סוויטלנד בבלרוס: השלימה פרויקט משרדים ומגורים ב-150 מיליון שקל
חברת סויטלנד (Svitland), הנמצאת בשליטת חברת כלכלית ירושלים, השלימה את פרויקט "קלבר פארק" במינסק - בירת בלרוס בהשקעה של כ-150 מיליון שקל.
מדובר בשלושה בנייני מגורים בשטח כולל של כ-30,000 מ"ר ובניין משרדים בשטח ברוטו כולל של 15,000 מ"ר הממוקמים בפארק ההיי טק החדש של מינסק.
הפארק נבנה בכדי לקדם את תעשיות טכנולוגיית המידע ופיתוח התוכנה בבלרוס והביקוש באזור לשטחי משרדים גדל בהתאמה. במהלך ספטמבר 2014 הושלם שיווק הדירות בפרויקט. סך הרווח הנקי מפרויקט הדירות הסתכם בכ-22 מיליון שקל. בנוסף, כ-2,000 מ"ר בבניין המשרדים נמכרו בהסכם מכירה מקדמי במחיר של כ-8,700 שקל למ"ר, פדיון של כ-17.5 מיליון שקל. שיעורי התפוסה ביתרת שטחי הבניין כבר עומדים היום על כ-95% במחיר שכירות של כ-75 שקל ממוצע למ"ר.
את הפרויקט ליווה הבנק האירופי לשיקום ובנייה (EBRD) אשר נתן מימון של 50% מעלות הפרויקט וגם העניק לסויטלנד מענק בנייה ירוקה חד פעמי בסך של כ-650 אלף שקל.
בנוסף, השיקה החברה את פרויקט "D3", פרויקט מגורים בשכונת לבייז'י במינסק בהיקף השקעה מוערך של כ-280 מיליון שקל. מדובר בשלושה מגדלים בשטח של כ-77,109 מ"ר הכוללים 25 קומות ו-474 דירות.
הפרויקט כולל אזור נופש וספורט, מועדון דיירים שיכלול אזור משחק לילדים, אזור הסבה וחדר יוגה, לובי מפואר ועוד. בכל מגדל 160 דירות ופנטהאוזים בגדלים שונים שיוצעו למכירה במחיר ממוצע של כ-2,000 דולר למ"ר. מכירת הדירות תחל בנובמבר 2014 כשכבר בשלב זה נרשמו כ-350 רוכשים פוטנציאליים לרשימת ההמתנה. השלמת הפרויקט צפויה בשנת 2017.
- האמת על אליעזר פישמן - ולמה הוא ימשיך להיות מודל לחיקוי?
- חייו ומותו של אליעזר פישמן - הטייקון שאיבד נכסיו, אבל לא את חבריו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרויקטים אלה מצטרפים לפרויקט "סילבר בריז" שהשיקה החברה בקייב, אוקראינה, לפני כשנה. מדובר בפרויקט מניב של משרדים ומסחר בשטח כולל של כ-76 אלף מ"ר בהיקף השקעה של כ-300 מיליון שקל. סך הפרויקטים שהושלמו על ידי סויטלנד נכון להיום מסתכמים בשטח כולל של למעלה מ-120 אלף מ"ר. בנוסף, נכון להיום מבצעת החברה פרויקטים נוספים בקייב ובמינסק בשטח של כ- 150 אלף מ"ר.
שני הפרויקטים המניבים במינסק ובקייב שהושקו במהלך סוף 2013 ו-2014 צפויים להגדיל את ה-NOI של החברה בכ-60 מיליון שקל בממוצע שנתי בשנים הבאות.
אדי פרילפסקי , מנכ"ל סוויטלנד אמר היום: "פרויקט 'D3' הוא פרויקט הדגל של החברה בבלרוס, הצפוי להכניס לקופת החברה רווח נקי המוערך בכ-100 מיליון שקל. פרויקטים אלה מצטרפים לפרויקטים נוספים שמבצעת החברה בקייב ובמינסק בשטח של כ-150 אלף מ"ר. החברה פועלת למעלה משבע שנים במדינות אלה והיכרותה עם השוק מאפשרת לה לבצע עסקאות איכותיות תוך הבטחת תשואה ושיפור בהכנסות".
חברת סויטלנד היא חברת יזמות ופיתוח הפעילה באוקראינה, בלארוס וליטא מאז 2006. החברה מוחזקת על-ידי כלכלית ירושלים ומבני תעשייה ועל ידי חברה פרטית בבעלות אליעזר פישמן. לחברה נכסים הכוללים מרכזי קניות, מבני משרדים וקומפלקסים למגורים בקייב ובמינסק הנמצאים בבנייה או בשלבי תכנון.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
