בוחנים עסקה: נכס בכפר סבא שנמכר השבוע ב-896 אלף ש'
בטור זה אני מביא הפעם פרטים על עסקת נדל"ן שבוצעה לפני מספר ימים בכפר סבא. בצד פרטי העסקה כפי שיובאו על ידי , אשתדל להתייחס לכדאיות העסקה לעניות דעתי.
החנות בשטח של 32 מ"ר ממוקמת ברח' ויצמן בכפר סבא שהינו העורק המסחרי הראשי בעיר, כאשר מיקומה המדויק של החנות הינו מערבית לרחוב סוקולוב ולא רחוק מקניון ערים , כלומר בקטע השוקק של רחוב ויצמן.
המוכרים הם ארבעה בעלים רשומים של הנכס אשר לא הסתדרו בניהם וביקשו לפרק את השותפות אגב מכירה. העסקה נסגרה במחיר של 28,000 שקלים למ"ר ובסה"כ תמורה של 896,000 שקלים עבור הנכס.
הרוכש מימן 50% משוויי הנכס בהון עצמי, כלומר 448,000 ממקורותיו ו- 50% הנוספים באמצעות הלוואת משכנתא מהבנק כנגד שעבוד הנכס, בריבית בשיעור של פריים + 1% למשך 15 שנה ( שעור הריבית לא בהכרח זהה לכל לווה ).
הואיל וריבית הפריים עומדת ביום ה' הקרוב , 27,1,11 , לעלות ל-3.75% וזאת בעקבות הודעת בנק ישראל האחרונה,הרי שמדובר על ריבית שנתית כוללת של 4.75%.
הרוכש מעוניין להשכיר את החנות ומכיוון שמדובר כאמור בעורק מסחרי ראשי המשימה , כך נראה , לא תהיה קשה. הרוכש מצפה לדמי שכירות בסך 5,500 שקלים לחודש.
עפ"י כל הנתונים שלעיל הכנסות החנות הצפויות משכירות הן:
66,000 בשנה, מאידך התשלום בגין ריבית על הלוואת המשכנתא הוא כ- 21,280 בשנה. כלומר הרוכש נותר עם הכנסה של 44,720 לפני מס, המהווה תשואה של כ- 10% על ההון העצמי שלו בסך 448,000 , וזאת מבלי לקחת בחשבון תשלום בגין מס רכישה ושכ"ט עו"ד.
הבה ונבחן את היתרונות והחסרונות בעסקה דנן:
הסיכונים בעסקה:
א. הואיל והריבית במשק צפויה במהלך שנת 2011 לעלות וכך אף בשנים הבאות יש להניח שהתשואה תפחת בהתאם. (יחד עם זאת גם יתכן שדמי השכירות יעלו בעתיד)
ב. חנות קטנה בדרך כלל מושכרת לאנשים פרטיים להבדיל מרשתות וחברות ולפיכך עלולה להיות תחלופה רבה יותר של השוכרים ופרקי זמן (בדרך כלל קצרים) ללא שוכרים , עקב כך יכולה התשואה לרדת.
היתרונות בעסקה:
א. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר ניתנת להשכרה יחסית בקלות ולא עומדת פנויה זמן רב.
ב. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר שומרת יחסית על גובה קשיח של דמי השכירות גם בתקופות של מיתון והאטה כלכלית.
ג. מכירת נכס ע"י מספר בעלים המבקשים לפרק את השיתוף בניהם משפיעה ברך כלל על נכונות המוכרים להתגמש במחיר ומאפשרת למוכר להשיג מחיר אטרקטיבי.
לסיכום:
העסקה נראית על פניה טובה שכן מדובר בהשקעה סולידית המניבה תשואה נאה, עם רכיב סיכון נמוך.
גולשים המעוניינים להציג בטור זה עסקאות נדל"ן מעניינות שבוצעו על ידם (תוך שמירת פרטיות) מוזמנים לשלוח פרטים לכתובת האתר במייל עבור דוד. [email protected]
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 21.אחד שבדק 24/02/2011 17:39הגב לתגובה זולא מאמינים לי - כנסו ובדקו במערכת מידע נדל" ן של רשות המיסים המפרסמת את מחירי העסקאות כולל זו שבכתבה ותראו שצדקתי.
- 20.ממתין 15/02/2011 10:50הגב לתגובה זוהאם ניתוח עסקה זו ,דומה להערכתך לירידת מחירים? אם כן מה שוויו?
- 19.חנן 24/01/2011 08:37הגב לתגובה זווזה עוד לפני מיסים, שכ" ט עו" ד וכו' וכו'
- 18.רונאלדיניו 24/01/2011 01:19הגב לתגובה זואני גם רוצה!!! איזה בנק נותן מתנות כאלה??
- 17.כפר סבאי 23/01/2011 21:46הגב לתגובה זוהסוחרים בקניון ערים מבטאים מצוקה לאחר פתיחת מתחם G, בכל מקרה שיהיה להם בהצלחה.
- 16.הבט מרענן לנדל" ן יסקי.תודה! (ל"ת)מגן הציבור 23/01/2011 20:29הגב לתגובה זו
- 15.ריבית שנתית של 4.5 אחוזים כבר עכשיו (P=3.5%) (ל"ת)העסקה לא משהו בכלל 23/01/2011 19:41הגב לתגובה זו
- 14.שרון 23/01/2011 16:23הגב לתגובה זועו" ד הוא קורא לעצמו ???? הוא לא יודע שהריבית פריים בישראל עומדת כל 3.5% ???? ז" א עיסקההלוואה בריבית 4.5% משנה את כל התמונה...
- 13.איש 23/01/2011 16:06הגב לתגובה זוהיה אמור ליידע אותך על כל היבטי העסקה!!
- 12.חשבתי שמדובר בעו" ד רציני! חסרים המון פרמטרים (ל"ת)רוני 23/01/2011 15:54הגב לתגובה זו
- 11.עורך הדין המכובד לא שמע על מס הכנסה על שכ" ד? (ל"ת)חוסר הבנה והטעיה !!! 23/01/2011 15:44הגב לתגובה זו
- 10.יש לו מחשבון מיוחד 23/01/2011 14:43הגב לתגובה זוקודם כל ריבית הפריים היא 3.5% - ריבית בנק ישראל 1.5 שנית אם נלקחה משכנתא ל15 שנים על 448א' ש" ח בריבית שצויינה ההחזר החודשי הוא יותר מכפול 450א' ש" ח ל15 שנים ההחזר רק של הקרן הוא 30א' ש" ח - אילא מלמדים חשבון עורכי דין ? להחזיר 30א' ש" ח על הקרן 16א' ש" ח ריבית - נשארת עם תזרים של 20א' ש" ח - רק אם מחיר הנכס יעלה העסקה כדאית
- Asher 23/01/2011 15:51הגב לתגובה זוThe calculation is for interest payments only
- 9.אזרח 23/01/2011 13:54הגב לתגובה זוהוא הבין שהוא יוצא מכיתבה לכתבה יותר ציפס הוא עכשיו אומר שעיסקאות שנסגרו במחירים כפולים מלפני שנתיים מישתלמות זה רק מסביר את המצב שייש להיזדרז ליקנות מהר דירה אחרת החלום לבית לא יתממש בעשור הקרוב
- 8.שומר נפשו 23/01/2011 13:53הגב לתגובה זולא מזמן אני ואחיי מכרנו אולם מסחרי שקיבלנו בירושה הסכום שנותר בידינו היה כ40% מהמחיר שסוכם עם הקונה וזאת כתוצאה מניכוי מס שבח ופחת בגין עשרות שנים למרות שההורים שלנו מעולם לא דרשו זיכוי מס בגין הפחת על כן אני מציע לכל מי שמיתכונן להשקיע בנכס מסחרי להתרחק מזה כמו מאש.
- 7.אבי 23/01/2011 13:45הגב לתגובה זוהתשואה על הנכס נמוכה יותר בקיזוז הריבית שיכל לקבל על ההון בלי כאב ראש של נזקים לחנות או אי עמידה בתשלום
- 6.תמיר 23/01/2011 13:34הגב לתגובה זוישנם כמה משתנים שהתעלמת מהם: 1. התעלמת מההתחייבות בגין הנכס (כ 50% מההשקעה) 2. התעלמת מרכיב המס על ההכנסות מהחנות (ע" פ מדרגות המס), למס יש רכיב משמעותי מכיוון שזו לא דירה אלא חנות 3. מס רכישה עוד 5% 4. הפחת על הנכס בקיצור אם תיקח את כל המשתנים בחשבון תגיע לכ 2.5% על ההשקעה, לא כל כך אטרקטיבי
- 5.שאלה ל2 23/01/2011 13:29הגב לתגובה זוהאם בריט מובטח לך שהם יחלקו את ההכנסה בתור דיוידנד לפי התקנון שלהם?
- 4.דודי 23/01/2011 13:08הגב לתגובה זומשום מה בבנק לאומי ריבית הפריים=3.5% .במאמר כותב שריבית הפריים=2.75% .גם אני רוצה הלואה ב-3.75% .אז נא תגובת הכותב לסתירה.
- שי 23/01/2011 16:06הגב לתגובה זוהריבית שהוצגה בכתבה נכונה אולי לינואר 2010 אבל נכון להיום ריבית הפריים היא 3.5 אז כל החישובים בכלל לא נכונים. מנסיוני אם מישהו מביא היום 50% מהנכס הוא מקבל משכנתא של פריים מינוס משהו ולא פלוס 1 ולכן הריבית האמיתית אמורה להיות הרבה יותר זולה ממה שהוצג (איזור 2.5-3).
- 3.מה עם המס שצריך לשלם עך ההכנסה? (ל"ת)לעוד דוד לוי 23/01/2011 11:56הגב לתגובה זו
- 2.קושי 23/01/2011 11:28הגב לתגובה זותקנה מניות של קרן ריט ותקבל אותה תשואה ואותה חשיפה לנדלן
- 1.r 23/01/2011 10:09הגב לתגובה זווזה לא קרה, אז מה ? עברת לחנויות?
- דני 23/01/2011 10:55הגב לתגובה זושלום דוד ניסיתי לשלוח לך דוא" ל לכתובת שבכתבה אולם הוא חזר. האם תוכל לתת כתובת דוא" ל נכונה ? תודה דני
ביטוח לאומי: מאות אלפי זכאים יקבלו עד 1,200 ש"ח בחשבון
מענק חימום לקראת החורף בסכום של 600 עד 1,200 שקל לזכאים; למי מגיע ואיך לבקש מענק כזה?
המדינה תעביר מענקי סיוע לחימום - רובם ישולמו אוטומטית לחשבון הבנק של הזכאים. המוסד לביטוח לאומי בשיתוף משרד הרווחה יתחיל בימים הקרובים להעביר מענקי חימום לאזרחים הזכאים לכך, לקראת עונת החורף הקרבה.
מענק חד פעמי להקלה בחשבונות החימום
מדובר בתשלום חד פעמי, שמיועד להקל על ההוצאה של משקי בית מוחלשים בחשבונות החימום - בין אם מדובר בחשמל, גז, דלק או אמצעים אחרים. המענקים נעים בטווח של 600 עד 1,200 שקלים למשפחה, בהתאם לקריטריוני הזכאות. סכומים גבוהים יותר יועברו לקבוצות אוכלוסייה מסוימות, כמו קשישים או ניצולי שואה. לפי נתוני ביטוח לאומי, המענק הסטנדרטי לשנת 2025 עומד על 649 שקלים - סכום שנקבע בהתאם למנגנון חישוב שנתי המשלב עדכון קצבאות והוצאות אנרגיה ממוצעות.
מי זכאי למענק ומתי ייכנס הכסף?
ברוב המקרים, הזכאים לא יצטרכו להגיש בקשה - המענק יוזרם באופן אוטומטי לחשבונם, לפי נתוני הזכאות שכבר קיימים בביטוח הלאומי. ההעברות צפויות להתבצע כבר בימים הקרובים, חלק מהתשלומים יוקדם למועד שלפני 28 באוקטובר - תאריך תשלום הקצבאות החודשי.
בין מקבלי המענק נמצאים:
- מקבלי קצבת אזרח ותיק עם תוספת השלמת הכנסה
- מקבלי קצבאות נכות וסיעוד
- זכאים לקצבת שאירים שהגיעו לגיל פרישה
- חיילים משוחררים ונפגעי פעולות איבה
- ניצולי שואה
- משפחות עם ילדים בהכנסה נמוכה
- דרך החתחתים להכרה בנכות מהמוסד לביטוח לאומי
- אחרי שקיבל מיליון: חשמלאי שנפל יפוצה בכ-130 אלף ש'
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, מי שקיבל גמלת אזרח ותיק מיוחדת או תוספת בגין השלמת הכנסה באחד מהחודשים האחרונים - יזכה אף הוא לקבלת המענק.

רשות התחרות בודקת את הבנקים; לאן זה יכול להוביל?
רשות התחרות מתקרבת להכרזה על חמשת הבנקים הגדולים בישראל כ"קבוצת ריכוז"; אם ההכרזה תצא לפועל, מדובר במהלך שעשוי לשנות את יחסי הכוחות במערכת הבנקאית, על רקע רווחיות שיא וביקורת ציבורית גוברת על היעדר תחרות אמיתית
רשות התחרות צפויה לנקוט צעד רגולטורי תקדימי, כאשר היא מתקרבת להכרזה על חמשת הבנקים הגדולים בישראל, לאומי, הפועלים, דיסקונט, מזרחי והבינלאומי, כקבוצת ריכוז. מדובר במהלך שכבר היה על השולחן מאז מרץ 2024, ועשוי לשנות את מערך הכוחות בענף הבנקאות הקמעונאית, במיוחד על רקע הרווחיות החריגה של הבנקים בשנים האחרונות, שממשיכה לעורר ביקורת ציבורית חריפה.
השימוע האחרון, שנועד להציג לבנקים את ממצאי הבדיקה העדכנית של הרשות, צפוי להיערך בחודש הבא, כאשר ברשות צפויים לקבל החלטה סופית עד לסוף השנה. ההכרזה, אם תצא לפועל, תאפשר לרשות להטיל מגבלות והוראות על פעילות הבנקים, כולל שינוי אופן התמחור של פיקדונות, חובת הצגת מידע השוואתי ללקוחות והסרת חסמים על ניוד פיקדונות.
המשמעות של ההכרזה
במונחים כלכליים, ההכרזה על קבוצת ריכוז נועדה להתמודד עם מצב שבו קיימת תחרות מועטה בענף, או כאשר מספר מצומצם של שחקנים מרכזיים מתנהל באופן מתואם בפועל או במשתמע, גם מבלי שנחתם ביניהם הסכם פורמלי. בענף הבנקאות, בעוד שמדובר ב-5 שחקנים מרכזיים, בפועל מדובר בתחום עם ריכוזיות גבוהה, חסמים משמעותיים למעבר בין בנקים, ומוצרי אשראי וחיסכון שמתומחרים באופן שמיטיב עם המוסדות הפיננסיים על חשבון הלקוחות.
הביקורת הציבורית, שמובלת בין היתר על ידי גופים כמו לובי 99, מלווה את התהליך מראשיתו. לטענתם, הרווחים החריגים של הבנקים הם תוצר של תחרות חסרה, כוח מיקוח עצום מול הלקוחות, והיעדר שקיפות במוצרים ובתמחור. כפי שציינו שם, "הרווחיות המוגזמת נובעת לא מהצטיינות עסקית, אלא מהיעדר תחרות אפקטיבית".
- כמה ריבית משלמים הבנקים על 232 מיליארד שקל של כספי ציבור בעו"ש?
- הבנקים מתעשרים, ולעזאזל משבר האקלים; הגדילו מימון לקידוחי נפט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרשות מציעה שורת צעדים שיחולו אם תתקבל ההכרזה, ובהם חיוב הצגת מידע השוואתי על ריבית בפיקדונות וקרנות כספיות, איסור על הפליית מחיר בין לקוחות בגין פיקדונות, והנגשת חיסכון באמצעות גופים חוץ בנקאיים שירכזו כספים ויפקידו אותם בבנקים בשם הציבור. צעד נוסף, דרמטי לא פחות, הוא ביטול ההתניה של פתיחת פיקדון באחזקה של מוצרים נוספים כמו כרטיסי אשראי או ניירות ערך.
