4 האינדיקטורים שמבהירים כי מחירי הדירות בירידה
ב-8 במאי השנה פירסמה הלמ"ס את נתוני הביקוש לדירות חדשות בחודש מארס מהם עולה כי הביקוש לדירות חדשות ברבעון הראשון של 2012 (ינואר - מארס) ירד בשיעור של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2011. נתונים אלו משקפים המשך של המגמה הקיימת ב-15 החודשים האחרונים של ירידה בביקושים לדירות חדשות. עיון בגרף של היקף הביקוש לדירות חדשות בשנים 2008-2012 ממחיש את הירידה החדה בביקוש לדירות חדשות החל מתחילת 2011.
מאידך, עיון בגרף של העלייה המצטברת במחירי הדירות בארבע השנים האחרונות (2008-2012) ממחיש את ההתמתנות שחלה בקצב עליית מחירי הדירות מאז תחילת שנת 2011.
בנסיבות אלו כאשר קיימת צניחה בביקושים לדירות חדשות ב-15 החודשים האחרונים, וזאת במקביל להתמתנות בקצב עליית מחירי הדירות. יש להניח שאנו כבר נמצאים בתקופה של ירידה במחירי הדירות שכן הירידה בביקושים הינה האינדיקטור החזק ביותר המבשר על ירידת מחירים.
האוצר מדווח על ירידה בכמות העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים
על פי נתוני משרד האוצר בחודש מארס 2011 נמכרו 7490 יחידות דיור (ישנות וחדשות). נתון זה מהווה ירידה של 19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אין ספק כי ירידה בכמות העסקאות הינה הוכחה נוספת להיות כי הקונים בשוק מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין לירידת מחירים.
גידול במספר הישראלים שנתקעו עם שתי דירות
על פי נתוני האוצר שפורסמו בתחילת החודש עולה כי שיעור רוכשי הדירות שטרם מכרו את דירתם הקודמת הגיע בסוף 2011 לשיא של 44%. נתון זה גם הוא מלמד על הקושי למכור דירה בתקופה זו, והלחץ שמתחיל להיווצר אצל משפרי הדיור למכור את דירתם תוך הורדת מחירים ועל מנת להימנע מהפרת התחייבותם כלפי הבנקים המלווים.
גידול במספר המשקיעים המוכרים את דירותיהם
מנתוני משרד האוצר שפורסמו ב-8 לחודש עולה כי קיימת עליה של 14% במכירת דירות שיועדו להשקעה. נטיית המשקיעים למכור את דירותיהם בתקופה זו משקפת ציפייה מצידם לירידת מחירים וזאת במקביל לרצון לנצל את הפטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה - פטור שיפוג בסוף 2012.
זינוק במחירי השכירות
על פי נתוני הלמ"ס ברבעון הראשון של 2012 חלה עלייה בשירותיי הדיור בבעלות דיירים (המבטאים עלייה בדמי השכירות) בשיעור של 0.8%. דהיינו שיעור של למעלה מפי 2 משיעור עליית מחירי הדירות באותה תקופה שעמדה על 0.3%. כמובן שהסיבה לכך היא שמשפרי הדיור מעדיפים בתקופה זו לשכור דירה ולהמתין עם המהלך של רכישת דירה לעיתוי המתאים יותר בו יוכלו לרכוש דירה במחיר נמוך הרבה יותר.
לסיכום, הירידה הדרסטית בביקוש לדירות חדשות ב-15 החודשים האחרונים מהווה איתות ראשון ומשמעותי לירידה במחירי הדירות כמו גם התמתנות הקצב של עליית מחירי הדירות. בנוסף, הירידה בכמות עסקאות מכר הדירות עליה מדווח האוצר יחד עם העלייה בכמות הישראלים שנתקעו עם שתי דירות ואינם מצליחים למכור את דירתם וכל זאת במקביל לעלייה בדמי השכירות בשוק מעידים נאמנה כי מגמת מחירי הדירות הינה מטה והשאלה היחידה שנשאלת בימים אלו הינה באיזה מחיר תיעצר הירידה?
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 15.ירידות? 14/05/2012 11:43הגב לתגובה זוסליחה, האם אדוני בעל ענין?
- 14.מאור 14/05/2012 11:38הגב לתגובה זוזה פשוט. כנסו למנוע החיפש המתאים בביז. כבר 5 שנים שדוד לוי כותב על ירידות וסותר את עצמו, לפעמים מכתבה אחת לשניה. האמת היא שאין לו שום מושג, כמו כמעט לכל האנשים במדינה. זהו אכן מצב של היצע וביקוש שמשתנים נוספים נכללים בו, שאין לאיש שליטה עליהם ולא ניתן לכמת אותם: רכישת דירה בישראל היא גם עניין פסיכולוגי, העליה והמצב הכלכלי חברתי המתדרדר באירופה ובארה" ב, ריבוי טבעי, נסיון ההצמדות לגוש דן, וכו וכו. לפני שנה כתב מר לוי על קריסה במחירים, ועכשיו הוא מדבר על סימני ירידה. הנה לינק אחד לכתבה שלו לפני שנה בדיוק. חפשו, יש הרבה. http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=272564
- 13.רותם 14/05/2012 09:17הגב לתגובה זואני מקווה שלפחות אתה מאמין לעצמך. 3 שנים ! ! ! אתה מדבר על ירידת מחירים דרסטית שאוטוטו מתרחשת. ומה קרה בפועל ? תענה בעצמך.
- 12.אלון 13/05/2012 23:39הגב לתגובה זותנוח
- 11.הבורסה נופלת (ל"ת)והשכירות דופקת כשעון 13/05/2012 21:38הגב לתגובה זו
- 10.רון 13/05/2012 21:06הגב לתגובה זוותישארו בלי בית בסוף בגיל פרישה ! מה אתם רוצים ? בית עשוי מחול? יש ברזל ויש בטון ויש רמת גימור ... רוצים בית ב199000 ש" ח יש בערד - במשכנות הקרינה 3 !
- בורסאיש 14/05/2012 09:07הגב לתגובה זודחפו לך בפתח תקווה דירה ב1.5 מיליון? בפתח תקווה??????? השתגעת???
- 9.משקיע ממוצע 13/05/2012 19:13הגב לתגובה זודירות 4 חדרים הינן דירות ה 3 חדרים של פעם. הקבלנים הביאו את זה על עצמם בכך שהפסיקו לבנות דירות 3 חדרים והפכו את דירת 4 החדרים לדירה הראשונה של זוג צעיר. לכן מחיר דירת 4 חדרים צריך להיות שווה ערך לדירת 3 חדרים של פעם. דהיינו באיזור " טוב" המחיר ינוע בסביבות 800 א' ש" ח. זו נקודת האיזון לדעתי. זה גם המחיר שמאפשר לזוג צעיר לקחת משכנתא נורמלית של 300 א' שח 250 א ש" ח מכל צד של ההורים או בשילובים שונים. פירושו של דבר 30% ירידה. נסתפק גם ב 20%.
- אמיר 13/05/2012 19:42הגב לתגובה זוכולם במינוס ולחסכנים שבחסכנים יש 200K יחד
- 8.קורא 13/05/2012 13:05הגב לתגובה זובליל של קשקושים וחוסר הבנה בסיסית יתרה על כן ,מה מתכוון הכותב " איתות לירידה במחירי הדירות כמו גם התמתנות הקצב של עליית מחירי הדירות" - עלייה או ירידה ,האם הוא יודע ? ציטוט מהכתוב " הירידה הדרסטית בביקוש לדירות חדשות ב-15 החודשים האחרונים מהווה איתות ראשון ומשמעותי לירידה במחירי הדירות כמו גם התמתנות הקצב של עליית מחירי הדירות"
- יאללה ממונפים לכו תקפיצו את החירבה ביד 2 (ל"ת)ממונפוני 13/05/2012 18:26הגב לתגובה זו
- 7.פרשנות לא נכונה (ל"ת)אני 13/05/2012 12:21הגב לתגובה זו
- 6.קשקוש! (ל"ת)קושקוש 13/05/2012 12:20הגב לתגובה זו
- 5.מחיר הזוי מעל30-50%=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 13/05/2012 12:01הגב לתגובה זו
- 4.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 13/05/2012 12:00הגב לתגובה זו
- 3.אי 13/05/2012 11:34הגב לתגובה זוהכונס מחכה לנפילות אבל הם לא יהיו כי בישראל אין מסורת של השכרות אלא רק לצעירים אז הוא יכול להמשיך לחכות כי כבר 3 שנים הוא מחפש סיבות לירידות
- תסובב את זה איך שתרצה - המחירים כבר בירידה (ל"ת)המחלוקת היא רק בכמות 13/05/2012 12:05הגב לתגובה זו
- 2.ריבוי שלטי מכירה על הדירות אומר הכל (ל"ת)סוף סוף הפראייר מת 13/05/2012 10:11הגב לתגובה זו
- 1.עמית 13/05/2012 09:49הגב לתגובה זושיגיד שחסרות מיליון דירות ושהמחיר רק עולה....
- כמו הכותב 14/05/2012 16:03הגב לתגובה זובטח גם הייתם חופרים כבר שנים ומייחלים לירידה.....
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
