הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדל"ן

עטים על משרדי המכירות: הלמ"ס - זינוק של 21% במכירת דירות מקבלנים ביולי

הכמות המבוקשת של דירות הסתכמה ביולי בכ-3,500, מתוכן 2,225 דירות מקבלן. באיזו עיר חל זינוק של 48% במכירת דירות?
לירן סהר | (5)
נושאים בכתבה בועה למ"ס מחירי הדירות קבלן

רוכשי הדירות חזרו בגדול למשרדי המכירות הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש יולי הסתכמה ב-3,494, גידול של 3.6% בהשוואה לחודש יוני, אך 2.5% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בניכוי העונתיות חל גידול של 1.3% בביקוש לדירות בהשוואה לחודש יוני.

במספר הדירות החדשות שנמכרו מקבלן חל גידול של 21% במכירות אשר הסתכמו ב-2,225 יחידות, זאת לעומת 1,845 דירות בחודש יוני. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל גידול של 12% במכירות. בניכוי עונתיות חל גידול של כ-12% בביקוש לדירות מקבלן.

במספר הדירות החדשות שנמכרו שאינן למכירה (בנה ביתך, קבוצות רכישה, השכרה וכו') חל קיטון של כ-17% בביקוש לדירות לרמה של 1,269, זאת לעומת 1,526 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. בניכוי עונתיות חל קיטון של 13% במכירות.

20.55 אלף דירות נותרו למכירה

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יולי 2013 (כ-20,550 דירות) היה נמוך בכ-6.2% מזה שנרשם בסוף יולי 2012. מכלל הדירות החדשות, שנותרו למכירה, כ-35% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-17% וכ-14% בכל אחד מהמחוזות תל אביב וירושלים, בהתאמה, כ-12% בכל אחד מהמחוזות הדרום וחיפה וכ-6% במחוז הצפון. בהשוואה לסוף יולי 2012, נרשמה עלייה של כ-61% במחוז הצפון, של כ-27% במחוז ירושלים ושל כ-25% במחוז חיפה. לעומת זאת, נרשמה ירידה של כ- 29% במחוז הדרום, של כ-23% במחוז המרכז ושל כ-4% במחוז תל אביב.

על פי מספר ממוצע של הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים מאי-יולי 2013, מספר חודשי ההיצע היה 10 חודשים; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה ביולי 2013, הוא כ-14 חודשים במחוז ירושלים, כשנה במחוז תל אביב, כ-10 במחוז הדרום, כ-9 חודשים בכל אחד מהמחוזות המרכז וחיפה וכ-7 חודשים במחוז הצפון; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב מכירתן בשלושת החודשים האחרונים ולא יהיו התחלות חדשות.

במחוז ירושלים חל גידול של 53% במכירות בהשוואה לחודש יוני אשר התסתכמו ב-250 דירות, במחוז המרכז ובמחוז תל אביב חל גידול של 48% לרמה של 960 דירות ו-287 דירות בהתאמה ובמחוז חיפה חל גידול של 0.4% לרמה של 253 דירות. מנגד, במחוז הצפון חל קיטון של 42% במכירות לרמה של 118 דירות ובמחוז הדרום חל קיטון של.5.5% לרמה של 275 דירות.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    שלומית 22/09/2013 10:27
    הגב לתגובה זו
    בשעה טובה גם אני רכשתי דירה מקלוד נחמיאס בפרוייקט תל אביבי ואני מרוצה עד הגג!!
  • 2.
    מי שרוצה שיקנה ,לא אני ! נתראה עוד שנתיים עם ריבית 6 (ל"ת)
    דנה 27/08/2013 10:13
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    דירות 26/08/2013 13:55
    הגב לתגובה זו
    כדי שהכלכלה פה תתרוממם על חשבונכם. תעבדו 30 שנה מה אכפת לי אל תראו אור יום. ככל שתקנו יותר הכלכלה פה לא תקרוס
  • אודי 02/09/2013 20:24
    הגב לתגובה זו
    כל פעם שנדמה שמתחילה ירידה יש כותרת כזאת שמבהירה כמה המצב לא הולך להשתנות. אנחנו חיים בשכירות כבר 3 וחצי שנים שזה 150 אלף ש"ח ולא רואים שינוי.
  • אולי כל צרפתי חמדן קונה 20 דירות. זה יחזור אליהם בשכ"ד (ל"ת)
    צרפתי 26/08/2013 15:43
    הגב לתגובה זו
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

ירידת מחירי הדירות: עודף מלאים, שוק תנודתי ומבצעי הייאוש של היזמים

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המחירים שלא תמיד יורדים במספרים, אבל השווי הכלכלי כבר נשחק דרך הטבות המימון, ולמה הירידות ימשכו

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן