4 האינדיקטורים שמבהירים כי מחירי הדירות בירידה

ב-8 במאי השנה פירסמה הלמ"ס את נתוני הביקוש לדירות חדשות בחודש מארס מהם עולה כי הביקוש לדירות חדשות ברבעון הראשון של 2012 (ינואר - מארס) ירד בשיעור של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2011. נתונים אלו משקפים המשך של המגמה הקיימת ב-15 החודשים האחרונים של ירידה בביקושים לדירות חדשות. עיון בגרף של היקף הביקוש לדירות חדשות בשנים 2008-2012 ממחיש את הירידה החדה בביקוש לדירות חדשות החל מתחילת 2011.מאידך, עיון בגרף של העלייה המצטברת במחירי הדירות בארבע השנים האחרונות (2008-2012) ממחיש את ההתמתנות שחלה בקצב עליית מחירי הדירות מאז תחילת שנת 2011.בנסיבות אלו כאשר קיימת צניחה בביקושים לדירות חדשות ב-15 החודשים האחרונים, וזאת במקביל להתמתנות בקצב עליית מחירי הדירות. יש להניח שאנו כבר נמצאים בתקופה של ירידה במחירי הדירות שכן הירידה בביקושים הינה האינדיקטור החזק ביותר המבשר על ירידת מחירים. האוצר מדווח על ירידה בכמות העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים על פי נתוני משרד האוצר בחודש מארס 2011 נמכרו 7490 יחידות דיור (ישנות וחדשות). נתון זה מהווה ירידה של 19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אין ספק כי ירידה בכמות העסקאות הינה הוכחה נוספת להיות כי הקונים בשוק מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין לירידת מחירים. גידול במספר הישראלים שנתקעו עם שתי דירות על פי נתוני האוצר שפורסמו בתחילת החודש עולה כי שיעור רוכשי הדירות שטרם מכרו את דירתם הקודמת הגיע בסוף 2011 לשיא של 44%. נתון זה גם הוא מלמד על הקושי למכור דירה בתקופה זו, והלחץ שמתחיל להיווצר אצל משפרי הדיור למכור את דירתם תוך הורדת מחירים ועל מנת להימנע מהפרת התחייבותם כלפי הבנקים המלווים. גידול במספר המשקיעים המוכרים את דירותיהם מנתוני משרד האוצר שפורסמו ב-8 לחודש עולה כי קיימת עליה של 14% במכירת דירות שיועדו להשקעה. נטיית המשקיעים למכור את דירותיהם בתקופה זו משקפת ציפייה מצידם לירידת מחירים וזאת במקביל לרצון לנצל את הפטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה - פטור שיפוג בסוף 2012. זינוק במחירי השכירות על פי נתוני הלמ"ס ברבעון הראשון של 2012 חלה עלייה בשירותיי הדיור בבעלות דיירים (המבטאים עלייה בדמי השכירות) בשיעור של 0.8%. דהיינו שיעור של למעלה מפי 2 משיעור עליית מחירי הדירות באותה תקופה שעמדה על 0.3%. כמובן שהסיבה לכך היא שמשפרי הדיור מעדיפים בתקופה זו לשכור דירה ולהמתין עם המהלך של רכישת דירה לעיתוי המתאים יותר בו יוכלו לרכוש דירה במחיר נמוך הרבה יותר.לסיכום, הירידה הדרסטית בביקוש לדירות חדשות ב-15 החודשים האחרונים מהווה איתות ראשון ומשמעותי לירידה במחירי הדירות כמו גם התמתנות הקצב של עליית מחירי הדירות. בנוסף, הירידה בכמות עסקאות מכר הדירות עליה מדווח האוצר יחד עם העלייה בכמות הישראלים שנתקעו עם שתי דירות ואינם מצליחים למכור את דירתם וכל זאת במקביל לעלייה בדמי השכירות בשוק מעידים נאמנה כי מגמת מחירי הדירות הינה מטה והשאלה היחידה שנשאלת בימים אלו הינה באיזה מחיר תיעצר הירידה?עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.