כלל ביטוח והרבור גרופ רכשו מגדל משרדים בשיקגו במיליארד שקל
כלל עסקי ביטוח והרבור גרופ השלימו בסוף השבוע עסקה לרכישת בניין משרדים באזור העסקים של שיקגו. הנכס ממוקם ברחוב 1 South Wacker במרכז ה-CBD. חלקה של כלל בעסקה כ-49%, הרבור תחזיק ב-51%.
מדובר בבניין משרדים בן 40 קומות, בשטח של כ-111 אלפי מ"ר הנחשב לארכיטקטוני אייקוני, עם מבנה חיצוני ייחודי, שתוכנן ועוצב על ידי האדריכל הידוע Helmut Jahn. הבניין כולל בנוסף למשרדים גם שטחי מסחר ומסעדות בקומת הכניסה, וכן חדר כושר וחניות תת קרקעיות.
הנכס מושכר לכ-40 שוכרים שונים, לתקופה ממוצעת של כ-6 שנים. שכ"ד הממוצע בנכס הינו כ-18.5 דולר לרגל רבוע נטו, נמוך משמעותית מהמתחרים ב-CBD שיקגו, דבר שיאפשר רווחי הון.
הנכס נרכש מ-TIAA, קרן הפנסיה של המורים בארה"ב, תמורת 221 מיליון דולר המהווים כ-1,900 דולר למ"ר, מחיר הנחשב לנמוך ואטרקטיבי ביחס לעסקאות דומות בשיקגו. עלות העסקה כולל הוצאות והשקעות נוספות הינה כ-258 מיליון דולר, כ-1 מיליארד שקל. זוהי עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר בשיקגו בשנת 2012.
הרכישה תמומן בחוב בכיר ע"י Wells Fargo בהיקף של כ-165 מיליון דולר (LTV = 75%) בהלוואה ל-5 שנים בריבית כ-3.75% בלבד. סך ההון העצמי בעסקה צפוי לעמוד על כ-93 מיליון דולר, כאשר חלקה של כלל יהא כ-46 מיליון דולר.
מתחילת שנת 2012 ביצעה כלל עסקאות נדל"ן בתמורה כוללת של כ-1.4 מיליארד שקל, מתוכן כ-400 מיליון שקל בישראל והיתרה כ-1 מיליארד שקל באנגליה וארה"ב. זוהי עסקת הנדל"ן הישירה הראשונה של כלל בארה"ב. תיק הנדל"ן של כלל עומד כיום על כ-4.25 מיליארד , גידול של כ-50% מתחילת שנת 2012.
לדברי אמיר שוסטק, מנהל תחום נדל"ן בכלל ביטוח: "המתנו תקופה ארוכה לעסקה הראשונה והנכונה בארה"ב. זהו נכס איכותי במיקום מצוין, הטוב בשיקגו, עם תשואה שוטפת יציבה יחד עם מרכיב אפסייד משמעותי ע"י השכרת שטחים פנויים והעלאת דמי שכירות. מחיר הרכישה לרגל רבוע הינו אטרקטיבי. תחום הנדל"ן בכלל ביטוח נמצא בתנופה משמעותית בשנים האחרונות לאור הצורך בתשואות עודפות בעולם של ריביות נמוכות".
ג'יי צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל, אמר כי: "שיקגו מוכרת כאחד ממרכזי התעשיה, התרבות והפיננסים החשובים ביותר בארה"ב. הנכס שנרכש ממוקם בלב ליבו של אזור ה"לופ", המרכז 33% משטחי המשרדים המושכרים ב-CBD - רובע העסקים של שיקגו, ונחשב ליוקרתי ולמבוקש מכולם בשל איכות המשרדים שהוא מציע והמיקום הנוח והנגיש. הניסיון הרב שצברנו בהרבור גרופ בעסקאות מורכבות, והיכולת לסגור אותן ביעילות ובמהירות יחד עם שותפים חזקים דוגמת כלל ביטוח, מאפשרים לנו לרכוש נכסים במחירים ובמיקומים אטרקטיביים."
- 2.משקיע ותיק 11/12/2012 10:35הגב לתגובה זוממתינים לך בסבלנות....
- 1.שמש 11/12/2012 10:31הגב לתגובה זוביום חמישי צפויים עודפי ביקוש של 27.8 מליון ש"ח בשלב הנעילה!!!
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
