לידיעת חולדאי: כך תהפוך 6 פילים לבנים במרכז ת"א, ל-1,300 דירות בזמן קצר
בתחילת החודש הודיעה הנהלת הבורסה על
Bizportal בחן, יחד עם אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן, איך בקלות ותוך זמן קצר ניתן להוסיף למעלה מאלף יחידות דיור בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות.
בחרנו להתמקד בשישה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-60 מ"ר ברוטו (כולל שטחים משותפים בכל קומה) שניתן להוסיף לכל בניין:
1.בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. בהתחשב בכך ששטחה של כל קומה הוא כ-1,000 מ"ר משרדים ניתן לבנות בסך הכול כ-215 דירות קטנות במגדל.
- סגירת שדה דב: הוועדה המקומית אישרה את מתווה העירייה להתנגדות לתכנית
- חולדאי: "שוק השכירויות הוא ללא כללי משחק - הגיע הזמן לסיים את החגיגה הזאת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. בית גיבור: המגדל הראשון שהושלם במתחם הטקסטיל בשכונת מנשיה הגובלת בנווה צדק, מול גן צ'ארלס קלור והטיילת של תל אביב. המגדל כולל 18 קומות, אשר כל אחת משתרעת על פני 850 מ"ר, יכול להוסיף לעיר 255 דירות.
3. בית הטקסטיל: המגדל בן ה-18 קומות, הנמצא ליד בית גיבור, הושלם בשנת 1984. שטחה של כל קומה הוא 1,300 מ"ר והסבת המגדל למשרדים תוסיף לעיר כ-390 דירות.
4. בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני כשלוש שנים הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. כל קומה הינה בשטח של 640 מ"ר, דבר המאפשר את הוספתן של כ-100 דירות קטנות. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך.
- פרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
- סופרין בצפי הכנסות של 1.4 מיליארד שקל: השיגה רוב לשני פרויקטים, בחולון ובנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
5. בית כלל: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. בהתחשב ששטחה של כל קומה הוא כ-750 מ"ר ניתן להוסיף למגדל כ-210 דירות קטנות.
6. בניין הבורסה: שטחה של כל קומה בבניין בן החמש קומות הינו 1,140 מ"ר והוא מאפשר תוספת של 95 דירות.
בסך הכול ששת המגדלים יכולים להוסיף לעיר 1,265 דירות. נציין כי בדומה לרעיון תוספת הקומות למגדל יכין, ניתן להגיש בקשה לתוספת זכויות לכל אחד מהמגדלים, דבר אשר יכול להגדיל משמעותית את מספר הדירות.
"מדובר בהשקעה משתלמת"
אסף עטיה טוען כי יש בתל אביב בניינים במקום אידאלי למגורים אשר יכולים לספק מאסה של דירות במרכז העיר. "בעבר הייתה לעירייה כוונה לשנות את ייעוד הבניינים למגורים. מדובר בבניינים ישנים מאוד, אך עלות ההסבה לדירות היא יחסית נמוכה ועולה הרבה פחות מבנייה של בניין מגורים חדש. מחיר מכירה של משרדים עומד כיום על 8,000-10,000 שקל למ"ר והתאמה לדירות, גם אם לא פעם מדובר בבניינים עם מערכות מורכבות המתאימות לבנייני משרדים, עולה כ-5,000 שקל למ"ר. בהתחשב בכך שהמחיר למ"ר באזור דוגמת רחוב אחד העם נע בין 30 ל-40 אלף שקל למ"ר, מדובר בהשקעה משתלמת, אפילו לאחר שכוללים את היטל ההשבחה למגורים."
תגובת עיריית תל אביב לסוגיה: "בקשות להפיכת בנייני משרדים למגורים נבחנות כל אחת לגופה, ואם יש הצדקה אורבנית, תפקודית וכו' להפיכת המגדל למגורים, מקודמת תב"ע מתאימה. חשוב להבחין אם מגדל המשרדים הוא באזור מגורים או באזור תעסוקה, כאשר בכל מקרה, העירייה לא מעודדת הפיכת משרדים למגורים באזורי תעסוקה או מסחר כגון מע"ר רוטשילד ורחוב אבן גבירול, על מנת שלא להפחית את שטחי התעסוקה הקיימים."
"באשר לבית כלל, בית אל על, בניין הבורסה ובית יכין- לא הוגשה בקשה לכן הנושא לא עומד על הפרק. במידה ותוגש בקשה, הנושא ייבחן לגופו של עניין. לגבי בית הטכסטיל ובית גיבור ברחוב הרברט סמואל - במקום חלה תכנית מאושרת לתוספת יעוד מלונאות ומגורים בנוסף לייעודי הקרקע הקיימים, במטרה להביא לשדרוג והתחדשות עירונית במתחם. יחס ההמרה של שטחים לשימוש של מלונאות ומגורים יהיה ביחס של לפחות 60% לשימוש מלונאי ו-40% לכל היותר למגורים, ללא תוספת זכויות."
לסיכום, ששת מגדלי המשרדים שהובאו בכתבה הינם רק דוגמה קטנה לפוטנציאל הגדול של הסבתם של עשרות מגדלי משרדים ישנים בעיר למגורים, מהלך אשר עשוי להוסיף אלפי יחידות דיור ולהוזיל את מחירי הדירות ואת מחירי השכירות במעט. בהתחשב בכך ששיעור הארנונה למשרדים גבוה משמעותית מארנונה למגורים ובכך שתוספת של אלפי דירות תדרוש הקמת מערכות שירותים דוגמת בתי ספר, מעונות יום, מרכזים קהילתיים וכו', ספק אם ההצעות שהוצעו בכתבה ייצאו לפועל.
כתבות מעניינות נוספות:
- 20.יואב 13/10/2013 09:00הגב לתגובה זובזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
- 19.יואב 13/10/2013 08:51הגב לתגובה זובזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
- 18.מישה 13/10/2013 07:44הגב לתגובה זואם העירייה תהפוך את בנייני המשרדים, המשלמים לה ארנונה זהובה של כ-300 שח למר, למגורים, המשלמים לה מקס 70 שח למר, כאשר למשרדים ההוצאה-על-שרותים של העירייה היא זניחה ולמגורים היא גבוהה מאוד --- אזי אם היא תעשה את ההמרה הזו היא תפסיד המון המון כסף במאזן התקציבי שלה, במקום להרוויח המון כסף במצב הקיים. הבנת? כתב חביב?
- 17.שימי2 12/10/2013 22:07הגב לתגובה זותחשבו על זה! צעירים ומעמד נמוך שהיו גרים באזור הדרות עברו למקום אחר בעיר, תחשבו מה יגרום שחרור של 3K דירות להשכרה!!!!!!!!!!
- שוזי 13/10/2013 14:12הגב לתגובה זוצריך לעודד את הממשלה יומם וליל להוציא לפועל את תכניתם לגרש את הכובשים הזרים למדינות נייטרליות באפריקה - "סחורה תמורת דם". צריך להפגין למען תושבי תל אביב ולא להרפות מול הנוכחות של הפולשים.
- 16.בטח יתנו להם להפוך את הבניינים למגורים לעשירים! (ל"ת)שימי 12/10/2013 22:05הגב לתגובה זו
- 15.אבישלום 12/10/2013 21:48הגב לתגובה זובקיצור קשקושי סרק, אין שום חניה בבנין הבורסה, אין באיזור תשתית לילדים אבל יש סיסמאות והמצאות
- 14.יואב 12/10/2013 21:11הגב לתגובה זועם תמא 38 הייתה משנה שכונות ומוסיפה משאבים לעיר. אבל פרט לתשתיות שנבנות על חשבון הציבור, הכישלון חזוי. האם רק שוטים וחובלים שולטים בעירייה.
- 13.בכל הערים יש "פילים" 12/10/2013 19:15הגב לתגובה זויש שכונות שלמות בכל הערים שמחכות לפינוי בינוי, המדינה יכולה לתמרץ במיסוי ולדחוף פינוי בינוי במקום להרוס אלפי דונמים שטח חקלאי ליד הערים ולהחליש אותן עוד יותר
- 12.לימבו 12/10/2013 16:28הגב לתגובה זוהשטח שסביב תל אביב, בריבוע שמתוחם על ידי: פר סבא - הרצליה - בת ים - שוהם - כפר סבא, שטחו כשטח רצועת עזה, 320 קמ"ר, אבל מאכלס כ 900 אלף איש יותר, בהיבט של מספר משפחות, המצב גרוע יותר. בנוסף, השטח נטו שעומד לרשות התושבים קטן יותר במרכז הארץ מאשר ברצועת עזה, בגלל מחלפים ואוטוסטראדות זוללי שטח ומתקנים כלל ארציים כמו מחנות צבא ועוד. כלומר, לרשות משפחה בעזה עומד הרבה יותר שטח מאשר לרשות משפחה במרכז. וזה מסביר מדוע בעזה הרוב בצמודי קרקע ואילו במרכז הרוב בשיכונים צפופים. הדבר גם בעיה חברתית, תחבורתית, ביטחונית וגם כלכלית.
- 11.רק פניוי בינוי ולהשאיר את המשרדים ואת שדה דב (ל"ת)רק פינוי בינוי 12/10/2013 13:44הגב לתגובה זו
- 10.תקראו את התגובות 12/10/2013 13:44הגב לתגובה זומעוניינים בהמשך המצב. פתרונות יש אם רוצים וצריך פינוי בינוי במיוחד בתל אביב .
- 9.טמטום 12/10/2013 13:42הגב לתגובה זומשלו או בשכ"ד . המחירים הגבוהים הם הבעיה ולא מחסור. לא צריך כל בניין משרדים או כל גינה להפוך לבניין . בעיר נורמלית צריך שיהיה משרדים ועסקים זה לא רק מוסד שינה. בעיר נורמלית וגדולה כמו תל אביב אסור להוציא את שדה דב. בעיר נורמלית עם הנהגה נורמלית הורסים בתים ישנים בני 50 שנה ומאפשרים לבנות דירות כדי להציל את התושבים מרעידת אדמה. אבל פה יש יהודים אובר חוכם. הולכים הכל עקום. מדינה של מפגרים. צריך לבדוק מה קרה במזג האויר או איכות המים שהאנשים והמנהיגים פה נהפכים למפגרים לאט לאט.
- 8.גרשון 12/10/2013 12:57הגב לתגובה זוומה עם מגדל שלום
- 7.דליה 12/10/2013 12:30הגב לתגובה זולמה לחפש להסב מגדלים לדירות עבור עשירי העולם ובניהם בסמוך לים ? ככה עירית תל אביב יוצרת שיח בענין שהיא מעוניינת לקדם בכדי שתוכל לבדוק את התהודה של המזימה שלה... לתת את השליטה בעיר למשקיעים זרים ולעשירי ישראל ולא באמת לתת את חלקה בפתרון בעיות דיור לזוגות צעירים !!אם המטרה היא לפתור בעיית דיור לזוגות צעירים אז יש שטחים נרחבים בדרום מזרח תל אביב !!! עם תכנון סביבתי ראוי אפשר יהיה לטשטש את הבידול החד בין צפון לדרום ולהביא לעיר זוגות צעירים ורעננות והתחדשות.
- 6.עודד 12/10/2013 11:29הגב לתגובה זומקור להרבה מזומנים לכיס , לממשלה, לטיקונים, לעיריה ......כל עודד המחירים גבוהים להכות בברזל שעודנו חם זו האמת
- 5.יוסי 12/10/2013 11:22הגב לתגובה זוהמיקום יקר ולא בר השגה לכל אחד. בכל אתר כזה, יבנה במקומו מגדל דירות ולא כל אחד יהיה מסוגל להחזיק שם דירה. דמי החזקה חודשיים נעים מ- 1500 ש"ח, 2000 ש"ח וצפונה .........
- 4.יעקב 12/10/2013 11:11הגב לתגובה זועוד את הנוף והתחבורה במרכז העיר.
- 3.שכחתם את בניין העיריה (ל"ת)יוסי 12/10/2013 10:41הגב לתגובה זו
- 2.אפשר להוסיף את בית בני ברית ועוד אחד לידו (ל"ת)חן 12/10/2013 09:52הגב לתגובה זו
- 1.אורן 12/10/2013 09:48הגב לתגובה זויעשה עבודה יותר טובה אין ואקום יכנסו ישראלים ששר הפנים יסלק מהעיר 20-30 אלף זרים תראו איך המחירים ירדו ויהיה מקום לכולם
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
הדמיית קרית גת. קרדיט: סנפשוטפרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
עם אישור התוכנית, ניתן יהיה להקים במתחם כולו 117 יחידות דיור, בהיקף כולל של כ-11 אלף מ"ר שטח עיקרי, בשלושה מבני מגורים בני 9 קומות כל אחד
פרשקובסקי חברת הנדל"ן 'אריה פרשקובסקי גרופ', פרשקובסקי -1.31% היוזמת ומפתחת פרויקטים בתחום המגורים, המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה, דיווחה כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית גת אישרה את בקשת החברה להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט
פרשקובסקי קרית גת (שלב ב') בשכונת שער העיר, הכוללת תוספת של כ-3,500 מ"ר ו-39 יחידות דיור חדשות, ב תוספת של 50% במספר יחידות הדיור בפרויקט.
הפרויקט, הממוקם ברחוב נתן אלבז בקרית גת, בסמוך לשכונת כרמי גת, מוחזק ע"י החברה באמצעות חברת בת, בשותפות
שווה (50%-50%) עם שותף נוסף.
בהתאם לאישור החדש, יוקם בניין מגורים נפרד כשלב נוסף בפרויקט (שלב ב'). כעת, עם אישור התוכנית המעודכנת, ניתן יהיה להקים במתחם כולו 117 יחידות דיור, בהיקף כולל של כ-11 אלף מ"ר שטח עיקרי, בשלושה מבני מגורים בני 9 קומות
כל אחד.
נכון להיום, החברה מצויה בעיצומו של הליך קבלת היתר הבנייה להקמת שלב א' של הפרויקט, הכולל שני מבני מגורים ובהם 78 יחידות דיור. כעת, עם אישור התוכנית להגדלת הזכויות, בכוונת החברה לפעול לקבלת היתר בנייה גם לשלב ב' של הפרויקט.
מנכ"ל פרשקובסקי גרופ, עדי בורקין, מציין: "אישור הגדלת זכויות הבנייה בפרויקט מהווה השבחה משמעותית של הפרויקט, כדאיותו ופוטנציאל הפיתוח שלו, ומשקף את המשך תנופת הפיתוח בקריית גת. מדובר באבן דרך חשובה בקידום הפרויקט, המעידה על
האמון של מוסדות התכנון בתכנון שהצגנו. הפרויקט נושא תרומה עירונית ברורה - הן בהרחבת היצע יחידות הדיור והן כחלק מתהליך הפיתוח של העיר. במקביל לקידום שלב א', אנו נערכים גם לשלב ב', מתוך ראייה ארוכת טווח של איכות תכנון, ביצוע ואכלוס."
- פרשקובסקי: ירידה חדה ברווח הנקי למרות גידול בהכנסות בשל שערוך שלילי לנדל"ן להשקעה
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם אנחנו לקראת התעוררות בשוק הדיור?
ולמרות שהחדשות של פרשקובקסקי עוסקות בהגדלת פרויקט, חשוב לתת זווית לגבי נושא המכירות: בתשעת החודשים הראשונים של 2025 מכרה הקבוצה 330 דירות ועוד כ-6,400 מ"ר שטחי משרדים ומסחר, בהיקף כספי של כ-649 מיליון שקל, כמעט כפליים מהיקף המכירות בתקופה המקבילה אשתקד (כ-325 מיליון שקל). אבל כשמפרקים את הנתונים, מתברר שחלק גדול מהקפיצה נובע מפרויקט "מורדות לינקולן, מחיר למשתכן" בחיפה: 238 מתוך 330 הדירות שנמכרו בתקופת הדוח הן דירות מסובסדות, המהוות מעל 70% מהיקף היחידות שנמכרו בתקופה. במילים אחרות, רוב העסקאות מגיעות ממכרז ממשלתי, לא משוק חופשי. אחרי מועד המאזן, באוקטובר, החברה דיווחה על מכירת ארבע דירות בלבד בשוק החופשי, חודש שבו, לכאורה, כבר אמורה הייתה להירשם חזרה לשגרה.
בנובמבר דיווחה החברה על מכירה של 23 דירות, מתוכן 15 במסגרת "מחיר למשתכן", כך שהמגמה ממשיכה.
