לא ינתן פטור ממס שבח לדירת מגורים שנהרסה

מוכרת דירה למגורים שנהרסה לא תקבל פטור ממס שבח, מחוסר אפשרות להוכיח שהמבנה שימש למגורים

תקציר וע 1344/06

חנה גיטל שיינר נ'

מנהל מס שבח מקרקעין - אור נתניה

ועדת הערר קבעה כי המועד לקביעת הפטור ממס שבח על דירת מגורים הוא מועד המכירה של הנכס, ובמקרה שבמועד זה הדירה לא הייתה ראויה למגורים, לא יחול הפטור. במקרה דנן, העוררת לא הייתה זכאית לפטור משום שהמבנה נהרס זמן קצר לאחר המכירה, ואי אפשר להוכיח כי המבנה שהיה על המגרש ענה על ההגדרה של דירת מגורים.

העובדות וטענות הצדדים

העוררת, אשר מתגוררת דרך קבע בחו"ל, מכרה מגרש שהיה בבעלותה, ושבו לא התגוררה במשך שנים רבות. העוררת מכרה את המגרש באמצעות נציגיה בארץ. זמן קצר לאחר מכירת הנכס, נהרס המבנה שהיה בנוי עליו, ובשל כך, במועד ביקור נציגי מיסוי מקרקעין במגרש, דבר לא היה בנוי בו. משכך הוא נדחתה בקשת העוררת לקבלת פטור ממס שבח בשל מכירת דירת מגורים יחידה במשך ארבע שנים, עובר לעסקה המדוברת.

לטענת העוררת, הריסת המבנה שהיה בנוי במגרש נעשתה כארבעה חודשים לאחר הדיווח לרשויות המס על אודות העסקה. כמו כן, המבנה שהיה במגרש, ונהרס, היה מיועד למגורים וראוי למגורים, ולראיה - מגוריהם של מחוסרי דיור בו. עוד טענה העוררת כי היו על המגרש שני בתים שנהרסו, וכי היא זכאית לקבל פטור על שטחו של הבית הגדול מבין השניים.

לטענת המשיב, אי אפשר להעניק לעוררת את הפטור המבוקש בהסתמך על הביקור שנעשה במגרש כארבעה חודשים לאחר הדיווח על העסקה. באותו ביקור נמצא כי המבנה שהיה על המגרש נהרס זה מכבר, ולפיכך אי אפשר להוכיח כי המבנה היה ראוי למגורים ומזכה בפטור.

ועדת הערר קבעה:

הכלל הוא תשלום מס, והחריג לו - הוא הפטור. על נישום המבקש פטור ממס רובץ הנטל להוכיח את התקיימות התנאים לפטור.

בע"א 2170/03 נקבע כי המועד הנכון לבחינת קיומה של "דירת מגורים" הוא מועד מכירת הנכס. העוררת צודקת בטענתה כי אי אפשר לדחות את הפטור שהיא מבקשת רק מן העובדה שהמבנה שהיה בנוי במגרש נהרס, אולם עליה להוכיח כי המבנה היה ראוי למגורים וכי גרו בו. בשל הריסת המבנה, הושמדה הראיה הטובה ביותר, ובמצב זה יש להסתמך על ראיות משניות לבחינת התקיימות הגדרת "דירת מגורים" בנוגע למבנה שנהרס.

מן העדויות שנשמעו בבית המשפט, לרבות עדויותיהם של המתווך ושל בא-כוחה של העוררת, ששימשו נציגיה בעסקת מכירת המגרש, התגלו סתירות באשר למועד שבו נהרס המבנה. הגרסה שאותה קיבלה הוועדה היא הגרסה שלפיה המבנה נהרס 20 ימים לאחר מועד המכירה. עובדה זו מנעה למעשה מן המשיב לבחון אם מדובר במבנה למגורים, אם לאו.

עוד נקבע כי בקשת העוררת לקבל היתר בנייה לחבר בין שני מבנים שהיו במגרש -נדחתה, ולמרות זאת הורה בא-כוחה לחבר ביניהם, כדי לקבל את הפטור ממס שבח על נכס אחד בלבד. לדעת הוועדה, פעולה זו היא סטייה מכללי האתיקה החלים על עורך דין.

כמו כן, ההריסה בוצעה בלי שניתנה התראה למשיב על הכוונה לעשות כן. אמנם אין נוהל כתוב ומפורש המחייב להתריע על פעולה שכזו, אולם במחדל זה נמנע מן המשיב לבחון את הנכס בטרם נהרס.

עוד נקבע כי העדויות שהוצגו לפני הוועדה לא הוכיחו כי המבנה שהיה במגרש אכן היה מיועד למגורים ושימש למגורים, למרות הימצאותם של מחוסרי דיור או צרכני סמים בו, ואף זאת לא הוכח לחלוטין.

לפיכך נקבע כי המבנה שימש למגורים עד שנת 1987, ומאז נזנח וננטש על ידי העוררת. לצורך הקביעה כי המבנה ראוי למגורים, ואף לשם הכשרתו למגורים בהוצאה סבירה, על הנישום המבקש פטור ממס להציג ראיות ברורות, והעוררת לא הציגה אותן.

עוד קבעה ועדת הערר כי על פי תעודה מהמועצה המקומית עולה כי במגרש היו בנויים שני מבנים, בקשה שהגיש בא כוח העוררת לאיחודם - נדחתה, וסיווגם לצורכי ארנונה שונה ל"מחסנים" ול"מבני עזר". עובדה זו מצדיקה את דחיית הבקשה לפטור על דירת מגורים.

לפיכך הערר נדחה.

בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו

לפני: כב' השופט יהושע בן שלמה (בדימוס) - יו"ר

ניתן ב-26.4.2009

התקציר מאת עו"ד איתי שרף, "הוצאת הלכות - דינים ועוד", מבית "חשבים ה.פ.ס - מידע עסקי בע"מ"