הפרקליטות: נשלחו מכתבי שימוע לחשודים בעבירות הקשורות לב.יאיר
פרקליטות מחוז ת"א (פלילי) הודיעה היום ליצחק אברג'יל, ניסים פינס, שמעון בלולו, חניתה פינס, נפתלי פרץ, יאיר ביטון ולבאי כוח החברות ש.י.נ. גן רווה בע"מ וב. יאיר ייזום ובניה כי נשקלת העמדתם לדין, בכפוף לשימוע.
בהודעה שנשלחה לבאי כוחם, נכתב כי הינם חשודים בביצוע העבירות הבאות, כל אחד על פי חלקו המפורט בכתב החשדות: קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, הלבנת הון, רישום כוזב במסמכי תאגיד, עבירות מס, קשירת קשר לביצוע פשע ועבירות נוספות.
על פי ההודעה, אברג'יל, ניסים פינס ובלולו הקימו ב- 2007 חברת בניה, ש.י.נ. גן רווה, שנרשמה על שמו של בלולו בלבד במטרה להסתיר את זהות אברג'יל וניסים פינס כנהנים בחברה. חברת ב. יאיר הייתה עד 2006 חברה פרטית בשליטתו של יאיר ביטון. מאז 2006 החברה ציבורית ונותרה בשליטתו העיקרית של ביטון.
בשנת 2007-2008 חתמה ש.י.נ הסכמים עם ב. יאיר לבניית פרויקטים באילת, בהיקף כולל של כ-40 מיליון שקל. ש.י.נ עשתה זאת כשהיא נחזית בכזב להיות בעלת רישיון קבלן, למרות שניסים פינס הוכרז קודם לכן כפושט רגל ונאסר עליו לשמש כקבלן. ביטון קידם את חתימת ומימוש החוזים על רקע חוב לאברג'יל וכן על רקע טענה לשותפות עסקית עם גבי בן הרוש, שבעקבותיה נסחט ביטון בעשרות מיליוני שקלים.
- המסחר במניית ב.יאיר חודש: מזנקת 5% אחרי הצלילה בימים האחרונים
- הותר לפרסום: ב.יאיר היא חברת הנדל"ן שנחשדת בהלבנת הון לאברג'יל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רוכשי הדירות עימם חתמה ב.יאיר הסכמי מכר לא ידעו כי דירותיהם נבנו שלא באמצעות קבלן מורשה וכי אברג'יל וניסים פינס הינם מבעלי ש.י.נ. . אילו ידעו הפרטים לאשורם לא היו רוכשים את הדירות.
גם כשהבניה לא התקדמה ולא בוצעה בהתאם להסכמים עם ב.יאיר, שילמה ב. יאיר לש.י.נ. ולבעליה את מלוא תמורת החוזים, ואף מעבר לכך, בסכום כולל של כ- 50 מיליון שקל, תוך שבנוסף היא נאלצת לממן ממשאבי ב. יאיר את ביצוע השלמת הבניה ישירות מול קבלני משנה. בנוסף, חתמה ב. יאיר, ביוזמת ביטון, על הסכם העדר תביעות עם ש.י.נ., במסגרתו הועברו לש.י.נ. 2 מיליון שקל נוספים כשב. יאיר מתחייבת שלא לתבוע את ש.י.נ.. ב. יאיר עשתה כן בהנחייתו של ביטון ומבלי ליידע את הנהלת ב. יאיר תוך פגיעה בחברה, במחזיקי האג"ח ובציבור המשקיעים בחברה. זאת בעוד שביטון מסתיר את קשריו עם אברג'יל וניסים פינס.
הכספים שהתקבלו בחברת ש.י.נ שימשו בין היתר את אברג'יל בני משפחתו ומקורביו לצורך תשלום הוצאות שונות בהיקף של כ-7 מיליון שקל. 6 מיליון שקל נוספים שימשו ככספי השקעה בקזינו ברומניה.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
