אנחנו מציגים כאן את ירידות מחירי הדירות בשנה האחרונה שנעות בין 5% ל-10%, ומזהירים מכך שמחירי הדירות עשויים לעלות אם לא יהיה פתרון לקיצוץ-התכווצות בתוכנית "דירה בהנחה". אלא ששוק הדירות לא הומוגני. יש מקומות שירדו יותר ויש כאלו שפחות. תל אביב מובילה את הירידות במחירי הדירות מתחילת השנה. דירות בלי ממ"ד ירדו יותר מדירות עם ממ"ד. השאלה הגדולה היא מה יהיה בהמשך?

יכולת הקנייה של הרוכשים הפוטנציאלים בירידה. צריך להביא יותר הון עצמי וצריך לשלם יותר על החזר המשכנתאות. אומנם הריבית אמורה להתחיל לרדת בקרוב, ועדיין החזרי המשכנתא ירדו בממוצע ב-50-100 שקלים עם ההפחתה הקרובה. גם בהמשך שהריבית תרד ל-3.5%-3.75% ההחזרים לא ירדו דרמטית. במשכנתאות ממוצעות מדובר על 400-500 שקלים. 

זה לא מעט, אבל זה מגיע עם "חור" של הרבה יותר מ-500 שקלים בתקציב המשפחות, בגלל הקפאת הקצבאות, עלייה ביוקר המחייה ועוד. זה לא משנה דרמטית את תמונת המצב הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאלים וזה גם ייעשה בהדרגה - זה עניין של שנה, וחוץ מזה - הוא לא בטוח. מי שקונה עכשיו דירה כי הוא חושב שהריבית תרד והחזר המשכנתא יירד, צריך לקחת בחשבון שלרוב הציפיות לא מתגשמות. 

וגם אל תצפו שהריבית לאחר מכן תמשיך לרדת. הריבית לא תחזור להיות נמוכה מאוד, נגמרו הימים של אפס ריבית של בנק ישראל. ומכאן, שלא בטוח שהביקושים יחזרו על רקע הורדת הריבית. אלא שהורדת ריבית, לצד סיום המלחמה, לצד התכווצות של פרויקט "דירה בהנחה", זה כבר כמה מנועים שדוחפים את השוק למעלה. 

• סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?
• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השאלה על מחירי הדירות נשארת באוויר, אבל יוסי בן דור, שהוא בכלל עובד בהייטק, סבור שזה הזמן למצוא הזדמנויות. הוא קנה לאחרונה את הדירה השלישית שלו. לדבריו, שוק ההון עלה באופן מאוד משמעותי, הוא הרוויח והחליט לממש. כשבחן את כל האפשרויות הבין שהשקעה בדירה להשקעה היא מבחינתו ההשקעה האידיאלית למרות מס רכישה גבוה ולמרות המיסוי השוטף.

אירוע המשקיעים שערכה הבוקר חברת ישראל קנדה באתר פרויקט הדגל שלה "ריינבו" בשכונת שדה דב בתל אביב, לא רק חשף את היקף המכירות הגבוה בפרויקט, אלא גם הדגים את הגישה הדי בטוחה של ההנהלה, בהובלת ברק רוזן (מנכ"ל) ואסי טוכמאייר (יו"ר הדירקטוריון).

על רקע התחרות עם פרויקט בצידו השני של שדה דב, אותו משווקים גינדי החזקות, בחר רוזן לפרגן. האירוע התקיים על מרפסת שנבנתה במיוחד, בגובה הקומה השנייה העתידית של הבניין, והכילה כ-100 אנליסטים, אנשי שוק ההון ומשקיעים מוסדיים: "את המרפסת הזאת בנינו תוך 12 שעות, ויש עליה 100 איש", אמר טוכמאייר, ואז הוסיף בקריצה: "גם אם יעלו עוד 100, אני מבטיח לכם שהיא לא תקרוס".

למרות האווירה ששררה בתקופה האחרונה בעקבות פרויקט השיווק האגרסיבי של גינדי באזור, רוזן בחר להחמיא: "גינדי עשו עבודה שיווקית יפה מאוד. הם יצרו באז גדול, אנחנו מאוד מעריכים את זה. הם לקחו לקוחות פוטנציאליים מכולם, לא רק מאיתנו - וזה עשה תנועה בשוק".

אלא שהמכירות בפועל גדלו אצל ישראל קנדה בתקופה מאז החל קמפיין השיווק של גינדי. כמו כן, רוזן חשף כי מאז הקמפיין של גינדי, נמכרו בפרויקט ריינבו 17 דירות במחירים של למעלה מ-80 אלף שקל למ"ר.

בסך הכול, נמכרו עד כה 244 דירות, כ-55% מהפרויקט, בהיקף כספי כולל של 2.15 מיליארד שקל.

לא אותו מוצר - לא אותו טיימינג

אחת הנקודות המרכזיות שעלו באירוע הייתה ההבחנה הברורה שמציב ברק רוזן בין פרויקט "ריינבו" של ישראל קנדה לבין זה של גינדי, גם אם שניהם ממוקמים בשכונת שדה דב, המיקום שונה לגמרי ולעיתים הקרבה הגיאוגרפית מטעה. בפועל מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין, עם לוחות זמנים, קהלי יעד ותמהילים נפרדים: "המיקום שלהם טוב - אבל זה מיקום אחר. הם נמצאים 1.3 ק"מ מאיתנו", הסביר רוזן והוסיף: "אנחנו צפויים לסיים את המרקמים בתוך ארבע שנים, ואת כל המתחם כולו בתוך חמש. מי שמחפש דירה לעוד 9 או 10 שנים - יש לנו גם מוצר כזה, של דיור מוגן בכפר שמריהו".

רוזן התייחס גם למצב השוק הרחב, וציין כי הציבור מגיב במהירות כשיש עסקה רלוונטית ואיכותית:"בכל המצגות שראיתי נאמר שהשוק קשה. כולם מדברים על האטה, חוסר ודאות, מימון מורכב - אבל כשיש עסקה טובה, אנחנו רואים את הישראלים באים. התחרות שעשתה גינדי דווקא מצמיחה, היא יצרה עניין, ובסוף זה עשה לנו טוב".

• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רווח צפוי של כ-1 מיליארד שקל

בפן הפרקטי יותר, סיפק המנכ"ל רוזן עדכון משמעותי:יש להם היתר וזה מביא איתו את ההשפעה של כללי החשבונאות המקובלים IFRS.

להיתר יש משמעות כפולה: מצד אחד, הוא מאפשר דיווח פיננסי מדויק ואמין יותר מול השוק והמשקיעים. מצד שני, הוא מהווה זרז לביצוע בשטח ולחיזוק האמון מצד רוכשים, בנקים ומלווים מוסדיים.

היקף הרווחיות הצפוי בפרויקט די מרשים. מהתחום המגורים לבדו, צופה ישראל קנדה רווח גולמי של כ-700 מיליון שקל. נוסף לכך, החלק המסחרי, שנרכש מהעירייה במחיר הזדמנותי - צפוי להניב רווח נוסף של כ-300 מיליון שקל.

בסך הכול, סך הרווחים מהפרויקט מוערך בכמיליארד שקל. וזאת עוד לפני שקלול אפשרי של השבחת ערך עתידית, תזרימי שכירות מהנכסים המסחריים או צמיחה נוספת באזור השכונה המדוברת בישראל.