המושג "אזורי הביקוש" בשוק הנדל"ן למגורים הפך בשנים האחרונות למטבע לשון שמתאר את האזורים בהם מחירי הדירות האמירו בחדות ובקצב מהיר. כל זה היה בשוק עולה בו הביקוש עלה על ההיצע והמחירים האמירו בכל האזורים.

מה קורה כאשר הביקוש יורד, ההיצע גדל וסימני ירידת מחירים נראים באופק הקרוב? היכן צפויים, במצב כזה, מחירי הדירות לרדת בצורה מובהקת והיכן הם צפויים לשמור על יציבות יחסית?

לצורך בחינת הנושא ריכזנו את נתוני הלמ"ס המפרטים את עליית המחירים הממוצעת של דירות 3.5-4 חדרים באזורים שונים ברחבי הארץ בין השנים 2008-2010, על מנת לבדוק תחילה את שיעור עליית המחירים בתקופה זו ולהסיק מסקנות. התמקדנו דווקא בשנים אלו ולא כללנו את שנת 2011 משום שבשנת 2011 החלה המחאה הציבורית שיצרה שינוי במגמת המחירים בשנה זו.

מה הם הקריטריונים המנבאים עלייה/ירידת מחירים צפוייה?

עיון בטבלה מלמד כי שני קריטריונים מצטברים משפיעים על עליית/ירידת מחירים צפויה במחירי הדירות והם שיעור עליית המחירים המצטברת בשנים 2008-2010 ביחד עם הגובה המוחלט של מחיר דירת 3.5-4 חד'.

כך למשל באזורים בהם עליית מחירי הדירות בשנים 2008-2010, הייתה נמוכה ביחס לממוצע הארצי ולא עברה את ה-30%, כמו ירושלים (26%+) והצפון (28%+), טיפסו בשנת 2011 מחירי הדירות בצורה מובהקת באזורים אלו - ירושלים (10%+) והצפון (28%+).

לעומת זאת, תל-אביב אשר בה שיעור העלייה במחירי הדירות היה גבוה (35%+) בשלוש השנים האמורות (שווי דירת 3.5-4 חד' הגיע בה לשיעור גבוה ביותר - 2,363,500 ש'), סבלה ב-2011 מירידת מחירים מובהקת (9%-).

כמו כן גם אזור גוש דן שהורגשה בו עליית מחירים חדה (41%+) בשנים 2008-2010 ביחד עם מחיר ממוצע גבוה של דירת 3.5-4 חד'(1,436,800 ש') סבל בשנת 2011 מירידת מחירים (2%-).

מאידך, אזורים כמו חיפה, הדרום, הצפון והקריות, בהם שווי דירת 3.5-4 חד' לא הגיע למיליון ש' הרי שלמרות עליית מחירי הדירות בשיעור שבין 28%-34% בשנים 2008-2010 המשיכה בשנת 2011 עליית מחירי הדירות באזורים אלו בשיעור של 4%-24%, וזאת למרות המחאה הציבורית.

תהליך של התמרכזות במחירי הדירות ב-2011

הנתונים של שנת 2011 מעניינים גם בהיותם משקפים תהליך של התמרכזות במחירי הדירות בארץ. דהיינו, ירידה במחירי הדירות במקומות בהם המחירים האמירו למחירים מוחלטים גבוהים (כגון תל-אביב, גוש דן והשרון). מאידך, המשך עליית מחירים באזורים בהם השווי המוחלט של הדירות היה נמוך(פחות ממיליון ש') כגון חיפה, הדרום, הצפון והקריות.

זאת ועוד, שנת 2011 משקפת הסטת הביקושים מאזורי הביקוש המובהקים - תל-אביב, גוש דן והשרון, לאזורי ביקוש פחות מובהקים כמו חיפה, הדרום, הצפון והקריות. יש מקום להניח, שאת התרומה לתהליך של ההתמרכזות במחירי הדירות יש לשייך, בין היתר, לשיפור התשתיות והתעבורה (כביש 6, הרכבת) ולשמירה על רמת תעסוקה סבירה בפריפריה.

האזורים הרגישים לירידה בביקושים בהם צפויה ירידת מחירים?

על פני הדברים, ולפי הניסיון שנלמד משנת 2011, נראה כי אזורי הביקוש בהם מחירי דירות 3.5-4 חד' היו גבוהים באופן מוחלט כגון: תל-אביב (2,363,500 ש'), גוש דן (1,436,800 ש') והשרון (1,356,000 ש') ובנוסף מקומות בהם הייתה עליית מחירים בשיעור גבוה במהלך השנים 2008-2010 כגון: תל-אביב (35%+), גוש דן (41%+) והשרון (30%+) - אזורים אלו הינם בעלי פוטנציאל רגישות גבוה יותר לירידה בביקוש: תל-אביב(9%-), גוש דן(2%-), השרון(2%-), ולכן יסבלו בצורה מובהקת יותר מירידת מחירים בשנים הקרובות.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".