בממ"דים הותקנו דלתות לא נכונות - חברת הבנייה והאדריכל יפצו
בפרויק'ט שהוקם בתל אביב הותקנו דלתות הדף במקום דלתות הדף רסיסים. הבעיה התגלתה בשלב מאוחר בעבודות, והובילה לעיכוב של תשעה חודשים במסירת הדירות. התביעה העלתה אחריות משותפת של האדריכל, המפקחים וחברת הבנייה - שאף אחד לא פעל כנדרש
פסק דין שניתן באחרונה על ידי השופטת אפרת בוסני מבית המשפט המחוזי בתל אביב, חושף פרשה מטרידה בפרויקט מגורים שנבנה בעיר. במהלך הבנייה, הותקנו בממ"דים של הדירות דלתות הדף רגילות במקום דלתות הדף רסיסים, כפי שנדרש על פי תקנות פיקוד העורף. התקלה גרמה לעיכוב ממושך של כתשעה חודשים במסירת הדירות, ובית המשפט קבע כי החברה המבצעת וגורמים נוספים המעורבים בפרויקט יצטרכו לפצות את רוכשי הדירות בסכומים משמעותיים.
הפרויקט המדובר, שמותג על ידי היזמים כיוקרתי, נהפך לכזה שכולל עיכובים, טעויות ורשלנות. בביקורת שבוצעה על ידי פיקוד העורף ב-2016, התברר כי במקום דלתות הדף רסיסים, כפי שנדרש בתוכנית המיגון, הותקנו בממ"דים דלתות הדף רגילות בלבד. חוסר ההתאמה התגלתה מאוחר מדי, לאחר שהעבודות התקדמו - מה שכאמור הוביל לעיכוב של כתשעה חודשים במסירת הדירות לרוכשים.
תפקידו של האדריכל לא מסתכם בתכנון בלבד
על פי פסק הדין, האדריכל הראשי של הפרויקט התרשל בתפקידו בכך שלא וידא שהתכנון תואם את הדרישות המאושרות. "האדריכל פעל בחוסר זהירות בכך שלא וידא התאמת הביצוע לתוכניות שאושרו", ציינה השופטת בוסני בפסק הדין שפרסמה. היא הוסיפה כי תפקידו של האדריכל אינו מסתכם בתכנון בלבד, אלא גם בהבטחת יישום מדויק של ההנחיות בשטח. לטענת רוכשי הדירות, האדריכל היה אחראי באופן ישיר לכשל זה, שגרם להם לנזקים כלכליים ונפשיים.
המפקחים שמונו לפקח על הפרויקט זכו אף הם לביקורת נוקבת בפסק הדין. המפקח הראשון, שהיה אמון על התחלת העבודות, לא הבחין בחוסר ההתאמה בין התוכניות לבין הביצוע בפועל. המפקח השני, שנכנס לתפקידו בשלבים מאוחרים יותר, המשיך את העבודה ללא בדיקה מעמיקה. "המפקח הראשון והשני כשלו בפיקוח הנדרש ובכך תרמו לעיכוב המשמעותי", נכתב בפסק הדין.
- קניתם דירה – אבל אין מפתח: כך הפך איחור במסירה לנורמה בענף הנדל"ן
- הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה הקבלנית, שאחראית על הביצוע בפועל של הפרויקט, התקינה את הדלתות שאינן תקניות, והמשיכה בעבודות אף שהיתה מודעת לסטייה מהתוכניות המאושרות. השופטת קבעה כי הקבלן פעל בניגוד לחובתו לעצור את העבודות עד לתיקון הליקוי. "על הקבלן היתה מוטלת החובה לעצור את העבודות עם גילוי הכשל," הדגישה השופטת.
העיכוב של תשעת החודשים במסירת הדירות הוביל לנזקים כלכליים משמעותיים עבור הרוכשים. הם נאלצו לשאת בעלויות מימון נוספות, לשלם שכר דירה חלופי, ולהתמודד עם חוסר ודאות מתמשך. בית המשפט קבע פיצויים כוללים של מיליוני שקלים לטובת התובעים. "אי-ההתאמה בדלתות הממ"דים היתה הגורם הישיר לעיכוב במסירת הדירות", קבעה השופטת בפסק הדין.
האיחור גרם לאחד הרוכשים הפסד של מאות אלפי שקלים
אחד הרוכשים העיד כי נאלץ לשלם כ-100 אלף שקל נוספים בגין שכר דירה חלופי. רוכש אחר טען כי ההמתנה למסירת הדירה פגעה בתוכניותיו למכור את הנכס ברווח - מה שגרם לו להפסדים של מאות אלפי שקלים. "כל אחת מהנתבעות התרשלה בתפקידה, ובכך תרמה לנזק הכולל שנגרם לתובעים", נכתב בפסק הדין.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
פסק הדין הדגיש את החשיבות של הקפדה על תכנון מדויק וביצוע בהתאם לדרישות החוק. "לא ניתן להשלים עם מצב שבו יזם, אדריכל או קבלן פועלים באופן שאינו תואם את ההיתרים שניתנו", ציינה השופטת בוסני. המקרה הנ"ל משמש תמרור אזהרה לכל המעורבים בענף הבנייה, ומחדד את האחריות המוטלת על בעלי המקצוע להבטיח עמידה בכל הדרישות והתקנים.
הפיצויים שנפסקו לתובעים כללו החזרי הוצאות על שכר דירה חלופי, עלויות מימון נוספות ופיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לבעלי הדירות. האדריכל חויב לשלם חלק מהפיצויים, והמפקחים חולקים באחריות יחד עם החברה הקבלנית. סכום הפיצוי הכולל הגיע ל-1,612,160 שקל, כשהוא מתחלק בין התובעים השונים על פי היקף הנזק שנגרם להם. בנוסף, נפסקו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל.
פסק הדין הנ"ל שופך אור על כשלי הבנייה והפיקוח בישראל ומדגיש את ההשלכות של רשלנות מקצועית בתחום זה. המקרה מעלה שאלות רחבות יותר על אחריותם של אנשי המקצוע בענף הבנייה, בייחוד בפרויקטים למגורים שמיועדים לשוק הפרטי.
במקרה אחר, בני זוג שרכשו דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בפרויקט תמ"א 38 בחולון ב-2016, נאלצו לחכות יותר משנתיים לקבלת הדירה שהובטחה להם. האיחור במסירה, ביחד עם ליקויי בנייה ואי-התאמות למפרט הטכני, הוביל אותם לתבוע את החברה הקבלנית בני עשאל–אלעד השקעות בסכום של 1.1 מיליון שקל. בית משפט השלום בתל אביב הכריע בנושא באחרונה. החברה חויבה לפצות אותם בסכום כולל של 274 אלף שקל, הכוללים פיצויים על האיחור במסירה, ליקויי בנייה ומעלית שלא עמדה בתקן שהובטח.
במקרה נוסף, פסק בית המשפט המחוזי בחיפה באוגוסט האחרון בערעור שהוגש על ידי מוכרי דירה בעקבות חיוב שלהם בתשלום פיצוי לרוכשים, לאחר איחור של כחמישה חודשים במסירתה. בין היתר, טענו המוכרים כי מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמדת, כך שלא יכול היה להיגרם לרוכשים נזק כלשהו בשל העיכוב במסירה, באופן שיצדיק את חיובם בפיצוי של עשרות אלפי שקלים. הפרשה החלה ביוני 2019, אז חתמו הרוכשים על הסכם לקניית הדירה של המוכרים בקריית מוצקין. על פי ההסכם, המוכרים היו אמורים למסור את הדירה לרוכשים עד נובמבר 2019, ואולם בפועל היא נמסרה רק באפריל 2020, כלומר באיחור של כחמישה חודשים. במרץ 2024 קבע בית משפט השלום בחיפה כי בעקבות האיחור במסירה, המהווה הפרת חוזה יסודית, המוכרים צריכים לשלם לרוכשים את הפיצוי החוזי המוסכם, בסכום של 63 אלף שקל. המוכרים סירבו להשלים עם הכרעת הדין במקרה, והגישו לפני כחודשיים את הערעור הנ"ל למחוזי. לטענתם, בית המשפט טעה כשפסק לרוכשים את הפיצוי המוסכם, שכן הם לא הוכיחו כי נגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מהעיכוב שנרשם במסירה. יתרה מכך, טענו המוכרים, מדובר בדירה שנקנתה על ידי הרוכשים להשקעה ונמכרה על ידם בתוך זמן קצר למשכירים, כך שלא היה יכול להיגרם להם נזק כלשהו בעקבות האיחור במסירה, מכיוון שמחירי הדירות בארץ רק עלו. לטענת המוכרים, צריך לבטל - או לפחות להפחית - את הפיצוי ה"דמיוני", כך לדבריהם, שבו הם חויבו על פי פסק הדין הראשון.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס שבח
נחלה כפרית בשטח של כ-3 דונמים, בית צנוע בן 93 מ"ר, זכויות בנייה לשלוש יחידות דיור נוספות ושתי יחידות אירוח, ובמרכז המחלוקת: האם המוכרת זכאית לפטור מלא ממס שבח עד התקרה שבחוק, או רק לפטור חלקי? ועדת הערר בנוף הגליל קבעה שהדרך הנכונה לחשב מסים בעסקות
מהסוג הזה עוברת תחילה דרך פיצול פיזי, ורק אחר כך פיצול רעיוני. ההכרעה משליכה גם על מס הרכישה של הקונים, והסתיימה בדחיית הערר כולו
בבוקר אחד לא כל כך מזמן, לאחר חודשים של התדיינות והגשת תצהירים, מסמכים וחוות דעת שמאיות, קיבלה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל החלטה ששבה והעלתה אל מרכז הבמה משפטית שאלה שמלווה כמעט כל עסקה של מכירת נחלה: מהו החלק שייחשב דירת מגורים לצורך הפטור ממס שבח, ומהו החלק הנותר, שעליו יחול המס? הסיפור מתחיל בנחלה במושב מגן שאול, נחלה לא גדולה במיוחד, אך כזו הנושאת עמה מטען כלכלי ומשפטי לא מבוטל.
הנחלה משתרעת על 2,994 מ"ר, כשבמרכזה עומד בית מגורים בשטח של 93 מ"ר בלבד. לצד הבית קיימות זכויות בנייה משמעותיות: שלוש יחידות דיור בשטח כולל של 650 מ"ר וכן שתי יחידות אירוח אפשריות. תמורת העסקה נקבעה על 2.7 מיליון שקל - סכום שהמשיב, מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, קיבל לבסוף כהצהרה אמתית, לאחר שבתחילה העריך את העסקה בסכום גבוה בהרבה. כך חזר הדיון למסלולו המקורי: לא גובה התמורה, אלא דרך החישוב של מס שבח ומס רכישה בעסקה מורכבת.
כבר בראשית פסק הדין הזכירה השופטת עירית הוד כי בפועל אין מחלוקת על המחיר ששולם. לדבריה, “המשיב קיבל את שווי העסקה המוצהר - 2.7 מיליון שקל... משכך, אין עוד מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי הכולל של הנחלה”. מכאן ואילך התמקדו הצדדים במחלוקת אחרת: האם המוכרת זכאית לפטור מלא ממס שבח על פי סעיף 49ז לחוק, עד תקרת הפטור שנקבעה אז על 2.215 מיליון שקל, או שמא עליה לקבל פטור רק על חלק מהנחלה - החלק הבנוי בלבד.
העוררים, המוכרת והרוכשים, טענו כי כל חלקת המגורים צריכה ליהנות מהפטור המלא. לדבריהם, על המנהל היה לייחס את מלוא שווי דירת המגורים לתקרה, ורק לאחר מכן לחשב את ההפרש. בכתב הערר טענו כי “שווי הבית ללא זכויות בנייה הוא 1.25 מיליון שקל... ובהתאם לתקרת הפטור ובהתחשב בשווי העסקה, שווי יתרת הזכויות החייבות הוא 281 אלף שקל בלבד”. לאור זאת, הם טענו שאין הצדקה לכך שהמנהל העניק פטור רק בגובה של 1.864 מיליון שקל, ולא עד תקרת הפטור.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רק חלק אחד יכול ליהנות מפטור ממס שבח
אלא שמנגד עמדת המנהל היתה שונה בתכלית, ונתמכה בפסיקה רחבה של בית המשפט העליון. לטענתו יש לבצע קודם פיצול פיזי של הנחלה - להפריד את החלק הבנוי ואת הקרקע הדרושה להנאתו, ורק לאחר מכן להחיל את הפיצול הרעיוני של סעיף 49ז. בפועל, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) כבר ערכה פיצול פיזי בקביעה שלה, שלפיה 1.5 דונמים מהנחלה מהווים חלקת מגורים. החלק הזה, שכולל את הבית ואת החצר הצמודה, הוא החלק היחיד שיכול ליהנות מהפטור ממס שבח.
