לידיעת חולדאי: כך תהפוך 6 פילים לבנים במרכז ת"א, ל-1,300 דירות בזמן קצר
בתחילת החודש הודיעה הנהלת הבורסה על
Bizportal בחן, יחד עם אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן, איך בקלות ותוך זמן קצר ניתן להוסיף למעלה מאלף יחידות דיור בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות.
בחרנו להתמקד בשישה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-60 מ"ר ברוטו (כולל שטחים משותפים בכל קומה) שניתן להוסיף לכל בניין:
1.בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. בהתחשב בכך ששטחה של כל קומה הוא כ-1,000 מ"ר משרדים ניתן לבנות בסך הכול כ-215 דירות קטנות במגדל.
- סגירת שדה דב: הוועדה המקומית אישרה את מתווה העירייה להתנגדות לתכנית
- חולדאי: "שוק השכירויות הוא ללא כללי משחק - הגיע הזמן לסיים את החגיגה הזאת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. בית גיבור: המגדל הראשון שהושלם במתחם הטקסטיל בשכונת מנשיה הגובלת בנווה צדק, מול גן צ'ארלס קלור והטיילת של תל אביב. המגדל כולל 18 קומות, אשר כל אחת משתרעת על פני 850 מ"ר, יכול להוסיף לעיר 255 דירות.
3. בית הטקסטיל: המגדל בן ה-18 קומות, הנמצא ליד בית גיבור, הושלם בשנת 1984. שטחה של כל קומה הוא 1,300 מ"ר והסבת המגדל למשרדים תוסיף לעיר כ-390 דירות.
4. בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני כשלוש שנים הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. כל קומה הינה בשטח של 640 מ"ר, דבר המאפשר את הוספתן של כ-100 דירות קטנות. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך.
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
5. בית כלל: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. בהתחשב ששטחה של כל קומה הוא כ-750 מ"ר ניתן להוסיף למגדל כ-210 דירות קטנות.
6. בניין הבורסה: שטחה של כל קומה בבניין בן החמש קומות הינו 1,140 מ"ר והוא מאפשר תוספת של 95 דירות.
בסך הכול ששת המגדלים יכולים להוסיף לעיר 1,265 דירות. נציין כי בדומה לרעיון תוספת הקומות למגדל יכין, ניתן להגיש בקשה לתוספת זכויות לכל אחד מהמגדלים, דבר אשר יכול להגדיל משמעותית את מספר הדירות.
"מדובר בהשקעה משתלמת"
אסף עטיה טוען כי יש בתל אביב בניינים במקום אידאלי למגורים אשר יכולים לספק מאסה של דירות במרכז העיר. "בעבר הייתה לעירייה כוונה לשנות את ייעוד הבניינים למגורים. מדובר בבניינים ישנים מאוד, אך עלות ההסבה לדירות היא יחסית נמוכה ועולה הרבה פחות מבנייה של בניין מגורים חדש. מחיר מכירה של משרדים עומד כיום על 8,000-10,000 שקל למ"ר והתאמה לדירות, גם אם לא פעם מדובר בבניינים עם מערכות מורכבות המתאימות לבנייני משרדים, עולה כ-5,000 שקל למ"ר. בהתחשב בכך שהמחיר למ"ר באזור דוגמת רחוב אחד העם נע בין 30 ל-40 אלף שקל למ"ר, מדובר בהשקעה משתלמת, אפילו לאחר שכוללים את היטל ההשבחה למגורים."
תגובת עיריית תל אביב לסוגיה: "בקשות להפיכת בנייני משרדים למגורים נבחנות כל אחת לגופה, ואם יש הצדקה אורבנית, תפקודית וכו' להפיכת המגדל למגורים, מקודמת תב"ע מתאימה. חשוב להבחין אם מגדל המשרדים הוא באזור מגורים או באזור תעסוקה, כאשר בכל מקרה, העירייה לא מעודדת הפיכת משרדים למגורים באזורי תעסוקה או מסחר כגון מע"ר רוטשילד ורחוב אבן גבירול, על מנת שלא להפחית את שטחי התעסוקה הקיימים."
"באשר לבית כלל, בית אל על, בניין הבורסה ובית יכין- לא הוגשה בקשה לכן הנושא לא עומד על הפרק. במידה ותוגש בקשה, הנושא ייבחן לגופו של עניין. לגבי בית הטכסטיל ובית גיבור ברחוב הרברט סמואל - במקום חלה תכנית מאושרת לתוספת יעוד מלונאות ומגורים בנוסף לייעודי הקרקע הקיימים, במטרה להביא לשדרוג והתחדשות עירונית במתחם. יחס ההמרה של שטחים לשימוש של מלונאות ומגורים יהיה ביחס של לפחות 60% לשימוש מלונאי ו-40% לכל היותר למגורים, ללא תוספת זכויות."
לסיכום, ששת מגדלי המשרדים שהובאו בכתבה הינם רק דוגמה קטנה לפוטנציאל הגדול של הסבתם של עשרות מגדלי משרדים ישנים בעיר למגורים, מהלך אשר עשוי להוסיף אלפי יחידות דיור ולהוזיל את מחירי הדירות ואת מחירי השכירות במעט. בהתחשב בכך ששיעור הארנונה למשרדים גבוה משמעותית מארנונה למגורים ובכך שתוספת של אלפי דירות תדרוש הקמת מערכות שירותים דוגמת בתי ספר, מעונות יום, מרכזים קהילתיים וכו', ספק אם ההצעות שהוצעו בכתבה ייצאו לפועל.
כתבות מעניינות נוספות:
- 20.יואב 13/10/2013 09:00הגב לתגובה זובזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
- 19.יואב 13/10/2013 08:51הגב לתגובה זובזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
- 18.מישה 13/10/2013 07:44הגב לתגובה זואם העירייה תהפוך את בנייני המשרדים, המשלמים לה ארנונה זהובה של כ-300 שח למר, למגורים, המשלמים לה מקס 70 שח למר, כאשר למשרדים ההוצאה-על-שרותים של העירייה היא זניחה ולמגורים היא גבוהה מאוד --- אזי אם היא תעשה את ההמרה הזו היא תפסיד המון המון כסף במאזן התקציבי שלה, במקום להרוויח המון כסף במצב הקיים. הבנת? כתב חביב?
- 17.שימי2 12/10/2013 22:07הגב לתגובה זותחשבו על זה! צעירים ומעמד נמוך שהיו גרים באזור הדרות עברו למקום אחר בעיר, תחשבו מה יגרום שחרור של 3K דירות להשכרה!!!!!!!!!!
- שוזי 13/10/2013 14:12הגב לתגובה זוצריך לעודד את הממשלה יומם וליל להוציא לפועל את תכניתם לגרש את הכובשים הזרים למדינות נייטרליות באפריקה - "סחורה תמורת דם". צריך להפגין למען תושבי תל אביב ולא להרפות מול הנוכחות של הפולשים.
- 16.בטח יתנו להם להפוך את הבניינים למגורים לעשירים! (ל"ת)שימי 12/10/2013 22:05הגב לתגובה זו
- 15.אבישלום 12/10/2013 21:48הגב לתגובה זובקיצור קשקושי סרק, אין שום חניה בבנין הבורסה, אין באיזור תשתית לילדים אבל יש סיסמאות והמצאות
- 14.יואב 12/10/2013 21:11הגב לתגובה זועם תמא 38 הייתה משנה שכונות ומוסיפה משאבים לעיר. אבל פרט לתשתיות שנבנות על חשבון הציבור, הכישלון חזוי. האם רק שוטים וחובלים שולטים בעירייה.
- 13.בכל הערים יש "פילים" 12/10/2013 19:15הגב לתגובה זויש שכונות שלמות בכל הערים שמחכות לפינוי בינוי, המדינה יכולה לתמרץ במיסוי ולדחוף פינוי בינוי במקום להרוס אלפי דונמים שטח חקלאי ליד הערים ולהחליש אותן עוד יותר
- 12.לימבו 12/10/2013 16:28הגב לתגובה זוהשטח שסביב תל אביב, בריבוע שמתוחם על ידי: פר סבא - הרצליה - בת ים - שוהם - כפר סבא, שטחו כשטח רצועת עזה, 320 קמ"ר, אבל מאכלס כ 900 אלף איש יותר, בהיבט של מספר משפחות, המצב גרוע יותר. בנוסף, השטח נטו שעומד לרשות התושבים קטן יותר במרכז הארץ מאשר ברצועת עזה, בגלל מחלפים ואוטוסטראדות זוללי שטח ומתקנים כלל ארציים כמו מחנות צבא ועוד. כלומר, לרשות משפחה בעזה עומד הרבה יותר שטח מאשר לרשות משפחה במרכז. וזה מסביר מדוע בעזה הרוב בצמודי קרקע ואילו במרכז הרוב בשיכונים צפופים. הדבר גם בעיה חברתית, תחבורתית, ביטחונית וגם כלכלית.
- 11.רק פניוי בינוי ולהשאיר את המשרדים ואת שדה דב (ל"ת)רק פינוי בינוי 12/10/2013 13:44הגב לתגובה זו
- 10.תקראו את התגובות 12/10/2013 13:44הגב לתגובה זומעוניינים בהמשך המצב. פתרונות יש אם רוצים וצריך פינוי בינוי במיוחד בתל אביב .
- 9.טמטום 12/10/2013 13:42הגב לתגובה זומשלו או בשכ"ד . המחירים הגבוהים הם הבעיה ולא מחסור. לא צריך כל בניין משרדים או כל גינה להפוך לבניין . בעיר נורמלית צריך שיהיה משרדים ועסקים זה לא רק מוסד שינה. בעיר נורמלית וגדולה כמו תל אביב אסור להוציא את שדה דב. בעיר נורמלית עם הנהגה נורמלית הורסים בתים ישנים בני 50 שנה ומאפשרים לבנות דירות כדי להציל את התושבים מרעידת אדמה. אבל פה יש יהודים אובר חוכם. הולכים הכל עקום. מדינה של מפגרים. צריך לבדוק מה קרה במזג האויר או איכות המים שהאנשים והמנהיגים פה נהפכים למפגרים לאט לאט.
- 8.גרשון 12/10/2013 12:57הגב לתגובה זוומה עם מגדל שלום
- 7.דליה 12/10/2013 12:30הגב לתגובה זולמה לחפש להסב מגדלים לדירות עבור עשירי העולם ובניהם בסמוך לים ? ככה עירית תל אביב יוצרת שיח בענין שהיא מעוניינת לקדם בכדי שתוכל לבדוק את התהודה של המזימה שלה... לתת את השליטה בעיר למשקיעים זרים ולעשירי ישראל ולא באמת לתת את חלקה בפתרון בעיות דיור לזוגות צעירים !!אם המטרה היא לפתור בעיית דיור לזוגות צעירים אז יש שטחים נרחבים בדרום מזרח תל אביב !!! עם תכנון סביבתי ראוי אפשר יהיה לטשטש את הבידול החד בין צפון לדרום ולהביא לעיר זוגות צעירים ורעננות והתחדשות.
- 6.עודד 12/10/2013 11:29הגב לתגובה זומקור להרבה מזומנים לכיס , לממשלה, לטיקונים, לעיריה ......כל עודד המחירים גבוהים להכות בברזל שעודנו חם זו האמת
- 5.יוסי 12/10/2013 11:22הגב לתגובה זוהמיקום יקר ולא בר השגה לכל אחד. בכל אתר כזה, יבנה במקומו מגדל דירות ולא כל אחד יהיה מסוגל להחזיק שם דירה. דמי החזקה חודשיים נעים מ- 1500 ש"ח, 2000 ש"ח וצפונה .........
- 4.יעקב 12/10/2013 11:11הגב לתגובה זועוד את הנוף והתחבורה במרכז העיר.
- 3.שכחתם את בניין העיריה (ל"ת)יוסי 12/10/2013 10:41הגב לתגובה זו
- 2.אפשר להוסיף את בית בני ברית ועוד אחד לידו (ל"ת)חן 12/10/2013 09:52הגב לתגובה זו
- 1.אורן 12/10/2013 09:48הגב לתגובה זויעשה עבודה יותר טובה אין ואקום יכנסו ישראלים ששר הפנים יסלק מהעיר 20-30 אלף זרים תראו איך המחירים ירדו ויהיה מקום לכולם
מהדרין. קרדיט: שחר אמשלוםב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
תחזיק ב-51% מ"פי הנדסה", הפעילה בגוש דן ומתמחה בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38, ותקים זרוע ייעודית לייזום וביצוע כחלק מהרחבת פעילותה לענף הנדל״ן
מהדרין מהדרין -0.71% , אחת מחברות החקלאות הגדולות בישראל, מתרחבת בתוך שוק הנדל״ן ורוכשת שליטה בחברת ההתחדשות העירונית והביצוע "פי הנדסה". במסגרת ההסכם תרכוש מהדרין 51% ממניות החברה לפי שווי של כ-54 מיליון שקל, ובמקביל תקים זרוע ייעודית לפעילות הייזום והמגורים תחת השם ״הורייזון מהדרין״. המהלך מסמן את כניסתה הפורמלית של מהדרין לעולם הייזום והבנייה העירונית, בהמשך למהלכים קודמים שביצעה בשנים האחרונות בתחומי נדל״ן מניב ותשתיות לוגיסטיות.
"פי הנדסה", שהוקמה ב-2006 ומנוהלת על ידי המייסד אבי סויבלזון, פועלת בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומתמחה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38. החברה עוסקת גם ביזמות וגם בביצוע, כך שהיא מלווה את הפרויקטים מהשלב התכנוני ועד למסירה לדיירים. לחברה צבר פרויקטים במרכזי ביקוש, בשילוב מספר פרויקטים הנמצאים בשלבי היתר וביצוע. עבור מהדרין, מדובר בכניסה לשוק שבו נדרשת יכולת ביצוע מוגדרת וניסיון בניהול תהליכים מורכבים מול דיירים, רשויות ושרשרת קבלנים.
המהלך משתלב עם השנים האחרונות שבהן מהדרין הרחיבה את פעילותה מעבר לליבה החקלאית: החברה פיתחה שימושים לוגיסטיים ותעשייתיים בשטחים בהם היא מחזיקה, קידמה תשתיות קירור ואחסון למוצרי חקלאות, ונכנסה לתחום האנרגיה המתחדשת בשותפות עם טראלייט. כעת היא מוסיפה נדל״ן למגורים כמנוע צמיחה נוסף, ובעיקר כזה שנשען על נכס קיים ומשמעותי: עתודות הקרקע שלה בישראל.
הקמת החברה החדשה, "הורייזון מהדרין", צפויה לשמש כמסגרת המאגדת את פעילות הנדל״ן בקבוצה. נוצר מצב שמהדרין מחזיקה קרקעות בהיקפים משמעותיים לאורך שנים, והרבה קרקעות מהם עם פוטנציאל תכנוני, חלקן בשטחים עירוניים ואזורי תעסוקה שבהם ניתן להשביח משמעותית את הנכס. או שינוי ייעוד ו׳/או פיתוח יזמי. באמצעות רכישת השליטה ב"פי הנדסה", מהדרין למעשה מייצרת לעצמה זרוע ביצועית שתאפשר לה לייצר ערך על בסיס הקרקעות והפרויקטים העתידיים, מבלי להסתמך בלעדית על גורמי תכנון וביצוע חיצוניים. במהדרין מעריכים כי המהלך יאפשר קידום מהיר ויעיל יותר של מיזמי נדל״ן, נוכח היכולת להפעיל מנגנון תכנון, ייזום וביצוע בתוך הבית.
- ההשקעה הקטנה של יצחק תשובה בדרום אמריקה וההשקעה שהניבה לו רווח של 70% בשנתיים
- ב-180 מיליון שקל: מהדרין וטראלייט מקימות פרויקט אגרו-וולטאי בצפון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, החיבור בין עתודות קרקע לבין גוף יזמי-ביצועי עשוי לקצר לוחות זמנים ולהעניק שליטה טובה יותר בעלויות ובנראות הפרויקטים בשוק. מנגד, מדובר במהלך עם מורכבות וניהול סיכונים גבוה. שכן פרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד במרכזי ערים, דורשים ליווי צמוד, תקצוב רב־שנתי, יכולת הנעת בעלי דירות ותמרון מול רגולציה עירונית וממשלתית.
