דירות בהנחה של 30%: "אנחנו בשלבים האחרונים של האטרקטיביות"
מתחילת שנת 2009, הוצאו צווי עיקול על 803 אלף דירות ובתים בארה"ב, בעקבות משבר משכנתאות הסאב-פריים ואי עמידת בעלי הדירות בתשלומי המשכנתא. בנקי המשכנתאות האמריקאים מחזיקים בכמות אדירה של נכסים, מהם הם מעוניינים להיפטר בהנחות של 30% ואף יותר, אומרים מומחי נדל"ן.
משקיעים מכל העולם, וגם מישראל, זיהו לא מכבר את פוטנציאל ההשקעות בנדל"ן האמריקאי. הם רוכשים דירות מכינוס נכסים, דירות שעוקלו על ידי הבנקים, ודירות שפשוט ירדו במחיר עקב המשבר הפיננסי הקשה בארה"ב.
למרות שגם בישראל עומדות למכירה דירות להשקעה במחיר של כ- 100 אלף דולרים (
B&H, המלווה משקיעים ישראלים בתהליך ההשקעה, מתמחה הן ברכישות של בתים בודדים רגילים והן בקבוצות רכישה הקונות גושים גדולים של דירות מעוקלות מבנקי משכנתאות אמריקאים. האריס רוכש עבור לקוחותיו דירות בניו ג'רזי, פלורידה ואוהיו, בה גדל. בראיון ל-Bizportal, מסביר האריס מה כדאי לעשות וממה להיזהר בבואך לרכוש דירה להשקעה בארה"ב.
ראשית, לא חייבים לטוס לראות את הנכס. לא תקנו "חתול בשק" אם תבצעו את ההשקעה דרך חברה המכירה את השטח מקרוב, אומר האריס. "צריך איש מקצוע מקומי שילווה אותך, לא מישהו מהארץ", אומר האריס. "אני גרתי בקליבלנד ומכיר את ניו יורק, אני חי את השוק. ואם אני לא מכיר שוק ספציפי, אני הולך למישהו שכן מכיר".
שוק הדירות להשכרה מניב עד 40% תשואה
מחירי הדירות בארה"ב ירדו בממוצע ב-27% בתקופה האחרונה, אך יש נכסים שמחיריהם ירדו בשיעור חד יותר. לדוגמה, דירה שעלתה 500 אלף דולרים בפלורידה לפני כשנה, היום נמכרת ב-100 אלף דולרים, אומר האריס. "אם קנית בית בחמישית ממחירו, אתה מכפיל את התשואה בחמש", מדגים האריס. "זה מה שמביא תשואות דו ספרתיות, בהנחה ששכר הדירה לא משתנה".
לדברי האריס, לא היו תנודות משמעותיות במחירי שכר הדירה בארה"ב. להיפך, משפחות שדירותיהן עוקלו על ידי הבנק, נאלצות לשכור דירות ומגבירות למעשה את הביקוש לדירות להשכרה. לקוח של האריס רכש לאחרונה בניין בן 12 דירות ב-110 אלף דולרים. מתוך 12 הדירות, 9 כבר היו מושכרות ב-350 דולרים לחודש, מה שמשקף תשואה של כ-40%. "בארץ לא ניתן למצוא כאלה תשואות", אומר האריס.
בניינים רבי-דירות להשכרה - השקעה יציבה
הביקושים לדירות להשכרה הופכים את ההשקעה בבניינים רבי-דירות להשכרה (multi-family) ליציבה, אומר איתי גורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בבית ההשקעות בנדל"ן בינלאומי פרופימקס. החברה הובילה לאחרונה את הרכישה של קומפלקס המגורים RIVERS EDGE בקונטיקט, הכולל 156 דירות, ב-10.6 מיליון דולרים. מדובר בהשקעה של כ-68 אלף דולרים ליחידת דיור.
"רכשנו את הקומפלקס בתחילת השנה, בעיצומו של המשבר", אומר גורן. "מדובר באחד הנכסים הטובים ביותר בעיר ווטרברי, קונטיקט. רכשנו את הנכס מריט אמריקאית, שהיתה חייבת נזילות".
פרופימקס, שהובילה קבוצה של משקיעים ישראלים ברכישה, השיגה מימון של 80% לרכישה. העסקה בוצעה עם שותף אמריקאי שמתמחה בסקטור זה בקונטיקט. "לאור המשבר, סקטור ה-multi-family הוא הכי יציב", אומר גורן. "מדובר בתשואה של כ-9%, עם פוטנציאל צמיחה ל-15% תוך 6 שנים".
גורן נותן מספר טיפים למשקיע: "חשוב להשקיע באזורים בהן לא היו הרבה התחלות בנייה", הוא מדגיש. "אבל הכי חשוב, זה לא להשקיע לבד. רצוי להשקיע דרך בית השקעות לנדל"ן עם שותפים מקומיים".
התרחקו ממיאמי ומלאס וגאס
האריס מזהיר מפני רכישת דירות באזורים מוכי עיקולים. "יש יותר מדי עיקולים בלאס וגאס ובמיאמי", הוא אומר. "אם הכל מעוקל ברחוב, אל תשקיע בדירה שם מה שאתה רוצה, זה לקנות דירה ברחוב בריא יחסית".
עו"ד אורן הרפז, שותף וראש מחלקת נדל"ן בינלאומי במשרד יעקב סלומון ליפשיץ ושות', מסכים עם האריס. באזורים בהם היתה הרבה בנייה ספקולטיבית, ישנם מלאים מאד גדולים של דירות, רובן חדשות ויפות, בניגוד לסטיגמה של דירות מעוקלות. רוב הדירות מהסוג הזה נמצאות במיאמי ובלאס וגאס.
"לדירות אין ביקוש אמיתי וגם בעוד 15 שנים לא יהיה ביקוש", מזהיר הרפז. "אין מי שייקנה ואין מי שישכור". הוא מוסיף כי, "אם מציעים לך לקנות דירה ב-50 אלף דולר, אל תשים את הכסף שלך בכזו השקעה". אבל העצה החשובה ביותר, אומר הרפז, היא: "תשקיע באזורים שאין בהם עודף אדיר של היצע".
שלמו יותר, אך לכו על בטוח: ניו יורק, בוסטון, לוס אנג'לס
במקומות כגון ניו יורק, קונטיקט, בוסטון ולוס אנג'לס, מחירי הדירות ירדו, אך "הם לא ברצפה", מסביר הרפז. בנקים מוכרים כיום נכסים ב-30% הנחה וניתן לקבל עליהם תשואה של כ-15%. לדוגמה, בית שערכו 250 אלף דולרים, נמכר על ידי הבנק המעקל ב-180 אלף דולרים כיום. "בעוד חמש שנים יהיה על זה רווח", מעריך הרפז. "ההשקעה בערים כגון ניו יורק גדולה יותר, אך המשקיע נוטל פחות סיכון, זו השקעה יותר סולידית".
בנקי משכנתאות גדולים מוכרים מקבצים של 200 עד 1000 דירות מעוקלות לקבוצות רכישה וקרנות, והמשקיעים הישראלים כבר נכנסו לתחום זה. אך, הרפז מייעץ להימנע מהשקעות במקבצי הענק הללו. "ההשקעות במקבצים הענקיים הללו אינן חכמות", אומר הרפז, שמקבל פניות רבות מבנקי משכנתאות, המנסים לגייס השקעות מלקוחותיו, הכוללים גם חברות נדל"ן ישראליות גדולות כגון אלמוגים אחזקות. "לא השלמנו אף עסקה כזו, בדקנו והיה נראה כי ההשקעה אינה טובה".
מה שכן מסתמן כהשקעה טובה בימי משבר אלה, היא העיר ניו יורק (
אל תיקחו מימון, קנו בהון עצמי
האריס והרפז אומרים שמשקיעים לא יכולים לקבל משכנתאות לרכישת דירה בארה"ב. זה פשוט מאד: הבנקים המעקלים לא נותנים הלוואה לבתים אותם הם מוכרים לאחר שבעליהם לא עמדו בתשלומי המשכנתא. בנוסף, הרפז אינו ממליץ למשקיע הישראלי לקחת הלוואה מבנק ישראלי. "אם המשקיע יקבל משכנתא בארץ, ישעבדו לו נכס בארץ", מסביר הרפז. "ומה אם אין שוכר לדירה בארה"ב שתכננת להשכיר ב-500 דולרים לחודש? בטח לא רצוי לשעבד נכסים נוספים".
אל תעגלו פינות
האריס אומר שרבים מהמשקיעים מעוניינים לחסוך בהוצאות ולנהל את ההשקעה בשיטת "עשה זאת בעצמך". "המשקיע הישראלי רוצה לשפץ לבד, לרכוש ללא תיווך וללא ליווי, ולנהל את הנכס בעצמו על מנת להרוויח עוד", אומר האריס. "אל תנסו להרוויח מכל הפינות, קבלו שירות מלא מאנשי מקצוע. אף אחד מאיתנו לא יכול לעשות הכל לבד. תעשה לבד רק מה שאתה חזק בו".
זהו את ההזדמנות והשקיעו - המיתון לא יימשך לנצח
האריס מספר כי שוק ההשקעות בדירות מעוקלות מתחיל להיות צפוף, עם משקיעים מיפן, ישראל ומדינות אחרות שנוהרים לארה"ב. במקביל, יש ניצנים של התאוששות כלכלית. "מיום ליום השוק הזה נעשה פחות אטרקטיבי", אומר האריס. "אנחנו בשלבים האחרונים של האטרקציות, והלקוחות מתרבים".
לסיכום, האריס ממליץ למשקיע הישראלי לפעול בחוכמה ובמהירות. "צריך הרבה אומץ כדי לא להפסיד את המומנטום", מסכם האריס. "עסקאות יורדות מהשולחן. יש לזהות את ההזדמנות ולקחת אותה".
- 2.חיים 09/09/2012 18:36הגב לתגובה זומעניו לשמוע עוד על המבצעים על בתים בלוס אנג'לס חיים 0524778720
- 1.gal 03/01/2012 08:20הגב לתגובה זוI am an Israeli real estate investor living in the USA. In the past year we bought, renovated and sold 8 houses. My American investors (hard money) that we work with make 16-20% on their money. If you are interested in learning how you can make a “safe” real estate investment in the United States, contact me at [email protected]
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
הפתעה חיובית באוצר: גביית המסים צפויה לשבור שיא עם 520 מיליארד שקל, הגירעון יהיה נמוך מהצפוי
לביזפורטל נודע כי באוצר מעריכים שתקבולי המסים יהיו כ-520 מיליארד שקל, הרבה מעל התקציב שעמד על 493 מיליארד שקל; תחזית הגירעון - 5.2% כשבפועל על רקע נתוני אוקטובר, יש הערכה שזה יסתיים בפחות
נתוני הגבייה לאוקטובר 2025 מספקים בשורה - גביית המסים ממשיכה לשבור שיאים ועומדת על 432.3 מיליארד שקל בעשרת החודשים הראשונים של השנה - עלייה מרשימה של 15.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לביזפורטל נודע כי בהערכות פנימיות מצפים לכ-520 מיליארד שקל של הכנסות מסים ואף מעבר לכך עד סוף השנה. הרבה מעבר לתקציב המקורי שהיה על 493 מיליארד שקל. הסיבה היא גבייה טובה ומואצת, מלחמה בהון השחור (לרבות פרויקט והטמעת "חשבוניות ישראל") וכן תשלומי מס מוגברים בעקבות חוק הרווחים הראויים לחלוקה. הגידול כתוצאה מהחוק שדוחף בעצם לחלק דיבידנד ולשלם עליהם מס יימשך עד סוף השנה.
ביצועי שיא למרות האתגרים
הנתונים החיוביים בשורת ההכנסות ממסים בולטים במיוחד על רקע המלחמה המתמשכת. בחודש אוקטובר לבדו נגבו 40.7 מיליארד שקל ממסים, עלייה ריאלית של 5% שמעידה על חוסן מרשים. המסים הישירים זינקו ב-8% במצטבר מתחילת השנה, כשהניכויים משכר עלו ב-13%, סימן ברור לשוק עבודה חזק ויציב. במקביל, גביית המסים משוק ההון זינקה ב-62% באוקטובר, והגיעה ל-1.4 מיליארד שקל.
המסים העקיפים, שעלו ב-3% במצטבר, מראים על המשך צריכה פרטית יציבה. הגביה ממע"מ באוקטובר עלתה ב-10%, מה שמעיד על פעילות עסקית ערה. גם הגביה מבלו דלק רשמה עלייה של 10%, המשקפת חזרה לשגרה בפעילות הכלכלית.
למעשה, מירידה בקצב שנתי של 8% בגביית המסים שנרשמה מאמצע 2022 ועד סוף 2023, עלתה הגבייה מתחילת 2024 לקצב של 11%. זה שינוי מגמה שמעיד על התאוששות מהירה של המשק והסתגלות מוצלחת למציאות המלחמה.
- הטבה לעידוד העלייה: אפס אחוז מס לעולים חדשים
- הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך ההכנסות הממשלתיות מכל המקורות הגיע ל-457.5 מיליארד שקל בעשרת החודשים - עלייה של 14.8% שעולה על כל התחזיות המוקדמות. הביצועים החזקים האלה הם שמאפשרים לממשלה לממן את הוצאות המלחמה תוך שמירה על יציבות פיסקלית.
