דירת יוקרה ב-2.7 מיליון שקל בתל אביב - הגיוני?
רבוע כחול נדל"ן תקים שני מגדלי יוקרה שיתנשאו לגובה של 40 ו-33 קומות ויכללו 390 דירות מגורים לצד שטחי תעסוקה ומסחר; לרוכשים מובטחת עליית ערך אבל בינתיים, הכל על הנייר, החברה לא מפרסמת כמה זמן זה ייקח, ואף אחד לא יודע מה באמת יקרה למחירי הדירות
מזרח תל אביב עולה לגובה. חברת רבוע כחול נדל"ן תקים שני מגדלי יוקרה ברחוב תוצרת הארץ בהשקעה של 1.4 מיליארד שקל. עוד ישתתפו בפרויקט קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות.
מדובר במתחם מעורב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף של 75 אלף מ"ר בנוי המשתרע על פני 6.5 דונם בעבר המזרחי של נתיבי איילון. המתחם המכונה "איסט אנד" יכלול שני מגדלים שיתנשאו לגובה של 40 ו-33 קומות כאשר המגדל הצפוני יכלול 348 יח"ד בתמהיל מגוון, המגדל הדרומי יכלול 25 קומות תעסוקה ומעליהן 8 קומות של מגורי פרימיום שיכללו 42 יח"ד בלבד. בשני המגדלים ישמש מפלס הקרקע לצורכי מסחר, נוסף על מרתפי חניה ותפעול תת קרקעיים.
רבוע כחול נדל"ן תהיה בעלת קומת המשרדים והתעסוקה במתחם ותחזיק ב-50% מקומות המגורים והחלקים הנותרים יחולקו באופן שווה בין השותפות.
מחירי הדירות במתחם ינועו בין 35-54 אלף שקל למ"ר. שיווק הדירות לרוכשים החל כאשר בשלב הפריסייל, מחיר דירת 2 חדרים, 58 מ"ר, כולל מרפסת 8 מ"ר יחל מ-2.2 מיליון שקל; מחיר דירת 3 חדרים, 72 מ"ר, מרפסת של 8 מ"ר יחל מ-2.7 מיליון שקל. מחיר דירת 5 חדרים (החל מקומה 22), 125 מ"ר כולל מרפסת 13 מ"ר יחל מ-4.4 מיליון שקל. דירת הפנטהאוז (קומה 40) ששטחה 230 מ"ר, כ-110 מ"ר מרפסת מוצעת למכירה ב-14.5 מיליון שקל.
המחירים האלו כוללים הנחה - אחרי הכל מדובר על רכישת דירה על הנייר. לרוב בעסקאות כאלו מדובר בהנחה של בין 10% ל-20% על המחיר הכלכלי. אז אמנם ייתכן מאוד שמי שירכוש עכשיו יעשה עסקה טובה, אבל שימו לב - לא ידוע אם המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה (סביר להניח שכן), לא ידוע בשלב זה מתי הדירות יתקבלו, ובכלל - יש אי וודאות בדומה לכל פרויקט שלוקח שנים רבות. הפרויקט המדובר עתיד להסתיים בעוד 5 שנים ובחברה מסבירים כי הכסף של הרוכשים מוגן ומופקד בנאמנות.
- מס על שכר דירה - כל מה שצריך לדעת
- דרישת המיליונים של ח"כ בן גביר מ"עובדה" ומאחת המרואיינות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך או אחרת, למרות שבמקרה הזה, נראה שאכן מדובר בפרויקט שעשוי להיות אטרקטיבי, כך גם לדברי הנהלת החברות - אך חשוב להבין שמדובר בתהליך ממושך עד להשבחה. שימו לב למה שאומרים מנהלי החברות ותזכרו שהם אומרים את זה כי זה מסתדר עם האג'נדה שלהם - הם רוצים למכור לכם דירות. אבל האמת היא שהם לא יודעים אם וכמה תרוויחו.
"הביקוש הער למגורים ולתעסוקה ממזרח לאיילון נובע מההבנה כי מדובר ב'דבר הבא' בנדל"ן של תל אביב. הפרויקט משלב תכנון אדריכלי עם מחירים שעדיין נחשבים אטרקטיביים בתל אביב. מעבר לכל היתרונות הללו יש כאן חבירה ייחודית של יזמים עם איתנות פיננסית ויכולות ביצוע ושיווק מוכחות", מסר מיקי זיסמן, מ"מ מנכ"ל בחברת רבוע כחול נדל"ן.
לדברי רן פרסברג, בעלי בולטהאופ השקעות, "תחום הבניה התקדם מאוד בשנים האחרונות ומציב סטנדרטים חדשים. זהו פרויקט ראשון מסוגו של עירוב שימושים במזרח איילון הכולל בתוכו מפרט יוקרתי ואדריכלות מתקדמת. אנו היזמים רואים בפרויקט זה סמן ימני לאזור כולו דבר המבטיח לרוכשים עליית ערך עודפת עם המשך התפתחות האזור".
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
צחי סופרין מבעלי קבוצת הנדל"ן 'סופרין וייס אומר כי הפרוייקט ייבנה לפי סטנדרטים גבוהים, "אנו מזמינים את כולם להצטרף להצלחה כבר עכשיו. מדובר באזור בו המחירים נמצאים כיום על קו הזינוק לקראת אקזיט של ממש. עם כל יום שעובר אנו מתקרבים לנקודה בה נראה זינוק במחירים ככל שמתקדמות גם עבודות הבניה למגדלי המשרדים והמגורים הרבים הממוקמים באזור".
- 10.אאא 31/12/2019 14:58הגב לתגובה זומשווקים מה שלא אושר!
- 9.אדי 27/10/2019 17:51הגב לתגובה זוחיים בסרט על שני חד לתת שני מיליון שח זה לא בית מי יהלום אז שזה תל אביב שתתופץ בועת נדלן בית 3 חד לא אמור לעבור את 700000 אלף שח במרכז
- 8.נטו ירידת מחירים 25/10/2019 16:48הגב לתגובה זומחיר למשתכן פיצץ את הבועה. משך את כל השוק מטה 30%, רעננה 20% ירידות , ת"א 15% ירידות . חריש דירות רפאים , ב"ש פרוייקטים רייקים , נתניה ירידות אין משקיעים אין תושבי חוץ ייצאו מהביקושים.
- אורן 20/12/2019 12:14הגב לתגובה זועם עובדות מי צריך להתווכח
- אתה משקר,במדלן יש ערים שהמחירים בשיא השיאים,בקרבה לת"א (ל"ת)אתה משקר 28/10/2019 09:34הגב לתגובה זו
- תבדוק שוב 26/10/2019 14:22הגב לתגובה זואין ירידות מחירים בנתניה הקבלנים פשוט לא בונים באמת חשבת שלא יודעים לעשות חשבון ?
- אין כמו חלום בלהות 27/10/2019 21:26יש היצע לכמה שנים , משקיעים מכרו מעל 20 אלף דירות , מעל 100 אלף מנסים למכור ביד 2, משרדי תיווך מפוצצים השוק צולל מטה חזק .
- 7.ענבל אור גרסת 2.0? (ל"ת)אחד מהעם 25/10/2019 11:22הגב לתגובה זו
- 6.משה 24/10/2019 01:14הגב לתגובה זושכחתם לציין שהשירות היוקרה האלו הינם בגודל 73 מטר+ מרפסת. יוקרה עלק ב 2.7 מיליון. זה המחיר בצפון ת"א ולא במזרחה
- 5.אבי 23/10/2019 18:56הגב לתגובה זוהאזור מאוד לא מתאים למגורים, בעיקר לא למשפחות, אין גני משחקים , בתי ספר ... תראו את בניני המגורים בשרונה ובמתחם מעל לקניון TLV סיוט
- 4.131000 מיליונרים (ל"ת)אני 23/10/2019 18:17הגב לתגובה זו
- 3.זהו אלה הסימנים שהחגיגה ניגמרה!! (ל"ת)שלמה 23/10/2019 17:22הגב לתגובה זו
- 2.הגיוני מאוד.תוך 5 שנים הדירה שווה 270,000שח. (ל"ת)אריה 23/10/2019 15:28הגב לתגובה זו
- 1.רענן. 23/10/2019 15:24הגב לתגובה זוכמה שיותר דירות .אולי זה יוריד את השכר דירה המוגזם.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?