האוצר: "בשבועות הקרובים נחריג את המע"מ מערבויות חוק המכר"
מצוקת האשראי לקבלנים היה אחד הנושאים הבולטים שנידונו בכנס התאחדות בוני הארץ באילת. בפאנל בנושא התייחס ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר לנושא ואמר כי בקרוב יינתן מענה למצוקת המימון. "הכול לוקח זמן, התנאים עוד לא הבשילו לגמריי, אנחנו רוצים לאפשר ליזמים תנאי מימון ואם לא בשבוע הבא אז בשבועות הקרובים תטופל סוגיית הפטור ממע"מ בערבויות חוק המכר."
"בסך הכול החל מהמחצית השנייה של 2011 מחירי הדירות נמצאים בירידה, הקיטון בהלוואות לבנייה ובמתן הצעות במכרזים בהחלט מדאיגים", הוסיף קוגן. "הבנקאות נמצאת בתקופה של נטילת סיכונים רבים, אך יש אלטרנטיבה בדמות הכנסות הכסף המוסדי לנדל"ן, בתחום ההשכרה, המוסדיים יכולים להכניס בין 30 ל-40 מיליארד שקל. בזמן האחרון השוק מתמחר את הקרקעות בצורה יותר שפויה, זה יתורגם למחירי הדירות ויקל על המממנים וכרית הביטחון שתלך ותגדל."
איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, טוען כי הגבלת האשראי לנדל"ן בשיעור של 20% נתנה לבנקים לגיטימציה לומר לא לקבלנים. "לאחר שלוש שנים של דינמיקה בענף הנדל"ן היה צריך בנק ישראל לעשות הפרדה לענפים נדל"ן, תשתיות ותיירות, את כולם חילקו שווה, האם לכל הענפים יש את אותו המשקל? המדינה הטילה עלינו להגדיל את שוק הדיור, איך ייתכן שהנדל"ן יישאר 20%? הפועלים ולאומי חצו את רף האשראי והגיעו ל-21% ו-22% בהתאמה והשאירו את מתן האשראי לבנקים הקטנים. כעת לבנקים האחרים יש את הפריבילגיה לבחור את לקוחותיהם, אם בעבר דרשו 15%-20% הון עצמי, כיום מדובר ב-35%-40%, ניצלו את המציאות ואת המחדל של בנק ישראל."
"יש סוג של ירידת רוכשי הדירות מהגדר בחודשים אפריל ומאי, אנשים חוזרים לקנות", מוסיף אמסלם. הפטור ממע"מ על ערבויות חוק המכר יאפשר להגדיל את האשראי ב-30-40 מיליארד שקל, הפתרונות הם מתחת לפנס."
- 5.יועץ נדלן 01/06/2012 16:14הגב לתגובה זוומה יהיה אם הקבלן יפשוט את הרגל? (כונס נכסים) הרוכש שמשלם את מחיר הדירה עם מע"מ וכל תשלום שלו כולל את חלק המע"מ -- מה יחזיק ביד? ערבות ללא מע"מ שוב דואגים לבנקים ולקבלנים ולא לאזרח
- 4.מחיר הזוי מעל 30-50%=חרם צרכן=הבועה מתפוצצת!!!!!!!!!!!! (ל"ת)העם לא פראייר!!!!!!! 01/06/2012 00:53הגב לתגובה זו
- 3.מספיק עם הדמגוגיה להרצת פראייר,הבועה תתפוצץ,מיתון!!!!!! (ל"ת)דמגוגיה נדלני=בלוף 01/06/2012 00:51הגב לתגובה זו
- 2.אחד שיודע@@@@ 31/05/2012 21:30הגב לתגובה זובקיצור מנענעים אותנו מכל הכיוונים...הההה גם שכ״ט עוכר סליחה עורך דין +מע״מ ...כוללת כמחיר הדירה כולל המע״מ
- 1.31/05/2012 20:08הגב לתגובה זוכבר כמה שנים הם צועקים שהבועה תתפוצץ ההפך המחירים עוד יעלו
- תפסיק לבלבל את ה.... (ל"ת)זיו 01/06/2012 18:00הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -0.82% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
שר האוצר בצלאל סמוטריץ' דוחה את היועץ המשפטי לאוצר שטוען שלא ניתן להקצות קרקעות רק למילואימניקים בשל חוסר שוויון ואומר - "מודה באשמה. מקדם מתן העדפה של 100% לחיילי המילואים"; אבל אולי הוא רק מנסה להשיג קולות, ויודע שיש בעיה משפטית קשה?
מכתב ששלח עו"ד דודי קופל, היועץ המשפטי של משרד האוצר, מעלה טענות נגד מדיניות הקרקעות שמוביל שר האוצר בצלאל סמוטריץ'. קופל מתריע מפני שורה של החלטות לא חוקיות אשר אושרו לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, ולפיהן יוענקו הטבות בקרקעות באופן בלעדי למילואימניקים, נכי צה"ל ובני העדה הדרוזית, תוך הדרת אוכלוסיות אחרות.
במכתב, שנשלח לעו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לעניינים אזרחיים, דורש קופל להקפיא את שיווק הקרקעות שנקבע בהחלטות אלה, עד לבחינה מעמיקה של החוקיות שלהם. לדבריו, ההחלטות התקבלו ללא חוות דעת משפטית וללא עמדת הדרגים המקצועיים באגף התקציבים ובמשרד החשב הכללי, מה שמעלה חשש לפגם מהותי בהליך.
החלטות שפוגעות בשוויון ובכבוד האדם
כאמור, קופל מתריע כי ההחלטות אינן חוקיות, פוגעות בשוויון ובצדק החלוקתי, ומנוגדות לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הוא כותב: "ההחלטות פוגעות בעקרון השוויון, בצדק החלוקתי ובכבוד האדם במידה העולה על הנדרש", ומדגיש כי הן "מעוררות קשיים של ממש במתחם הסבירות".
חוות הדעת המשפטית המעודכנת שפורסמה ביום חמישי מתייחסת להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מחודש יולי להקצות 100% מהמגרשים במכרזי הרשמה והגרלה לחיילי מילואים ולנכי צה"ל. סמוטריץ' פרסם את ההחלטה ברשתות החברתיות עם הכרזה: "100% מהמגרשים - למילואימניקים!", והוסיף כי זהו חלק ממדיניות ממשלתית לחיזוק החוסן הלאומי והחברתי של המדינה בעקבות מלחמת חרבות ברזל.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- ועדת המינויים בלמה את מינוי פרוזנפר לראשות אגף התקציבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך קופל מזהיר: "דרך הסיוע שנבחרה במסגרת החלטות המועצה מעוררת קשיים של ממש... מובן כי אין בכך כדי לפגוע באפשרות לקדם אופני סיוע אחרים שאינם מעלים את הקשיים האמורים". הוא מציין כי הוא לא חולק על החשיבות של הסיוע לחיילי מילואים ולבני העדות הדרוזית והצ'רקסית, אך קובע כי יש דרכים אחרות לתמוך בהם מבלי לפגוע בזכויות חוקתיות.
