דירות חדשות ברבעון הראשון: ראשל"צ ופ"ת עקפו את ת"א במכירות
ראשון לציון היא העיר בה חל הגידול הבולט ביותר במכירת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2008. כך עולה מסקירה שערכה פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט להתאחדות הקבלנים.
העיר זינקה מהמקום השביעי בשנת 2007 למקום הראשון ברבעון הראשון של 2008 עם מכירות של 381 יחידות דיור. אחריה מדורגות פתח תקווה עם 321 עסקאות, תל אביב עם 273 עסקאות וירושלים עם 209 עסקאות.
"ראשל"צ הינה דוגמא טובה לעיר אשר השכילה זה מכבר לייצר אלטרנטיבה למגורים, עבור צעירים ומשפחות ממרכז הארץ", אמר משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו הבונה בראשון לציון. "מזה למעלה מעשור מקדמים ומיישמים בעיר תוכניות מתקדמות לפיתוח, חינוך ותרבות, לצד שכונות מגורים מטופחות, המתוכננות עד לפרט האחרון . לא בכדי, הפכה העיר ראשל"צ בשנים האחרונות למודל לחיקוי ולעיר הלוויין הגדולה ביותר של תל -אביב והמרכז, והיא נהנית מביקושים גבוהים ומעליית מחירים מתמדת בכל חלקי העיר".
בניגוד לת"א וירושלים, בראשל"צ פוטנציאל הבנייה גדול יותר בזכות שטחי הבנייה הרבים שבה.
מי עלתה, מי ירדה?
חולון עלתה מהמקום השישי לחמישי, נתניה ירדה מהמקום השלישי למקום השישי. רחובות מפלסת דרכה למקום השביעי והמכובד ומסתמנת כעיר לוויין לראשל"צ ונס ציונה, וכאופציה זולה ושפויה בין השתיים. אשדוד ואשקלון ירדו למקום השמיני והתשיעי, ונס ציונה עלתה מהדירוג במקום ה-12 בסוף 2007, למקום העשירי השנה.
מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, ציין כי "הביקושים לדירות חדשות כמעט ולא ירדו, אך עם זאת יש שינוי במפת הביקושים שנגזר ממצאי הדירות וממחיריהם. בשל עליית המחירים בשנים האחרונות בת"א, מעגלי הביקוש סביבה מתרחבים והביקושים מתרכזים בערים עם מלאי דירות במחירים סבירים. כך ניתן להסביר את הביקושים הערים בפתח תקווה,נתניה,בחולון, ראשון לציון, נס ציונה ורחובות".
גורדון הוסיף כי בסקירה בולטת היעדרותן של ערי הפריפריה. לדבריו, "בערי הפריפריה, למרות המחירים הנמוכים, עדיין לא ניכרת התעוררות משמעותית במכירות. עם זאת אם ממשלת ישראל תשכיל ותבחר בשלב זה לעודד רכישת דירות בפריפריה, על ידי מתן מענקים או על ידי הכרה בריבית על משכנתאות, אנו מעריכים כי ניתן יהיה לעשות שינוי במפת הביקושים, ולהפנות חלק מהביקושים במרכז אל ערי הפריפריה".
יציבות בבירה
ירושלים שומרת על יציבות לאורך השנים. אחד ההסברים לכך הוא רכישות דירות להשקעה בעיר על ידי זרים. ירושלים היא בין הערים הבודדות שבהשוואה לשנת 2002 רשמה עלייה (של 7.1%) במכירת דירות חדשות. בשני הרבעונים האחרונים, מלאי הדירות בירושלים עלה בכ-150 יחידות דיור, מרמה של 1,045 יחידות בספטמבר 2007 ל-1,148 יחידות דיור במארס 2008.
מעניין לציין כי מספר העסקאות בירושלים מסך מכירות הדירות בכל אזורי הארץ נמוך מחלקה של העיר באוכלוסייה - באזור ירושלים מתגוררים כ-10% מהאוכלוסייה אולם מספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של 2008 (209 עסקאות) עומד על 5% בלבד.
"בנוסף לתופעה של רכישת דירות על-ידי תושבי חוץ בירושלים, חשוב להזכיר גם את הצלחתה של שכונת הר חומה, באזור שהיה שנוי במחלוקת, אך הצליח להתרומם וכיום הפך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, בעיקר בקרב אוכלוסייה צעירה ואוכלוסייה דתית.בשכונה נשמר קצב מכירות של כ- 40 דירות בחודש", אמר עפר שגיב, מנכ"ל חברת מי-טל ייזום והנדסה הבונה בעיר.
שגיב הוסיף כי בחמש השנים האחרונות חלה עלייה של כ-35% במחירי הדירות בהר חומה והביקושים לקרקעות ודירות רק הולכים וגדלים.
פתח תקווה עדיין בשלישייה הפותחת
גם העיר פתח תקווה שומרת על מקומה בשלישייה הפותחת ונמצאת גם בשנת 2008 במקום השני במכירת דירות. ברבעון הראשון של 2008 נמכרו 321 דירות בעיר כאשר מלאי הדירות עומד על 739 יחידות דיור - המלאי הגבוה ביותר אחרי תל אביב. ההסבר לכך הוא כנראה היותה אטרקטיבית לזוגות צעירים בזכות המחירים שעדיין נשארו שפויים.
בנתניה בולטת בשנה האחרונה ירידה משמעותית במספר העסקאות המבוצעות - ירידה של 56% בהשוואה לרבעון השני של 2007. הסיבה לכך קשורה לירידה הכללית במספר התחלות בנייה ולירידה במלאי הדירות המוצעות למכירה.
"הקיטון במכירות בעיר משקף את הפער בין הביקושים להיצע", מעריך אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין הבונה כנתניה. "כך, למשל, הבנייה בקריית השרון אינה מדביקה את הביקושים". בן חיים סבור שהירידה משקפת גם האטה במכירות בפרויקטים הפונים לתושבי חוץ במערב העיר ועל רצועת החוף.
עיר נוספת הסובלת מירידה בעתודות הקרקע היא רמת גן. העיר צפויה להגיע לשפל הנמוך ביותר מבחינת מכירת הדירות מאז 1999 בה נמכרו 238 דירות. הצפי לשנת 2008 הוא כ-232 דירות בלבד, וזאת למרות מספר פרויקטים חדשים שהתחילו לשווק במהלך השנה. בהשוואה לרבעון אחרון של 2007 חלה ירידה של 28%, ולעומת הרבעון הראשון ב- 2007 ירידה תלולה של 67%.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
