עסקאות נדל"ן: כמה תעלה לכם דירת 4 חדרים בת"א?
מתחילת השנה נטל הציבור 63.2 מיליארד שקלים של משכנתאות חדשות, שיא של כל הזמנים. בקצב הזה נגיע עד סוף השנה ליותר מ-110 מיליארד שקלים, כאשר רק בשנה שעברה נשבר שיא כל הזמנים עם 78 מיליארד שקל. המספרים האלו מעידים על הביקוש העולה לדירות. לאור הביקוש הרב, וההיצע שלא מצליח לענות על הביקושים, מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב חסר תקדים.
הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:
תל אביב
דירת 5 חדרים, רחוב בורלא, תכנית למד, 135 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-4.4 מיליון שקל.
דירת גן בת 4 חדרים ברחוב דה האז, 100 מ"ר בנוי + 25 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 6 עם חנייה ומעלית נמכרה ב-5.37 מיליון שקל.
דירת גן 4 חדרים, רחוב קהילת ונציה, שכונת נאות אפקה, 90 מ"ר, גינה 70 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, חניה, נמכרה ב-4.4 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב דימונה, שכונת יד אליהו, 100 מ"ר, מרפסת 8 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב ליסין, 120 מ''ר, קומה 1 מתוך 4, עם חנייה ומעלית, נמכרה ב-5.4 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב בלוך, 104 מ''ר, קומה 1 מתוך 4, עם חנייה ומעלית נמכרה ב-4.85 מיליון שקל.
חולון
דירת 3 חדרים, רחוב דב הוז, 59 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.
דירת 3.5 חדרים, רחוב המעפילים, 87 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים, רחוב ברץ, 107 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.
לוד
דירת 3 חדרים, רחוב פיינשטיין, 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-930 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים רחוב כצנלסון 3, 120 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב ברק, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.
ראשון לציון
דירת 4 חדרים, רחוב סייטרמן, שכונת נחלת יהודה, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב בילו שכונת השומר, 94 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.
מודיעין
דירת 5 חדרים, רחוב יער יתיר, שכונת נופים, 147 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-3.1 מיליון שקל
דירת 4 חדרים, רחוב חשון, 120 מ"ר, מרפסת 17 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, רחוב שמואל הנביא, 70 מ"ר, מרפסת 30 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל.
רחובות
דירת 5 חדרים ברחוב ש. בן ציון, 128 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת שמש, קומה 4 מתוך 7, עם חניה, מעלית ומחסן נמכרה ב-2.79 מיליון שקל.
פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב דרך יבנה, 149 מ"ר + 70 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 7, עם חנייה כפולה, מעלית ומחסן נמכרה ב-3.45 מיליון שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב אייזנברג (שכונת צפון הישן), 90 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, עם חנייה כפולה ומרפסת הושכרה ב-5,000 שקל בחודש.
דירת 3 חדרים ברחוב לוין אפשטיין (במרכז העיר), 80 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, עם חניה משותפת ומעלית הושכרה ב-3,800 שקל בחודש.
באר שבע
דירת 3 חדרים, רחוב מגידו, שכונה ט', 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-700 אלף שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב מיכאל חזני, שכונה י"א, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-905 אלף שקל.
דירת גן 3 חדרים, רחוב שרה ואהרון אהרונסון, 106 מ"ר, גינה 100 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב רבי עקיבא, שכונה ד', 65 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב-700 אלף שקל.
דירת 2 חדרים, רחוב הקנאים, שכונה ד, 40 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב-600 אלף שקל.
דירת 2 חדרים, רחוב בורלא, שכונה ה, 45 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-500 אלף שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב טיומקין , 120 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב-940 אלף שקל.
נתניה
דופלקס 5 חדרים, רחוב סוקולוב, צפון נתניה, 140 מ"ר, גג 100 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל.
דירת 2 חדרים, רחוב נחום, שכונת רמת ידין, 42 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, נמכרה ב-900 אלף שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב רזיאל, מרכז נתניה, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-1.3 מיליון שקל.
חדרה
פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב משמר הגבול (שכונת הפארק), 156 מ"ר + שתי מרפסות בשטח 56 ו-24 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, עם שתי חניות ומעלית נמכר ב-1.99 מיליון שקל.
דירת גן בת 5 חדרים ברחוב אדני פז (עין הים, גבעת אולגה), 114 מ"ר + 120 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 16, שתי חניות ומעלית נמכרה ב-2.2 מיליון שקל.
בית שמש
דירת גן 4 חדרים, רחוב התבור, 127 מ"ר, גינה 65 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.
דירת גן 4 חדרים, רחוב אריה לוין, שכונת בר אילן, 87 מ"ר, גינה 145 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.
נהריה
דירת 4 חדרים, רחוב ההגנה, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב-815 אלף שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב החלוץ, 65 מ"ר, קטומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-595 אלף שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב גלעד, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-670 אלף שקל.
חריש
דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 104 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.
פנטהאוז 5 חדרים, רחוב שוהם, 147 מ"ר, מרפסת 32 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכר ב-1.7 מיליון שקל.
דירת גן 4 חדרים, רחוב גפן, 96 מ"ר, גינה 85 מ"ר, קומת קרקע מתוך 5, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל.
- 2.אלי 28/08/2021 20:30הגב לתגובה זולוד דירת 3 חדרים, רחוב פיינשטיין, 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-930 מיליון שקל.
- 1.דניאל 28/08/2021 15:38הגב לתגובה זופמפום נדל"ן קבוע, סך משכנתא ממוצעת ממשיך לעלות ל 953אלף, מיש שיכול שימשיך לשבת על הגדר היא כבר מתכופפת...
- ירון 28/08/2021 22:47הגב לתגובה זוותשמע יללות חזקות של שבירת עולם הנדלן.קבלנים ,קונים,קבלני ביצוע ועוד

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.