איפה צפויים מחירי הדירות לרדת? הנה הטבלה שמסבירה

עוה"ד דוד לוי מנתח את נתוני העלייה / ירידה של מחירי הדירות ב-4 השנים האחרונות תוך התייחסות למבחני רגישות לירידת מחירים באזורים שונים בארץ
דוד לוי | (21)

המושג "אזורי הביקוש" בשוק הנדל"ן למגורים הפך בשנים האחרונות למטבע לשון שמתאר את האזורים בהם מחירי הדירות האמירו בחדות ובקצב מהיר. כל זה היה בשוק עולה בו הביקוש עלה על ההיצע והמחירים האמירו בכל האזורים.

מה קורה כאשר הביקוש יורד, ההיצע גדל וסימני ירידת מחירים נראים באופק הקרוב? היכן צפויים, במצב כזה, מחירי הדירות לרדת בצורה מובהקת והיכן הם צפויים לשמור על יציבות יחסית?

לצורך בחינת הנושא ריכזנו את נתוני הלמ"ס המפרטים את עליית המחירים הממוצעת של דירות 3.5-4 חדרים באזורים שונים ברחבי הארץ בין השנים 2008-2010, על מנת לבדוק תחילה את שיעור עליית המחירים בתקופה זו ולהסיק מסקנות. התמקדנו דווקא בשנים אלו ולא כללנו את שנת 2011 משום שבשנת 2011 החלה המחאה הציבורית שיצרה שינוי במגמת המחירים בשנה זו.

מה הם הקריטריונים המנבאים עלייה/ירידת מחירים צפוייה?

עיון בטבלה מלמד כי שני קריטריונים מצטברים משפיעים על עליית/ירידת מחירים צפויה במחירי הדירות והם שיעור עליית המחירים המצטברת בשנים 2008-2010 ביחד עם הגובה המוחלט של מחיר דירת 3.5-4 חד'.

כך למשל באזורים בהם עליית מחירי הדירות בשנים 2008-2010, הייתה נמוכה ביחס לממוצע הארצי ולא עברה את ה-30%, כמו ירושלים (26%+) והצפון (28%+), טיפסו בשנת 2011 מחירי הדירות בצורה מובהקת באזורים אלו - ירושלים (10%+) והצפון (28%+).

לעומת זאת, תל-אביב אשר בה שיעור העלייה במחירי הדירות היה גבוה (35%+) בשלוש השנים האמורות (שווי דירת 3.5-4 חד' הגיע בה לשיעור גבוה ביותר - 2,363,500 ש'), סבלה ב-2011 מירידת מחירים מובהקת (9%-).

כמו כן גם אזור גוש דן שהורגשה בו עליית מחירים חדה (41%+) בשנים 2008-2010 ביחד עם מחיר ממוצע גבוה של דירת 3.5-4 חד'(1,436,800 ש') סבל בשנת 2011 מירידת מחירים (2%-).

מאידך, אזורים כמו חיפה, הדרום, הצפון והקריות, בהם שווי דירת 3.5-4 חד' לא הגיע למיליון ש' הרי שלמרות עליית מחירי הדירות בשיעור שבין 28%-34% בשנים 2008-2010 המשיכה בשנת 2011 עליית מחירי הדירות באזורים אלו בשיעור של 4%-24%, וזאת למרות המחאה הציבורית.

תהליך של התמרכזות במחירי הדירות ב-2011

הנתונים של שנת 2011 מעניינים גם בהיותם משקפים תהליך של התמרכזות במחירי הדירות בארץ. דהיינו, ירידה במחירי הדירות במקומות בהם המחירים האמירו למחירים מוחלטים גבוהים (כגון תל-אביב, גוש דן והשרון). מאידך, המשך עליית מחירים באזורים בהם השווי המוחלט של הדירות היה נמוך(פחות ממיליון ש') כגון חיפה, הדרום, הצפון והקריות.

זאת ועוד, שנת 2011 משקפת הסטת הביקושים מאזורי הביקוש המובהקים - תל-אביב, גוש דן והשרון, לאזורי ביקוש פחות מובהקים כמו חיפה, הדרום, הצפון והקריות. יש מקום להניח, שאת התרומה לתהליך של ההתמרכזות במחירי הדירות יש לשייך, בין היתר, לשיפור התשתיות והתעבורה (כביש 6, הרכבת) ולשמירה על רמת תעסוקה סבירה בפריפריה.

האזורים הרגישים לירידה בביקושים בהם צפויה ירידת מחירים?

על פני הדברים, ולפי הניסיון שנלמד משנת 2011, נראה כי אזורי הביקוש בהם מחירי דירות 3.5-4 חד' היו גבוהים באופן מוחלט כגון: תל-אביב (2,363,500 ש'), גוש דן (1,436,800 ש') והשרון (1,356,000 ש') ובנוסף מקומות בהם הייתה עליית מחירים בשיעור גבוה במהלך השנים 2008-2010 כגון: תל-אביב (35%+), גוש דן (41%+) והשרון (30%+) - אזורים אלו הינם בעלי פוטנציאל רגישות גבוה יותר לירידה בביקוש: תל-אביב(9%-), גוש דן(2%-), השרון(2%-), ולכן יסבלו בצורה מובהקת יותר מירידת מחירים בשנים הקרובות.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    לא דוד לוי 29/04/2012 21:48
    הגב לתגובה זו
    במשך שנים כתב אוטוטו הירידות מגיעות , הבועה תתפוצץ. מה שהתפוצץ זה בועת דוד לוי. איך פספס בגדול ומעניין שעדיין כותב ומפרסמים את זה. בזיון.
  • 14.
    תגיד דוד, בכמה קנו אותך הקבלנים?? (ל"ת)
    שרון 29/04/2012 19:38
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    א 29/04/2012 15:48
    הגב לתגובה זו
    כבר אין הבטחה בלתי מעורערת שהמחירים על סף קריסה אלא רק " פוטנציאל" . שינוי מגמה שמעורר אצלי תהיות. האם הכותב או עורך האתר נקרעים בין שני צידי המיתרס: רייטינג מול אחריות מקצועית? או האם אכן קרה משהו בלתי צפוי שגורם לכותב להטיל ספק בדברים שהוא עצמו אמר אין ספור פעמים רק לפני מספר שבועות ?
  • התכוונת-" אמר אין ספור פעמים בשנים האחרונות... (ל"ת)
    תיקון 29/04/2012 22:49
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    ams 29/04/2012 14:06
    הגב לתגובה זו
    העניין פשוט קבלן שלא יוריד בקרוב מאוד 10 - 15 אחוז מסתכן בפשיטת רגל(במיוחד הקבלנים בסדר גודל של קטן עד בינוני ) עכשיו זה עניין של זמן קצר עד שהראשון ירים דגל ויוריד מחירים , והגיוני להגיד שהקבלן שנשאר אחרון פשוט יקרוס נגמרו החגיגות
  • 11.
    רפי איש משפחה 29/04/2012 13:38
    הגב לתגובה זו
    אין פה יותר מדי חוכמות. וצר לי על כל התוקבטיסטים בתשלום שלא מצליחים לשכנע, אבל המחירים לא יוכלו לעלות כל עוד שהמדד בשמיים וההכנסות לא גדלות.
  • א 29/04/2012 15:52
    הגב לתגובה זו
    סלח לי רפי איש משפחה אבל הטענה שמי שלא חושב כמוך הוא בטוח שתול של הקבלנים או מקבל שלמונים (ממי?) מתאימה לילדים בגן. יש פה הרבה אנשים שחיכו להתגשמות הנבואות ומה לעשות שוב הוכח שחזלי" נו צדקו: מאז שחרב בית המקדש הנבואה ניתנה לשוטים. יש אלף ואחד פרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירות, תשע מאות תישעים ותשע מהם לא קשורים בכלל לנדל" ן.
  • 10.
    המחירים לא ירדו - אינפלציה והדפסת כספים ... (ל"ת)
    נכסים עולים ועולים 29/04/2012 13:32
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    רותם 29/04/2012 13:02
    הגב לתגובה זו
    דוד , האם קראת את הטורים של עצמך בשנים האחרונות ? אתה טוען בקביות כבר קרוב ל- 4 שנים, שבועת הנדל" ן אוטוטו מתפוצצת, ושהמחירים ירדו בחדות. מה מתרחש בפועל הוא עליה מסוימת / שמירה על יציבות. אולי פעם אחת לשם שינוי תפסיק לשכנע את עצמך, ותודה בטעות ? אתה חייב לקחת בחשבון שאנשים קוראים ומפנימים, ןצערי מי שעשה זאת, המתין לירידות העתידיות המפורסמות ונשאר בשכירות- טעה בגדול. אחרי כל הרבה זמן, הגיע הזמן להתסכל לקוראים בעיניים ולהודות כי העניין מורכב, ושיקח זמן רב. מה אתה אומר ?
  • אני מתפלא עלייך 29/04/2012 19:45
    הגב לתגובה זו
    הרי העו" ד המלומד מסיים כול טור בהערת האזהרה: כדלקמן הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ" י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת. אז את מצפה שהעו" ד המלומד יקח אחריות כלשהי על התחזיות המגוחכות שלו? חבר' ה, צאו מהסרט המחירים לא ירדו גם אם עו" ד לוי ימשיך לכתוב עוד חודשים ושנים.
  • ams 29/04/2012 14:09
    הגב לתגובה זו
    העניין פשוט קבלן שלא יוריד בקרוב מאוד 10 - 15 אחוז מסתכן בפשיטת רגל(במיוחד הקבלנים בסדר גודל של קטן עד בינוני ) עכשיו זה עניין של זמן קצר עד שהראשון ירים דגל ויוריד מחירים , והגיוני להגיד שהקבלן שנשאר אחרון פשוט יקרוס נגמרו החגיגות
  • 8.
    ירושלמי מודאג 29/04/2012 12:08
    הגב לתגובה זו
    לקבלנים יש עודפים משנים עברו ולכן אם לא נקנה העודפים יישחקו במשך הזמ- עוד 6 חודשים של קיפאון והמחירים יהיו ברצפה http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
  • 7.
    אתה תמיד טועה (ל"ת)
    מומחה 29/04/2012 11:33
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    הפתי 29/04/2012 11:09
    הגב לתגובה זו
    הביקושים הכבושים יתפרצו במהלך השנה הבאה.
  • 5.
    ממתין למפולת 29/04/2012 11:05
    הגב לתגובה זו
    בעקבות הכתבה שמפרטת את העליה הגבוהה במחירי הדירות בשנים שכותב המאמר פמפם על מפולת. בא לי לבכות.
  • 4.
    r 29/04/2012 09:40
    הגב לתגובה זו
    שהמחירים ירדו. אז הנתונים מראים שטעית בגדול. מי שעקב אחרי כתבותיך יודע זאת ומי שסמך על מה שכתבת בשנים האחרונות והמתין נניח מ 2010 אכל אותה.
  • ams 29/04/2012 14:07
    הגב לתגובה זו
    העניין פשוט קבלן שלא יוריד בקרוב מאוד 10 - 15 אחוז מסתכן בפשיטת רגל(במיוחד הקבלנים בסדר גודל של קטן עד בינוני ) עכשיו זה עניין של זמן קצר עד שהראשון ירים דגל ויוריד מחירים , והגיוני להגיד שהקבלן שנשאר אחרון פשוט יקרוס נגמרו החגיגות
  • 3.
    פרסום תרגיל שיווקי לפראייר=נתוני מחירי בלוף!! (ל"ת)
    פרסום נדלניסט= בלוף 29/04/2012 09:36
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 29/04/2012 09:33
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 29/04/2012 09:32
    הגב לתגובה זו
  • המשיח 29/04/2012 13:39
    הגב לתגובה זו
    ואני לא בא כי במקום להתפלל אתה מטקבק
ניר חצבניר חצב
הצפת ערך

89bio יצאה מחברת טבע ושווה כבר יותר מ-600 מיליון דולר. האם זאת רק ההתחלה?

החברה מפתחת תרופה בעלת ייתרון מובהק ביחס לתרופות של חברות מתחרות למחלה ממנה סובלים כיום כ-16.5 מיליון אמריקאים, מספר שגדל בקצב גבוה וצפוי להגיע ל-27 מיליון איש עד 2030
ניר חצב |
חברת 89bio (סימול: ETNB) היא חברת ביוטכנולוגיה אמריקאית העוסקת בפיתוח תרופות ל-Unmet Needs, כלומר לאינדיקציות שהטיפול הנוכחי עבורן אינו אפקטיבי מספיק. הנכס המוביל של החברה הוא התרופה BIO89-100, שמיועדת לטיפול ב-NASH - non-alcoholic steatohepatitis, שמכונה גם מחלת הכבד השומני, וכן לטיפול ב- SHTG - hypertriglyceridemia, שהיא רמת טריגליצרידים גבוהה בדם. האינדיקציה המובילה היא ל-NASH, כשהתרופה נמצאת כעת בניסוי 2a/1b, בעוד האינדיקציה ל-SHTG נמצאת לאחר ניסויים פרה-קליניים ולפני ניסוי ראשון בבני אדם. למרות היותה חברה אמריקאית, ל-89bio יש הקשר ישראלי מובהק, והיא מנהלת את חטיבת המחקר והפיתוח שלה מישראל. בנוסף, שניים ממייסדיה הם בכירים לשעבר בטבע - סמנכ"ל התפעול שלה הוא ד"ר רם וייסבורד, לשעבר סגן נשיא לענייני אסטרטגיה בטבע, ואחד מחברי הדירקטוריון שלה הוא ד"ר מייקל היידן, שכיהן כמדען הראשי של טבע בשנים 2012-2017. כמו כן, ואולי חשוב מכל, המולקולה המרכזית של 89bio הייתה שייכת בעבר לטבע, והיא נרכשה על ידי 89bio באפריל 2018. בתמורה למולקולה זו שילמה 89bio לטבע סכום של 6 מיליון דולר, עם אפשרות לשלם 135 מיליון דולר נוספים, ביחד עם תשלום תמלוגים, אם וכאשר תגיע התרופה לשוק. הקשר ישראלי נוסף הוא דרך קרן פונטיפקס הישראלית, שהשקיעה ב-89bio בשלביה הראשוניים וגם כיום מחזיקה בכ-7% ממניות החברה. מחלת הכבד השומני – אינדיקציית ענק שרק הולכת וגדלה ה-NASH, או מחלת הכבד השומני, היא אחת מהאינדיקציות ה"חמות" ביותר בעולם הביוטכנולוגיה כיום. לפי הערכות, כ-30% מאוכלוסיית העולם סובלים מבעיה שנקראת NAFLD - Non Alcoholic Fatty Liver Disease, שמוגדרת כמצב בו בכבד יש 6% שומן או יותר. ה-NASH הוא השלב המתקדם יותר של ה-NAFLD, בו הכבד מתחיל לפתח דלקת – משם סכנת ההידרדרות לצלקת, שחמת ואפילו סרטן גדלה. חולי NASH סובלים בדרך כלל ממספר בעיות בריאותיות נוספות, כמו רמת טריגלצרידים גבוהה בדם (hypertriglyceridemia, שהיא כאמור אינדיקציה נוספת ל-BIO89-100), משקל יתר וסכרת. כמו הבעיות הבריאותיות ה"מודרניות" הללו, שתפוצתן הולכת וגדלה בשל אורח החיים בעולם המערבי, כך גם מספר החולים ב-NASH גדל משמעותית בשנים האחרונות, וצפוי להמשיך לגדול גם בעתיד – לפי ההערכות הנוכחיות, כ-16.5 מיליון אמריקאים סובלים כיום מ-NASH, ומספר זה צפוי לגדול לכ-27 מיליון איש עד לשנת 2030. אין כיום טיפול תרופתי ייעודי ל-NASH, כאשר הטיפול הנפוץ הנוכחי מבוסס על ניסיון לשנות את אורח החיים של החולים, דרך הגברת כושר גופני ושיפור תזונה. המון חברות פרמצבטיקה וביוטכנולוגיה עומלות על פיתוח טיפולים למחלת ה-NASH, ביניהן חברות ענק כמו Novartis ו-Bristol Myers Squibb וגם חברות קטנות יותר, כמו חברת Galmed הישראלית (GLMD) שנסחרת בשווי של כ-100 מיליון דולר. לא מעט חברות נכשלו בפיתוח תרופה אפקטיבית למחלה לאורך השנים, כולל Gilead, שהודיעה באפריל 2019 כי ניסוי שלב 3 בתרופה לטיפול ב-NASH לא עמד ביעדיו. הכישלון האחרון היה של חברת Intercept Pharmaceuticals - ICPT שהודיעה בחודש יוני כי בקשתה לאישור התרופה לשיווק נדחתה על ידי ה-FDA בשלב זה, כשהסוכנות ביקשה מידע פוסט קליני נוסף שיוכיח כי התועלת שבתרופה עולה על הסיכונים שבה. התרופה של 89 מציעה יתרון אחד משמעותי מאוד מנגנון הפעולה של ה-BIO89-100 מבוסס על ההורמון FCF21, שהוא הורמון מטבולי שהגוף מייצר באופן טבעי, ושמטרתו היא לווסת את המטבוליזם של גלוקוז וליפידים בגוף ודרך כך, גם להפחית את רמת השומניות בכבד. זהו מנגנון פעולה אחד מני רבים שנבחן כעת על ידי חברות התרופות כטיפול אפשרי ל-NASH. בניסוי שלב 1 בתרופה השתתפו 58 מטופלים בריאים, שקיבלו מנה אחת של התרופה ונבדקו 8 ו-15 ימים לאחר מכן. בניסוי נמצא כי התרופה לא גרמה לתופעות לוואי משמעותיות, וכי נרשמה ירידה במספר היבטים של מחלת ה-NASH, דוגמת רמת הטריגלצרידים בדם, כולסטרול LDL וכולסטרול HDL. חשוב לציין כי קיימות חברות אחרות שמפתחות תרופות ל-NASH בהתבסס על אותו הורמון FCF21, דוגמת Bristol Myers Squibb ו-Akero Therapeutics - AKRO. עם זאת, 89bio טוענת של- BIO89-100 יש יתרון מרכזי על תרופות אלו והוא זמן מחצית החיים שלה (Half Life) שעומד על 55-100 שעות, לעומת מתחת לשעתיים ב-FCF21 "סטנדרטי". יתרון זה מאפשר לתרופה להיות זמן רב יותר בגוף, מה שמציע יתרונות פרקטיים וקליניים משמעותיים לחולים. התרופה BIO89-100 נמצאת כעת בעיצומו של ניסוי שלב 2a/1b באינדיקציית ה-NASH, שכולל 81 חולים שטופלו ב-6 מינונים שונים של התרופה למשך 12 שבועות. החברה צפויה לפרסם תוצאות ראשוניות מהניסוי בסוף הרבעון הנוכחי או בתחילת הרבעון הרביעי של 2020, עם צפי להתחלת השלב הקליני הבא, שהוא ניסוי 2b/3, במחצית הראשונה של 2021. מעבר לאינדיקציה ל-NASH, גם האינדיקציה לטיפול ב-hypertriglyceridemia - SHTG היא משמעותית מאוד, עם כ-4 מיליון חולים בארה"ב בלבד, שכ-50% מהם אינם מגיבים היטב לסטנדרט הטיפולי הנוכחי. אינדיקציה זו נמצאת כאמור לקראת ניסויים ראשונים בבני אדם, עם ניסוי שלב 2 שצפוי להתחיל בחציון הנוכחי, ותוצאות ראשוניות בעוד כשנה. החברה מציינת כי בניגוד למקרה ב-NASH, בו לוח הזמנים הקליני הוא ארוך ויקר יחסית, פרוטוקול ה-FDA גורם ללוח הזמנים ב-SHTG להיות קצר וזול יותר, מה שגורם גם לתרופה זו להיות פוטנציאל משמעותי להצפת ערך עבור החברה. תמחור החברה מלמד על הפוטנציאל הגדול שהשוק רואה מניית 89bio נסחרת כעת בשווי שוק של כ-630 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השני 2020, לחברה כ-74 מיליון דולר במזומן ובנוסף, בחודש יולי האחרון היא גייסה כ-78 מיליון דולרים נוספים. כלומר, השווי מנוטרל המזומנים של החברה הוא כ-480 מיליון דולר. שווי השוק שבו נסחרת 89bio הוא מכובד לחברה שנמצאת בסך הכל לקראת ניסוי קליני שלב 2, כלומר מרחק כמה שנים טובות מהשוק. השווי הגבוה יחסית שמעניק השוק ל-89bio מלמד לדעתי על 2 דברים מרכזיים. תחילה, הוא מלמד על הערכת השוק בנוגע לפוטנציאל האדיר שטמון בטיפול אפקטיבי ל-NASH, בהתחשב בגודל העצום של שוק זה ולטיפולים הלא מספיק אפקטיביים כעת. שנית, השווי מלמד על הערכה שהמשקיעים נותנים לפלטפורמה הטכנולוגית של 89bio, כמו גם לאיכות ולמוניטין שמביאים ההנהלה והדירקטוריון שלה. הסיפור של 89bio ממחיש שוב שניתוח "יבש" של חברת ביוטכנולוגיה, לפי המרחק שלה מהשוק, לא מספר את הסיפור המלא. משקיעי הביוטכנולוגיה בעולם נותנים משקל גם לגורמים כמו הצורך בשוק לתרופות חדשניות, לגודל השוק כיום ולתחזיות בנוגע לגודלו בעתיד, לפלטפורמה הטכנולוגית (והאפשרות למנף אותה לתחומי טיפול אחרים), יתרונות תחרותיים פוטנציאלים, מוניטין ההנהלה ועוד. לכן, למרות ש-89bio נמצאת עדיין רחוק יחסית מהשוק, היא מקבלת שווי שלא מעט חברות עם מוצרים מאושרים יכולות רק לחלום עליו. הכותב הוא מייסד ושותף מנהל בקרן הגידור Tree Garden Capital. המידע המוצג בסקירה זו מהווה מידע כללי והינו חומר מסייע בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה בני"ע, וכן אין לראות במידע האמור כהמלצה או כתחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או לרכישת נייר הערך. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס בידי מי שמוסמך לכך, המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.    פרסום מידע זה אינו מהווה הצעה לציבור להשקעה בשותפות. ההשקעה בשותפות הינה על בסיס הצעה פרטית בלבד, בכפוף למגבלות כמפורט בהוראות הדין החל, ולפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי של השותף הכללי.