לידיעת חולדאי: כך תהפוך 6 פילים לבנים במרכז ת"א, ל-1,300 דירות בזמן קצר

בתחילת החודש הודיעה הנהלת הבורסה על העמדת בניין הבורסה ברחוב אחד העם 54 למכירה, בניין אשר היווה סמל במשך 30 שנה. הבניין ממוקם באחד האזורים המבוקשים בתל אביב מאחורי שדרות רוטשילד, אזור הסובל ממחסור חמור של דירות וממחירי שכירויות שרק הולכים ומהמירים. מצד שני, לפי כלכלנים בשוק, בעשור הקרוב צפויה הצפה משמעותית של שטחי משרדים בכל רחבי תל אביב עם התפתחותו של אזור המע"ר בתל אביב, מאזור רכבת מרכז, דרך הקריה עד אזור רחוב המסגר ודרך יגאל אלון.

Bizportal בחן, יחד עם אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן, איך בקלות ותוך זמן קצר ניתן להוסיף למעלה מאלף יחידות דיור בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות.

בחרנו להתמקד בשישה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-60 מ"ר ברוטו (כולל שטחים משותפים בכל קומה) שניתן להוסיף לכל בניין:

1.בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. בהתחשב בכך ששטחה של כל קומה הוא כ-1,000 מ"ר משרדים ניתן לבנות בסך הכול כ-215 דירות קטנות במגדל. 3. בית גיבור: המגדל הראשון שהושלם במתחם הטקסטיל בשכונת מנשיה הגובלת בנווה צדק, מול גן צ'ארלס קלור והטיילת של תל אביב. המגדל כולל 18 קומות, אשר כל אחת משתרעת על פני 850 מ"ר, יכול להוסיף לעיר 255 דירות.

• סגירת שדה דב: הוועדה המקומית אישרה את מתווה העירייה להתנגדות לתכנית
• חולדאי: "שוק השכירויות הוא ללא כללי משחק - הגיע הזמן לסיים את החגיגה הזאת"

3. בית הטקסטיל: המגדל בן ה-18 קומות, הנמצא ליד בית גיבור, הושלם בשנת 1984. שטחה של כל קומה הוא 1,300 מ"ר והסבת המגדל למשרדים תוסיף לעיר כ-390 דירות. 4. בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני כשלוש שנים הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. כל קומה הינה בשטח של 640 מ"ר, דבר המאפשר את הוספתן של כ-100 דירות קטנות. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך. 5. בית כלל: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. בהתחשב ששטחה של כל קומה הוא כ-750 מ"ר ניתן להוסיף למגדל כ-210 דירות קטנות. 6. בניין הבורסה: שטחה של כל קומה בבניין בן החמש קומות הינו 1,140 מ"ר והוא מאפשר תוספת של 95 דירות. בסך הכול ששת המגדלים יכולים להוסיף לעיר 1,265 דירות. נציין כי בדומה לרעיון תוספת הקומות למגדל יכין, ניתן להגיש בקשה לתוספת זכויות לכל אחד מהמגדלים, דבר אשר יכול להגדיל משמעותית את מספר הדירות.

"מדובר בהשקעה משתלמת" אסף עטיה טוען כי יש בתל אביב בניינים במקום אידאלי למגורים אשר יכולים לספק מאסה של דירות במרכז העיר. "בעבר הייתה לעירייה כוונה לשנות את ייעוד הבניינים למגורים. מדובר בבניינים ישנים מאוד, אך עלות ההסבה לדירות היא יחסית נמוכה ועולה הרבה פחות מבנייה של בניין מגורים חדש. מחיר מכירה של משרדים עומד כיום על 8,000-10,000 שקל למ"ר והתאמה לדירות, גם אם לא פעם מדובר בבניינים עם מערכות מורכבות המתאימות לבנייני משרדים, עולה כ-5,000 שקל למ"ר. בהתחשב בכך שהמחיר למ"ר באזור דוגמת רחוב אחד העם נע בין 30 ל-40 אלף שקל למ"ר, מדובר בהשקעה משתלמת, אפילו לאחר שכוללים את היטל ההשבחה למגורים."

תגובת עיריית תל אביב לסוגיה: "בקשות להפיכת בנייני משרדים למגורים נבחנות כל אחת לגופה, ואם יש הצדקה אורבנית, תפקודית וכו' להפיכת המגדל למגורים, מקודמת תב"ע מתאימה. חשוב להבחין אם מגדל המשרדים הוא באזור מגורים או באזור תעסוקה, כאשר בכל מקרה, העירייה לא מעודדת הפיכת משרדים למגורים באזורי תעסוקה או מסחר כגון מע"ר רוטשילד ורחוב אבן גבירול, על מנת שלא להפחית את שטחי התעסוקה הקיימים."

• שכונת מגורים חדשה תוקם ביישוב דרוזי בגליל המערבי
• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"באשר לבית כלל, בית אל על, בניין הבורסה ובית יכין- לא הוגשה בקשה לכן הנושא לא עומד על הפרק. במידה ותוגש בקשה, הנושא ייבחן לגופו של עניין. לגבי בית הטכסטיל ובית גיבור ברחוב הרברט סמואל - במקום חלה תכנית מאושרת לתוספת יעוד מלונאות ומגורים בנוסף לייעודי הקרקע הקיימים, במטרה להביא לשדרוג והתחדשות עירונית במתחם. יחס ההמרה של שטחים לשימוש של מלונאות ומגורים יהיה ביחס של לפחות 60% לשימוש מלונאי ו-40% לכל היותר למגורים, ללא תוספת זכויות."

לסיכום, ששת מגדלי המשרדים שהובאו בכתבה הינם רק דוגמה קטנה לפוטנציאל הגדול של הסבתם של עשרות מגדלי משרדים ישנים בעיר למגורים, מהלך אשר עשוי להוסיף אלפי יחידות דיור ולהוזיל את מחירי הדירות ואת מחירי השכירות במעט. בהתחשב בכך ששיעור הארנונה למשרדים גבוה משמעותית מארנונה למגורים ובכך שתוספת של אלפי דירות תדרוש הקמת מערכות שירותים דוגמת בתי ספר, מעונות יום, מרכזים קהילתיים וכו', ספק אם ההצעות שהוצעו בכתבה ייצאו לפועל.

כתבות מעניינות נוספות: אין איפה לגור: "פישר הרס לצעירים את הסיכוי לרכוש דירות אפילו בפריפריה" - היכן נראה עליות מחירים? דירת 2.5 חד' ב-1.6 מיליון שקל - צפו במתחם מגורים חדש ביפו יחימוביץ': "הנתון שפורסם השבוע על מחיר הדירות - מחריד, ולפיד - הוא מקים חברה בעניין - בשביל ג'וב למקורב"