תל אביב נדל"ן נדלן רחוב מיכה
צילום: מורן ישעיהו

"הצעירים מבינים שאפשר לגור בשכירות כל החיים"

ברקע למשבר הדיור המתמשך והירידה במכירות דירות במחירי שוק, גדלה הפנייה למגורים בשכירות - האם נכון להכניס פיקוח ולמה 2019 מסתמנת כשנת כישלונות בענף הנדל"ן?
מורן ישעיהו | (26)

ברקע למשבר הדיור המתמשך והירידה במכירות דירות במחירי שוק, מספר הצעירים הפונים למגורים בשכירות הולך וגדל. "30% מהדירות בארץ הן בשכירות. הדור של בני ה-20-30 מבין שאפשר לחיות בשכירות כל החיים", כך אמר היום דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן בפורום בכירי הענף של Dun's 100.

לפי פרנס, אי אפשר לדבר על מחירי השכירות בצורה חד משמעית. לדבריו, "יש אזורים בפריפריה שמוצפים בדירות 'מחיר למשתכן' שאנשים לא מתכוונים לגור בהן ושם למשל המחירים יירדו. זה תלוי מקום".

התשואה משכר דירה היום נעה סביב 3%, בעוד שעל השקעה בחו"ל ניתן להגיע לתשואות נאות יותר של עד 10%. אין ספק שאפיק השקעות זה הופך יותר ויותר אטרקטיבי למשקיע הישראלי לאחר מהלכים שנעשו לגירוש המשקיעים מהשוק, בראשם העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה.

"שוק המשקיעים הפרטיים עשה שוק נהדר – זה חברתית וכלכלית נכון יותר. הפיכת המשקיעים הפרטיים לאויבי העם זו אווילות גדולה", אמר הלל יעקובסון, מנכ"ל חברת היזמות והבנייה יסודות צור. "צריך להכיר בזה כמו השקעה בפנסיה".

בנושא הפיקוח על מחירי השכירות, כפי שנעשה בניו יורק וברלין, אמר רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים החדשה ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, כי מדובר בשוק מת. "אי אפשר לפקח על מה שאין. גירשנו את המשקיעים אז אין שוק שכירות. כוחות השוק הם שייקבעו וברגע שיפקחו ייגרם נזק גדול יותר. התשואה היום סבירה ביחס לעולם המערבי".

שנת 2019 בנדל"ן מסתמנת כשנת כישלונות; "צריך שר שיכון מקצועי"

"ענף הנדל"ן מצוי בשנים האחרונות בהאטה, הנובעת, בין השאר, מרמה גבוהה של חוסר וודאות בנושאים מהותיים. מציאות מורכבת זו הביאה לעליה ברמת הסיכון בכל המקטעים – קבלני ביצוע, קבלני תשתיות ויזמים. אנו רואים עליה של מעל 15% במספר החברות בענף שנקלעו לכשל פיננסי, וזאת בהשוואה לנתוני השנה שעברה", אמרה אפרת שגב סמנכ"ל, מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט.

בהתייחס לשאלה כיצד ניתן למנוע את המשך התדרדרות הענף אמר רוני מזרחי כי "המדינה צריכה לחבק את הענף ולתמרץ התחדשות בפריפריה. היא צריכה ללכת איתנו יד ביד ולא נגדנו – אנחנו לא חזירי נדלן". לדבריו, "שנת 2019 היתה שנת כישלונות – בתמ"א היה זגזוג ולא הבנו מה קורה, אין סיבה בכלל להתחיל לתכנן. גם עשו יותר מדיי במסגרת מחיר למשתכן - המדינה מסבכת את הענף. 1,000 חברות עומדות לפשוט את הרגל, זה מצער ואני מקווה שבזה סיימנו. שרת הבינוי ושר האוצר בטוחים שהם המציאו את הגלגל".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד נידונה שאלת היקף הבניה הנדרש נוכח גידול האוכלוסיה שצפויה להכפיל את עצמה עד שנת 2048, כאשר קצב התחלת הבניה הנדרש הוא כ-60 אלף דירות בשנה. על כך אמר מזרחי: "אנחנו יודעים לבנות גם 100 אלף דירות, רק צריך לצמצם ביורוקרטיה. אנו צריכים לבנות ב-30 שנה את מה שבנינו ב-70 שנה. צריך לקבל החלטה אחת ברורה – בין אם לגבי שבס כחלון, תמ"א וכו'. צריך שר שיכון מקצועי".

בהקשר זה הוסיף דן פרנס ואמר כי "לוקח זמן לשנות את הכיוון של הספינה וחסר תכנון ארוך ואפקטיבי. זה לא רק דירות – צריך לטפל בתנועה, מקומות עבודה – כל אלה משפיעים על היכולת שלנו לבנות דירות. המדינה מחפשת פתרונות קצרי טווח ומתערבת בדברים שהיא לא צריכה. צריך לתת לשוק לעבוד".

לדבריו של אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים, "המחסור בדירות בישראל הוא אחד מהנושאים החמורים והכואבים במדינתנו המשליך על הפערים החברתיים והכלכליים ומשמר אותם. על מנת לפתור את משבר הדיור בישראל הממשלה צריכה לשנות את תמהיל שיווק הקרקעות ולשווק את רוב הקרקעות לשוק החופשי ולא יותר מ-30% לטובת פרויקטים של מחיר למשתכן ולא לשווקן באזורי הביקוש כמו מרכז הארץ והשרון".

"בגלל המחסור בקרקעות לבניה בערים, הדרך היחידה להגדיל את היצע יחידות הדיור באזורי הביקוש ובמרכזי הערים היא באמצעות התחדשות עירונית ולכן גם תוכניות של פינוי בינוי צריכות לקבל קדימות בוועדות. לא יתכן שהיום על מנת להוציא לפועל תוכנית לוקח כעשור, תוכניות אלו צריכות להיות בראש סדר העדיפויות בוועדות המקומיות והמחוזיות כמו גם בותמ"ל ולהיות מקודמות תוך 3 שנים. כמו כן, על הממשלה לקחת מראשי הרשויות המקומיות את הסמכויות והיכולת לשנות את המדיניות כל פעם מחדש על מנת לספק לתושבים וליזמים וודאות תכנונית".

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 20.
    הקלות לפנסיונרים 04/12/2019 09:13
    הגב לתגובה זו
    יהיה היצע גדול במחיר סביר; ברמות התשואה היום המשקיעים מנסים למקסם את הרווח ולצמצם הפסדים של תחזוקת דירה ובנין, דירה ריקה, שיפוצים והשבחה ועוד מרעין בישין. הקלות מס יועילו לכול הצדדים, וכמובן מי שלא משלם וצריך לשלם להגביר את האכיפה עליו.
  • 19.
    ניסן 29/11/2019 21:00
    הגב לתגובה זו
    חסכון של 12.000שח בחודש
  • 18.
    קניתי כבר בית שכולם עמדו/שכבו על הגדר אז מה איכפת לי? (ל"ת)
    דרור 29/11/2019 17:40
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    נטו ירידת מחירים 29/11/2019 14:07
    הגב לתגובה זו
    קבלנים שלא יורידו היום 20% במחיר. יורידו בעוד שנה 50%,השוק מוצף. משקיעים לא מכסים את המשכנתא.
  • 16.
    משכנתא =שכירות לבנק 29/11/2019 14:06
    הגב לתגובה זו
    הקרן לא זזה,עדיף שכירות גם ככה מחירי הדיור, בירידות חדות בכל הארץ . מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים.
  • 15.
    משקיע 29/11/2019 13:48
    הגב לתגובה זו
    לאחר בדיקות מרובות מול הקבלנים, מחירי הדיור נמצאים בירידה וקבלנים זוטרים וקטנים יותר מוכנים לרדת במחיר במאות אלפי ש"ח. הקבלנים הגדולים עדיין מסווים את הירידות באמצעות % הנחה + תשלומים +רכבים חדשים וכו'... תשימו לב המגמה משתנה ובעוד שנתיים בערך ניתן יהיה לקנות את הדירה במחיר הנמוך מהיום לפחות ב 20% והירידות ימשיכו לפחות מחצית מתקופת העלייה החדה של הנדל"ן.
  • פחחח 04/12/2019 09:14
    הגב לתגובה זו
    וקונה. בקרוב מאד כול דירה במרכז 3 מיליון ש"ח, ותרשמו את זה.
  • 14.
    יוסף 29/11/2019 03:49
    הגב לתגובה זו
    הצערים צודקים הגיע הזמן לעשות חרם עד שיבחנו שחייבים להפיל את מחיר הדיור
  • 13.
    רועי 28/11/2019 22:56
    הגב לתגובה זו
    אחרי זה אתה ברחוב, שלא ישקרו לכם
  • 12.
    לא יודעים לבנות (ל"ת)
    עופר 28/11/2019 21:12
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    אדי 28/11/2019 21:08
    הגב לתגובה זו
    חבר טוב שלי ניסה למכור דירה שקנה להשקעה לפני מספר שנים. מעבר לזה שלקח לו יותר משנה וחצי למכור, הוא נאלץ להתפשר על המחיר ביג טיים. התחיל ב1.7 מיליון וסיים ב1.3. מי שלא ימכור בזמן הקרוב יתקע עם הדירה שלו ויצטרך לחתוך את המחיר באופן דרסטי.
  • 10.
    האוכלוסיה תוכפל ב 2056 זה עוד 36 שנה (ל"ת)
    תרגיע 28/11/2019 20:57
    הגב לתגובה זו
  • hguy 28/11/2019 23:19
    הגב לתגובה זו
    בפינוי בינוי על כל 100 שנבנות הורסים 30-35 דירות. גם אותן צריך לקחת בחשבון בבניה חדשה
  • 9.
    אוילות שלטונית 28/11/2019 20:41
    הגב לתגובה זו
    לשוק הנדלן, שמרגיש את המפולת ההולכת וגדלה; חברות קבלניות ויזמיות פושטות רגל, משקיעים נוטשים, ויש עדיין הזויים שמדברים על פיקוח... די לחובבנות הרסנית ופוליטיקה בגרוש, תנו לשוק להגיד את שלו, ותעזבו כבר את המשקיעים, הם הדלק למשק והפתרון למשבר.
  • 8.
    משקיעים ברחו 28/11/2019 20:28
    הגב לתגובה זו
    מעל 20,000 מכרו דירות , לפני המפולת, מעל 80,000 מנסים למכור ביד 2, מתפשרים על מחיר, משרדי תיווך מפוצצים , התשואה על דירה נשחקה המשכנתא עלתה,מי שהצליח למכור הציל את ההשקעה,כל השאר מופסדים .
  • רונן 28/11/2019 21:32
    הגב לתגובה זו
    תכין ת'צ'ק לבעל הבית.עוד יומיים נשאר לך. יא טאמבאללללללללללל
  • 7.
    קבלנים בלחץ 28/11/2019 20:27
    הגב לתגובה זו
    משרדי מכירה שוממים, השוק הפרטי בקיפאון, כל הביקושים עברו לכחלון הנחות 400-900 אלף , הציבור התפכח. הפסיק לממן קבלנים ולוביסטים.
  • 6.
    אמיר 28/11/2019 20:13
    הגב לתגובה זו
    אנטרסנט
  • 5.
    אין מחסור!!! 28/11/2019 19:46
    הגב לתגובה זו
    איזה מחסור ??? על מה אתם מדברים??? מחסור היה באיפה לשים את הכסף, אבל מזמן כבר המחירים הפכו למופרכים שהרבה יותר שווה ללכת לשוק ההון!!! על מי הקבלנים מאיימים? יש חברות סיניות שיודעות לבנות עיר של 30,000 תושבים בשנתיים- על מה אתם מדברים בכלל?
  • 4.
    לא שיש לצעירים האלה ברירה אלא לגור בשכירות (ל"ת)
    תום 28/11/2019 19:24
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הצעירים ידאגו שאתם חזירי דירות תהיו זקנים עניים (ל"ת)
    אריה 28/11/2019 19:03
    הגב לתגובה זו
  • י 29/11/2019 07:39
    הגב לתגובה זו
    לך תעבוד
  • 2.
    הצעירים יירדו כולם לברלין ואתם תישארו עם דירות ריקות (ל"ת)
    הדירות שלך לפח!!!! 28/11/2019 19:00
    הגב לתגובה זו
  • י 29/11/2019 07:40
    הגב לתגובה זו
    לא למד לקח מהשואה
  • מה הלקח שהיה צריך ללמוד? (ל"ת)
    שכחני 29/11/2019 19:06
  • 1.
    מי שבונה היום בארץ אלה הסינים. וטוב שכך. (ל"ת)
    ספקולנטים הבייתה 28/11/2019 18:57
    הגב לתגובה זו
פרויקט מטרופולין
צילום: 3d vision

יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה

החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל

צלי אהרון |

קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.

יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.

העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.

בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.

ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.

דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןדירות בבת ים. צילום: צלי אהרון

היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?

מחירי הדירות בתל אביב לעומת לונדון; השכר בישראל לעומת בריטניה וגם - 3 נקודות על בריטניה

צלי אהרון |

מחיר ממוצע של דירה בבריטניה ירד בנובמבר ב-1.8% ל-364.8 אלף ליש"ט. מדובר בירידה חדה כשהמחירים מתחילת שנה יציבים - השנה החלה בעליות וכעת יש ירידות. 364.8 אלף ליש"ט בשקלים זה 1.56 מיליון שקל. בישראל מחיר של דירה ממוצעת עומד על 2.22 מיליון שקל. ישראל יקרה ב42% מבריטניה. 

לכאורה זה מפתיע, אבל כשחושבים על זה לעומק מבינים שבבריטניה הענקית יש הרבה אזורים מרוחקים, שוממים, כפריים, מנותקים שסביר שמחירי הדירות בהן נמוכים מאוד וכנראה הם מורידים את הממוצע כלפי מטה. אחרי הכל, ישראל קטנה וקומפקטית, קניית דירה "מרוחקת" בבאר שבע היא בסה"כ שעה מת"א. בבריטניה יש אזורים שרחוקים 3-4 שעות מעיר מרכזית. אלא שאז בדקנו את הערים המרכזיות - תל אביב שלנו מול לונדון שלהם.

בתל אביב המחיר הממוצע למ"ר הוא כ-50 אלף שקל (שקלול של מרכז העיר, צפון, שכונות צפוניות ודרום העיר). בלונדון המחיר הממוצע - 33-35 אלף שקל למ"ר. בממוצע - תל אביב יקרה בכ-45% מלונדון. זה ממוצע, יש בלונדון דירות שנמכרות במאות מיליונים (גם אצלנו יש כבר דירות כאלו), אך כשלוקחים את מכלול הדירות מגלים את הנתון הזה - תל אביב יקרה יותר. 

ישראל יקרה יותר - תל אביב יקרה יותר. רגע, אולי זה בגלל שכאן מרוויחים יותר? בדקנו. השכר הממוצע כאן הוא כ-14-15 אלף שקל. השכר הממוצע בבריטניה כ-3-3.1 אלף ליש"ט שבשקלים זה קצת פחות מ-13.5 אלף שקל.  בישראל מרוויחים יותר, אבל ב-10%, זה לא מסביר מחירי דירות שיקרים ב-42%.  בריטניה זו רק דוגמה, המחירים בישראל יקרים באופן יחסי לרוב המדינות בעולם. 


הירידה במחירי הדירות בבריטניה בחודשים האחרונים מגיעה על רקע חשש מההאטה כלכלית והמתנה דרוכה לתקציב הממשלה שצפוי להתפרסם בהמשך החודש. במקביל יש שם היצע שיא של דירות למכירה ויש חש גדול ממסים חדשים על נדל"ן בעיקר על נדל"ן יוקרתי. היקף העסקאות בבריטניה בחודש האחרון בירידה של כ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, מתחילת השנה יש גידול של כ-3%-4% בהיקף העסקאות. גם שם כמו בישראל מחכים להחלטת הבנק המרכזי בנוגע לריבית. אצלנו ההחלטה תהיה ב-24 בנובמבר (שבוע הבא) והיא צפויה לבשר על הורדת ריבית. בבריטניה זה בחודש הבא.



5 נקודות על בריטניה