רוצים דוגמה למצב השברירי של המשק - תסתכלו על הנדל"ן
האם המשק הישראלי בדומה לכלכלה העולמית נמצא על סף האטה ומיתון במחצית הראשונה של שנת 2012, או שמא הכלכלה המקומית הינה "אור לגויים" ובניגוד לעולם מצויה על תוואי של המשך צמיחה והתאוששות?
החלטנו לבדוק שאלה זו בפריזמה של שוק הנדל"ן למגורים. לצורך כך נטלנו את תקופת המיתון והשפל הכלכלי הארוכה ביותר שחווה המשק הישראלי מאז קום המדינה (בשנים 2001-2002) והשווינו את האינדיקטורים הכלכליים של הרבעון הראשון בשנת המעבר (2001), לאלה של הרבעון הראשון של שנת 2012.
השוואת נתונים - 2001 מול 2012
אנו סבורים שהשוואת האינדיקטורים הכלכליים בין השנים המצויינות מדברת בעד עצמה. היא חושפת את המצב העדין והשברירי בו מצוי המשק הישראלי. יש לזכור כי בשנים 2001-2004 חווה שוק הנדל"ן למגורים ירידת מחירים ריאלית מתמשכת שמחקה את עליית מחירי הדירות הריאלית של השנים 1994-1998 אשר התרחשה בעקבות גלי העלייה מרוסיה.
הערכות כלכליות של גופים ומוסדות
כיצד מתיישבים נתונים בעיתיים אלו המופיעים בטבלה עם הערכות הכלכליות אשר נשמעות ע"י אישים ומוסדות כלכליים? דו"ח האורות האדומים האחרון של משרד האוצר מדווח על ירידה של 17% בהיקף העסקאות בחודש אפריל ביחס לחודש מארס האחרון. כן מדווח משרד האוצר כי ניכרת מגמה של יציאת משקיעים משוק הנדל"ן למגורים, עלייה בהיקף רכישת דירות זולות וחזרה של זוגות צעירים לשוק. משרד השיכון מדווח על מספר קבלנים אשר מחזירים את הקרקעות בהם זכו במכרזי המנהל למדינה עקב מצוקת האשראי.
במערכת הבנקאית מדגישים ראשי הבנקים וחטיבות המחקר את הנקודה של הירידה בהיקף התחלות הבניה ברבעון הראשון של שנת 2012 כסימן ראשון להקטנת ההיצע ולעליית מחירים צפויה במחירי הדירות תוך שהם לוחצים לכיוון של הרחבת האשראי למגורים.
הקיטון בהתחלות הבניה והגדלת האשראי לנדל"ן
לעניות דעתנו ירידה של 11% בהיקף התחלות הבניה ברבעון הראשון של 2012 לעומת שנת 2011 (ירידה של 1238 דירות) לא נובעת ממצוקת אשראי של קבלנים, אלא מהוראת השעה שחוקקה הכנסת בתחילת 2011 והעניקה פטור ממס שבח למוכרי דירות (עד לסך של 2.2 מיליון ש' לכל דירה) שימכרו דירותיהם עד סוף 2012. פטור זה עודד כמובן בעלי קרקעות (יחידים וחברות משפחתיות כלשון החוק) להתחיל בבניית דירות בתחילת 2011 על מנת להשלים את הבניה והמכירה עד סוף 2012 כדי ליהנות מהפטור ממס.
מטרת הוראת השעה הייתה כזכור הגדלת היצע הדירות בשוק. אולם
התחלת בניה בשנת 2012 ע"י בעלי קרקעות לא תאפשר סיום הבניה ומכירת הדירה עד סוף השנה. עובדה שהורידה את כמות התחלות הבניה בתחילת 2012 (ירידה של 801 דירות בסקטור הפרטי) בהשוואה לתחילת 2011.
יצוין בהקשר זה כי במחצית השנייה של 2012 ובעיקר ברבעון האחרון יפלטו לשוק דירות חדשות אשר הינן פרי חוק זה, אשר על מנת ליהנות מן הפטור ממס יהיו חייבות להימכר עד סוף שנת 2012 גם אם המגמה בשוק הדיור תהיה ירידת מחירים.
לסיום לא נוכל שלא להזכיר את הטעות הגדולה של נגיד הבנק האמריקני לשעבר, הכל יכול, אלן גרינספאן בשנים 2002-2005, אשר על מנת לחלץ את הכלכלה האמריקנית ממשבר הדוט קום הוביל מהלך מתמשך של שמירת ריבית נמוכה, שאיפשרה הזרמת אשראי לקבלנים כאשר מחירי הדיור היו ממילא גבוהים. את פצעי המהלך הזה מלקקת כלכלת ארה"ב עד היום ועימה הכלכלה העולמית כולה.
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 9.צדיק 11/06/2012 07:49הגב לתגובה זווהמסקנה הבלתי נמנעת - המשך ירידת מחירי נדל"ן
- 8.11/06/2012 06:42הגב לתגובה זואם כיום מחירה של דירת 3 חדרים בת"א 2.000.000 ש"ח בממוצע .מה יהיה מחירה בעוד 4 שנים כאשר המדינה תכוון לצמיחה ?4.000.000 ???נראה הגיוני ?נכון שלא ?מה יהיה השכר הממוצע בעוד 4 שנים כדי שיוכלו לרכוש את אותה דירה ? אז ככה .כדי שהשוק יוכל לצמוח בגל הבא הדירות חייבות לרדת לפחות 40% על מנת שיהיה מאיפה לצמוח.קאפישי.מה שרוצה הנגיד שהירידות יהיו בהדרגה ולא בפעם אחת .כל שנה 10% וביחד לאחר 4 שנים 40% .כדי שהבנקים לא יפשטו את הרגל.
- 7.עדיין נשאר רווח גדול 10/06/2012 18:01הגב לתגובה זודירה שעלתה 70%-80% ב-5 השנים האחרונות, ותרד עכשיו 20% (מה שיקרה כמעט בטוח), עדיין משאירה את בעליה עם רווח יפה מאוד, של מאות אלפי שקלים.
- 6.מחיר הזוי מעל30-50%=חרם צרכן=העם לא פראייר!!!!!!!!!!!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 10/06/2012 12:35הגב לתגובה זו
- מעמד הביניים 10/06/2012 16:02הגב לתגובה זווגם מטומטם... מרוצה מביבי עד הגג - כאשר כל מה שהוא והממשלה האכזרית והצינית שלו עשתה זה לקבור את מעמד הביניים ואת המעמד הנמוך... ביבי גילח לנו את הפנסיות עם ועדת בכר. ניפח כאן בועת נדלן בשביל לחלץ את בעלי ההון ע"ח הזוגות הצעירים. הוריד מיסי חברות והעלה את המיסים העקיפים. העיקר שהעם מרוצה... ורץ לקנות כל דירה מחורבנת במחיר אסטרונומי... כאילו מחר לא תישארנה יותר דירות... אז מי לא פראייר?
- 5.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 10/06/2012 12:34הגב לתגובה זו
- 4.ניר 10/06/2012 11:38הגב לתגובה זויש מחסור תמידי בדירות והקבלנים פה מורידים את הגז. הרוויחו יפה ב4 שנים האחרונות. אנחנו נכנסים לסייקל של ירידות מתונות עד דריכה במקום אבל המחירים לא יחזרו ל-2009 במקומות הטובים והמבוקשים בטח בגרעין הקשה של המרכז היקר כגון רמת השרון הרצליה הוד השרון והאזורים הטובים בתל אביב גבעתיים ורמת גן. בעוד כ4 -5 שנים אנחנו נכנסים לסייקל חדש של עליות מתונות פלוס במקומות הטובים ובאזורי ביקוש חדשים.בהוד השרון ובהרצליה במקומות הטובים אני צופה עליה חזקה משמעותית. בניני הבוטיק ,הביה היקרה יותר במקומות הללו ובמיקומים הטובים יותר יעלו משמעותית למכ חירים המזכירים היום את המקומות האיכותיים בתל אביב. בניה צמודת קרקע שתהפך נדירה ביותר אם בכלל בעוד 5- שנים ובטח יותר מאוחר מכך תכפיל את ערכה מהיום במיוחד במקומות כמו רמת השרון אבל יותר במקומות כמו הוד השרון שם יש עוד בשר רב לעליה בנישה ספציפית זו. בדרך ועם התגברות המשבר העולמי כנראה ב2013 ואף אולי כבר בסוף שנה זו כמובן שכולם ירטבו וגם נכבסים נדירים ואו צמודי קרקע במרכז יסבלו קצת.מי שידע לנצל וישב על מזומן בשנתיים הקרובות יעשה עיסקה טובה מאוד בלקנות נכסים .
- KKK 10/06/2012 12:30הגב לתגובה זוכתיבתך נראית לכאורה עניינית למי שלא מכיר את השוק. אך כבר בשורות הראשונות מבצבצים אי-דיוקים. כך למשל דיברת על איזור השרון ושהמחירים אף פעם לא יחזרו ל-2009. בדוק למשל את הרעננה פלח של 4 חדרים באתר המדלן אשר מדווח את מחירי הסגירה של העסקאות. המחירים הרי כבר ב-2009 והיד עוד נטויה! אז לאחר אי-דיוקים (אם לא לאומר שקרים) כ"כ כבדים איך אפשר להאמין לכל השאר?
- ניר 10/06/2012 13:20מה הקשר בין כל הדודמאות והקישקושים ביד 2 והמציאות.מי שמבין נדלן יודע שזה מומחיות מקומית ולא רק מדינות וערים אלה שכונות ,רחובות ואף הפרשים גדולים בין בית-בניין באותו הרחוב. במיוטחד בדירות גדולות,נדירות ,צמודי קרקע ובבניה רוויה בבניני בוטיק בהם דירות גן מיוחדות מיני פנטאהוזים-דופלקסים ועוד.זה הנישה שהפכה אותי אשתי וילדיי למסודרים.והיד עוד נטויה.אבל גם בדירות 4 חדרים שאחת כזאת מכרתי ב2009 יש הבדלים של אחוזים רבים בין רחוב לרחוב ומבית לבית.תפנים את מה שרשמתי ואולי תסדר את הנינים.בהצלחה. ושקרן זה מילת גנאי של כאלה שאין להם מיקוד והבנה ומתיחסים לדעה שמבוססת על הצלחה אמיתית בלי הבנה.או קנאה. זה פעם ראשונה שאני משתף ומי שיעשה מה שרשמתי יצליח.
- 3.ישראל 10/06/2012 11:22הגב לתגובה זוולאחר מכן עלייה במחירים החל מתחילת 2013?
- 2.הפסקה האחרונה בכתבה... כמו היהלום בכתר. (ל"ת)נאיל 10/06/2012 11:08הגב לתגובה זו
- 1.גדי 10/06/2012 10:25הגב לתגובה זואין בכלל ספק שהמשק הישראלי הולך למיתון הקטלני ביותר מאז קום המדינה קריסת מחירי הדיור היא שאלה של זמן קצר יחסית אין שןם קשר בין כמויות התחלות הבניה לבין מחירי הדירות פשוט אי אפשר ליקנות דירה לזוג ממוצע ולכן המצב יהיה הרה אסון אני גם רואה סכ נה גדולה לבנקים אם אתם זוכרים גם שר האוצר יורם ארידור אמר ימים ליפני שהבנקים פשטו את הרגל שהוא היה קונה מניות של בנקים
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
