הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות הפך את שוק הנדל"ן לאטרקטיבי בעיני משקיעים שבעולם הריביות האפסיות ששורר כיום, רווים נחת. הם קונים נכס פיזי שערכו צפוי לעלות, מקבלים שכ"ד באופן שוטף, שגבוה ממה שהיו מקבלים בבנק ואם ההלוואה שלקחו נמוכה מאוד, ניתן להרוויח גם מהמינוף. ואכן, רכישת דירה להשקעה נתפשת כהשקעה סולידית ויציבה שמניבה תזרים הכנסות שוטף שצמוד למדד ולכן מהווה גם הגנה בפני אינפלציה וזאת בנוסף לציפיות לעליית ערך עם חלוף הזמן.

אך האם באמת מדובר בהשקעת הנדל"ן הטובה ביותר? בגרף שלהלן, שניתן במונחים ריאליים, ניתן לראות כי בבחינה ארוכת טווח מחירי הדירות יודעים גם לרדת. לאורך כל התקופה כולה ועד ימינו הם אמנם עלו בכאחוז וחצי ריאלית בממוצע לשנה אך זאת רק בזכות העליות החדות החל ב-2007. מי שהחזיק בדירה משנת 1994 ועד 2007 ראה גם ראה את ערכה הריאלי יורד בכ- 25% (עד וכולל נתוני נובמבר 2014. ההשוואה מניחה כי עלות המימון בדירה דומה לתשואת ההשכרה ולפיכך מינוף אינו מתגבר את התשואה).

כיום תשואת ההשכרה באזורי הביקוש נמוכה מאוד ועומדת על כ 2-3%. בהתחשב בעליות החדות במחירי הדירות יחד עם ההיסטוריה של התנהגות המחירים נראה שעידן עליות הערך הגבוהות מאחורינו. שמסתכלים על השקעה בדירות לטווח ארוך שיקולי התשואה השוטפת צריכים להיות חזקים משיקולי עליית הערך.

• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רעשי הרקע שברכישת דירה

כעת ניתן להכניס לניתוח שלעיל רעשי רקע נוספים כגון התהליך הארוך והיקר שכרוך בהשקעה בדירה. העלויות והזמן שכרוכים באיתור שוכרים איכותיים ואמינים, העלויות השוטפות של התחזוקה (וזה עוד לפני הצלצול בשתיים בלילה כי הדוד נוזל...) והזמן שהדירה עומדת ריקה משוכרים (כן, גם זה קורה לפעמים ולפי מה ששמענו משוכרים לאחרונה זה מתגבר). בנוסף, קיימת תלות בדירה יחידה, במיקום הגיאוגרפי שלה ובשוכר יחיד ובמקרה של צורך בנזילות המימוש אינו מהיר.

אפשרות מעניינת נוספת שמשווקת לאחרונה לקהל הישראלי הרחב היא השקעה בנכסים מניבים שאינם דירות. הכוונה בעיקר למשרדים. מההשוואה שלהלן ניתן לראות כי תשואת ההשכרה שלהם גבוהה יחסית.

• סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
• המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

גם באפשרות זו קיימים יתרונות בדמות נכס מוחשי בר מינוף, תזרים שוטף וצפי לעליית ערך וגם הבעיות די דומות: עלויות רכישה ותחזוקה גבוהות, תלות בשוכר ובמיקום, נזילות נמוכה ובנוסף קיימות בעיות ייחודיות כגון מחיר לא סופי (בקבוצות רכישה), "מירוץ לתחתית" (שכה"ד בבניין לפי המשכיר הלחוץ ביותר), התדרדרות בתחזוקה בשל ריבוי בעלים וכדו'.

לסיכום, השקעה בנכס מניב שאינו דירה נראית אטרקטיבית אך השאלה היא האם ניתן ליהנות מיתרונות ההשקעה תוך צמצום החסרונות?

השקעה בקרנות ריט

אפשרות ששווה בחינה נוספת היא השקעה במניות של קרנות ריט (real estate investment trust) שנסחרות בבורסות לני"ע. אלו הן קרנות שהוקמו לראשונה בארה"ב, מכוח חוק, לפני יותר מ 50 שנה כדי לאפשר ליחידים להשקיע במגוון נכסים מניבים גדולים ואיכותיים, אפשרות שהיתה סגורה בפניהם עד לאותה העת. קרנות הריט משקיעות בנכסים מניבים מסוגים שונים (בעיקר משרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשייה ובארה"ב גם דירות). הן רוכשות, מנהלות ומתחזקות את הנכסים באופן מקצועי לטובת בעלי המניות בריטים שנהנים מתזרים הכנסות שוטף שמקורו בהכנסות משכ"ד מהנכסים שבבסיסו.

קרנות הריט התפשטו בעשרות השנים שחלפו ברחבי העולם וכיום הן פועלות במדינות רבות כגון צרפת, אנגליה, גרמניה, בלגיה, הולנד וגם בישראל. הסטטוס מוקנה ע"י החוק והקרנות שכפופות לו מחויבות בעמידה במגבלותיו. המגבלות העיקריות שנועדו להבטיח שהחזקה בקרן תדמה השקעה בנכסים מניבים היא התמקדות בנכסים מניבים (קיימים מבחני שיעור מהנכסים/מההכנסות) וחובה לחלק את הרווחים כדיבידנדים.

בנוסף, לקרן אין בעל שליטה ומניותיה מפוזרות בין משקיעים רבים. בחלק מהמדינות וגם בישראל אימצו חובה מהותית נוספת והיא מגבלה על שיעור המינוף שהקרן רשאית ליטול על עצמה. קרן שעומדת בכל המגבלות מקבלת פטור ממס חברות. המיסוי מתבצע ברמת המשקיע לפי מקור התזרים שחולק בקרן. שוק הריטים הגדול והוותיק בעולם הוא ענק. שווי השוק של הריטים שנסחרות שם עולה על חצי טריליון דולר ובמדד S&P500 נסחרות 21 קרנות, ששווי השוק של הגדולה שבהן, שבבעלותה מאות מרכזי מסחר וקניונים ברחבי ארה"ב ובעולם Simon Properties הינו כ- 55 מיליארד דולר (לשם השוואה טבע נסחרת בכ-50 מיליארד דולר). כמובן שניתן לשקול גם השקעה ב ETF ולא במניה בודדת וכדוגמא נביא את (Vanguard REIT ETF (VNQ שעוקב אחרי MSCI US REIT Index.

בבורסת תל אביב נסחרות שתי קרנות ריט בלבד - ריט 1 , אשר הוקמה בשנת 2006 ו סלע נדלן (סלע קפיטל) אשר הוקמה ב-2007. מאפריל 2010 עד עתה זינקה מניית ריט 1 130.73%, וסלע קפיטל עלתה 70.4%. נציין שבמהלך אותה התקופה עלה מדד ת"א נדל"ן 15 43.97%.

חשוב להדגיש כי בניגוד להשקעה בנכס מוחשי הרי שניתן להשקיע במניות של קרנות ריט סכומים נמוכים, בעלויות נמוכות (עלויות של שוק הון לעומת מיסי נדל"ן) ולהנות מניהול מקצועי, מפיזור הנכסים ומנזילות. נזילות זו היא גם חסרון בעיני משקיעים מסוימים כיוון שהמסחר בבורסה חושף את מחיר המניות לתנודתיות המאפיינת שוקי מניות.

דרור גד, יו"ר ריט 1, אמר: "בתקופה של ריבית אפסית, רבים פונים לחפש אלטרנטיבות השקעה. אחת מהן היא דירות להשקעה, שנהנו בעקבות זאת מעליות מרשימות בשוויין מאז 2007. עם זאת, חשוב לדעת שמחירי הדירות, בניגוד אולי להנחה הרווחת, חוו גם ירידות בעבר ובעוד התשואות על דירות כיום הן כ-2.5-4% הרי שהתשואה על נכסים מניבים כגון משרדים, מרכזי מסחר ותעשיה הינה גבוהה משמעותית ונעה כבר שנים סביב ה-8% בממוצע. מחקרים מהעולם מראים כי ניתן להיחשף לנכסים אלו באופן חלופי דרך השקעה במניות ריט לטווח ארוך. כך, ולמי שיכול לשאת את התנודות של הטווח הקצר, ניתן ליהנות מהתשואות הגבוהות יחסית יחד עם פיזור נכסים וניהול מקצועי וכל זה בעלויות עסקה נמוכות יחסית לעולם הנכסים הפיזי ובסכומי השקעה שווים לכל נפש".

יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסנלס, התייחס לאפיקי ההשקעה ואמר: "רבים משקיעים בדירה ע"י קבוצות רכישה מטעמים של הוזלת עלויות. אבל לצד זה יש גם סיכונים באופן שהעלויות הסופיות הן לא וודאיות, חשיפה לעיכוב בלוחות הזמנים, וכן באופן התנהלות הפרויקט, כאשר המשקיע נתון לחסדי המארגן ויתר חברי הקבוצה. ניתן להוריד את רמת הסיכון על ידי השקעה במספר קבוצות רכישה, כמו גם רק בצד הארגוני (ולא היזמי), תמורת עמלת ארגון של 8%-13% בממוצע. אומנם, זמן הארגון משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט ומספר המעורבים אך ברוב המקרים יהיה קצר הרבה יותר מזמן הכניסה לקבוצה ועד לקבלת המפתח".

לדבריו, כיום יש שתי חברות מרכזיות העוסקות בתחום קבוצות הרכישה, כולל יזמות אך לא בליבת הפעילות: חג'ג' נדל"ן ו ישראל קנדה , שנסחרות בכ-350 ו-180 מיליון שקל בהתאמה. "היתרון בהשקעה בחברות הללו הוא היכולת התפעולית והשיווקית לארגן קבוצת רכישה במחירים אטרקטיביים עבור חברי הקבוצה ובפרק זמן מהיר יחסית. בנוסף, ישראל מצויה בתקופה של האצה בבנייה, שתימשך ככל הנראה מספר שנים והחברות שיהנו מכך יהיו גם חברות גמר בנייה, דוגמת אינרום , קליל ו חמת צפויות להינות השנה, כנגזרת שנייה, מענף הייזום למגורים בישראל. החברות הללו חשופות למצב גמר הבנייה ואם חברות ייזום בישראל צפויות להכיר בצבר חזק, גם חברות "הלוויין" ירוויחו".