מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

למרות שזהו חלק קטן יחסית מתיק המשכנתאות הכולל, העולה על 620 מיליארד שקל, הקצב המצטבר מעיד על שחיקה איטית ועמוקה כשצריך לזכור שיש עלייה בפיגורים אצל נתח גדול יותר מהלווים, אך מתחת ל-90 יום. כל זה קורה כאשר משפחות רבות, שסבלו מהאטה בצמיחה הכלכלית ועלייה במחירים,  מצליחות לשלם את המשכנתא בזכות חסכונות, הלוואות או הכנסות נוספות. אולם בהדרגה יש נוספים שלא מצליחים ונכנסים למעגל הפיגורים.

בשלב זה ינסו לסדר להם מחזור משכנתא עם הארכת התקופה והפחתת ההחזר החודשי. וככה הם חוזרים להיות "משלמים טובים". זה במקרים רבים יכול להיות רק דחיית המשבר, לפעמים זה מצליח. זה כמובן גם תלוי בינתיים במה שקורה במקרו. הבנקים נהנים מהמצב הזה - רווחים ממחזורים, והם כך גם נמנעים מלרשום הפרשה להפסדי אשראי בגין אותו לקוח.

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

האם הורדת ריבית תחזיר ביקושים לשוק הדירות?

למרות ההאטה בשוק הדירות, היקפי המשכנתאות נשארו גבוהים, בעיקר בגלל עסקאות ישנות שהתממשו. באוגוסט נלקחו משכנתאות בהיקף העולה על 9 מיליארד, ביולי שיא של 10.7 מיליארד, כאשר מספר לוקחי המשכנתאות מגיע ל-10 אלף וזה בשעה שהעסקאות בפועל הם כחצי מכך.  

 כאמור, לא נראה שמהמגמה של ירידות המחירים תיעצר, אבל כן אפשר להעריך שהיקפי המשכנתאות ירדו בחודשים הבאים. מה שעשוי להשפיע על המגמות האלו היא הריבית. הציבור ממתין בקוצר רוח לירידת ריבית מבנק ישראל, בתקווה להקל על ההחזרים, אך ההשפעה צפויה להיות מוגבלת. במשכנתא של מיליון שקל, החיסכון החודשי אם הריבית תרד ב-0.75% תהיה כ-210-250 שקל; ב-1.5 מיליון שקל - 320-380 שקל. בפעימה הראשונה של הפחתה של רבע אחוז, הירידה תהיה נמוכה מאוד: 60-100 שקל בלבד. במילים אחרות, החיסכון יהווה 4%-5% מההחזר - לא שינוי שיהפוך דירה לברת השגה.

ההשפעה העיקרית תהיה פסיכולוגית: התחלת הורדות עשויה לעודד רוכשים לחזור לשוק, במיוחד אם האינפלציה תישאר בטווח היעד. עם זאת, תחזית הבנק כוללת סיכונים משמעותיים: אם המלחמה תתמשך, ההורדות עלולות להתעכב.

חשוב לציין שהריבית משכנתא כבר בירידה. עוד לפני ההורדה הרשמית, ריביות המשכנתאות ירדו למוצע של 5.28% (מ-5.44%). התחרות בין הבנקים גוברת על רקע ירידה בעסקאות, כשירידה בתשואות אג"ח ממשלתיות הוזילה את עלות המימון. בשבוע האחרון התשואה אפקטיבית של אגרות החוב חזרה לעלות על רקע החולשה בשווקים 

עוד לפני ההורדה הרשמית, ריביות המשכנתאות ירדו קלות: ביולי 2025 הממוצע במערכת ירד ל-5.28% (מ-5.44% ביוני), ובבנקים הגדולים ל-5.2%. בספטמבר 2025, הריבית נשארה יציבה סביב 5%-5.2% במסלולים קבועים, עם ירידה נוספת בבנקים כמו הפועלים (מ-4.93% ל-4.84%). החיסכון: 90-110 שקל חודשי למיליון שקל, 135-165 שקל ל-1.5 מיליון.

התחרות בין הבנקים גוברת על רקע ירידה צפויה בעסקאות, וירידה בתשואות אג"ח ממשלתיות (5-10 שנים) הוזילה את עלות המימון. השוק מגיב לכוחות חיצוניים, כמו הורדת הריבית של הפד האמריקאי, אך הגבלות בנק ישראל על ריבית מקסימלית (פריים +1.5%) ממשיכות להגן על הלווים מפני עליות חדות.

 משפרי הדיור נשברים; מתי המשקיעים ייכנסו?

בעוד שוק הדירות החדשות סובל מקיפאון חמור  עם ירידה של כ-30% במכירות בחודשים האחרונים,  שוק היד השנייה מציג יציבות יחסית. זה מבטא שהירידות בשטח אינם רק אצל הקבלנים. משפרי דירות מתגמשים במחיר, הרבה פעמים יותר מאשר קבלנים. הם הרי צריכים לעבור לדירה המשופרת ויש להם אקדח לרכב - תקופה מוגבלת למכור את הדירה. 

לא צפוי שזה ישתנה. ההיפך, החשש המחירים ימשיכו לרדת מאלץ את משפרי הדירות להוריד את המחיר. בשלב מסוים, במקביל להורדת הריבית, למשקיעים כבר תהיה הצדקה כלכלית גדולה יותר להיכנס לשוק. ירידת מחירי הדירות, הורדת הריבית והעלייה המשתמשת בשכר הדירה, תהפוך את העסקה לכלכלית. זה לא בטווח של חודשים, אבל זה בהחלט אפשרי לטווח בינוני. הם יכולים להיות השובר שוויון בשוק. הם להבדיל מהזוגות הצעירים מגיעים עם הון עצמי משמעותי, וקל להם יחסית לקנות. הם עלולים להביא לגל של ביקושים שאומנם לא רואים אותו באופק, אבל התמונה יכולה להשתנות במהירות. 

התשואות על שכר דירה עולות ויש כבר לא מעט מקומות ששכר הדירה מהווה כ-4% מערך הנכס. המשקיעים מאמינים שמתישהו הירידה תיעצר וכשהם מסתכלים על ההיסטוריה אז הרי שמחירי הדירות סיפקו תשואה באזור של כ-5% בשנה בממוצע (כולל המדד). כשלוקחים את עליית הערך והתשואה משכר הדירה, מקבלים תשואה מרשימה על ההון. כשלוקחים את המימון בחשבון, התשואה על ההון המושקע היא אפילו גדולה יותר. 

העניין הוא תזמון - משקיעים כעת רואים ירידות מחירים והם לוקחים מרווח ביטחון גדול בהשקעות - קונים בעיקר הזדמנויות ומציאות. אך כשהשוק יתחיל להתייצב ולעלות, יחזרו לנוסחאות הרגילות שמבוססות על עשרות שנים, וימצאו ערך ברכישת דירה להשקעה. כשזה יקרה, זה יהיה האות לחזרה לביקושים ולעליות מחירים.