דירת יוקרה ב-2.7 מיליון שקל בתל אביב - הגיוני?

רבוע כחול נדל"ן תקים שני מגדלי יוקרה שיתנשאו לגובה של 40 ו-33 קומות ויכללו 390 דירות מגורים לצד שטחי תעסוקה ומסחר; לרוכשים מובטחת עליית ערך אבל בינתיים, הכל על הנייר, החברה לא מפרסמת כמה זמן זה ייקח, ואף אחד לא יודע מה באמת יקרה למחירי הדירות

מורן ישעיהו | (14)

מזרח תל אביב עולה לגובה. חברת רבוע כחול נדל"ן תקים שני מגדלי יוקרה ברחוב תוצרת הארץ בהשקעה של 1.4 מיליארד שקל. עוד ישתתפו בפרויקט קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות.

מדובר במתחם מעורב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף של 75 אלף מ"ר בנוי המשתרע על פני 6.5 דונם בעבר המזרחי של נתיבי איילון. המתחם המכונה "איסט אנד" יכלול שני מגדלים שיתנשאו לגובה של 40 ו-33 קומות כאשר המגדל הצפוני יכלול 348 יח"ד בתמהיל מגוון, המגדל הדרומי יכלול 25 קומות תעסוקה ומעליהן 8 קומות של מגורי פרימיום שיכללו 42 יח"ד בלבד. בשני המגדלים ישמש מפלס הקרקע לצורכי מסחר, נוסף על מרתפי חניה ותפעול תת קרקעיים.

רבוע כחול נדל"ן תהיה בעלת קומת המשרדים והתעסוקה במתחם ותחזיק ב-50% מקומות המגורים והחלקים הנותרים יחולקו באופן שווה בין השותפות.

מחירי הדירות במתחם ינועו בין 35-54 אלף שקל למ"ר. שיווק הדירות לרוכשים החל כאשר בשלב הפריסייל, מחיר דירת 2 חדרים, 58 מ"ר, כולל מרפסת 8 מ"ר יחל מ-2.2 מיליון שקל; מחיר דירת 3 חדרים, 72 מ"ר, מרפסת של 8 מ"ר יחל מ-2.7 מיליון שקל. מחיר דירת 5 חדרים (החל מקומה 22), 125 מ"ר כולל מרפסת 13 מ"ר יחל מ-4.4 מיליון שקל. דירת הפנטהאוז (קומה 40) ששטחה 230 מ"ר, כ-110 מ"ר מרפסת מוצעת למכירה ב-14.5 מיליון שקל.

המחירים האלו כוללים הנחה - אחרי הכל מדובר על רכישת דירה על הנייר. לרוב בעסקאות כאלו מדובר בהנחה של בין 10% ל-20% על המחיר הכלכלי. אז אמנם ייתכן מאוד שמי שירכוש עכשיו יעשה עסקה טובה, אבל שימו לב - לא ידוע אם המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה (סביר להניח שכן), לא ידוע בשלב זה מתי הדירות יתקבלו, ובכלל - יש אי וודאות בדומה לכל פרויקט שלוקח שנים רבות. הפרויקט המדובר עתיד להסתיים בעוד 5 שנים ובחברה מסבירים כי הכסף של הרוכשים מוגן ומופקד בנאמנות.

כך או אחרת, למרות שבמקרה הזה, נראה שאכן מדובר בפרויקט שעשוי להיות אטרקטיבי, כך גם לדברי הנהלת החברות - אך חשוב להבין שמדובר בתהליך ממושך עד להשבחה. שימו לב למה שאומרים מנהלי החברות ותזכרו שהם אומרים את זה כי זה מסתדר עם האג'נדה שלהם - הם רוצים למכור לכם דירות. אבל האמת היא שהם לא יודעים אם וכמה תרוויחו. 

"הביקוש הער למגורים ולתעסוקה ממזרח לאיילון נובע מההבנה כי מדובר ב'דבר הבא' בנדל"ן של תל אביב. הפרויקט משלב תכנון אדריכלי עם מחירים שעדיין נחשבים אטרקטיביים בתל אביב. מעבר לכל היתרונות הללו יש כאן חבירה ייחודית של יזמים עם איתנות פיננסית ויכולות ביצוע ושיווק מוכחות", מסר מיקי זיסמן, מ"מ מנכ"ל בחברת רבוע כחול נדל"ן.

לדברי רן פרסברג, בעלי בולטהאופ השקעות, "תחום הבניה התקדם מאוד בשנים האחרונות ומציב סטנדרטים חדשים. זהו פרויקט ראשון מסוגו של עירוב שימושים במזרח איילון הכולל בתוכו מפרט יוקרתי ואדריכלות מתקדמת. אנו היזמים רואים בפרויקט זה סמן ימני לאזור כולו דבר המבטיח לרוכשים עליית ערך עודפת עם המשך התפתחות האזור".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

צחי סופרין מבעלי קבוצת הנדל"ן 'סופרין וייס אומר כי הפרוייקט ייבנה לפי סטנדרטים גבוהים, "אנו מזמינים את כולם להצטרף להצלחה כבר עכשיו. מדובר באזור בו המחירים נמצאים כיום על קו הזינוק לקראת אקזיט של ממש. עם כל יום שעובר אנו מתקרבים לנקודה בה נראה זינוק במחירים ככל שמתקדמות גם עבודות הבניה למגדלי המשרדים והמגורים הרבים הממוקמים באזור".

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    אאא 31/12/2019 14:58
    הגב לתגובה זו
    משווקים מה שלא אושר!
  • 9.
    אדי 27/10/2019 17:51
    הגב לתגובה זו
    חיים בסרט על שני חד לתת שני מיליון שח זה לא בית מי יהלום אז שזה תל אביב שתתופץ בועת נדלן בית 3 חד לא אמור לעבור את 700000 אלף שח במרכז
  • 8.
    נטו ירידת מחירים 25/10/2019 16:48
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן פיצץ את הבועה. משך את כל השוק מטה 30%, רעננה 20% ירידות , ת"א 15% ירידות . חריש דירות רפאים , ב"ש פרוייקטים רייקים , נתניה ירידות אין משקיעים אין תושבי חוץ ייצאו מהביקושים.
  • אורן 20/12/2019 12:14
    הגב לתגובה זו
    עם עובדות מי צריך להתווכח
  • אתה משקר,במדלן יש ערים שהמחירים בשיא השיאים,בקרבה לת"א (ל"ת)
    אתה משקר 28/10/2019 09:34
    הגב לתגובה זו
  • תבדוק שוב 26/10/2019 14:22
    הגב לתגובה זו
    אין ירידות מחירים בנתניה הקבלנים פשוט לא בונים באמת חשבת שלא יודעים לעשות חשבון ?
  • אין כמו חלום בלהות 27/10/2019 21:26
    יש היצע לכמה שנים , משקיעים מכרו מעל 20 אלף דירות , מעל 100 אלף מנסים למכור ביד 2, משרדי תיווך מפוצצים השוק צולל מטה חזק .
  • 7.
    ענבל אור גרסת 2.0? (ל"ת)
    אחד מהעם 25/10/2019 11:22
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    משה 24/10/2019 01:14
    הגב לתגובה זו
    שכחתם לציין שהשירות היוקרה האלו הינם בגודל 73 מטר+ מרפסת. יוקרה עלק ב 2.7 מיליון. זה המחיר בצפון ת"א ולא במזרחה
  • 5.
    אבי 23/10/2019 18:56
    הגב לתגובה זו
    האזור מאוד לא מתאים למגורים, בעיקר לא למשפחות, אין גני משחקים , בתי ספר ... תראו את בניני המגורים בשרונה ובמתחם מעל לקניון TLV סיוט
  • 4.
    131000 מיליונרים (ל"ת)
    אני 23/10/2019 18:17
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    זהו אלה הסימנים שהחגיגה ניגמרה!! (ל"ת)
    שלמה 23/10/2019 17:22
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    הגיוני מאוד.תוך 5 שנים הדירה שווה 270,000שח. (ל"ת)
    אריה 23/10/2019 15:28
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    רענן. 23/10/2019 15:24
    הגב לתגובה זו
    כמה שיותר דירות .אולי זה יוריד את השכר דירה המוגזם.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 


מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.