הריבית הנמוכה במשק, אשר הופחתה לאחרונה ב-0.25% לרמה של 0.75% הפכה את ההשקעה בפיקדונות ובאג"חים ממשלתיים ללא רלבנטיות. כמו כן, רכישת דירה באזור המרכז הפכה לבעייתית בשנה האחרונה בשל הקשחת תנאי המשכנתאות למשקיעים, שאינה מאפשרת ליטול משכנתא בהיקף הגבוה מ-50% משווי הנכס. בנוסף, התייקרות הדירות באזור המרכז הפחיתה את התשואה הממוצעת משכירות לרמה מקסימאלית של 4%.

אך למרות המצב המורכב, מתברר שישנן מספר אופציות השקעה שעשויות להניב תשואה נאה. Bizportal בחן 5 אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן בסכום של 100 אלף שקל ואת התשואות שניתן להשיג:

1. רכישת דירה להשקעה בפריפריה:

נכון, מחירי הדירות עלו בכ-70% בחמש השנים האחרונות, אבל ייתכן שהשקעה בדירה בחיפה ובבאר שבע עשויה עדיין להניב תשואה נאה, זאת בזכות תוכניות הפיתוח לשנים הקרובות דוגמת עיר הבה"דים בבאר שבע והעיר התחתית בחיפה.

דירה בשכונת נווה שאנן בחיפה:

דירת 3 חדרים ברחוב חטיבת כרמלי, מוצעת היום למכירה ב- 450 אלף שקל. משקיע יכול לרכוש דירה זו עם הון זמין של 100 אלף שקל ולקחת משכנתא, במידה וזו דירה ראשונה, של 75%. דירה מסוג זה ניתן להשכיר לסטודנטים או זוגות צעירים למשל בשכר דירה חודשי של 2,000 שקלים לחודש.

• היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
• משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"התשואה שמתקבלת על כל הכסף היא של כ-5.8%", אומר צביקה פרויים זכיין אנגלו סכסון נווה שאנן. "למעשה, תוך 18 שנים יש למשקיע דירה כך במקום שהכסף ישב בבנק ויצבור ריביות נמוכות, הוא יהיה מושקע בין 4 קירות. שוק הדירות להשקעה בחיפה נמצא בעליה מתמדת בשל הביקוש".

דירה בבאר שבע:

ברחוב אליהו הנביא בשכונה ד' בבאר שבע, סמוך לאוניברסיטה, מוצעת למכירה דירת 2 חדרים במגדלי גלעד שמחירה הוא 350,000 שקל . משקיע שבידו 100 אלף שקל, יכול לקחת משכנתא של 250 אלף שקל, אותה יחזיר תוך 20 שנים, בהחזר חודשי של 1,200-1,300 שקל. השכירות באזור זה היא בסדר גודל של 1,600-1,800 שקל לחודש, זאת אומרת תשואה של 5.8% על ההשקעה.

"למרות שהתשואה יפה באופן יחסי להשקעה בבנק, היום , מלאי הדירות מסוג זה הצטמצם וקטן ביחס לשנים קודמות, זאת מאחר והיה גל ביקושים של משקיעים עבור נכסים מסוג זה, וכתוצאה מכך, מחירי הדירות בעיר עלו", אומר איציק דואיב, זכיין אנגלו סכסון באר שבע.

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

2. קרן השקעות בנדל"ן:

אופציה נוספת להשקעה היא השקעה בנדל"ן בארץ/ בחו"ל באמצעות רכישת יחידת השתתפות בקרן השקעות בנדל"ן. סכום ההשקעה הוא נמוך יחסית ובהשקעה מסוג זה ישנה התאגדות של קבוצת משקיעים כך שהסכום נמוך וגם הסיכון מצטמצם.

קרן מסוג זה היא קרן הגשמה שמגייסת עבור יזמי נדל"ן בארץ ובחו"ל את ההון העצמי לפרויקט ממשקיעים פרטיים. "המינימום להשקעה הוא 100 אלף שקל. בניגוד לקרנות הגדולות, בהן המשקיע לא יודע היכן בדיוק מושקע הכסף שלו, אצלנו המשקיע בוחר באיזה מהפרויקטים לשים את כספו. ההשקעה יכולה להיות בפרויקטי תמ"א 38, פרויקטי מגורים חדשים, פרויקטי נדל"ן שונים בחו"ל או נכסים מניבים בחו"ל", אומר רו"ח רון ברקוביץ', סמנכ"ל השקעות בקרן.

כך למשל בחודש דצמבר 2013, הצטרפה הקרן לפרויקט מגורים חדש ברחוב הירקון בתל אביב. מדובר בפרויקט יוקרה של החברה היזמית רותם שני. קרן הגשמה גייסה ממשקיעים את ההון העצמי הדרוש ליזמי הפרויקט בסך 16.6 מיליון שקל. משך הפרויקט הוא 30 חודשים, והתשואה השנתית צפויה להניב כ- 18% . "משקיע שם היום 100 אלף שקל ובסוף הפרויקט, יקבל כ- 143,900 אלף שקל. זאת אומרת סך הכל תשואה על ההשקעה כ- 44%. בהשקעה מסוג זה משתתפים עד 35 משקיעים כל יחידת השקעה בכפולות של 100 אלף שקל. למעשה חלוקת הרווחים ממכירת הדירות בפרויקט מתחלקת חצי חצי בין משקיעי הגשמה לבין היזם ומהחצי הזה, חלוקת הרווחים לפי החלק מסך כל קבוצת ההשקעה".

השקעה בשוק המשרדים:

"משרד יכול להניב תשואה של כ 8%", אומר אסף עטיה, מנכ"ל משותף בחברת מעוף יועצי נדל"ן. "מחירו של משרד בשטח של 30 מ"ר, בבניין משרדים בתל אביב עומד על 300-350 אלף שקל (משקף עלות של כ 10-12 אלף שקל למ"ר, בהנחה שהמשקיע לוקח משכנתא של 250-300 אלף שקל בנוסף להון העצמי בסך של 100 אלף שקל). משרד כזה ניתן להשכיר עבור משתמש הקצה בסכום של 2,500-3000 שקל לחודש לבעלי מקצועות חופשיים, למשל רואה חשבון, או קליניקה של רופא.

עטיה טוען כי "המשקיעים הקטנים שרוכשים משרדים להשקעה, הם בדרך כלל אנשי עסקים או בעלי מקצועות חופשיים. חשוב לציין כי מדובר בעסקאות שבשוליים, אין הרבה היצע של משרדים מסוג זה לרכישה מאחר ועיקר המשרדים המוצעים היום לרכישה הם במגדלים החדשים שם המחירים שונים וכן גדלי המשרד המוצעים גדולים יותר עם רף כניסה גבוה יותר - ההשקעה המינימלית בשוק זה עומדת על כמיליון שקך (כולל חניות) וההון העצמי הנדרש הינו כ 40% מסך העסקה."

השקעה ישירה בשוק ההון:

שי עזר, אנליסט הנדל"ן בבית ההשקעות IBI - "שוק ההון הינו פלטפורמה מצוינת להשקעה בנדל"ן. באופן עקרוני ככל שסכום ההשקעה נמוך יותר כך היתרונות להשקעה בנדל"ן באמצעות שוק ההון גדלים. לדוגמא גם אם ברשות משקיע סכום לא מבוטל של מאות אלפי שקלים קשה למצוא נכסים איכותיים להשקעה ואם כבר מוצאים יש המון עלויות נלוות כגון תיווך, הוצאות משפטיות, מס רכישה בלאי וכדומה. בנוסף, נכסים צריך לנהל ולא תמיד יש למשקיע את היכולת והרצון לנהל".

מנגד, עזר סבור כי "באמצעות השקעה ישירה בשוק ההון ניתן להיחשף לנכסים איכותיים דוגמת קניון רמת אביב או עזריאלי תוך כדי פיזור רב עם ניצול של יכולת ניהולית ברמה הגבוה ביותר. בנוסף, אחד היתרונות הבולטים הוא האפשרות לממש את ההשקעה באמצעות לחיצה על כפתור וזאת בניגוד להשקעה בנכסים או באמצעות קרנות פרטיות שלרוב אפשרויות המימוש לפעמים חסומות לשנים רבות."

"כולם מדברים על עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות אולם מניות חברות הנדל"ן עלו בשיעורים גבוהים עוד יותר. בשנה האחרונה עלו מניות הנדל"ן בעשרות אחוזים. ניתן להשקיע באמצעות רכישת מדד נדל"ן 15, רכישת מניות או אגרות חוב. לדעתי מבחינת סיכון/סיכוי השקעה במניות עדיפה על אגרות החוב. למרות שלדעתי העלייה הגבוה כבר מאחורינו עדיין יש מניות כמו מליסרון וריט 1 שבמשך שנים מחלקות דיבידנד בשיעור של 5%-7% כל שנה ונסחרות בהתאם לתשואת FFO (הכנסות שכירות בניכוי עלויות ניהול ומימון) של 10%.