כמה עולה לגור בדירת שותפים והאם זה משתלם?
משבר הנדל"ן מאותת לכולם: השוכרים סובלים בעקבות העלאת שכר הדירה, הקונים רואים את עצירת הביקושים ומחייכים, אבל מצד שני אין להם מספיק כסף לקנות דירה במחירי היום, אז החיוך נמחק והם שוב חוזרים לשוק השכירות. מעגל.
מה שקורה בשוק הזה הוא כמעט בלתי נתפס: בעלי הדירות מעלים עוד ועוד את דמי השכירות (בעיקר לשוכרים חדשים). השוכרים כבר לא מסוגלים לצמצם דיור - בעיקר בתל אביב. הם עברו מדירת 3 חדרים לדירת חדר וחצי. השלב הבא הוא מקלט עם חלון (כן, יש דבר כזה) או דירות מרתף. אלה שגרים במעגל השני, מרגישים היטב את הגרזן - הריבית שבעלי הדירות סופגים בגלל עליית הריבית. חלקם נכנע. הוא מרים ידיים.
המציאות הזאת גורמת להם לחשוב על אלטרנטיבה. אם אין לנו כסף לגור בדירת שני חדרים, לאן נגיע? הנשואים הולכים לפריפריה, הרווקים עוברים לדירה עם חברים. נכון, הם משתמשים באותו טוסטר ועומדים בתור למקלחת, אבל מה זה לעומת הרצון להסתכל למדינה בעיניים ולומר לה: אנחנו משלמים מיסים ואת לא עוזרת? יש לנו פתרון אחר. אם חשבתם שזה הזיז למישהו או הדליק נורה אדומה, זה כנראה הבוילר, בדירת השותפים.
התופעה הזאת החלה להתרחב בתקופת הקורונה, אבל התעצמה לאחריו. אז דירת שותפים הוגדרה כמשהו זמני, היום לאנשים כבר לא אכפת. הם רוצים להתחיל את הבוקר עם קפה בפינה של שינקין ולחזור לדירה הרועשת. רק לא להרגיש שהמשכיר דפק אותם.
שכירות בדירת שותפים מוזילה משמעותית את התשלום החודשי. הרי בסוף, שכר דירה הוא כנראה ההוצאה המשמעותית ביותר. בתל אביב, תשלמו שכר דירה ממוצע של 3,200 שקל לחדר בדירת שותפים, אבל זה תלוי במספר השותפים. אם אתם שניים או שלושה, יש לזה משמעות. אגב, לא כל בעל דירה מסכים לקבל שלושה -לעתים הוא מעדיף כמה שפחות סיכונים באשר לנכס שלו. אם תסכימו להתרחק מתל אביב, יש סיכוי שתשלמו בין 1,500-2,500 שקל בלבד.
יש גם חסרונות, והרבה. דירת שותפים (Kelsey Chance)
השאלה המרכזית היא האם זה שווה את המחיר שאתם משלמים. מה תעשו כשתגלו שהשותף שלכם הוא גם גיטריסט? מה יקרה אם תשבו ללמוד למבחן והשותף יחליט לראות ליגת האלופות בקול? ומה קורה כשהשותפה שלכם פשוט מסיימת לכם את כל המים החמים? נכון, יש כאן חיסכון כלכלי, אבל איכות החיים בדירת שותפים יורדת פלאים.
היום, עורכים מעין ראיון עבודה לשותף פוטנציאלי. השאלות המרכזיות: האם יש לו בעל חיים, האם הוא סטודנט, האם הוא נקי (ומה הרגלי הניקיון שלו), האם הוא חי בזוגיות ובעיקר - האם האופי שלו מתאים לכם. כל אחד מהפרמטרים האלה, ויש עוד, יכול להשפיע על ההחלטה. מה לעשות, היום לא מקבלים שותף בכל מחיר. אפילו אתר למציאת שותפים בדירות בתל אביב נפתח בשנים האחרונות. אבל אין מה לעשות, ראיון מקיף ככל שתעשו לשותף הפוטנציאלי שלכם לא באמת יספק את מלוא המידע שאתם רוצים ולא ימנע בהכרח חילוקי דעות או חלילה סכסוכים ביום שבו כבר תגורו ביחד באותה הדירה. דירת שותפים היא משתלמת כלכלית אבל לא תמיד בשאר המובנים, לעתים היא יכולה להתברר כסבל של ממש אם אתם לא מסתדרים עם השותפים ולעתים היא תהיה דירת החלומות שלכם עם שותפים שהפכו לחברי נפש.
כמה עולה דירת שותפים בתל אביב?
לפני שנתחיל, נדגיש. יש עדיפות ברורה לבעלי דירות עבור זוגות מאשר שני רווקים. כלומר, אם מדובר בזוג שגר כמה שנים ביחד, ברור שיעדיפו להעניק לו את הדירה. כל בעל דירה יעדיף לקבל זוג ולקחת את הסיכון שיפרדו בעתיד, מאשר רווק הולל, שיקיים מסיבות בדירה עם שאר השותפים. כשהסיכון קטן, הם גם יורידו במחיר. לא הרבה, אבל יורידו. אם מדובר ברווקים אבל סטודנטים, שלומדים יחד לתואר ומחפשים דירה לטווח של שלוש שנים, ייתכן מאוד שהם יקבלו עדיפות, גם בגלל הטווח הארוך וגם משום שמדובר באקדמאים ולא בצעירים שעובדים בחצי משרה וחיים חיי לילה.
בחלק מהמקרים, זה לא ממש רלוונטי. יש בתל אביב מודל קבוע: בעלי הדירות מחלקים את הדירה, מקבלים תשואה גבוהה ומפזרים את הסיכון. שותף עזב? השאר נותרו ומחפשים חדש, אבל יש הכנסה והיא דופקת כמו שעון.
בתל אביב אפשר למצוא חדר בדירת שותפים בסדר גודל של 2,300-2,800 שקל. מצאנו כזאת בפלורנטין, דירה בקומה השלישית ללא מעלית, בבניין מסודר עם קודן וחברת ניהול ומתאימה ל-4 שותפים. הבעלים מוכן להשכיר אותה "פר חדר", כדי לפזר סיכון. דירה כזאת, אחרי שיפוץ, תעלה ברף התחתון. הבעלים יוכל להכניס כמעט 10,000 שקל בחודש משלושה צעירים שחיים עם מטבח משותף, אבל לא ישנים באותו חדר.
תופעת הסאבלט גם היא נכנסה לשוק דירות השותפים. מצאנו דירות שתוכלו לשכור תמורת 3,000 שקל. כך למשל, תיכנסו לדירה בחודש יולי ואוגוסט ב-3,000 שקל לחודש עם שני שותפים שנשארים לעוד חודשיים, אך עם אופציה להמשך. התנאים: חדר גדול אבל אין סלון, אי אפשר לעשן בדירה.
מצאנו גם בקשה לשותף תמורת 3,700 שקל בנווה אביבים. שכר הדירה כולל גם מים, חשמל, ארנונה, שירותי כביסה ואפילו ועד בית. התנאי: אתם צריכים להיות בני 40-60.
חדר בדירה ברחוב מטלון בפלורנטין יעלה לכם 3,950 שקל, אבל תצטרפו לדייר לקומה שלמה עם מרפסת שמש, מעלית ומחסן. לזה תוסיפו דמי תיווך הנהוגים בדרך כלל בגובה דמי שכירות חודשית.
ברמת גן תמצאו הרבה פחות, אבל דירת שותפים תוכל לעלות לכם פחות מ-3,000 שקל. בחיפה המחיר יהיה נמוך עוד יותר. לגור עם שותף יעלה לכם פחות, בעיקר אם מדובר בבניין ישן. סביב האוניברסיטה והטכניון יש הרבה כאלה. מחיר של 2,000-2,500 שקל יהיה סביר.
בשורה התחתונה צריך להגיד, ככל שיש יותר שותפים כך השכ"ד יירד (ממוצע של 2,500 לחדר בדירת 4 שותפים בתל אביב) ובהתאם להיפך - ככל שיש פחות שותפים הוא יעלה (ממוצע של 3,700 לחדר בדירת 2 שותפים בתל אביב). בראשון לציון למשל חדר בדירת שותפים ינוע בין 1,700 ל-2,600 שקל בממוצע, כאמור בהתאם למספר השותפים, ובירושלים המחירים גבוהים יותר ונעים בין 2,100 ל-3,400 שקל לחדר בדירת שותפים.
ובנקודה זו כדאי אולי להבהיר: נכון שאדם שלא יכול להרשות לעצמו לשכור דירה/חדר בדירת שותפים בתל אביב מוטב שירחיק כמה שצריך עד למקום בו הוא יוכל לעמוד בתשלומים. אבל - זה לא כל כך פשוט. יש אוכלוסיות רבות שיש להן סיבה טובה לגור בתל אביב ובמקביל להמשיך להתלונן על יוקר בדיור בה, ויש לכך כמה סיבות: בין אם זה מקום עבודה שאין בפריפריה, בין אם הם כאלו שכל חייהם גדלו בגוש דן ושהמשפחה והחברים שלהם שם, ובין אם מדובר באלו שהחליטו לבוא בשביל החוויה של חיים צעירים ותוססים שלא יהיו להם במקום אחר - וזה בסדר.
התופעה מתרחבת: הפנסיונרים באים
בעיית תשלומי השכירות מתרחבת עוד יותר בשנה האחרונה ומגיע גם לגיל השלישי. פנסיונרים מוכנים לחלוק דירה גם עם צעירים כי הפנסיה נמוכה. הרבה רעש בחדר, אבל גם שקט כלכלי. הם לא יקראו נטפליקס יחד, אבל עם המגבלות נכונות, אפשר לחיות בכבוד. ואם הם יוכלו למצוא מישהו בגיל שלהם, זאת תהיה כנראה בכלל אטרקציה.
איך מתחלקים בהוצאות?
בדרך כלל, בעלי הדירות לא יכללו את חשבון החשמל בחוזה. למה? כי בדירות שותפים הבוילר דולק שעות וכך גם שאר מכשירי החשמל. יחד עם זאת, העלות פר אדם תהיה נמוכה יותר ולכן תשלום החשבון הממוצע יקטן משמעותית.
יש כמה סוגים של דירת שותפים. אם אתם עושים קניה מרוכזת, שתיקח יותר זמן, סביר להניח שהעלות תהיה זולה יותר. תיקנו יותר, אבל ככל שמספר האנשים גבוה יותר, מספר קרטוני החלב שתיקנו יהיה נמוך יותר בממוצע לנפש. כך גם בנוגע לשאר המזון בבית. אם תחליטו לפצל, זה בסדר, אבל זה יעלה יותר. עלות ממוצעת יכולה להגיע ל-2,000 שקל, אבל אם תחיו עם שותף ייתכן שתשלמו כמה מאות שקלים פחות. כל זאת, בהנחה שאתם לא שורפים את הכסף שלכם על משלוחים.
- 2.קובי 21/05/2023 19:55הגב לתגובה זואני משכיר דירה וחושב שהגענו לפשיטת רגל חברתית צעירים נעים ממקום למקום כל 3 חדשים ביד אליהו כדי להשיג שכירות ב4000 שקל במקום 7800 שקל בדירות פינוי בינוי ליבי אליהם ולדעתי אם יקבלו שכל שיעזבו את בית המשוגעים הזה ויהגרו למדינות המערב ויבנו להם עתיד שפוי רוב בני האחים שלי וגם ביתי היגרו עם כל המשפחה וחיים חלקם בארצות הברית וחלקם בקנדה וחלקם באוסטרליה ואני עכשיו מבין אותם ממש לעומק זה קצת לא נוח בהתחלה אבל ממש ממש שווה להמשך
- 1.גל 21/05/2023 17:08הגב לתגובה זוזו לא "תופעה" , זה איך שצעירים (כולל אותי, בזמנו) חוסכים הוצאות, בערך מאז ומעולם.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותלקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?
לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.
הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.
נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף. המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי.
כלל אצבע - לקנות או לשכור
כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.
