חנן מור
צילום: יח"צ

"אנשים משתמשים במסחר ליד הבית כי הוא נגיש ויש לו גם ערך חברתי"

חנן מור בראיון לביזפורטל, על פורטופוליו הנכסים המניבים למסחר של החברה, שצפוי להניב הכנסות של כ-60 מיליון שקל בשנה; על אסטרטגיית החברה לבנות פרויקטי נדל"ן בעירוב שימושים - מגורים ומסחר ועל מחירי הדירות
לימור זילבר | (3)

"הקורונה הראתה לנו, הישראלים, כמה אנחנו זקוקים לחנויות 'מתחת לבית' וכמה חשוב ששירותי המסחר היומיומי יהיו במרחק הליכה קצר, ברחוב. כשהמסחר נמצא "ליד הבית", אנשים משתמשים בו יותר כיוון שהוא נגיש ויש לו גם ערך מוסף שחשוב מאוד לתושב המתגורר בשכונה, כמקום מפגש חברתי". כך אומר היום בראיון ל"ביזפורטל" חנן מור, יו"ר קבוצת הנדל"ן חנן מור. "השכונות שאנחנו בונים בעירוב שימושים מראות את הצורך הישראלי הגדול בשכונה שנותנת שירותים לתושבים. לאורך זמן, השכונות שלנו רק משביחות את השווי שלהן, יותר משכונות אחרות" 

החברה דיווחה אתמול על שורה של הסכמים מקדימים לקראת הסכמי שכירות מחייבים לאכלוס נכסיה המניבים של הקבוצה בחריש, מודיעין, ראשון לציון ואור עקיבא. באילו סכומים? "החברה בנתה את זרוע הנכסים המניבים שלה, כך שפורטופליו הנכסים שלנו מתוכנן שיניבו הכנסות שנתיות של 60 מיליון שקל. כבר חתמנו על הסכמים ב-25 מיליון שקל ואנחנו כבר מקבלים תמורה של כ-12 מיליון שקל מהנכסים העובדים, ביניהם מודיעין מער (מרכז העיר מודיעין, בסמוך לקניון עזריאלי מודיעין, ל"ז), חריש סטריט וקניון חריש וההכנסה גדלה וגדלה, כך שבסיום פרויקטי הבנייה ההכנסה תגיע ל-60 מיליון שקל. ובנוסף, החברה ממשיכה באסטרטגיה המרכזית שלנו, לבנות פרויקטים של עירוב שימושים כך שיהיו עוד שטחי מסחר להשכרה.

"יש לנו המון שותפים לדרך שנותנים שירותים יומיים בפרויקטים שהקימה הקבוצה וגם מקימה וזה בא לידי ביטוי בדיווח הנוכחי. לדוגמא פרויקט ראשל"צ נרקיסים, 98% כבר חתום ומושכר בחוזי שכירות וזה חלק מאותה האסטרטגיה של החברה".

האם הכנסות החברה נפגעו מהקורונה והסגרים? כידוע ענף המסחר והנדל"ן המניב למסחר הושפע באופן ישיר וקשה מהסגרים ומסגירת המסחר הפרונטאלי.

"בנקודת הזמן הנוכחית של היום, בתוך מגפת הקורונה, הקבוצה חוותה גל ביקושים אדיר לכל הנכסים המסחריים שלה וזה מצביע על האמון הרב שהסוחרים, הלקוחות שלנו, נותנים בנו. ביניהם רשתות מזון גדולות, בנקים וקופות חולים ויודעים שכאשר צריכים מקום לסניף מרכזי אחד, יבחרו למקם אותו אצלנו בפרויקטים". 

מה הסיבה לביקושים?

"לפני כ-7 שנים הקמנו בחברה את חטיבת הנכסים המניבים וכן את חטיבת היזמות והתשתיות, ששתיהן מתנהלות תחת אותו אגף התכנון ובאסטרטגיה זהה, כי הבנו שצריך לעבוד על התכנון ביחד אם רוצים שיהיה עירוב שימושים וכן שאם הקבוצה רוצה להגיע למוצר מתוכנן טוב יותר ותוצאה טובה יותר בסוף שתשרת את הלקוחות (במגורים ובמסחר-ל"ז), כדאי שאנחנו נהיה היזמים של פרויקטי הבנייה. כיום ההחלטה הזו קוצרת פירות והיא נקודת זינוק משמעותית עבור הקבוצה". מור הוסיף ואמר כי "אחד האתגרים של פרויקטים של עירוב שימושים הוא שחברות הנדל"ן למגורים לא יודעות לתכנן נדל"ן למסחר ולא יודעות ומכירות איך לעבוד עם סוחרים ורשתות וחברות נדל"ן מניב לא עוסקות בעולם המגורים. זיהינו את הצורך להקים גוף שייקח ידע מעולם התיכנון וכן ידע לשווק לסוחרים, כדי לדעת להתאים את הצרכים השונים של המסחר לרחוב שמתחת לבניין המגורים. וגם צריך לדעת איך לתפעל בניין בעירוב שימושים כי אם לא חושבים על זה, יכולות להיווצר בעיות מורכבות"

מור הוסיף ואמר כי "שנת 2021 תופסת את הקבוצה אחרי קבלה של אישורי בנייה לפרויקטים בראשון ובמודיעין ואנחנו כבר נמצאים במכירות של יחידות הדיור ותחילת בנייה. בעולם הפיננסי המשמעות היא הכרה ברווחים שוטפים שייכנסו בשנים הקרובות, עם סיום הבנייה של הפרויקטים שיכלול קבלה מלאה של תמורת התשלום למגורים וכן שכירות מנכסי המסחר".  "ההכרה בהכנסות מתורגמות לרווחים בדוחות הכספיים וכן פיתוח עסקי מאפשר המשך צמיחה של הקבוצה"

האסטרטגיה- פרויקטי נדל"ן המערבים מגורים וכן נדל"ן והופכים לנדל"ן מניב

"לפני כ-7-8 שנים ראינו את השינויים שקורים במדינה. שמנו לב שיש גידול אדיר באוכלוסיה וגם מגמות ומחקרים שהראו על הכפלת האוכלוסייה בארץ בעתיד הקרוב ושיש צורך למצוא פתרונות דיור מתאימים כדי שלכולם יהיה איפה לגור" מספר מור ל"ביזפורטל". "ראינו גם את אוזלת היד של כל השלטון- הן הממשלה והן השלטון המוניציפאלי, כלומר העיריות והמועצות. כל המבנה הרגולטורי מאוד מורכב ברמה כזו שלא מאפשרת לעסקת נדל"ן לפגוש את הביקוש בזמן הנתון, אלא באיחור של שנים קדימה. היינו הראשונים להבין שצריך להחיות מחדש את הרחוב עם עירוב השימושים, שאנשים ילכו בו ויהנו משירותים מסחריים יום-יומיים, ילכו לסופר ויפגשו את השכנים, ימשיכו לדואר ויפגשו את ההורים של הילדים מהגן. הבנו כחברה יזמית שיש פה הזדמנות לתת מענה לבעיה שיצר התכנון העירוני, שאיזורי המגורים מנותקים מהמסחר".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

רגולציה ובירוקרטיה מקשה על התהליך ומייקרת את מחיר הדיור לכל שרשרת האספקה

"בנדל"ן הישראלי היום, יש צורך בלנהל נושא מורכב ולא הרבה ידיים ששולטות בהגה וכל אחת מסיטה את ההגה למקום אחר. ההגה צריך להיות מכוון למקום אחד, עם נקודת אחריות אחת וסמכות אחת" אומר מור לגבי הקושי בהוצאה לפועל של פרויקטים. "היום, הרבה מאוד פעמים בגלל סיבות של ארנונה, הרשויות מכניסות שטחים ציבוריים המוגדרים כשטחי מסחר לשכונות, במקום להגדיר עירוב שימושים. במקום שתהיה הוראה של מדינת ישראל איך להתנהל, הכל מסורבל מאוד ואין מחשבה לשנים קדימה. לרוב לא יתכננו בניינים שבקומת הקרקע יש שירותים ציבוריים כמו קופת חולים או גן ילדים או אפילו מועדון למבוגרים בגיל השלישי שגם גרים בשכונה. פה הרגולציה צריכה וחייבת לעשות כברת דרך, שתיתן רוח גבית והבנה שהשכונה משמשת את כל מחזורי החיים וצריך לתת פיתרון גם לילדים, לבני הנוער אבל גם למבוגרים, שכולם מבקשים להיפגש כי האדם הוא יצור חברתי ומחפשים חלל ציבורי או מקום מפגש ציבורי לעשות זאת. אני מקווה שהממשלה תבין שהיא זקוקה לחברות כמונו שבונות את המדינה עם תכנון שבא לטובת התושבים".

החברה נסחרת נכון לכתיבת שורות אלו בשווי שוק של כ-752 מיליון שקל ומנייתה נסחרת כעת בשיא של כ-50 שקל למנייה.

החברה דיווחה על הכנסות של כ-76 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2020, מול נתון של כ-23 מיליון ברבעון המקביל, פי 3 (גידול של 230%) אולם הרווח התפעולי נחתך- ברבעון הרביעי עמד על 10.3 מיליון שקל, ירידה מרמה של 17.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בעוד שההכנסות ממכירת דירות עלתה פי שלוש לערך לכ-68 מיליון שקל בתקופה, ההכנסות מהפעלת בתי מלון נחתכה ל-394 אלף שקל בשל השפעות הקורונה, מול כ-2 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בחודש ינואר האחרון, דווח כי הראל חברה לביטוח רכשה כ-8% ממניות החברה והפכה לבעלת עניין (לכתבה המלאה)

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    זאב זאב 07/05/2021 09:24
    הגב לתגובה זו
    צריך לבדוק את רמת האמינות של החברה הזו לאור כמות התלונות של הרוכשים של חברה זו זה רמה גבוה של חוסר אמינות
  • 2.
    איתמר 06/05/2021 23:21
    הגב לתגובה זו
    עבודה יפה
  • 1.
    חנן מור השקעה מצויינת (ל"ת)
    אבי 03/05/2021 19:27
    הגב לתגובה זו
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ירידות חדות בבורסה: ת"א ביטוח נופל 5.1%, ת"א 90 מאבד 2.1%

בעוד בוול סטריט חוגגים את חג המולד הבורסה בתל אביב בירידות חדות כשמגזר הפיננסים נסחר תחת לחץ, הבנקים יורדים בכ-1.6% חברות הביטוח בירידה של כ-4.6%; אנרג'יקס מנמיכה תחזיות לצד בחינת גיוס הון משמעותי - ונופלת; AP Partners מוכרת את ההחזקות שלה בטופ גאם לאלטשולר ברווח משמעותי אך בדיסקאונט מול המחיר בבורסה - ומפילה את המניה  

מערכת ביזפורטל |

המשקיעים מעבר לים לא יגיעו למשרד היום, בוול סטריט חוגגים את 'חג המולד' והבורסות בניו יורק ושיקאגו סגורות לרגל החג. וול סטריט סגרה אתמול בטריטוריה חיובית בעליות מתונות והיה את מי שחשב ש"הראלי של סנטה" יפגוש גם את הבורסה בתל אביב, אבל הבורסה היום בירידות חדות כשמגזר הפיננסים נסחר תחת לחץ, הבנקים יורדים בכ-1.6% חברות הביטוח בירידה של כ-4.6% כלל כלל עסקי ביטוח -5.74%  מגדל מגדל ביטוח -5.66%   והפניקס הפניקס -4.55%   נופלות.


אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד. אלו בדיוק "צרות של עשירים" - הרבה משקיעים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה - הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?


אנרג'יקס אנרג'יקס -7.98%   צונחת. חברת האנרגיה המתחדשת שממוקדת בפולין הודיעה כי היא בוחנת גיוס הון מהציבור באמצעות הנפקת כ-20 מיליון מניות חדשות, לצד כ-20 מיליון כתבי אופציה שיינתנו בחינם למי שמזמין מניות. יש לציין שאלוני חץ משתתפת בהנפקה בכ-25% והתחייבה להזמין 5 מיליון מניות. לחברה כ-552 מיליון מניות, כך שההנפקה צפויה להוביל לדילול מיידי של כ-3.5% לבעלי המניות הקיימים, עם פוטנציאל לדילול מצטבר של כ-6.5%-7% במקרה של מימוש מלא של האופציות. כתבי האופציה, שמחיר המימוש שלהן עומד על 20 שקל למניה וניתנות למימוש עד סוף ספטמבר 2026, מוערכות בכ-1.64 שקל כל אחת, כך שכבר במבנה ההצעה מגולם דיסקאונט של כ-9% ביחס לשער המניה לפני ההודעה, סביב 18 שקל. במקביל לגיוס, החברה עדכנה כי היא מעריכה שההכנסות וה-EBITDA הפרויקטאלי לשנת 2025 יהיו נמוכים מהרף התחתון של תחזיותיה הקודמות בשיעור שלא יעלה על כ-5%, על רקע השפעות מט"ח, תנאי רוח חלשים בפולין ועיכובים בחיבור מתקנים בארה"ב ובישראל. הנמכת התחזית יחד עם הגיוס המשמעותי מובילים לירידה חזקה במניה.


טופ גאם - כחמש שנים אחרי שנכנסה להשקעה בטופ גאם -4.5%  , קרן הפרייבט אקוויטי AP Partners משלימה מהלך יציאה מהחברה ומוכרת את מלוא החזקותיה, בהיקף של כ-10% מהמניות. היקף העסקה מוערך בכ-145 מיליון שקל, והיא משקפת לקרן תשואה של יותר מפי ארבעה על ההשקעה המקורית שבוצעה בסוף 2020. הרוכש המרכזי בעסקה הוא בית ההשקעות אלטשולר שחם, שצפוי להפוך לבעל עניין בטופ גאם, במובן הזה זה גם מהלך חריג מבחינת אלטשולר שבשנתיים האחרונות הקטינו חשיפה למניות ישראליות וייתכן שהעסקה הזאת משקפת רצון מחודש של בית ההשקעות להגדיל את החשיפה המקומית - מימוש בטופ גאם: AP פרטנרס יוצאת בתשואה של פי 4, אלטשולר שחם נכנס


ארית ארית תעשיות -2.14%   יורדת היום. היא מדווחת על הרחבת מהלך ההנפקה הפרטית של החברה הבת רשף טכנולוגיות, אחרי שקיבלה הזמנות נוספות ממשקיעים מוסדיים. במסגרת הגיוס המשלים, שנחתם אתמול, יתווספו עוד כ-50 מיליון שקל, כך שהיקף ההנפקה כולה עומד כעת על 600 מיליון שקל, ועד כ-900 מיליון שקל בהנחת מימוש מלא של כתבי האופציה. ההנפקה מבוצעת לגופים מוסדיים בלבד והיא מחליפה בשלב זה את התוכניות להנפקה ראשונה לציבור, ארית גם כותבת בהודעה לבורסה "רשף התחייבה לא לבצע הנפקת מניות נוספת במשך שנתיים, למעט הנפקה ראשונה לציבור לפי שווי שיעלה על 5.5 מיליארד שקל" - אתם יודעים כבר מה אנחנו חושבים על ההנפקה הזאת כ"ש על הרחבתה  3 הערות על הנפקת ארית. אתמול דיווחנו בבלעדיות כי עם כניסת תותח ה"רועם" לשירות בצה"ל, שארית צפויה ליהנות מביקושים חדשים לאחר שרשף כבר קיבלה הזמנות למרעומים עבור התותח החדש ב-2022 וגם במהלך השנה האחרונה והיא תהיה ספק בלעדי של מרעומי הארטילריה - התותחים החדשים של צה"ל והאם ארית תספק להם את המרעומים


הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ירידות חדות בבורסה: ת"א ביטוח נופל 5.1%, ת"א 90 מאבד 2.1%

בעוד בוול סטריט חוגגים את חג המולד הבורסה בתל אביב בירידות חדות כשמגזר הפיננסים נסחר תחת לחץ, הבנקים יורדים בכ-1.6% חברות הביטוח בירידה של כ-4.6%; אנרג'יקס מנמיכה תחזיות לצד בחינת גיוס הון משמעותי - ונופלת; AP Partners מוכרת את ההחזקות שלה בטופ גאם לאלטשולר ברווח משמעותי אך בדיסקאונט מול המחיר בבורסה - ומפילה את המניה  

מערכת ביזפורטל |

המשקיעים מעבר לים לא יגיעו למשרד היום, בוול סטריט חוגגים את 'חג המולד' והבורסות בניו יורק ושיקאגו סגורות לרגל החג. וול סטריט סגרה אתמול בטריטוריה חיובית בעליות מתונות והיה את מי שחשב ש"הראלי של סנטה" יפגוש גם את הבורסה בתל אביב, אבל הבורסה היום בירידות חדות כשמגזר הפיננסים נסחר תחת לחץ, הבנקים יורדים בכ-1.6% חברות הביטוח בירידה של כ-4.6% כלל כלל עסקי ביטוח -5.74%  מגדל מגדל ביטוח -5.66%   והפניקס הפניקס -4.55%   נופלות.


אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד. אלו בדיוק "צרות של עשירים" - הרבה משקיעים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה - הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?


אנרג'יקס אנרג'יקס -7.98%   צונחת. חברת האנרגיה המתחדשת שממוקדת בפולין הודיעה כי היא בוחנת גיוס הון מהציבור באמצעות הנפקת כ-20 מיליון מניות חדשות, לצד כ-20 מיליון כתבי אופציה שיינתנו בחינם למי שמזמין מניות. יש לציין שאלוני חץ משתתפת בהנפקה בכ-25% והתחייבה להזמין 5 מיליון מניות. לחברה כ-552 מיליון מניות, כך שההנפקה צפויה להוביל לדילול מיידי של כ-3.5% לבעלי המניות הקיימים, עם פוטנציאל לדילול מצטבר של כ-6.5%-7% במקרה של מימוש מלא של האופציות. כתבי האופציה, שמחיר המימוש שלהן עומד על 20 שקל למניה וניתנות למימוש עד סוף ספטמבר 2026, מוערכות בכ-1.64 שקל כל אחת, כך שכבר במבנה ההצעה מגולם דיסקאונט של כ-9% ביחס לשער המניה לפני ההודעה, סביב 18 שקל. במקביל לגיוס, החברה עדכנה כי היא מעריכה שההכנסות וה-EBITDA הפרויקטאלי לשנת 2025 יהיו נמוכים מהרף התחתון של תחזיותיה הקודמות בשיעור שלא יעלה על כ-5%, על רקע השפעות מט"ח, תנאי רוח חלשים בפולין ועיכובים בחיבור מתקנים בארה"ב ובישראל. הנמכת התחזית יחד עם הגיוס המשמעותי מובילים לירידה חזקה במניה.


טופ גאם - כחמש שנים אחרי שנכנסה להשקעה בטופ גאם -4.5%  , קרן הפרייבט אקוויטי AP Partners משלימה מהלך יציאה מהחברה ומוכרת את מלוא החזקותיה, בהיקף של כ-10% מהמניות. היקף העסקה מוערך בכ-145 מיליון שקל, והיא משקפת לקרן תשואה של יותר מפי ארבעה על ההשקעה המקורית שבוצעה בסוף 2020. הרוכש המרכזי בעסקה הוא בית ההשקעות אלטשולר שחם, שצפוי להפוך לבעל עניין בטופ גאם, במובן הזה זה גם מהלך חריג מבחינת אלטשולר שבשנתיים האחרונות הקטינו חשיפה למניות ישראליות וייתכן שהעסקה הזאת משקפת רצון מחודש של בית ההשקעות להגדיל את החשיפה המקומית - מימוש בטופ גאם: AP פרטנרס יוצאת בתשואה של פי 4, אלטשולר שחם נכנס


ארית ארית תעשיות -2.14%   יורדת היום. היא מדווחת על הרחבת מהלך ההנפקה הפרטית של החברה הבת רשף טכנולוגיות, אחרי שקיבלה הזמנות נוספות ממשקיעים מוסדיים. במסגרת הגיוס המשלים, שנחתם אתמול, יתווספו עוד כ-50 מיליון שקל, כך שהיקף ההנפקה כולה עומד כעת על 600 מיליון שקל, ועד כ-900 מיליון שקל בהנחת מימוש מלא של כתבי האופציה. ההנפקה מבוצעת לגופים מוסדיים בלבד והיא מחליפה בשלב זה את התוכניות להנפקה ראשונה לציבור, ארית גם כותבת בהודעה לבורסה "רשף התחייבה לא לבצע הנפקת מניות נוספת במשך שנתיים, למעט הנפקה ראשונה לציבור לפי שווי שיעלה על 5.5 מיליארד שקל" - אתם יודעים כבר מה אנחנו חושבים על ההנפקה הזאת כ"ש על הרחבתה  3 הערות על הנפקת ארית. אתמול דיווחנו בבלעדיות כי עם כניסת תותח ה"רועם" לשירות בצה"ל, שארית צפויה ליהנות מביקושים חדשים לאחר שרשף כבר קיבלה הזמנות למרעומים עבור התותח החדש ב-2022 וגם במהלך השנה האחרונה והיא תהיה ספק בלעדי של מרעומי הארטילריה - התותחים החדשים של צה"ל והאם ארית תספק להם את המרעומים