הקבלן הגדול שהולך נגד הזרם - וקונה מניות ללא הפסקה
יגאל דמרי שוק הדיור נמצאת בתקופה של קיפאון מתמשך. למעשה, מבט על היקף נטילת המשכנתאות החודשי מגלה כי ההאטה שהפכה לקיפאון החלה כבר בספטמבר אשתקד, כלומר נמשכת כבר 11 חודשים. ומאנם מחירי הדירות עדיין לא יורדים, אבל מי שהחלו להרגיש את הלחץ אלו הן מניות חברות הנדל"ן למגורים הגדולות. אחת מהן זו מניית דמרי 0.25% שבחודש מארס האחרון נגעה בשיא כל הזמנים (שווי של 1.25 מיליארד שקל) מאבדת גובה במהירות וכבר השלימה נפילה של 17%. מי שעומד מנגד ורוכש מניות הוא בעל השליטה יגאל דמרי שכמעט על בסיס יומי משגר פקודות רכישה.
אתמול רכש דמרי מניות ב-200 אלף שקלים לפי שער של 57.22 שקלים. ביום ראשון רכש דמרי מניות ב-58 אלף שקלים לפי שער דומה. בסה"כ רכש דמרי בחודשיים האחרונים ממניות החברה בסכום של כ-1.5 מיליון שקלים וכעת מחזיק ב-66.4% ממניות החברה. אמנם מדובר ברכישות בסכומים נמוכים מאוד עבור דמרי שמחזיק כעת במניות בשווי של סביב 660 מיליון שקלים, אבל נראה כי מדובר מבחינתו באיתות לגבי כיצד הוא רואה את מצב הדברים בשוק הדיור. נציין כי טרם החודשיים האחרונים, דמרי לא רכש מניות מזה לפחות שנה וחצי.
ברבעון הראשון של השנה מכרה חברת דמרי 96 דירות בתמורה לסך כולל שך 158.5 מיליון שקלים (ממוצע של 1.65מיליון שקל לדירה), וזאת לעומת הרבעון המקביל אשתקד בו מכרה החברה 166 דירות תמורת 238 מיליון שקלים (ממוצע של 1.43 מיליון שקלים לדירה). ברבעון השני קצב המכירות אף הואט לכ-26 דירות בחודש (נכון לחודשים אפריל-מאי). בדו"חות שהציגה החברה לרבעון הראשון נכתב כך: "משלהי 2016 החלה להסתמן מגמת ירידה בהיקפי המכירות אשר להערכת החברה נגרמה בעיקר מתכנית מחיר למשתכן וחוסר ודאות לגבי מחירי הדירות, כמו גם לנוכח עלייה בשיעור ריבית המשכנתאות. מגמה זו התחזקה ברבעון הראשון של 2017."
נציין כי דמרי שהינה מחברות הבניה למגורים הגדולות בישראל בונה נכון לסוף הרבעון הראשון מעל 2,500 דירות ב-25 פרויקטים ברחבי הארץ (בעיקר באשקלון, באר שבע, נתניה חריש ונתיבות), מתוכן נמכרו 938 דירות. כלומר החברה פועלת באזורים בהם קיימת או צפויה תחרות חריפה מצד פרויקטים של מחיר למשתכן.
מניית דמרי מאז 2016:
- 36.נראה 09/08/2017 16:37הגב לתגובה זובכספי הספסרות שנגזלו מפיותהם של ילדי זוגות צעירים מהפריפריה
- 35.זה ממומן 09/08/2017 15:16הגב לתגובה זוזה ממומן על ידי הקבלן שגוזל את העם בגדול ומשמן את הפקידים במינהל ובעיריה בגדול
- 34.דוד 07/08/2017 14:52הגב לתגובה זוסתם כתיבה ממומנת של מר??? שרוצה לעשות בהלה לקניית דירות
- 33.דוד 07/08/2017 14:47הגב לתגובה זולא להתפתות ירד המחירים לא להיות הפריירים של הקבלנים לחכות לירידת מחירים
- 32.מומחה לקנוניות 06/08/2017 18:40הגב לתגובה זואם אין חובות גדולים. בכל מקרה המחזורים נמוכים אז מתאים רק לשחקנים קטנים. הנה עכשיו בוטל חוק דירה 3 אין מה לעשות הוא צודק. החברה שלו במצב טוב אחרת לא היה קונה. זה לא כמו לבייב שקנה, שהחברה שלו הייתה זבל והוא ניהל גרוע, בשביל לשכנע את עצמו. כאן מדובר בבן אדם ששנים בתחום ויודע לעבוד. בדוחות הכספיים שלו הוא בטח מבין. גם אין יותר מידי מה להבין אחרי שיש המון ניסיון ורואה חשבון שמסביר היטב את המצב. תודו בזה אתם כועסים שמחיר הדירות לא יורד ולכן מעדיפים לחשוב שהוא טועה.
- 31.שי מניתבות 06/08/2017 11:54הגב לתגובה זוכול הקבלנים חברים של ???רמז הון שלטון
- תשובה כנה 06/08/2017 17:52הגב לתגובה זובמרכז הבועה מתפוצצת, בפריפריה זו פצצת אטום.
- 30.אורי... . 06/08/2017 00:57הגב לתגובה זוממוצע של מיליון 300 זה 20% פחות מהמחיר הנוכחי, האם יש למישהו ספק ביכולת המכירה בהנחה שכזו. זה שימתין ימצא כמה מהר נחטפו לו הדירות מול העניים.
- 29.קלקלן 04/08/2017 10:32הגב לתגובה זוהמניה שלו בשיא של השנים האחרונות - למרות שהרווחים רק יורדים. אני לא הייתי קונה את המניה שלו והוא דוקא כן - זו כמות קטנה מדי כדי לעשות אימפקט אמיתי והוא מנסה להנשים את החברה שלו. "החברה עם הכי הרבה דירות" היא גם זו שהולכת לקרוס אפילו אם מחירי הדיור רק ירדו כ 5-10% . תרשמו - דימרי פושט רגל בעוד 3-5 שנים. מילה שלי. אגב מהתנהלות שלו בפרויקטים של התחדשות עירונית אני חושד שמשהו מסריח. כאילו מישהו בעיריות הולך איתו לטובתו. מעניין למה? מישהו קיבל משהו? אינני יודע. רק חושב בקול רם.
- 28.סוחר 04/08/2017 09:11הגב לתגובה זוגאון פיננסי הוא לא. מסחר דליל מאפשר לו להחזיק את הראש מעל המים בסכומי קניה מגוחכים.אך כל סכום שישלם על המניה של עצמו הוא יותר מידי, כשהשווי בפועל הוא 0.
- 27.שי 04/08/2017 01:33הגב לתגובה זואם הוא צודק ירוויחו מלא כסף במניה ובאגח 3 אחוז אם הוא טועה גם המניה וגם האגח ימחקו
- 26.נורי 03/08/2017 21:05הגב לתגובה זויש לו 2500 דירות בבנייה, מתוכן 986 כבר נמכרו. זה אומר שיש יותר מ-1500 דירות שטרם נמכרו, וקצב המכירות כעת הוא בערך 26 דירות לחודש. שיהיה בהצלחה.
- מבין 04/08/2017 07:12הגב לתגובה זוהוא יכול להתפנק. ולעלות את המחירים אם ירצה. אז ימכור 10 דירות בחודש. בממוצע של 1.7. שווה 17000000 שקל רווח. 60 חודשיים של מכירות
- שני שמבין 04/08/2017 13:22אין הלוואות לבנקים? אין אגח?
- 25.הקבלנים עושקים את עם ישראל במחירי דירות בועתיים בעולם (ל"ת)די לעושק 03/08/2017 17:47הגב לתגובה זו
- 24.א 03/08/2017 17:09הגב לתגובה זולדמרי חוב לאגח של 500 מליון (לא כולל בנקים) במחמ כולל הנמוך מ 5 שנים , רווח תפעולי רבעוני של 23-25 מליון , כלומר 90-100 מליון לשנה משמעות הדבר , שאם הקפאון ימשיך ויחמיר , הרווח התפעולי עלול להפגע , ולכן החברה לדעתי האישית לא תוכל לכסות את החוב כולו , הניתוח על סמך נתוני שנה אחרונה , כמבון שאם יצליח להגדיל מכירות אז יהיה סיכוי לשלם את החוב, אבל אם הקיפאון ימשיך בשנה הקרובה או מחירי הדיור ירדו , עלולה להיות כאן בעיה
- ד 04/08/2017 19:34הגב לתגובה זוכל עוד הדירות תהיינה שוות משהו יהיה מי שייתן מימון כנגדן דירה זה נכס גם אצל קבלן. גם אם מחירה יורד קצת.
- 23.ספן 03/08/2017 17:01הגב לתגובה זועל פי דוח לשנת 2016 רווח נקי ממכירת דירות 31.7%. זאת אומרת רווח נקי לדירה 523050 שח. זאת אומרת רווח של שלושה קונים דירה מחברת דמרי מימנו את קנית המניות. רווח חזירי. צעירים יקרים שימרו על כספכם .אין נאמן כמו כסף מזומן.
- 22.הוא כבר פשט פעם את הרגל , כנראה לא לומד לקח (ל"ת)א 03/08/2017 16:54הגב לתגובה זו
- 21.משי 03/08/2017 16:25הגב לתגובה זוכל הקניות ביחד פחות מחצי אחוז משווי החברה. זה לא קניות בטירוף
- 20.מנחם 03/08/2017 16:23הגב לתגובה זומדובר בכל הקניות שלו ביחד בפחות מחצי אחוז משווי החברה. זה לא באמת קניות בטירוף
- 19.סתם כתבה-נו באמת מה זה בשבילו 1.5 ש"ח (ל"ת)מבין עניין 03/08/2017 15:00הגב לתגובה זו
- אורי 03/08/2017 21:57הגב לתגובה זומליון וחצי שח זה כסף קטן. עלות של דירה אחת !!!! שישקיע 100,000,000 ואז אולי נחשוב שזו הבעת אמון. 1.5 שח זה בדיחה
- 18.הוא בונה בפריפריה 03/08/2017 14:46הגב לתגובה זובסוף המחיר יתייצב חזרה על עלות הבניה, כי הקרקע תיסחר קרוב לאפס
- 17.רון 03/08/2017 14:31הגב לתגובה זוקנה במיליון וחצי כדי לנסות לשמר את ה 700מיליון על הנייר שיש לו
- בני 05/08/2017 00:43הגב לתגובה זוצודק מאה אחוז
- בני 05/08/2017 00:43הגב לתגובה זוצודק מאה אחוז
- 16.לברוח 1!! שומר בכח על ערך המניות המשמשות כבטחונות (ל"ת)איציק מנדל 03/08/2017 14:19הגב לתגובה זו
- 15.נדלניסט ריאליסט 03/08/2017 13:54הגב לתגובה זוקיפאון שנמשך שנה כבר מבסס מגמה אחרי עליות ארוכות וחדות בשנים האחרונות. נראה שמהקיפאון הזה אפשר לעבור רק לירידות, המחירים לא הגיוניים והראיה היא שהרבה משקיעים עוזבים את השוק. הגיע הזמן לשורט.
- ד 04/08/2017 19:38הגב לתגובה זותסתכל על פריחת קרנות ההשקעה בנדל"נ בחו"ל ותבין. קיפאון במכירות יש אבל ירידת מחירים לא תהיה כי אין גידול בהיצע. רק ביקוש כבוש . האוכלוסיה צומחת ואיתה הביקושים. כחלון יצר פצצת זמן. עד שלא יתחילו לבנות ברצינות ולא בטפטופי לוטו לא תיפתר בעית הדיור. בטח לא בטוקבקים
- ביקוש ״כבוש״ ומוחמץ לא יעלה את משכורות הקונים. (ל"ת)נגמר הכסף. 09/08/2017 21:34
- 14.דן 03/08/2017 13:50הגב לתגובה זוהוא הולך להפסיד והרבה על נסיון לשוות לשוק הדיור קיפאון זמני . 3 שנים מהיום , מחירי הדיור נחתכים במעל 50% .
- 13.קונה בכמה גרושים... (ל"ת)נו באמת 03/08/2017 13:42הגב לתגובה זו
- 12.אדי 03/08/2017 13:32הגב לתגובה זואני גם לא קונה מניות נדל"ן.
- יש ר א לי 03/08/2017 23:25הגב לתגובה זואתה גר ברחוב או אצל ההורים?
- 11.ירון 03/08/2017 13:16הגב לתגובה זוהשחצן הזה יגמור רע. רע מאד.
- 10.שרה 03/08/2017 12:58הגב לתגובה זואלפי סינים יוזילו את הבניה בעלות ובזמן סיום וזה מהות הרווח ולכן דמרי חכם
- 9.אדר 03/08/2017 12:54הגב לתגובה זוזה רק מראה שהוא שחקן בורסה קקאמאלה שקונים בשיא ומוכרים בשפל גם לבייב היה קונה מניות בשיא וגם דנקנר ופישמן
- רוני 09/08/2017 20:56הגב לתגובה זוצריך לבדוק את הקובננטס שיש לו עם המוסדות הממנים את ההלוואות שלקח. אם בקובננטס יש יחס חיובי בין שווי מניות החברה (המשועבדות למוסד המממן כבטוחה למימון) לבין מסגרת האשראי ותנאיו - אז בגרושים הוא קונה אשראי ושקט נפשי. הוא ימשיך להחזיק את המניה מעל 55 כיוון שאם היא תרד - המממן ידרוש ממנו להקטין את האובליגו הכולל - וזה יהיה יקר הרבה הרבה יותר מהמחיר של אחזקת מניה סחירה-בקושי מעל לרמה הקריטית
- 8.גם לבייב קנה שאפריקה צנחה (ל"ת)שבתאי 03/08/2017 12:40הגב לתגובה זו
- 7.ם 03/08/2017 12:36הגב לתגובה זואין לכם משהו חדש לכתוב ? או שיש אינטרס?
- 6.ניק 03/08/2017 12:22הגב לתגובה זולא כי הוא מאמין שהערך יעלה. אם השוק חושב שמחירי הדירות ירדו, לא יעזור כלום, הוא ימשיך לקנות עד שיגמר לו הכסף והמניה תרד עד לערך האמיתי שלה.
- 5.חיים ברו 03/08/2017 12:00הגב לתגובה זווחוקי המשחק השתנו .ובאין שכל רוב הסיכויים שהמינוף הגבוה בו נמצא דימרי ימוטט את החברה
- אבי 03/08/2017 12:37הגב לתגובה זומאז שחרבה ירושלים הנבואה ניתנה ל... ימים יגידו עם הוא טועה או לא בכול אופן בהצלח לכולם
- 4.עמוס 03/08/2017 11:32הגב לתגובה זומחירי הדירות בישראל יורדים וממשיכים לרדת. המניה בבורסה משקפת את צפי המשקיעים לחברה ולשוק הדיור. לפחות בעל החברה הוא זה שיספוג את רוב הנזק הן מירידת המניה והן מירידת ערך הסחורה שהוא מוכר. דמרי לא מבין כלום בבורסה ולכן קונה כמו כל כסף טיפש. עדיף היה לו שימשיך לערבל את המלט.
- יש ר א לי 03/08/2017 23:24הגב לתגובה זואז מה אם הוא ערבב מלט בעבר? היית מת להגיע למה שהוא הגיע. אפילו ל 10% ממנו כנראה לא תגיע, המשפט הראשון בתגובתך לגבי מחירי הדירות מנותק מהמציאות.
- 3.קבלן משני 03/08/2017 11:05הגב לתגובה זואני מעריך שהוא טועה וחבל, חטא היוהרה הוא עדין חטא
- סוחר 04/08/2017 09:16הגב לתגובה זוצריכה עדיין להתבסס על יחס חוב להון כה מסוכן. עכשיו כשהשוק בקריסה וגיוס ותחזוק חוב הולך ונהיה קשה יותר זה יביא ככהנ לסופה.
- 2.לא מאמין בחברה שלו. (ל"ת)משה 03/08/2017 10:59הגב לתגובה זו
- 1.דב 03/08/2017 10:58הגב לתגובה זולא יעזור שום דבר
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -2.4% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -1.89% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
.jpeg "ינקי יעקב קוינט")
רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
בין המתחמים: 2,000 דירות בנתניה, 1,500 במזכרת בתיה, 1,500 בפתח תקווה ו-700 ברמת השרון (בדיור מיוחד) - אך למרות ההכרזה החגיגית, יזמים עדיין לא יכולים להגיש הצעות וגם לא הציבור; מדובר על חלק משיווק גדול של רמ"י, כעת מחכים לחוברת המכרז
רשות מקרקעי ישראל פרסמה לקראת ראש השנה מכרזים לשיווק של כ-10,740 דירות ברחבי הארץ, לצד מגרשים ייעודיים לחיילי מילואים ולנכי צה"ל. מדובר בהכרזה חגיגית שנועדה להציג "שיווק חסר תקדים" ולסמן המשך צעדים להגדלת ההיצע והקלה על זוגות צעירים ומחוסרי דיור. בהחלט מדובר על בשורה לציבור שהרי אם תצא 'מסה' של דירות ובנייה לשוק - זה אכן יכול לעזור לציבור להגיע לדירה בסביבת המחירים הגבוהה ששוררת היום בשוק הדירות והנדל"ן הישראלי. המכרזים מתפרסים על פני מוקדים מרכזיים בכל רחבי הארץ: כ-2,000 יח"ד בנתניה, 1,500 במזכרת בתיה, 1,500 בפתח תקווה, 700 ברמת השרון (במסגרת דיור מיוחד), 800 יח"ד בחיפה, 809 ברכסים, 408 בעפולה, 171 בשכונת הרקפות בבאר שבע, 230 בחירן, 452 בקריית אתא, 150 בקריית שמונה, וכן עשרות דירות בערד, בהרצליה וביישוב הדרוזי פקיעין.
אלא שמאחורי המספרים המרשימים מסתתרת בעיה מהותית: נכון לעכשיו, לא פורסמו חוברות המכרזים. המשמעות היא שיזמים אינם יכולים להגיש הצעות בפועל, ואין בידיהם מידע בסיסי על גודל המגרשים, היקף הוצאות הפיתוח או תנאי המכרז. גם הציבור הרחב, ובכלל זה חיילי המילואים ונכי צה"ל שהובטחו להם הטבות, אינו יודע עדיין מה יכלול בפועל השיווק וכמה משתתפים אכן יוכלו ליהנות ממנו. בחודש שעבר הודיעה רמ"י על שיווק חסר תקדים של מעל 22 אלף דירות במכרזים מסוג "מחיר מטרה", "דיור להשכרה" ומכרזים פומביים רגילים - אך גם אז הסתבר כי ללא חוברות מכרז לא ניתן להתקדם בפועל. כעת, עם פרסום נוסף של יותר מ-10 אלף דירות, עולה שוב השאלה עד כמה הכרזות אלה הן אפקטיביות בפועל. ולמה לא הופכים את ההליך לפשוט יותר.
הרי למה לפרסם בתזמון שכזה, לפני ראש השנה כמובן - אם לא מפורסמת יחד עם ההצהרה גם חוברת למכרז שיכולה להעניק לזכאים ולציבור את היכולת להגיש הצעות ולהבין היכן הוא עומד. וגם ליזמים שרוצים להציע את עצמם לפרויקטים השונים.
ומה לגבי 'דירה בהנחה'?
מעבר לסוגיית החוברות במכרזים הנוכחיים, ישנו גם המתח סביב תוכנית 'דירה בהנחה' , במיוחד בקרב ציבור המילואימניקים. רק לאחרונה הכריזה המדינה כי 50% מהדירות בכל הגרלה יוקצו עבורם, אך בפועל המציאות רחוקה מכך. ברוב המכרזים, שיעור ההקצאה למילואימניקים עומד על כ-30% בלבד, וגם ההקצאה הזו מגיעה לאחר חלוקת הדירות ל"בני המקום" - תושבים ותיקים באותה עיר שנהנים מסיכוי גבוה בהרבה לזכות, בעיקר בשל השוחד ש'משלמת' המדינה לעיריות כדי שיבצעו בערים שלהם את ההגרלות.
- רמ"י משיקה מכרז בלהבים: 254 מגרשים לחיילי מילואים ולנכי צה"ל
- למה האח שנשאר במושב ישלם לאחיו 200 אלף שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נראה כי הפער הזה יוצר תחושה מסוימת של תסכול בקרב חיילי המילואים, שנכנסו להגרלות מתוך ציפייה שההבטחות יעניקו להם עדיפות אמיתית בשוק הדיור של היום, שכולל רמות מחירים גבוהות ואפילו יש שיאמרו שמדובר על מחירי 'בועה'.בנוסף, ההארכה שהחליטו עליה לאחרונה ( המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025 גם יכולה לערער את הזכאים בהגרלה שרוצים לבדוק ולהבין האם יצליחו לזכות בהנחה הגדולה שתבוא עם פרסום התוצאות במידה ויזכו.
