בוחנים עסקה: נכס בכפר סבא שנמכר השבוע ב-896 אלף ש'
בטור זה אני מביא הפעם פרטים על עסקת נדל"ן שבוצעה לפני מספר ימים בכפר סבא. בצד פרטי העסקה כפי שיובאו על ידי , אשתדל להתייחס לכדאיות העסקה לעניות דעתי.
החנות בשטח של 32 מ"ר ממוקמת ברח' ויצמן בכפר סבא שהינו העורק המסחרי הראשי בעיר, כאשר מיקומה המדויק של החנות הינו מערבית לרחוב סוקולוב ולא רחוק מקניון ערים , כלומר בקטע השוקק של רחוב ויצמן.
המוכרים הם ארבעה בעלים רשומים של הנכס אשר לא הסתדרו בניהם וביקשו לפרק את השותפות אגב מכירה. העסקה נסגרה במחיר של 28,000 שקלים למ"ר ובסה"כ תמורה של 896,000 שקלים עבור הנכס.
הרוכש מימן 50% משוויי הנכס בהון עצמי, כלומר 448,000 ממקורותיו ו- 50% הנוספים באמצעות הלוואת משכנתא מהבנק כנגד שעבוד הנכס, בריבית בשיעור של פריים + 1% למשך 15 שנה ( שעור הריבית לא בהכרח זהה לכל לווה ).
הואיל וריבית הפריים עומדת ביום ה' הקרוב , 27,1,11 , לעלות ל-3.75% וזאת בעקבות הודעת בנק ישראל האחרונה,הרי שמדובר על ריבית שנתית כוללת של 4.75%.
הרוכש מעוניין להשכיר את החנות ומכיוון שמדובר כאמור בעורק מסחרי ראשי המשימה , כך נראה , לא תהיה קשה. הרוכש מצפה לדמי שכירות בסך 5,500 שקלים לחודש.
עפ"י כל הנתונים שלעיל הכנסות החנות הצפויות משכירות הן:
66,000 בשנה, מאידך התשלום בגין ריבית על הלוואת המשכנתא הוא כ- 21,280 בשנה. כלומר הרוכש נותר עם הכנסה של 44,720 לפני מס, המהווה תשואה של כ- 10% על ההון העצמי שלו בסך 448,000 , וזאת מבלי לקחת בחשבון תשלום בגין מס רכישה ושכ"ט עו"ד.
הבה ונבחן את היתרונות והחסרונות בעסקה דנן:
הסיכונים בעסקה:
א. הואיל והריבית במשק צפויה במהלך שנת 2011 לעלות וכך אף בשנים הבאות יש להניח שהתשואה תפחת בהתאם. (יחד עם זאת גם יתכן שדמי השכירות יעלו בעתיד)
ב. חנות קטנה בדרך כלל מושכרת לאנשים פרטיים להבדיל מרשתות וחברות ולפיכך עלולה להיות תחלופה רבה יותר של השוכרים ופרקי זמן (בדרך כלל קצרים) ללא שוכרים , עקב כך יכולה התשואה לרדת.
היתרונות בעסקה:
א. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר ניתנת להשכרה יחסית בקלות ולא עומדת פנויה זמן רב.
ב. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר שומרת יחסית על גובה קשיח של דמי השכירות גם בתקופות של מיתון והאטה כלכלית.
ג. מכירת נכס ע"י מספר בעלים המבקשים לפרק את השיתוף בניהם משפיעה ברך כלל על נכונות המוכרים להתגמש במחיר ומאפשרת למוכר להשיג מחיר אטרקטיבי.
לסיכום:
העסקה נראית על פניה טובה שכן מדובר בהשקעה סולידית המניבה תשואה נאה, עם רכיב סיכון נמוך.
גולשים המעוניינים להציג בטור זה עסקאות נדל"ן מעניינות שבוצעו על ידם (תוך שמירת פרטיות) מוזמנים לשלוח פרטים לכתובת האתר במייל עבור דוד. [email protected]
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 21.אחד שבדק 24/02/2011 17:39הגב לתגובה זולא מאמינים לי - כנסו ובדקו במערכת מידע נדל" ן של רשות המיסים המפרסמת את מחירי העסקאות כולל זו שבכתבה ותראו שצדקתי.
- 20.ממתין 15/02/2011 10:50הגב לתגובה זוהאם ניתוח עסקה זו ,דומה להערכתך לירידת מחירים? אם כן מה שוויו?
- 19.חנן 24/01/2011 08:37הגב לתגובה זווזה עוד לפני מיסים, שכ" ט עו" ד וכו' וכו'
- 18.רונאלדיניו 24/01/2011 01:19הגב לתגובה זואני גם רוצה!!! איזה בנק נותן מתנות כאלה??
- 17.כפר סבאי 23/01/2011 21:46הגב לתגובה זוהסוחרים בקניון ערים מבטאים מצוקה לאחר פתיחת מתחם G, בכל מקרה שיהיה להם בהצלחה.
- 16.הבט מרענן לנדל" ן יסקי.תודה! (ל"ת)מגן הציבור 23/01/2011 20:29הגב לתגובה זו
- 15.ריבית שנתית של 4.5 אחוזים כבר עכשיו (P=3.5%) (ל"ת)העסקה לא משהו בכלל 23/01/2011 19:41הגב לתגובה זו
- 14.שרון 23/01/2011 16:23הגב לתגובה זועו" ד הוא קורא לעצמו ???? הוא לא יודע שהריבית פריים בישראל עומדת כל 3.5% ???? ז" א עיסקההלוואה בריבית 4.5% משנה את כל התמונה...
- 13.איש 23/01/2011 16:06הגב לתגובה זוהיה אמור ליידע אותך על כל היבטי העסקה!!
- 12.חשבתי שמדובר בעו" ד רציני! חסרים המון פרמטרים (ל"ת)רוני 23/01/2011 15:54הגב לתגובה זו
- 11.עורך הדין המכובד לא שמע על מס הכנסה על שכ" ד? (ל"ת)חוסר הבנה והטעיה !!! 23/01/2011 15:44הגב לתגובה זו
- 10.יש לו מחשבון מיוחד 23/01/2011 14:43הגב לתגובה זוקודם כל ריבית הפריים היא 3.5% - ריבית בנק ישראל 1.5 שנית אם נלקחה משכנתא ל15 שנים על 448א' ש" ח בריבית שצויינה ההחזר החודשי הוא יותר מכפול 450א' ש" ח ל15 שנים ההחזר רק של הקרן הוא 30א' ש" ח - אילא מלמדים חשבון עורכי דין ? להחזיר 30א' ש" ח על הקרן 16א' ש" ח ריבית - נשארת עם תזרים של 20א' ש" ח - רק אם מחיר הנכס יעלה העסקה כדאית
- Asher 23/01/2011 15:51הגב לתגובה זוThe calculation is for interest payments only
- 9.אזרח 23/01/2011 13:54הגב לתגובה זוהוא הבין שהוא יוצא מכיתבה לכתבה יותר ציפס הוא עכשיו אומר שעיסקאות שנסגרו במחירים כפולים מלפני שנתיים מישתלמות זה רק מסביר את המצב שייש להיזדרז ליקנות מהר דירה אחרת החלום לבית לא יתממש בעשור הקרוב
- 8.שומר נפשו 23/01/2011 13:53הגב לתגובה זולא מזמן אני ואחיי מכרנו אולם מסחרי שקיבלנו בירושה הסכום שנותר בידינו היה כ40% מהמחיר שסוכם עם הקונה וזאת כתוצאה מניכוי מס שבח ופחת בגין עשרות שנים למרות שההורים שלנו מעולם לא דרשו זיכוי מס בגין הפחת על כן אני מציע לכל מי שמיתכונן להשקיע בנכס מסחרי להתרחק מזה כמו מאש.
- 7.אבי 23/01/2011 13:45הגב לתגובה זוהתשואה על הנכס נמוכה יותר בקיזוז הריבית שיכל לקבל על ההון בלי כאב ראש של נזקים לחנות או אי עמידה בתשלום
- 6.תמיר 23/01/2011 13:34הגב לתגובה זוישנם כמה משתנים שהתעלמת מהם: 1. התעלמת מההתחייבות בגין הנכס (כ 50% מההשקעה) 2. התעלמת מרכיב המס על ההכנסות מהחנות (ע" פ מדרגות המס), למס יש רכיב משמעותי מכיוון שזו לא דירה אלא חנות 3. מס רכישה עוד 5% 4. הפחת על הנכס בקיצור אם תיקח את כל המשתנים בחשבון תגיע לכ 2.5% על ההשקעה, לא כל כך אטרקטיבי
- 5.שאלה ל2 23/01/2011 13:29הגב לתגובה זוהאם בריט מובטח לך שהם יחלקו את ההכנסה בתור דיוידנד לפי התקנון שלהם?
- 4.דודי 23/01/2011 13:08הגב לתגובה זומשום מה בבנק לאומי ריבית הפריים=3.5% .במאמר כותב שריבית הפריים=2.75% .גם אני רוצה הלואה ב-3.75% .אז נא תגובת הכותב לסתירה.
- שי 23/01/2011 16:06הגב לתגובה זוהריבית שהוצגה בכתבה נכונה אולי לינואר 2010 אבל נכון להיום ריבית הפריים היא 3.5 אז כל החישובים בכלל לא נכונים. מנסיוני אם מישהו מביא היום 50% מהנכס הוא מקבל משכנתא של פריים מינוס משהו ולא פלוס 1 ולכן הריבית האמיתית אמורה להיות הרבה יותר זולה ממה שהוצג (איזור 2.5-3).
- 3.מה עם המס שצריך לשלם עך ההכנסה? (ל"ת)לעוד דוד לוי 23/01/2011 11:56הגב לתגובה זו
- 2.קושי 23/01/2011 11:28הגב לתגובה זותקנה מניות של קרן ריט ותקבל אותה תשואה ואותה חשיפה לנדלן
- 1.r 23/01/2011 10:09הגב לתגובה זווזה לא קרה, אז מה ? עברת לחנויות?
- דני 23/01/2011 10:55הגב לתגובה זושלום דוד ניסיתי לשלוח לך דוא" ל לכתובת שבכתבה אולם הוא חזר. האם תוכל לתת כתובת דוא" ל נכונה ? תודה דני
משה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסףהממשלה מקדמת שינוי בחוק שיפתח את הטבת המכס גם ליבואנים מקבילים
התיקון מסיר חסם ביבוא הרכב, מרחיב את היבוא האישי והמקביל ומוסיף דרישות מחייבות בהגנת סייבר לענף
הממשלה מאשרת תיקון לחוק רישוי שירותים ומקצועות בענף הרכב, שמקודם על ידי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים. התיקון עבר אישור בוועדת השרים לענייני חקיקה ומקודם בהליך מואץ.
בליבת התיקון עומד שינוי בדרך שבה מוחלת העדפת מכס על יבוא רכב, כך שהטבה שניתנה בפועל בעיקר ליבואנים ישירים, תוכל לחול גם על יבואנים שאינם ישירים. התיקון מסיר חסם שמנע עד עכשיו מיבואנים עקיפים, זעירים וביבוא אישי ליהנות מהעדפת מכס בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל. במשרד התחבורה ובשיתוף רשות המיסים מציגים את המהלך כניסיון להרחיב תחרות בענף דרך הגדלת היבוא המקביל והיבוא האישי.
הטבת המכס עוברת גם ליבואנים שאינם ישירים
עד היום, המנגנון הקיים אפשר ליבואנים ישירים לממש פטור ממכס בשיעור 7%, בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל, בעוד שיבואנים עקיפים, זעירים ויבוא אישי לא נהנו מההעדפה באותה צורה. בפועל נוצר יתרון מובנה לערוץ יבוא אחד על פני אחרים, ותחרות מצומצמת יותר על אותו קהל לקוחות.
התיקון מאפשר לרשות המסים להחיל את ההטבה גם על יבואנים שאינם ישירים. המשמעות היא הרחבת ההטבה לערוצי יבוא נוספים, מה שמצמצם את היתרון שהיה עד היום ליבואנים הישירים.
- שיא- 361,255 נוסעים ברכבת ביום חמישי האחרון
- בעלות של 35 מיליון שקלים: מסוף אוטובוסים חדש יחובר לכביש 412
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המהלך נשען על מודל שפעל כהוראת שעה בשנים 2023-2025. בתקופה הזו נרשם גידול בהיקף יבוא הרכב וניצול רחב יותר של העדפת המכס, וכעת הממשלה מבקשת לעגן את ההסדר כהסדר קבוע בחוק.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
