כמה עולה לגור בדירת שותפים והאם זה משתלם?
משבר הנדל"ן מאותת לכולם: השוכרים סובלים בעקבות העלאת שכר הדירה, הקונים רואים את עצירת הביקושים ומחייכים, אבל מצד שני אין להם מספיק כסף לקנות דירה במחירי היום, אז החיוך נמחק והם שוב חוזרים לשוק השכירות. מעגל.
מה שקורה בשוק הזה הוא כמעט בלתי נתפס: בעלי הדירות מעלים עוד ועוד את דמי השכירות (בעיקר לשוכרים חדשים). השוכרים כבר לא מסוגלים לצמצם דיור - בעיקר בתל אביב. הם עברו מדירת 3 חדרים לדירת חדר וחצי. השלב הבא הוא מקלט עם חלון (כן, יש דבר כזה) או דירות מרתף. אלה שגרים במעגל השני, מרגישים היטב את הגרזן - הריבית שבעלי הדירות סופגים בגלל עליית הריבית. חלקם נכנע. הוא מרים ידיים.
המציאות הזאת גורמת להם לחשוב על אלטרנטיבה. אם אין לנו כסף לגור בדירת שני חדרים, לאן נגיע? הנשואים הולכים לפריפריה, הרווקים עוברים לדירה עם חברים. נכון, הם משתמשים באותו טוסטר ועומדים בתור למקלחת, אבל מה זה לעומת הרצון להסתכל למדינה בעיניים ולומר לה: אנחנו משלמים מיסים ואת לא עוזרת? יש לנו פתרון אחר. אם חשבתם שזה הזיז למישהו או הדליק נורה אדומה, זה כנראה הבוילר, בדירת השותפים.
התופעה הזאת החלה להתרחב בתקופת הקורונה, אבל התעצמה לאחריו. אז דירת שותפים הוגדרה כמשהו זמני, היום לאנשים כבר לא אכפת. הם רוצים להתחיל את הבוקר עם קפה בפינה של שינקין ולחזור לדירה הרועשת. רק לא להרגיש שהמשכיר דפק אותם.
שכירות בדירת שותפים מוזילה משמעותית את התשלום החודשי. הרי בסוף, שכר דירה הוא כנראה ההוצאה המשמעותית ביותר. בתל אביב, תשלמו שכר דירה ממוצע של 3,200 שקל לחדר בדירת שותפים, אבל זה תלוי במספר השותפים. אם אתם שניים או שלושה, יש לזה משמעות. אגב, לא כל בעל דירה מסכים לקבל שלושה -לעתים הוא מעדיף כמה שפחות סיכונים באשר לנכס שלו. אם תסכימו להתרחק מתל אביב, יש סיכוי שתשלמו בין 1,500-2,500 שקל בלבד.
יש גם חסרונות, והרבה. דירת שותפים (Kelsey Chance)
השאלה המרכזית היא האם זה שווה את המחיר שאתם משלמים. מה תעשו כשתגלו שהשותף שלכם הוא גם גיטריסט? מה יקרה אם תשבו ללמוד למבחן והשותף יחליט לראות ליגת האלופות בקול? ומה קורה כשהשותפה שלכם פשוט מסיימת לכם את כל המים החמים? נכון, יש כאן חיסכון כלכלי, אבל איכות החיים בדירת שותפים יורדת פלאים.
היום, עורכים מעין ראיון עבודה לשותף פוטנציאלי. השאלות המרכזיות: האם יש לו בעל חיים, האם הוא סטודנט, האם הוא נקי (ומה הרגלי הניקיון שלו), האם הוא חי בזוגיות ובעיקר - האם האופי שלו מתאים לכם. כל אחד מהפרמטרים האלה, ויש עוד, יכול להשפיע על ההחלטה. מה לעשות, היום לא מקבלים שותף בכל מחיר. אפילו אתר למציאת שותפים בדירות בתל אביב נפתח בשנים האחרונות. אבל אין מה לעשות, ראיון מקיף ככל שתעשו לשותף הפוטנציאלי שלכם לא באמת יספק את מלוא המידע שאתם רוצים ולא ימנע בהכרח חילוקי דעות או חלילה סכסוכים ביום שבו כבר תגורו ביחד באותה הדירה. דירת שותפים היא משתלמת כלכלית אבל לא תמיד בשאר המובנים, לעתים היא יכולה להתברר כסבל של ממש אם אתם לא מסתדרים עם השותפים ולעתים היא תהיה דירת החלומות שלכם עם שותפים שהפכו לחברי נפש.
כמה עולה דירת שותפים בתל אביב?
לפני שנתחיל, נדגיש. יש עדיפות ברורה לבעלי דירות עבור זוגות מאשר שני רווקים. כלומר, אם מדובר בזוג שגר כמה שנים ביחד, ברור שיעדיפו להעניק לו את הדירה. כל בעל דירה יעדיף לקבל זוג ולקחת את הסיכון שיפרדו בעתיד, מאשר רווק הולל, שיקיים מסיבות בדירה עם שאר השותפים. כשהסיכון קטן, הם גם יורידו במחיר. לא הרבה, אבל יורידו. אם מדובר ברווקים אבל סטודנטים, שלומדים יחד לתואר ומחפשים דירה לטווח של שלוש שנים, ייתכן מאוד שהם יקבלו עדיפות, גם בגלל הטווח הארוך וגם משום שמדובר באקדמאים ולא בצעירים שעובדים בחצי משרה וחיים חיי לילה.
בחלק מהמקרים, זה לא ממש רלוונטי. יש בתל אביב מודל קבוע: בעלי הדירות מחלקים את הדירה, מקבלים תשואה גבוהה ומפזרים את הסיכון. שותף עזב? השאר נותרו ומחפשים חדש, אבל יש הכנסה והיא דופקת כמו שעון.
בתל אביב אפשר למצוא חדר בדירת שותפים בסדר גודל של 2,300-2,800 שקל. מצאנו כזאת בפלורנטין, דירה בקומה השלישית ללא מעלית, בבניין מסודר עם קודן וחברת ניהול ומתאימה ל-4 שותפים. הבעלים מוכן להשכיר אותה "פר חדר", כדי לפזר סיכון. דירה כזאת, אחרי שיפוץ, תעלה ברף התחתון. הבעלים יוכל להכניס כמעט 10,000 שקל בחודש משלושה צעירים שחיים עם מטבח משותף, אבל לא ישנים באותו חדר.
תופעת הסאבלט גם היא נכנסה לשוק דירות השותפים. מצאנו דירות שתוכלו לשכור תמורת 3,000 שקל. כך למשל, תיכנסו לדירה בחודש יולי ואוגוסט ב-3,000 שקל לחודש עם שני שותפים שנשארים לעוד חודשיים, אך עם אופציה להמשך. התנאים: חדר גדול אבל אין סלון, אי אפשר לעשן בדירה.
מצאנו גם בקשה לשותף תמורת 3,700 שקל בנווה אביבים. שכר הדירה כולל גם מים, חשמל, ארנונה, שירותי כביסה ואפילו ועד בית. התנאי: אתם צריכים להיות בני 40-60.
חדר בדירה ברחוב מטלון בפלורנטין יעלה לכם 3,950 שקל, אבל תצטרפו לדייר לקומה שלמה עם מרפסת שמש, מעלית ומחסן. לזה תוסיפו דמי תיווך הנהוגים בדרך כלל בגובה דמי שכירות חודשית.
ברמת גן תמצאו הרבה פחות, אבל דירת שותפים תוכל לעלות לכם פחות מ-3,000 שקל. בחיפה המחיר יהיה נמוך עוד יותר. לגור עם שותף יעלה לכם פחות, בעיקר אם מדובר בבניין ישן. סביב האוניברסיטה והטכניון יש הרבה כאלה. מחיר של 2,000-2,500 שקל יהיה סביר.
בשורה התחתונה צריך להגיד, ככל שיש יותר שותפים כך השכ"ד יירד (ממוצע של 2,500 לחדר בדירת 4 שותפים בתל אביב) ובהתאם להיפך - ככל שיש פחות שותפים הוא יעלה (ממוצע של 3,700 לחדר בדירת 2 שותפים בתל אביב). בראשון לציון למשל חדר בדירת שותפים ינוע בין 1,700 ל-2,600 שקל בממוצע, כאמור בהתאם למספר השותפים, ובירושלים המחירים גבוהים יותר ונעים בין 2,100 ל-3,400 שקל לחדר בדירת שותפים.
ובנקודה זו כדאי אולי להבהיר: נכון שאדם שלא יכול להרשות לעצמו לשכור דירה/חדר בדירת שותפים בתל אביב מוטב שירחיק כמה שצריך עד למקום בו הוא יוכל לעמוד בתשלומים. אבל - זה לא כל כך פשוט. יש אוכלוסיות רבות שיש להן סיבה טובה לגור בתל אביב ובמקביל להמשיך להתלונן על יוקר בדיור בה, ויש לכך כמה סיבות: בין אם זה מקום עבודה שאין בפריפריה, בין אם הם כאלו שכל חייהם גדלו בגוש דן ושהמשפחה והחברים שלהם שם, ובין אם מדובר באלו שהחליטו לבוא בשביל החוויה של חיים צעירים ותוססים שלא יהיו להם במקום אחר - וזה בסדר.
התופעה מתרחבת: הפנסיונרים באים
בעיית תשלומי השכירות מתרחבת עוד יותר בשנה האחרונה ומגיע גם לגיל השלישי. פנסיונרים מוכנים לחלוק דירה גם עם צעירים כי הפנסיה נמוכה. הרבה רעש בחדר, אבל גם שקט כלכלי. הם לא יקראו נטפליקס יחד, אבל עם המגבלות נכונות, אפשר לחיות בכבוד. ואם הם יוכלו למצוא מישהו בגיל שלהם, זאת תהיה כנראה בכלל אטרקציה.
איך מתחלקים בהוצאות?
בדרך כלל, בעלי הדירות לא יכללו את חשבון החשמל בחוזה. למה? כי בדירות שותפים הבוילר דולק שעות וכך גם שאר מכשירי החשמל. יחד עם זאת, העלות פר אדם תהיה נמוכה יותר ולכן תשלום החשבון הממוצע יקטן משמעותית.
יש כמה סוגים של דירת שותפים. אם אתם עושים קניה מרוכזת, שתיקח יותר זמן, סביר להניח שהעלות תהיה זולה יותר. תיקנו יותר, אבל ככל שמספר האנשים גבוה יותר, מספר קרטוני החלב שתיקנו יהיה נמוך יותר בממוצע לנפש. כך גם בנוגע לשאר המזון בבית. אם תחליטו לפצל, זה בסדר, אבל זה יעלה יותר. עלות ממוצעת יכולה להגיע ל-2,000 שקל, אבל אם תחיו עם שותף ייתכן שתשלמו כמה מאות שקלים פחות. כל זאת, בהנחה שאתם לא שורפים את הכסף שלכם על משלוחים.
- 2.קובי 21/05/2023 19:55הגב לתגובה זואני משכיר דירה וחושב שהגענו לפשיטת רגל חברתית צעירים נעים ממקום למקום כל 3 חדשים ביד אליהו כדי להשיג שכירות ב4000 שקל במקום 7800 שקל בדירות פינוי בינוי ליבי אליהם ולדעתי אם יקבלו שכל שיעזבו את בית המשוגעים הזה ויהגרו למדינות המערב ויבנו להם עתיד שפוי רוב בני האחים שלי וגם ביתי היגרו עם כל המשפחה וחיים חלקם בארצות הברית וחלקם בקנדה וחלקם באוסטרליה ואני עכשיו מבין אותם ממש לעומק זה קצת לא נוח בהתחלה אבל ממש ממש שווה להמשך
- 1.גל 21/05/2023 17:08הגב לתגובה זוזו לא "תופעה" , זה איך שצעירים (כולל אותי, בזמנו) חוסכים הוצאות, בערך מאז ומעולם.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
פיתוח פארק ליניארי משולב דופן בנויה ברובע גלילות. קרדיט הדמיות: מזור פירשט אדריכליםמהפכה ברמת השרון - העיר תגדל פי 4; איך זה ישפיע על המחירים?
ההסכם מתבסס על על פינוי מחנות צה"ל בגלילות והעתקת מפעל תע"ש ממיקומו הנוכחי והוא כולל הקמה של למעלה מ-57,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי תעסוקה ומסחר; ההשקעה עבור פיתוח תשתיות צפויה לעמוד על למעלה מ-10 מיליארד שקל; וגם עסקאות נדל"ן אחרונות ברמת השרון, מה קרה למחירים ואיך הפרויקטים העתידים ישפיעו על המחירים?
רמת השרון רמת השרון לקראת מהפכה. רמ"י והעירייה חתמו על הסכם גג להגדלת כמות הדירות בעיר ב-57 אלף - זו לא סתם הגדה, זה בערך פי 4 מהכמות דירות הקיימות בעיר. זה ישפיע על התחבורה, על השירותים של העירייה, על המחירים. אמנם התכנית עתידה להיות בשולי העיר, כמעט בכל היקפה (למעט בגבול הצפוני עם הרצליה) ולא צפוי לפגוע במהלך החיים בעיר עצמה, ובנוסף, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כבר היום רמת השרון היא אחת הערים שבהן קודמו הכי הרבה תוכניות פינוי-בינוי יחסית לגודל האוכלוסייה. כך או כך, גם אם תהיה פגיעה כלשהי במרקם החיים בעיר בעקבות בנייה מאסיבית במשך שנים רבות, בהמשך זה אמור להיות לרווחת כולם. המחירים במצב של גידול ענק בהיצע, אמורים לרדת, אבל זה רק בתיאוריה. בפועל, עם הביקוש הגדול לדירות, אז גם אם ההיצע יפגע במקומות ובשכונות מסוימים, האזור ימשיך להיות אטרקטיבי.
צריך לסייג - זה ייקח זמן. להזיז את תע"ש זה פרויקט של שנים, להזיז את גלילות זה פרויקט של שנים רבות. אבל יש בתוכנית פרויקטים שכבר אפשר להניע אותם - מדובר באלפים רבים של דירות שיכולות להיבנות תוך 4-5 שנים.
בשנתיים האחרונות המחירים בעיר עלו בצורה משמעותית. דירה ממוצעת בעיר נמכרת בסביבות 4.3-4.5 מיליון שקל והמחיר למ״ר מתקרב כ-45-48 אלף שקל למ"ר. מי שמחפש איכות חיים, חינוך טוב וקרבה לתל אביב, ממשיך להסתכל על רמת השרון.
ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה. לא מעט פרויקטים של פינוי–בינוי ותמ״א 38 יוצאים לדרך או כבר בביצוע, בעיקר במורשה וברחובות כמו ריינס ואוסישקין. זה משנה את המראה של השכונות וגם את שווי הנכסים. בעירייה כבר פועלת מנהלת ייעודית לנושא, שמלווה דיירים ויזמים. הנה עסקאות אחרונות, ובהמשך על התוכנית הענקית שתהפוך את רמת השרון מהקצה אל הקצה.
- ביג גלילות: האם זה הקניון שישנה את כללי המשחק בישראל?
- הטירוף בנווה גן ברמת השרון: מחירי צפון ת"א - דירה ב-6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב דובגר 5 נמכרה דירה בקומה שנייה, בת 4 חדרים, בשטח של 109 מ"ר, תמורת 3.5 מיליון שקל (32.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב ביאליק 5 נמכרה דירה בקומה שנייה, עם 3.5 חדרים, בשטח של 69.3 מ"ר, במחיר של 2.85 מיליון שקל (41.1 אלף שקל למ"ר).
דירה בקומה חמישית, בת 4 חדרים וללא כתובת רשומה, נמכרה בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 5.7 מיליון שקל (57.2 אלף שקל למ"ר).
ביושע בן נון 4 נמכרה דירה בקומה שנייה, 4 חדרים, בשטח של 98.9 מ"ר, במחיר של 3.9 מיליון שקל (39.4 אלף שקל למ"ר).
דירה ברחוב יבנה 68 בקומה שמינית, עם 6 חדרים ושטח של 154 מ"ר, נמכרה תמורת 6.8 מיליון שקל (43.9 אלף שקל למ"ר).
בגולומב 5 נמכרה דירה בת 3 חדרים בקומה שנייה, בשטח של 58.8 מ"ר, במחיר של 3.8 מיליון שקל (65.3 אלף שקל למ"ר).
בהחלוץ 13 נמכרה דירה בקומה 15, עם 5 חדרים, בשטח של 120.9 מ"ר, במחיר של 3.6 מיליון שקל (30 אלף שקל למ"ר).
דירה בת 3.5 חדרים ללא כתובת מדויקת, בקומה שישית, נמכרה בשטח של 82 מ"ר, במחיר של 4.8 מיליון שקל (58.4 אלף שקל למ"ר).
בן גוריון 13 ראתה עסקה של דירת 3 חדרים בקומה שלישית, בשטח של 61.9 מ"ר, שנמכרה ב־2.4 מיליון שקל (39.2 אלף שקל למ"ר).
בהגנה 4 נמכרה דירה בת 4 חדרים, בקומה שנייה, בשטח של 95 מ"ר, במחיר של 3.3 מיליון שקל (34.3 אלף שקל למ"ר).
בגולומב 17 דירה עם 4.5 חדרים בקומה שישית, בשטח של 110 מ"ר, נמכרה תמורת 4.05 מיליון שקל (36.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב רמז 4 נמכרה דירה בת 5 חדרים בקומה ראשונה, בשטח של 111 מ"ר, במחיר של 2.75 מיליון שקל (24.8 אלף שקל למ"ר).
דירה בגולומב 21 בקומה חמישית, 4 חדרים, נמכרה בשטח של 85 מ"ר, במחיר של 3.6 מיליון שקל (41.8 אלף שקל למ"ר).
רחוב ויצמן 18 הציג עסקה של דירה בקומה שלישית, 5 חדרים, בשטח של 112 מ"ר, שנמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל (41.1 אלף שקל למ"ר).
מהפכה ברמת השרון
נחתם הסכם גג חדש ומשמעותי בין רשות מקרקעי ישראל לעיריית רמת השרון, ביוזמת שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל חיים כץ. ההסכם כולל בניית למעלה מ־57 אלף יחידות דיור חדשות והקמת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף
של כ־2.5 מיליון מ"ר, בהשקעה כוללת של מעל 10 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות עירוניות – תחבורה, ניקוז, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.
