מהי הערכת הקבלנים לגבי מגמת מחירי הדירות בימים אלו? האם הם סבורים שמחירי הדירות צפויים לעלות? או לרדת? או להישאר ללא שינוי?

אנו סבורים שיש לייחס חשיבות רבה להערכותיהן של החברות הקבלניות. שכן מטה לחמן תלוי בהערכות אלו, וחזקה עליהן שישקלו היטב את כל הגורמים הרלוונטים בתחום מומחיותן ויכלכלו את השקעותיהן בזהירות המתבקשת.

אם כן, יצאנו לבדוק מה אומרים הקבלנים בנושא. בהופיעו מול ועדת טרכטנברג, אמר נשיא התאחדות הקבלנים כי "מחירי הדירות לא יורדים. להפך. אני עדיין מרגיש עליה בשטח" (מעריב עסקים 2.9.11).

בתחילת אותו שבוע התבטא מנכ"ל חברת צמח המרמן באופן דומה "אנחנו ללא ספק נראה את מה שקרה בסוף 2008 תחילת 2009. בל נשכח שחסרות כ- 100,000 יחידות דיור בשוק. אנחנו מבשלים כעת את גל עליות המחירים של סוף 2012, תחילת 2013" ( ביזפורטל 29.8.11).

בנוסף לכך, ציין מנכ"ל התאחדות הקבלנים בתחילת חודש אוקטובר, "העצירה כיום בביקושים היא בעיקר על בסיס פסיכולוגי. היא מושפעת מהמחאה ומהצפייה שתהיה ירידה במחירי הדיור. אולם כאשר הביקושים יתפרצו יגלו הרוכשים שמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על 11.9 אלף בלבד - רחוק מהרמות בשוק בעבר" (כלכליסט 6.10.11).

ובכן, אין ספק שניתוחים כלכליים ותחזיות עסקיות אלו מציגים גישות הקיימות בשוק הדיור וכבודן במקומן מונח. אולם, כאשר אנו באים לבחון את הגישה המכרעת של הקבלנים, יש לשים דגש על מעשיהם ואופן פעולתם בימים אלו בשוק הנדל"ן למגורים, כמאמר חז"ל "לא המדרש העיקר אלא המעשה".

בקשנו לבדוק את הצעות הקבלנים בחודש אוקטובר במכרזי מינהל מקרקעי ישראל עבור קרקעות המיועדות למגורים. שכן לפי עניות דעתנו, הצעות אלו ישקפו יותר מכל את הערכותיהם העסקיות של הקבלנים לגבי מחירי הדירות הצפויים ובזהירות המתבקשת.

כך למשל, חמישה מכרזי המינהל לבניית 382 יחידות דיור בשכונת "אגמים" באשקלון, שתוצאותיהם פורסמו ביום 26.10.11, מגלים שאף הצעה לא הוגשה על ידי הקבלנים לחמשת המכרזים.

אם ניקח אחד מאותם מכרזים בשכונת "אגמים" לבניית 62 יחידות דיור, נראה כי מחיר המינימום ליחידה (כולל הוצאות פיתוח) עומד ע"ס 94,330 ש'. בהתחשב בהנחה של 15% שהמינהל מוכן להעמיד לקבלן, על פי תנאי המכרז בכפוף לסיום הבניה תוך 30 חודש, הרי שמדובר במחיר סופי ליחידה של 80,180 ש'.

לשם השוואה, רק לפני שנה (20.10.2010) פורסמו תוצאות המינהל למכרז של 61 יחידות דיור באותה השכונה במחיר של 217,861 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). כלומר, המחיר במכרז הנוכחי (26/10/11) נמוך ב-63% ממחיר היחידה לפני שנה, ולמרות זאת לא הוגשה כל הצעה לרכישת הקרקע ע"י הקבלנים.

יתרה מזו, מבחינת מכרזי המינהל עולה שאפילו ב-2003 (10/12/2003)שהוכרה כשנת מיתון, המחיר שזכה במכרז ל-60 יחידות דיור בשכונת "אגמים" באשקלון היה בסך של 66,607 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). דהיינו מחיר הגבוה ממחיר המינימום במכרז הנוכחי (64,044 ש') ועדיין, לא הוגשה אליו כל הצעה.

כך גם במכרז בשכונת "רמות הרכס" בבאר שבע לבניית 44 יחידות דיור. ההצעה הזוכה הייתה בסך של 144,762 ש' (כולל הוצאות פיתוח). תוצאה זו משקפת מחיר הנמוך ב-33% מההצעה הזוכה שנה וחצי קודם לכן (ביום 24/2/10) במכרז לבניית 62 יחידות דיור באותה שכונה, אשר הייתה בסך של 217,662 ש' (כולל הוצאות פיתוח).

מצב דומה במכרז ל"שכונת הגליל" בנצרת לבניית 34 יחידות דיור שתוצאותיו פורסמו ביום 3/10/11 , לפיו ההצעה הזוכה הייתה בסך של 32,169 ש' ליחידת דיור (כולל הוצאות פיתוח). מחיר המשקף ירידה של 43% ביחס למחיר שהוצע בתחילת השנה (ביום 12/1/11) במכרז ל-44 יחידת דיור באותה שכונה בסך של 55,947 ש' (כולל הוצאות פתוח).

ההצעה הזוכה במכרז שפורסם ביום 5/10/11 ל-56 יחידות דיור בשכונת "כפר החורש" במגדל העמק הייתה בסך של 75,075 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). הצעה זו משקפת מחיר הנמוך ב-58% מההצעה הזוכה במכרז שפורסם כשנה קודם לכן (17/11/10) לבניית 16 יחידות דיור באותה שכונה בסך של 178,503 ש' כולל הוצאות פיתוח.

העולה מכל האמור לעיל הינו כי הקבלנים בימים אלו מתמחרים בהצעותיהם במכרזי המינהל את רכיב הסיכון הקיים בשוק הנדל"ן למגורים שנובע מהחשש לירידת מחירים צפויה.

ציינו בעבר כי יזם נדל"ן כמו כל יזם אחר, המעוניין להצליח בעסקיו, צריך לפעול עם כיוון מגמת השוק ולא נגדה. לכן אנו סבורים כי בדומה לדרך פעולתם של הקבלנים בתוכניות הבניה שלהם שמסתמכת על מגמת השוק יחד עם התחשבות ברכיב הסיכון, כך הם צריכים לפעול גם בתחום השיווק והמכירה. זאת על מנת להוציא את השוק מקיפאונו.

לדעתנו, אין כל בושה באמירה של הקבלנים כי "אנו מאמינים שבטווח הארוך המחירים יעלו, אבל בטווח הקצר אנו מוכנים לתת לרוכשי הדירות (שגם מבחינתם מדובר בעסקה חשובה) פרמיית סיכון בצורת הנחה של 10%-15% מהמחיר". אם לא כן, ספק אם הקונים יחזרו לשוק. כמאמר הכתוב "אין נפרעים מן האדם על דבריו, אלא על מעשיו".

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.