מכירת דירת מגורים בישראל בידי תושב ארה"ב

עו"ד אורית קוך ועו"ד (רו"ח) יועד פרנקל

האם זכאי אזרח זר שמחזיק בישראל דירה למגורים ומתכוון למכור את הדירה להקלות כלשהן במסים.

עו"ד לילך דניאל | 23/02/2011 11:31

שאלה

-----------

אזרח זר, תושב ארה"ב, מחזיק בישראל דירה למגורים בשווי של כמיליון דולר. הנ"ל מתכוון למכור את הדירה.

השאלות:

1. האם הוא זכאי להקלות כלשהן?

2. האם דין המכירה יהיה כדין מכירה של דירה ע"י אזרח ישראלי, שיכול, למשל, לקבל פטור על מכירת דירה יחידה בתוך 4 שנים?

3. האם כתוצאה מהמכירה הוא צריך להגיש דוח שנתי לרשות המסים (מס הכנסה), בהנחה שמרבית משווי הדירה יהיה רווח?

תשובה:

-----------

מכירת דירה בישראל ממוסה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק"). באופן עקרוני, הוראות החוק חלות על כל מכירת זכות במקרקעין בישראל ללא קשר למקום מושבו/אזרחותו של המוכר. במקום שבו החוק מבקש להבחין בין תושב ישראלי לתושב זר, הדבר נעשה מפורשות. לדוגמה: סעיף 48א(ד) לחוק, הדן באפשרות לפריסת המס, קובע כי אפשרות הפריסה תחול רק על "'המוכר' - מוכר שהוא תושב ישראל".

זאת ועוד, סעיף 7(3)(ב) לאמנה בין ממשלת ישראל ובין ממשלת ארצות הברית של אמריקה לגבי מסים על הכנסה (להלן: "האמנה") מעניק זכות מיסוי ראשונית לישראל על רווח הון שהפיק תושב ארה"ב ממכירת זכות במקרקעין בישראל. סעיף 15(1) לאמנה חוזר על עיקרון זה, שלפיו לישראל זכות מיסוי ראשונית, ולארה"ב, מדינת מושבו של המוכר, זכות מיסוי שיורית.

הוראות החוק הדנות בפטור ממס ל"דירת מגורים מזכה" מרוכזות בפרק חמישי 1 לחוק. הוראות אלה מעניקות פטור ממס גם למוכר שהוא תושב חוץ, למעט הפטור לפי סעיף 49ה לחוק (המעניק פטור במכירת שתי דירות קטנות לצורך רכישת דירה אחת גדולה) החל רק על תושב ישראל.

אם המוכר, שהוא תושב חוץ, חייב במס בגין מכירת המקרקעין, אזי, כאמור לעיל, אין הוא זכאי לפריסת מס השבח מכוח הוראות סעיף 48א(ד) לחוק. עם זאת, רשאי תושב החוץ להגיש דוח לפקיד השומה כדי לקבל פריסה בהתאם לסעיף 91(ה) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.

תושב החוץ לא יהיה חייב בהגשת דוח לרשות המסים (מס הכנסה), אולם הוא רשאי לעשות כן, אם בחר להתמסות על השבח כדי לקבל את הפריסה כאמור לעיל.

המשיבים: עו"ד אורית קוך - ממשרד זיו שרון ושות', עורכי דין; עו"ד (רו"ח) יועד פרנקל - מנהל תחום מיסוי בין-לאומי במשרד זיו שרון ושות', עורכי דין. עד לאחרונה ניהל את תחום חילופי המידע עם רשויות מס זרות במסגרת היחידה למיסוי בין-לאומי, החטיבה המקצועית, רשות המסים. לכותב ניסיון רב בתחום הן בתפקידו כמפקח מס הכנסה והן בתפקידו האחרון, כאמור

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)

העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם

תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים

רן קידר | 24/12/2025 17:07

נושאים בכתבה העלמת מס קריפטו

במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.

החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.

יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.

שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.

להמשך הכתבה לחץ כאן