אתמול דווח כי פסגת טל זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל להקמת 218 במתחם מחנה שנלר בירושלים, אזור שצפוי לכלול בעתיד 600 יחידות דיור. בידי צה"ל בסיסים רבים נוספים במרכז הארץ העתידים להתפנות בשנים הקרובות ולאפשר את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור. ביחד עם לשכת השמאים Bizportal בדק ומצא אילו בסיסים צפויים להתפנות בשנים הקרובות.

למעלה מ- 25,000 דונם משמשים באזורי ביקוש במרכז הארץ את צה"ל וגורמי הביטחון, ביניהם מחנה צריפין בסמוך לראשון לציון, מחנה גלילות ברמת השרון, ומתחם סירקין בפתח תקווה. במחנה צריפין, קיים שטח של 1,100 דונם העומד לפינוי מיידי שבאמצעותו ניתן להכפיל את מספר יחידות הדיור בבאר יעקב ולתת פתרונות דיור במחיר בר השגה לזוגות צעירים במרכז הארץ.

יצירת רצף אורבאני

הימצאותם של בסיסים רבים בלב הערים הגדולות מונעים את יצירתו של מרקם עירוני אחיד ואת מימוש הפוטנציאל הגלום בשכונות רבות. ניתן לראות לאחרונה את תנופת הפיתוח הניכרת באזור דרום הקריה בתל אביב, אשר עתיד בשנים הקרובות להפוך לאזור מגורים ובילויי אקסקלוסיבי. פינויים של המתחמים הצבאיים הממוקמים בסמוך לחוף הים בצפון תל אביב יאפשרו את הקמתן של עשרות אלפי יחידות דיור וליצור רצף בין מרכז לצפון העיר. בנוסף, צפויים להתפנות מתחם השלישות ברמת גן והמתחם הביטחוני בלב גבעתיים אשר יאפשרו להקל על המחסור החמור בדירות באזור.

דוגמה בולטת נוספת היא מתחם תע"ש בדרום השרון שעליו אמורות להיבנות כ- 6,000 יחידות דיור בתחום המוניציפאלי של הערים רמת השרון, הרצליה, הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון. הערכת לשכת השמאים היא כי ברגע שתוכנית פינוי התע"ש תתקדם במסלול האישור יווצרו ביקושים כבושים חזקים ב"עוטף התוכנית" בערים רמת השרון, הרצליה, רעננה והוד השרון דוגמת הביקושים שנוצרים בהדרגה כבר היום ב"עוטף שדה דב".

עיבוי אזור המרכז לא על חשבון הפריפריה

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי דווקא היום כשמצב ענף הנדל"ן מצוי בחוסר וודאות, שומה על הממשלה ורשויות התכנון לקדם את עתודות הנדל"ן בגוש דן והמרכז. "מדובר בכ- 70 אלף יחידות דיור שמקורן בהסבת שטחים המשמשים היום כבסיסי צה"ל, מתקנים בטחוניים ושטחים שהופקעו לטובת המדינה לשימושים שונים בשטח כולל של אלפי דונם. קידום התוכניות יצור רמת ציפיות גבוהה וביקושים כבושים לנדל"ן באותם אזורים תוך התמקדות בפרויקטים בעלי התכנות גבוהה למימוש".

כהן מדגיש כי התיאוריה הגורסת כי קידום תוכניות אלה תביא להיצף ולירידה במחירי הנדל"ן איננה נכונה. "צריך לקחת בחשבון שתהליכי התכנון והביצוע ימשכו שנים רבות, ובינתיים יגדלו הביקושים הכבושים וכן הביקושים בפועל לפרויקטים הממוקמים באותם אזורים. עיבוי אזור המרכז לא באה על חשבון פיזור אוכלוסיה לפריפריה ועל משרדי הממשלה להפסיק לנסות לעצור את הביקושים במרכז, יש להתמודד עם הצרכים של איזור המרכז ההולכים וגדלים וזאת ע"מ להזרים שוק חדש לביקושים".

"עצם קריאת הממשלה ומוסדות התכנון לקידום התוכניות תביא לצורך מיידי בהעסקת אלפי אנשי מקצוע בתחומים שונים ותעורר הן ברמה הפסיכולוגית והן ברמה הקונקרטית את ענף הנדל"ן מרבצו", מציין כהן. "התהליך יתרום גם לתכנון נכון והתפתחות תקינה ומבוזרת באותן ערים ואזורים וידחוף את פיתוח התשתיות המהוות תנאי יסוד לקידום תוכניות מתאר רבות". כהן מביא כדוגמה את מתחם חוות הגז פי גלילות, שעשוי ליצור בעתיד רצף אורבאני ישיר בין רמת אביב ג' לבין רמת השרון.

"כ- 5,600 יחידות דיור זמינות בשנה באזורי הביקוש, ניתן להקים 400 אלף"

גם הנושא הסביבתי שלאחרונה הופך חשוב יותר ויותר יצא נשכר ממהלך כזה. כהן מדגיש כי פינוי חוות הגז בפי גלילות, מתחם התע"ש ובסיסי צה"ל והקמתם מחדש במתקנים מודרניים, המותאמים לצרכים ולפעילות המתבצעת בהם ונמצאים במרחק סביר מריכוזי אוכלוסיה הינו יעד מרכזי של תוכנית כזו. תרומת מהלך כזה לאיכות חיי התושבים באזורים אלו מחד ולפיתוח הפריפריות בהן יוצבו מחדש אותם מחנות ובסיסיים הינה חד משמעית. זו עוד סיבה לחובתה של המדינה להוביל את התוכנית הזו ולהיות מעורבת בכל היבטיה: הן במתן האישורים הדרושים, הן בהקצאת קרקעות מתאימות בפריפריה והן בפיתוח התשתיות עבור הבסיסים והמתקנים החדשים.

בסך הכול, אומר כהן, כ- 5,600 יחידות דיור זמינות לשנה באזור הביקוש, זאת בזמן שבפוטנציה קיימות כ-400 אלף יחידות דיור לפחות, בשטחי מחנות צה"ל שלא התפנו עד כה, במתחמי פינוי-בינוי במרכז הערים הותיקות בגוש דן וסביבותיו, באזורים המתאפיינים בתעשיות מזהמות, בתמ"א 38 הממשיכה להיות תקועה כאבן שאין לה הופכין, ובשטחי קרקע חקלאית הפרושים בכל איזור הביקוש ומשוועים לגואל.