זהירות בחילוף

בסוף שנת 2010 פג תוקפה של הוראת השעה המאפשרת חילוף זכויות במקרקעין בפטור ממס. נזכיר כי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 כולל הוראות המאפשרות חילוף של זכויות מסוימות במקרקעין בפטור ממס שבח, בעת רכישה של נכס אחר (הנכס החלופי). העיקרון מקובל ומוכר במדינות שונות בעולם - כאשר אדם מבקש למכור נכס, לא כדי לממש רווח אלא כדי לרכוש נכס אחר - יש לאפשר לו מקורות כספיים לכך, ולכן ראוי לדחות את המס עד למועד המכירה של הנכס החלופי בעתיד.

הפטור חל ביחס לחילוף מבנה עסקי, חילוף קרקע חקלאית, חילוף זכויות בדירת מגורים וכן ביחס למכירת דירה לשם רכישת זכות בבית אבות, כאשר תנאי משותף חוזר (בנוסף לתנאים ספציפיים נוספים) הוא שפער הזמנים בין מכירת הזכות ורכישת הזכות החלופית אינו עולה על 12 חודשים (לכל כיוון). משמעות החילוף היא למעשה דחיית מס - ולא פטור מלא - שכן בעתיד ימוסה השבח ממועד הרכישה של הנכס המקורי. עם זאת, היתרון הוא בכל זאת גדול, במספר מישורים: ראשית, דחיית מס השבח עשויה להימשך שנים ארוכות, ותשלום מס במועד מאוחר במקום היום שווה כסף. שנית, שיעורי המס יורדים: כך הוא המצב באשר לחברות (ירידה הדרגתית עד לשיעור 18% ב-2016), וכך גם באשר ליחידים שרכשו נכסים לפני 7.11.2001, ולפיכך, חלק מהשבח חייב בשיעור מס שולי. שיעור המס השולי יורד משנה לשנה, וכמו כן החלק היחסי החייב במס מופחת בשיעור 20% גדל ככל שחולף הזמן. שלישית, היתרון הנוסף בחילוף הוא פטור בשיעור 50% ממס הרכישה, וזוהי הקלה מוחלטת ולא דחיית מס.

נושא החילוף נותר במהלך השנים בגדר הוראת שעה, כאשר רשות המסים (מיסוי מקרקעין) התלבטה מעת לעת אם יש מקום לבטל חלק מההוראות. כתוצאה מכך, במהלך השנים אירעו מספר מקרים שבהם ההוראות פקעו, ורק לאחר מספר חודשים הוארכו רטרואקטיבית. לאור העובדה שהנושא לא הוסדר בטרם סיום שנת 2010, ולאור חוסר הוודאות הקיימת, ייתכן שהוראות החילוף יוארכו כלשונן לתקופה נוספת (הארכה שתחול רטרואקטיבית מתחילת השנה), ורק לאחר מכן תבוצע רפורמה בתחום ואולי אף הפיכה של ההוראות שייוותרו להוראות קבע. עם זאת, הדברים אינם ברורים וודאיים, ועד כה אין אפילו הצעת חוק בנושא. חוסר הוודאות עלול להוביל להמתנה בביצוע עסקאות ובכך לפגוע בפעילות, בניגוד למטרה בבסיס הוראות החילוף. לפיכך, אנו בהחלט סבורים כי יש לתת משקל גדול לקידום המטרה הראויה, ולהעדיף זאת על פני הרצון לנסות ולסגור הרמטית פרצות מס (ולו תאורטיות). חקיקה המנסה לסגור פרצות תוך הטלת מגבלות רבות ותנאים לא פשוטים, סופה שתפגע במטרה המרכזית, ושכרה יצא בהפסדה. האמור לעיל נכון, כמובן, גם ביחס לנושאים נוספים העומדים על הפרק, ובכלל זה הצעת החוק העומדת על המדוכה שנועדה להגדיל את היצע הדירות, בין היתר על ידי הענקת פטורים נוספים ממס שבח.

הכותבים: עו"ד זיו שרון - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין