפחות בינתיים

למרות כל הדיבורים על ביטול, משרד הבינוי והשיכון הודיע שהתוכנית 'דירה בהנחה' ממשיכה. השנה צפויים לצאת לשיווק 20,000 דירות נוספות במסלול 'מחיר מטרה', שמספק קרקע מסובסדת ליזמים, כדי שיוכלו להציע דירות בהנחה. הגרלה חדשה תיפתח בין פסח ליום העצמאות, עם 5,000 דירות נוספות לזכאים. חיילי מילואים ימשיכו לקבל עדיפות מסוימת בתוכנית.

האוצר עדיין לא התחייב לממן את התוכנית בטווח הארוך, ולכן לא ברור אם זה יימשך גם בשנים הבאות. מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר לאחרונה שבכוונת המשרד לדחוף לשיווק נרחב של דירות בהנחה, למרות החששות שהאוצר עלול לקצץ את התקציבים. גם שר השיכון, יצחק גולדקנופף, הצהיר שהם יפעלו להאריך את התוכנית, וציין שחשוב להם להמשיך לספק פתרונות דיור לצעירים ולמשפחות מהמעמד הבינוני.


כמה דירות הוגרלו עד עכשיו?

במהלך השנים יצאו לא מעט דירות במסגרת התוכניות המסובסדות: 'דירה בהנחה' (2022-2024) – 49,500 דירות הוגרלו. 'מחיר למשתכן' (2017-2020) – 64,000 דירות הוגרלו.סך הכול – יותר מ-113,00 יחידות דיור שהוצעו לציבור בהנחה משמעותית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בהגרלה האחרונה של 'דירה בהנחה', שנערכה בסוף 2024, 98,000 אנשים נרשמו, אבל רק 4,000 דירות היו זמינות. זה אומר שהתחרות עדיין מטורפת, ורוב הזוגות הצעירים פשוט נשארים בלי דירה.


האם התוכנית באמת עזרה להורדת מחירי הדירות?

כאן הוויכוח מתחיל. מצד אחד, מי שזכה בהגרלות קיבל הנחה משמעותית – לעיתים של מאות אלפי שקלים. מצד שני, מחירי הדירות לא ירדו בשוק החופשי, אלא המשיכו לעלות. כלומר, התוכנית עזרה בעיקר לקבוצה קטנה של זכאים, ולא השפיעה משמעותית על כלל מחירי הדיור. בנוסף, בגלל שהמדינה מכרה קרקע זולה ליזמים, היא ויתרה על הכנסות ענקיות שיכלו ללכת לתקציבים אחרים, כמו בריאות וחינוך.


שאלות ותשובות – מחיר למשתכן, דירה בהנחה ומה זה אומר לנו

איך המדינה הפסידה 50 מיליארד שקל?

בגלל שהיא מכרה קרקע במחירים נמוכים מהשוק, מה שאומר שהכנסות המדינה היו נמוכות בהרבה לעומת מחירי הקרקעות הרגילים.


למה ההערכות הקודמות היו כל כך נמוכות?

כי הן כללו רק את ההשקעה הישירה של המדינה ואת הפיצויים שניתנו לקבלנים, אבל לא חישבו נכון את היקף אובדן ההכנסות האמיתי.


האם 'דירה בהנחה' באמת תימשך?

נכון לעכשיו, התוכנית נמשכת, אבל זה תלוי בתקציבים. אם האוצר יחליט לקצץ, ייתכן שהיא לא תשרוד אחרי 2025.


כמה אנשים באמת מצליחים לקנות דירה דרך התוכניות האלה?

הביקוש מטורף – בהגרלה האחרונה נרשמו 98,000 אנשים, אבל רק 4,000 דירות שווקו. כלומר, רוב האנשים פשוט לא זוכים.


מה ההבדל בין 'מחיר למשתכן' ל'דירה בהנחה'?

שתיהן מבוססות על אותו עיקרון – קרקע מסובסדת, שמוזילה את מחירי הדירות. ההבדל העיקרי הוא שהגרלות 'דירה בהנחה' כוללות גם מסלולים כמו מחיר מטרה וגם הטבות לחיילים משוחררים.


מה יקרה למחירי הדירות אם התוכנית תופסק?

קשה לדעת. אם התוכנית תיפסק, יכול להיות שהמחירים דווקא יעלו, כי לא תהיה חלופה לדירות מוזלות. מצד שני, חלק מהאנליסטים טוענים שהתוכנית גם עיוותה את השוק, ושהפסקתה דווקא תוביל לשיפור.


אז האם תוכניות הסבסוד באמת שוות את זה?

זו שאלה מורכבת. מצד אחד, הן עזרו לאנשים מסוימים לקנות דירות במחיר נוח יותר. מצד שני, המחירים בשוק החופשי המשיכו לעלות, והמדינה ויתרה על עשרות מיליארדי שקלים שיכלו להיות מושקעים בדברים אחרים.


בשורה התחתונה, המדינה הוציאה הרבה כסף – ועדיין אין פתרון אמיתי למחירי הדיור בישראל.



תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    מי שהרוויח הם בעיקר החרדים (ל"ת)
    אנונימי 25/03/2025 10:54
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אליהו הכהן 05/03/2025 08:08
    הגב לתגובה זו
    זוכים עם שכר גבוה שללא קושי יכולים לקנות בשוק החופשי. אבל אם המדינה נותנת מתנה לכולם ברוב טיפשותה למה לא לנצלזאת הבעיה בתוכנית כמו שהיא
  • קוקרצה 08/03/2025 23:42
    הגב לתגובה זו
    למה למנוע ממנו את האפשרות להרשם להגרלה כמוך אם יש לו שכר גבוה במה הוא אשם
  • אנונימי 05/03/2025 08:28
    הגב לתגובה זו
    כמו בסבסוד גנים עד לפני שנה כל מיני עשירים יוציאו תלושי עבודה פקטיבים בשכר מינמיום ויקבלו העדפהיזכו.
  • 9.
    אמיר סעדון 04/03/2025 15:26
    הגב לתגובה זו
    שמים בובות על חוט ונושאי כלים שלא מבינים כלום ושום דבר תחת הנהגת נתניהו שוברים שיאים שליליים .כל שנה ניהיה יותר גרוע
  • 8.
    אנונימי 04/03/2025 15:22
    הגב לתגובה זו
    ...היא ויתרה על הכנסות ענקיות שיכלו ללכת לתקציבים אחרים כמו בריאות וחינוך.או ל פנסיות תקציביות לגנרלים כושלים או לחיזוק התנועת האיסלמית או בניית גדר ועקירת ישובים לחילופין. דור שלם גודל פה שנולד ומתבגר בדירות שסכירות. המדינה ויתרה עלינו ! רוב העם כמו לימון אפשר להפיק עוד מיץ.
  • 7.
    רווק 04/03/2025 14:36
    הגב לתגובה זו
    רוכש לי נדלן ב23 מדינות ללא woke שישמשו למגורים ולמפלט מהחגיגה שמחכה לישראל בהמשך האוייב מתרבה והבעיות רק גדלות עם השנים אנחנו רק בהתחלה.בישראל נשכור בחול נהיה בעלי בית. פה בישראל מחפשים איך לנקנק אותנו אני מחוץ למשחק.
  • 6.
    תוכנית מטופשת המדינה פשוט נותנת מאות אלפים סבסוד כשאין כסף לתרופות (ל"ת)
    קובי 04/03/2025 14:17
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    הורדת מחיר או מס זה לא סבסוד (ל"ת)
    די להטעיה 04/03/2025 14:15
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    הלוואי שיעצרו את התוכנית הפושעת הזאת התוכנית להצלת הקבלנים וניפוח הבועה (ל"ת)
    רועי 04/03/2025 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי 04/03/2025 13:51
    הגב לתגובה זו
    האנשים כאן כבר לא קונים דירות כי זה איזור שמסוכן מאד מאד לחיות בו וכל הכתבות הממומנות על ידי אינטרסנטים למינהם לא משפיעים יותר
  • 2.
    סובחי 04/03/2025 13:50
    הגב לתגובה זו
    שהם מוכרים לקחת להם מס יותר גדול ועל השכירות למסות אותם מהשקל הראשון.
  • 1.
    אנונימי 04/03/2025 13:47
    הגב לתגובה זו
    זה יוריד את המחיר לכולם אבל זה לא יקרה זה נוגד את האינטרסים של בעלי ההוןנותנים דירות בהנחה לאנשים שמרוויחים מעל 30k תבדקו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין; קרדיט: רז רוגובסקי
צילום: רז רוגובסקי

רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל

הפרויקט יקום על קרקע בשטח של כ-43 דונם. החברה תשלם עבור הזכויות סכום של כ-29.1 מיליון שקל - סך העלויות בפרויקט מבטא שיעור רווחיות גולמית של כ-15%; וגם - עסקאות אחרונות

צלי אהרון |


חברת רוטשטיין רוטשטיין 1.03%  , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.

רווחיות גולמית

דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי  שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.

אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.



עסקאות אחרונות באזור:

ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.