ברשות המסים שוקלים בימים אלה מהלך שעד לא מזמן נחשב לרעיון מיושן ששייך לעבר הרחוק: הטלת מס רכוש על קרקעות בייעוד לבנייה, שהן לא מנוצלות בפועל. הכוונה היא להחיל מס שנתי על בעלי קרקע שבידיהם תכניות מאושרות, אך הבנייה מתעכבת מסיבות שונות. אם תרצו - זה סוג של מס על "הרווחים הכלואים" רק שהפעם על הקרקעות ולא על ההון של חברות.

ברקע עומדת מטרה ברורה -לנסות ולהאיץ את קצב הבנייה בישראל, ובכך לתרום לגידול בהיצע הדירות. המהלך עדיין נמצא בשלבי גיבוש ראשוניים, אבל כבר כבר התחיל לעורר תגובות מנוגדות בשוק. מצד אחד, יש את אלו הרואים בו צעד נחוץ שימנע החזקת קרקע לאורך זמן, דבר שיכול לפגוע בהיצע הדירות. מצד שני, יזמים ואנשי מקצוע מזהירים מפני פגיעה בשחקנים הקטנים ובפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון מוקדמים או בשל קשיים תשתיתיים ומימוניים. הרעיון להטיל מס שנתי על קרקעות לא מנוצלות בכלל לא חדש, אבל בתקופה האחרונה מקבל דחיפה מחודשת.

עליית מחירי הדירות בחודשים האחרונים, לצד שיעור שיא של כ-78 אלף דירות חדשות לא מכורות, גרמו לכך שהשיח בעניין חזר - ומדבר בעיקר על הצורך להגדיל את ההיצע בפועל, ולא רק בתכניות, אלא גם בביצוע.

אחד הגורמים המעכבים את השוק, לפי מקבלי ההחלטות, הוא הקפאה יזומה של קרקעות מצד בעלי נכסים שממתינים לעליית מחירים או לשיפור בתנאי המימון. הטלת מס רכוש, במתכונת שמתגבשת לאחרונה, נועדה בשביל לייצר תמריץ שלילי - כלומר: להפוך את ההמתנה ללא כדאית כלכלית עבור בעלי הקרקעות, ולדחוף אותם לפעולה.

לוקיישן לוקיישן לוקיישן

ברחבי הארץ פזורות עשרות אלפי קרקעות בייעוד לבנייה, חלקן כבר בתוך תכניות מאושרות או ששווקו במסגרת מכרזים - אך הבנייה בהן טרם החלה. הדוגמא הכי גדולה ושכולם מיכירם היא שדה דב בתל אביב - שם אמורות לקום כ-16 אלף דירות חדשות. בין הדוגמאות הנוספות: שכונת ח’ 500 בחולון שמתעכבת בשל דרישות תשתית, שכונת שדרות בגבעת שמואל עם תכניות מאושרות אך ללא היתרים, ופארק רעננה, שבו חסרות תשתיות בסיסיות. 

בנוסף, קיימים מתחמים במודיעין, רחובות, רמלה, נתניה, אשקלון, חריש, עפולה ויישובים כפריים - שם הקרקע מוחזקת על ידי יזמים או משקיעים פרטיים שממתינים להיתכנות כלכלית, לשיפור בתנאי המימון או להשלמת תשתיות, ובינתיים הבנייה נדחית.

יש לזה גם משמעות לכיס שלנו - הציבור. הרי שהצפה של הדירות בידי משקיעים פרטיים היא סיפור שונה מאשר החזקה של מלאי גדול אצל הקבלנים. הם לא יכולים לווסת את מחירי הדירות ואין להם שום סיבה גם לעשות את זה. הם כאן כדי להנות מרווח הוני חד פעמי או מספר פעמים.

אבל לרוב זהו לא המקצוע שלהם והם לא קבלנים שזה בידיים שלהם והם לרוב מחליטים מתי להציף את הדירות בשוק ומתי לגרום ל'מצוקה מלאכותית' על אף המלאי הגדול. שממנו ראינו - 9.2 אלף דירות נמצאות בתל אביב. 

קרקעות אלו לא נבנות משלל סיבות, בין הסיבות יש: עיכובים בהליכי רישוי והיתרי בנייה בשל בירוקרטיה עירונית או תיאום תשתיות, קשיי מימון שנובעים מהריבית הגבוהה והקשחת התנאים מצד הבנקים, המתנה לשינויים רגולטוריים כמו ביטול היטלים או עדכון תכניות, ולעיתים גם כחלק מאסטרטגיה של בעלי הקרקע להמתין לעליית ערך.

יתרונות וחסרונות

למס הרכוש המוצע יש יתרונות שהם די ברורים: הוא עשוי לעודד בנייה בפועל בכך שהוא מאלץ בעלי קרקעות להניע תהליך ולא לדחות אותו שנים, לצמצם החזקות שהסיבה שהם לא משווקות כדירות לשוק, ולמנוע מצב שבו בעלי הון 'יושבים על הקרקע' ומשבשים את המנגנון הכלכלי. סיבה נוספת היא גם לשדר וודאות לשוק ולסמן שהמדינה רצינית בכוונתה להגדיל את ההיצע, ואף לתרום לצדק חברתי - בכך שמי שמחזיק במשאב ציבורי חשוב ולא עושה בו שימוש, יישא בעלות.

מצד שני, קיימים גם חסרונות וסיכונים משמעותיים: המס אינו מבחין בין מקרה למקרה ועלול לפגוע גם בבעלי קרקעות שממתינים להיתרים או להשלמת תשתיות; הוא עשוי לייקר את הדירות אם היזמים יגלגלו את העלות אל הקונים - יש מצב שהוא עלול לפגוע דווקא במשקיעים קטנים וביזמים בינוניים שלא תמיד מסוגלים להתחיל בבנייה מיידית. ולבסוף - הוא אינו פותר את בעיית הבירוקרטיה, כך שבלי טיפול אמיתי בהליכי הרישוי, לא בטוח שתתרחש האצה אמיתית במהלכי הבנייה.

חשוב לציין - זה לא שההליכים יהיו מהירים יותר ויעילים יותר, בכלל לא. החוק לא מדבר על זה בכלל - הוא מדבר רק על להטיל מס (שלפי הערכות יעמוד על: בין 1% ל-2% משווי הקרקע לפי הערכת שמאי ניטרלי בשנה) על מחזיקי הקרקעות הללו. ואולי כדאי שיטפלו גם בבעיה לפני שגובים עוד כסף בתור קנס מהמשקיעים והיזמים הקטנים - שככל הנראה הם אלה שהכי ייפגעו מהמהלך.

• האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מי בתמונה?

היוזמה להטיל מס רכוש על קרקעות לא מנוצלות עומדת בשלב מוקדם של בחינה, ולמרות שטרם גובשה הצעת חוק רשמית, היא נהנית מתמיכה במשרד האוצר וברשות המסים וצפויה להשתלב במהלך רחב יותר של ניסיונות להאיץ את קצב הבנייה בישראל.

עם זאת, בשטח מתגבשת התנגדות רחבה מצד גופים מקצועיים כמו התאחדות בוני הארץ, לשכת שמאי המקרקעין, עורכי דין בתחום הנדל"ן ואולי גם מצד רשויות מקומיות, שצפויות לטעון כי מדובר במהלך שעלול לפגוע גם במי שלא מעכב בנייה בכוונה.

בשל כך, ההערכה היא שאם המהלך באמת יבשיל ויגיע למציאות בפועל - הוא יאושר באופן חלקי בלבד, או יוגבל לסוגים מסוימים של קרקעות, כמו כאלה ששווקו במכרזים ולא מומשו בפרק זמן סביר. בסופו של דבר, ההצלחה של המס לא תיבחן רק בכותרות אלא בשאלה האם ייושם באופן מידתי, מדויק ומעשי - כזה שיביא להאצת הבנייה בפועל, ולא יהפוך לעוד מס בירוקרטי שחוטא למטרה.

השילוב שיכול לגרום למחירים לרדת

כאמור, רק בתל אביב, קיים מלאי אדיר של קרוב ל-10 אלף דירות לא מכורות. זה אומר שברגע שהם יצאו לשוק ההיצע יפגש במקום נמוך יותר על העקומה של הגרף ובכך יביא לירידת מחירים. תוסיפו לזה את הבנייה הגדולה בעיר - בין אם בשדה דב, באבן גבירול, בהתחדשות עירונית לאורך השכונות הצפוניות (מעבר לנחל הירקון) או בעוד פרוייקטים חדשים. מה גם שעכשיו יציפו עוד ועוד יזמים פרטיים לנצל את הקרקעות שבדרך כלל מיועדות לבנייה רוויהץ כל זה יחד מצביע על מגמה שונה ממה שראינו בשנים האחרונות ואנחנו כבר מתחילים לראות באזורים שונים.כפי שפורסם למשל על כפר סבא לאחרונה.