הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פרסום ראשון

חג'ג' השלימה קבוצת רכישה על חוף הים בנתניה; בכמה יימכר פנטהאוז?

המגדל שיתנשא לגובה של 19 קומות יכלול 68 דירות. חברת הבת רג'נסי רכשה 13 דירות ב-17 מיליון שקל
לירן סהר | (3)
נושאים בכתבה חג'ג' מחירי הדירות נתניה פנטהאוז קבוצת רכישה

קבוצת רכישה נוספת - הבוקר דיווחה לבורסה חברת הבת של קבוצת חג'ג' רג'נסי רגנסי, כי השלימה את גיבושה של קבוצת רכישה בחוף נתניה ורכשה את הקרקע ב-48 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

המגדל שוכן באזור היוקרתי ביותר בעיר - נת 600 - בקו הראשון לים, בסמוך למלונות Island ורמדה. עד כה זכתה רג'נסי לדמי סיחור בסך של כ-10.5 מיליון שקל, בתוספת מע"מ, עבור יתר 55 הדירות ששיווקה במגדל, שיתנשא לגובה של 19 קומות, מעל לובי כפול, ויכלול 68 יח"ד. רג'נסי עצמה רכשה זכויות ל-13 דירות ב-17 מיליון שקל.

בכוונת רג'נסי לשווק דירות אלו לצדדים שלישיים בעתיד הקרוב. המדובר בדירות מיני פנטהאוזים בגודל 150 מ"ר עם 6 חדרים ומרפסת של 25 מ"ר, שימכרו בכ-2.3 מיליון שקלים, ובפנטהאוזים של 200 מ"ר, עם מרפסת של 50 מ"ר, לכיוון הים, שיימכרו בכ-5 מיליון שקלים.

מקבוצת חג'ג' נמסר: "ידענו לרכוש את הקרקע במחיר זול ולנצל את הבנייה בשיטת קבוצת רכישה, על מנת לשווק דירות הזולות משמעותית מיתר המתחרים. זה סוד ההצלחה של הפרויקט".

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    בלוף שיווק=סופר בועה בפיצוץ=מיתון2013-16=עיוור הלאמאמין (ל"ת)
    מחיר הזוי 20/06/2013 15:16
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אנונימי 19/06/2013 11:51
    הגב לתגובה זו
    לא קונים דירות במחירים מנופחים את פישר והממשלה צריך לשפוט על הרס הכלכלה וניפוח הנדלן ושעבוד מפגרים למשכנתא דמיונית התירוץ שלהם אתם לא רוצים שמחירי הדירות ירדו לחצי חחח אותם מפגרים שקנו יסתבר להם שהמשכנתא שווה לערך הדירה ופחות עליהם הוא שומר . ממש נוח לממשלה הזאת דירות במחירים גבוהים. אז שימשיכו לקנות המטומטמים פה דירות והכל יתרסק להם בפרצוף ביחד עם הממשלה הנבזית שיש לנו גם הבחירות לא עזרו נפטרנו מביבי במקומו קיבלנו עוד 2 תואמי ביבי .וברקע יש את שלי הקומוניסטית שאצלה הכל יעבור מידי הטייקונים לממשלה זה ההבדל והממשלה מצידה תגיד שאין כסף הם צריכים לשלם לביטחון ולאנשי הקבע משכורת של 50 אלף לכל החיים החל מ גיל 45. חרא מדינה
  • 1.
    בודק ומתעניין 19/06/2013 11:43
    הגב לתגובה זו
    2.3 מיליון בנתניה ??? לא ירדו במחיר לא ימכרו...פשוט.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל נדל"ן מחירי הדירות

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן