אביחי שניר
צילום: באדיבות המצולם

להוריד מע"מ על דירות - האם זה רציני?

מחירי הדירות זינקו 13% בשנה והממשלה מנסה לטפל במשבר הדיור בדרכים יצירתיות; הורדת המע"מ היא פתרון בעייתי וגם - איך נלחמים באינפלציה?
דר' אביחי שניר | (5)

תהליך עליית המחירים שאנחנו חווים כבר כמעט שנה וחצי מביא אלינו גל של רעיונות יצירתיים. אני בטוח שמאחורי כל רעיון כזה יש כוונות טובות. הבעיה היא שהדרך לגיהנום שנקרא אינפלציה מלאה בכוונות טובות.

אחד הרעיונות היצירתיים שקראתי עליהם בימים האחרונים הוא שהממשלה תוריד את המע"מ. לכאורה, זה רעיון פשוט נפלא. ממילא לממשלה יש הכנסות גבוהות יותר מכפי שהיא צפתה, אז לא צריכה להיות לה בעיה להחזיר חלק מהעודף הזה לציבור. אני מניח שמי שהגה את הרעיון, חשב שזה פתרון מתבקש: בנק ישראל אמור לכוון ליעד אינפלציה של 2%, והאינפלציה כרגע, בחישוב שנתי, היא 3.5%. לכן, הורדה של אחוז במע"מ שתוביל לירידה של אחוז במחירים, יכולה לשים אותנו בקצב אינפלציה שקרוב מאוד אל היעד.

אבל יש שתי בעיות קטנות. הראשונה התגלתה במחקר של דורון סייג וסיגל ריבון מלפני כמה שנים. הם חקרו את שינויי המחירים שקרו אחרי שינויים במע"מ. בין היתר, הם גילו שכאשר המע"מ עולה, אז בממוצע, המחירים עולים בערך בשיעור המע"מ, או קצת יותר. כשהמע"מ יורד, אז המחירים דווקא לא. במחקר עדכני יותר שערכתי עם דורון סייג ועם אד נוטק, ניתחנו את התהליך קצת יותר לעומק וגילינו תופעה מעניינת. כאשר יש במשק אינפלציה, המשווקים לא מעוניינים להוריד מחירים בתגובה לירידה במע"מ, כי הם יודעים שבעוד זמן לא ארוך הם יצטרכו להעלות אותם שוב. אז הם לפעמים מחכים קצת יותר עם עליית המחירים הבאה, ולפעמים, הם מעלים מחירים כרגיל.

לכן, משרד האוצר צודק כשהוא טוען שהורדת ריבית לא תתגלגל לצרכנים. בתקופה של אינפלציה כפי שיש לנו היום, הורדת מע"מ מקסימום תאט במעט את קצב עליית המחירים. אבל היא די בוודאות לא תוביל לגל של ירידות מחירים.

הבעיה השנייה היא שהורדת המע"מ תוביל לירידה בהכנסות הממשלה. לא מעט מחקרים נעשו בניסיון להבין מה גורם לעליות מחירים כתוצאה מעלייה במחירים של חומרי גלם או זעזועים אחרים בשווקים להפוך לאינפלציה משמעותית – כלומר לתהליך שבו המחירים עולים באופן מהיר יחסית במשך תקופה ארוכה. התשובה הטובה ביותר שהתקבלה עד היום לשאלה הזאת היא שמה שקובע האם עליות מחירים יהפכו לאינפלציה אלו הציפיות של הציבור לגבי ההתנהגות של הממשלה. אם הציבור חושב שהממשלה תגיב לעליות המחירים בניסיון לעזור לציבור לצרוך יותר למרות שהמחירים עולים, אז האינפלציה מאיצה עוד.

אז לידיעת כל אלו שמחפשים פתרונות קלים: הדרך הקלה לייצר אינפלציה היא לנסות לעודד את הביקושים למרות ההתייקרות של חומרי הגלם. מי שחושב שאני טועה, שיסתכל מה קורה בשוק הדיור: הממשלה (ובנק ישראל) מנסים כבר 12 שנים לעזור למשקי בית לקנות דירות. הם עושים את זה באמצעות הורדה של הריבית, באמצעות תוכניות ייעודיות (מחיר למשתכן, מחיר מטרה ועוד), באמצעות ותמ"לים ובאמצעות מה לא. התוצאה: המחירים עלו בשנה שעברה ב- 13%.

אז יש לי בקשה קטנה לממשלה: אל תנסו לעצור את האינפלציה בעזרת חלוקת מתנות. אם אתם באמת רוצים להאט את האינפלציה, תעשו את מה שהיה צריך לעשות כבר מזמן: תבטלו את כל המגבלות על הייבוא, תאפשרו תחרות הוגנת, ואל תיבהלו כשיצרנים גדולים (שהם גם יבואנים גדולים) יתלוננו על כך שהייבוא יפגע בעובדים המקומיים. בחסכון שיתקבל מכך שכל אחד מאיתנו ישלם פחות, אפשר לשלם משכורות לעובדים שישבו בבית, ועוד יישאר די הרבה עודף.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

ד"ר אביחי שניר

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    אפשר להוריד מע"מ רק על קניית דירה ראשונה (ל"ת)
    רענן 26/04/2022 07:22
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    שולמן 30/03/2022 13:06
    הגב לתגובה זו
    בניגוד למקובל בעולם המחירין בישראל לא יורדים, ולראיה שער הדולר יורד כבר כעשור אולם המחירים בחנויות נשארים על כנם. יותר מזה, רק יש סימן קל לשינוי מגמגה וכבר המחירים עולים.
  • 3.
    עומרי 30/03/2022 09:17
    הגב לתגובה זו
    במקרה של הורדת מעמ , בכל שיעור שיהיה , הקבלנים/יזמים החזירים יעלו אוטומטית את המחיר (גם כך הם מעלים את המחיר בלי להניד עפעף). רק תכנית חירום לבניה ממשלתית , ללא יזמים !!! במיה ומכירה ישירות לאזרח !!! תביא לירידת מחירים. כל שאר התכניות זה לא ילתר מאקמול לחולה סופני.
  • 2.
    נכון מאד. ותפשירו בשנה מיליון דונם לבנייה מיידית. (ל"ת)
    מיכה 30/03/2022 09:08
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אברמזון 30/03/2022 09:05
    הגב לתגובה זו
    עלות בניית מ"ר כ 5000-8000 ש"ח (כולל מע"מ) דירות בת"א נמכרות בין 40-60 אלף ש"ח למ"ר מחירי הקרקע בעשר שנים עלו ב 150% על מרכיב הספקולטיבי לא לגבות מעמ
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים? 

אדיר בן עמי |

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 


העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

נתניה קריית נורדאו שניאור
צילום: Evolve media

כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?

על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה

רן קידר |


מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.  

פתח תקווה

ברחוב ברוריה 8, דירת 4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).

ברחוב בייליס 20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).

ברחוב הרב צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).

ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).