מכירת דירת מגורים בישראל בידי תושב ארה"ב

שאלה

-----------

אזרח זר, תושב ארה"ב, מחזיק בישראל דירה למגורים בשווי של כמיליון דולר. הנ"ל מתכוון למכור את הדירה.

השאלות:

1. האם הוא זכאי להקלות כלשהן?

2. האם דין המכירה יהיה כדין מכירה של דירה ע"י אזרח ישראלי, שיכול, למשל, לקבל פטור על מכירת דירה יחידה בתוך 4 שנים?

3. האם כתוצאה מהמכירה הוא צריך להגיש דוח שנתי לרשות המסים (מס הכנסה), בהנחה שמרבית משווי הדירה יהיה רווח?

תשובה:

-----------

מכירת דירה בישראל ממוסה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק"). באופן עקרוני, הוראות החוק חלות על כל מכירת זכות במקרקעין בישראל ללא קשר למקום מושבו/אזרחותו של המוכר. במקום שבו החוק מבקש להבחין בין תושב ישראלי לתושב זר, הדבר נעשה מפורשות. לדוגמה: סעיף 48א(ד) לחוק, הדן באפשרות לפריסת המס, קובע כי אפשרות הפריסה תחול רק על "'המוכר' - מוכר שהוא תושב ישראל".

זאת ועוד, סעיף 7(3)(ב) לאמנה בין ממשלת ישראל ובין ממשלת ארצות הברית של אמריקה לגבי מסים על הכנסה (להלן: "האמנה") מעניק זכות מיסוי ראשונית לישראל על רווח הון שהפיק תושב ארה"ב ממכירת זכות במקרקעין בישראל. סעיף 15(1) לאמנה חוזר על עיקרון זה, שלפיו לישראל זכות מיסוי ראשונית, ולארה"ב, מדינת מושבו של המוכר, זכות מיסוי שיורית.

הוראות החוק הדנות בפטור ממס ל"דירת מגורים מזכה" מרוכזות בפרק חמישי 1 לחוק. הוראות אלה מעניקות פטור ממס גם למוכר שהוא תושב חוץ, למעט הפטור לפי סעיף 49ה לחוק (המעניק פטור במכירת שתי דירות קטנות לצורך רכישת דירה אחת גדולה) החל רק על תושב ישראל.

אם המוכר, שהוא תושב חוץ, חייב במס בגין מכירת המקרקעין, אזי, כאמור לעיל, אין הוא זכאי לפריסת מס השבח מכוח הוראות סעיף 48א(ד) לחוק. עם זאת, רשאי תושב החוץ להגיש דוח לפקיד השומה כדי לקבל פריסה בהתאם לסעיף 91(ה) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.

תושב החוץ לא יהיה חייב בהגשת דוח לרשות המסים (מס הכנסה), אולם הוא רשאי לעשות כן, אם בחר להתמסות על השבח כדי לקבל את הפריסה כאמור לעיל.

המשיבים: עו"ד אורית קוך - ממשרד זיו שרון ושות', עורכי דין; עו"ד (רו"ח) יועד פרנקל - מנהל תחום מיסוי בין-לאומי במשרד זיו שרון ושות', עורכי דין. עד לאחרונה ניהל את תחום חילופי המידע עם רשויות מס זרות במסגרת היחידה למיסוי בין-לאומי, החטיבה המקצועית, רשות המסים. לכותב ניסיון רב בתחום הן בתפקידו כמפקח מס הכנסה והן בתפקידו האחרון, כאמור

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.