שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

המקל של רשות המסים: מחזיקים קרקע ולא בונים? תשלמו

רשות המסים ומשרד האוצר בדרך להטיל מס נוסף על הנדל"ן - והפעם: מס רכוש. כלומר, מי שמחזיק בקרקע ולא מנצל אותה לבנייה בפרק זמן סביר - עלול לחטוף. המטרה היא ליצור תמריץ שלילי למשקיעים פרטיים לבנות על הקרקעות ולהציף את הדירות לשוק; וגם - איך זה מתחבר עם הנתון של קרוב ל-80 אלף דירות לא מכורות?

הרצי אהרון | (19)

ברשות המסים שוקלים בימים אלה מהלך שעד לא מזמן נחשב לרעיון מיושן ששייך לעבר הרחוק: הטלת מס רכוש על קרקעות בייעוד לבנייה, שהן לא מנוצלות בפועל. הכוונה היא להחיל מס שנתי על בעלי קרקע שבידיהם תכניות מאושרות, אך הבנייה מתעכבת מסיבות שונות. אם תרצו - זה סוג של מס על "הרווחים הכלואים" רק שהפעם על הקרקעות ולא על ההון של חברות.


ברקע עומדת מטרה ברורה -לנסות ולהאיץ את קצב הבנייה בישראל, ובכך לתרום לגידול בהיצע הדירות. המהלך עדיין נמצא בשלבי גיבוש ראשוניים, אבל כבר כבר התחיל לעורר תגובות מנוגדות בשוק. מצד אחד, יש את אלו הרואים בו צעד נחוץ שימנע החזקת קרקע לאורך זמן, דבר שיכול לפגוע בהיצע הדירות. מצד שני, יזמים ואנשי מקצוע מזהירים מפני פגיעה בשחקנים הקטנים ובפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון מוקדמים או בשל קשיים תשתיתיים ומימוניים. הרעיון להטיל מס שנתי על קרקעות לא מנוצלות בכלל לא חדש, אבל בתקופה האחרונה מקבל דחיפה מחודשת.

עליית מחירי הדירות בחודשים האחרונים, לצד שיעור שיא של כ-78 אלף דירות חדשות לא מכורות, גרמו לכך שהשיח בעניין חזר - ומדבר בעיקר על הצורך להגדיל את ההיצע בפועל, ולא רק בתכניות, אלא גם בביצוע.

אחד הגורמים המעכבים את השוק, לפי מקבלי ההחלטות, הוא הקפאה יזומה של קרקעות מצד בעלי נכסים שממתינים לעליית מחירים או לשיפור בתנאי המימון. הטלת מס רכוש, במתכונת שמתגבשת לאחרונה, נועדה בשביל לייצר תמריץ שלילי - כלומר: להפוך את ההמתנה ללא כדאית כלכלית עבור בעלי הקרקעות, ולדחוף אותם לפעולה.


לוקיישן לוקיישן לוקיישן

ברחבי הארץ פזורות עשרות אלפי קרקעות בייעוד לבנייה, חלקן כבר בתוך תכניות מאושרות או ששווקו במסגרת מכרזים - אך הבנייה בהן טרם החלה. הדוגמא הכי גדולה ושכולם מיכירם היא שדה דב בתל אביב - שם אמורות לקום כ-16 אלף דירות חדשות. בין הדוגמאות הנוספות: שכונת ח’ 500 בחולון שמתעכבת בשל דרישות תשתית, שכונת שדרות בגבעת שמואל עם תכניות מאושרות אך ללא היתרים, ופארק רעננה, שבו חסרות תשתיות בסיסיות. 

בנוסף, קיימים מתחמים במודיעין, רחובות, רמלה, נתניה, אשקלון, חריש, עפולה ויישובים כפריים - שם הקרקע מוחזקת על ידי יזמים או משקיעים פרטיים שממתינים להיתכנות כלכלית, לשיפור בתנאי המימון או להשלמת תשתיות, ובינתיים הבנייה נדחית.

יש לזה גם משמעות לכיס שלנו - הציבור. הרי שהצפה של הדירות בידי משקיעים פרטיים היא סיפור שונה מאשר החזקה של מלאי גדול אצל הקבלנים. הם לא יכולים לווסת את מחירי הדירות ואין להם שום סיבה גם לעשות את זה. הם כאן כדי להנות מרווח הוני חד פעמי או מספר פעמים.

אבל לרוב זהו לא המקצוע שלהם והם לא קבלנים שזה בידיים שלהם והם לרוב מחליטים מתי להציף את הדירות בשוק ומתי לגרום ל'מצוקה מלאכותית' על אף המלאי הגדול. שממנו ראינו - 9.2 אלף דירות נמצאות בתל אביב. 

קרקעות אלו לא
 נבנות משלל סיבות, בין הסיבות יש: עיכובים בהליכי רישוי והיתרי בנייה בשל בירוקרטיה עירונית או תיאום תשתיות, קשיי מימון שנובעים מהריבית הגבוהה והקשחת התנאים מצד הבנקים, המתנה לשינויים רגולטוריים כמו ביטול היטלים או עדכון תכניות, ולעיתים גם כחלק מאסטרטגיה של בעלי הקרקע להמתין לעליית ערך.


יתרונות וחסרונות

למס הרכוש המוצע יש יתרונות שהם די ברורים: הוא עשוי לעודד בנייה בפועל בכך שהוא מאלץ בעלי קרקעות להניע תהליך ולא לדחות אותו שנים, לצמצם החזקות שהסיבה שהם לא משווקות כדירות לשוק, ולמנוע מצב שבו בעלי הון 'יושבים על הקרקע' ומשבשים את המנגנון הכלכלי. סיבה נוספת היא גם לשדר וודאות לשוק ולסמן שהמדינה רצינית בכוונתה להגדיל את ההיצע, ואף לתרום לצדק חברתי - בכך שמי שמחזיק במשאב ציבורי חשוב ולא עושה בו שימוש, יישא בעלות.

מצד שני, קיימים גם חסרונות וסיכונים משמעותיים: המס אינו מבחין בין מקרה למקרה ועלול לפגוע גם בבעלי קרקעות שממתינים להיתרים או להשלמת תשתיות; הוא עשוי לייקר את הדירות אם היזמים יגלגלו את העלות אל הקונים - יש מצב שהוא עלול לפגוע דווקא במשקיעים קטנים וביזמים בינוניים שלא תמיד מסוגלים להתחיל בבנייה מיידית. ולבסוף - הוא אינו פותר את בעיית הבירוקרטיה, כך שבלי טיפול אמיתי בהליכי הרישוי, לא בטוח שתתרחש האצה אמיתית במהלכי הבנייה.

חשוב לציין - זה לא שההליכים יהיו מהירים יותר ויעילים יותר, בכלל לא. החוק לא מדבר על זה בכלל - הוא מדבר רק על להטיל מס (שלפי הערכות יעמוד על: בין 1% ל-2% משווי הקרקע לפי הערכת שמאי ניטרלי בשנה) על מחזיקי הקרקעות הללו. ואולי כדאי שיטפלו גם בבעיה לפני שגובים עוד כסף בתור קנס מהמשקיעים והיזמים הקטנים - שככל הנראה הם אלה שהכי ייפגעו מהמהלך.

מי בתמונה?

היוזמה להטיל מס רכוש על קרקעות לא מנוצלות עומדת בשלב מוקדם של בחינה, ולמרות שטרם גובשה הצעת חוק רשמית, היא נהנית מתמיכה במשרד האוצר וברשות המסים וצפויה להשתלב במהלך רחב יותר של ניסיונות להאיץ את קצב הבנייה בישראל.

עם זאת, בשטח מתגבשת התנגדות רחבה מצד גופים מקצועיים כמו התאחדות בוני הארץ, לשכת שמאי המקרקעין, עורכי דין בתחום הנדל"ן ואולי גם מצד רשויות מקומיות, שצפויות לטעון כי מדובר במהלך שעלול לפגוע גם במי שלא מעכב בנייה בכוונה.

בשל כך, ההערכה היא שאם המהלך באמת יבשיל ויגיע למציאות בפועל - הוא יאושר באופן חלקי בלבד, או יוגבל לסוגים מסוימים של קרקעות, כמו כאלה ששווקו במכרזים ולא מומשו בפרק זמן סביר. בסופו של דבר, ההצלחה של המס לא תיבחן רק בכותרות אלא בשאלה האם ייושם באופן מידתי, מדויק ומעשי - כזה שיביא להאצת הבנייה בפועל, ולא יהפוך לעוד מס בירוקרטי שחוטא למטרה.


השילוב שיכול לגרום למחירים לרדת

כאמור, רק בתל אביב, קיים מלאי אדיר של קרוב ל-10 אלף דירות לא מכורות. זה אומר שברגע שהם יצאו לשוק ההיצע יפגש במקום נמוך יותר על העקומה של הגרף ובכך יביא לירידת מחירים. תוסיפו לזה את הבנייה הגדולה בעיר - בין אם בשדה דב, באבן גבירול, בהתחדשות עירונית לאורך השכונות הצפוניות (מעבר לנחל הירקון) או בעוד פרוייקטים חדשים. מה גם שעכשיו יציפו עוד ועוד יזמים פרטיים לנצל את הקרקעות שבדרך כלל מיועדות לבנייה רוויהץ כל זה יחד מצביע על מגמה שונה ממה שראינו בשנים האחרונות ואנחנו כבר מתחילים לראות באזורים שונים.כפי שפורסם למשל על כפר סבא לאחרונה. 

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    אנונימי 14/05/2025 16:26
    הגב לתגובה זו
    הגיע הזמן להחזיר את מס הרכוש
  • 17.
    בעז 11/05/2025 16:41
    הגב לתגובה זו
    אם המדינה תשלם ליזמים בשל המחדלים שלה אז דירוג האשראי יהיה C..
  • 16.
    צלניק 11/05/2025 10:15
    הגב לתגובה זו
    כל כספי המסים זורמים למימון הפרזיטים החרדים שמסרבים לשרת בצהל.
  • 15.
    רועי 11/05/2025 08:59
    הגב לתגובה זו
    מחפשים מקורות הכנסה אחרים
  • 14.
    משה גפני הצדיק יפיל את זה כמובן. (ל"ת)
    אנונימי 11/05/2025 08:27
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    שיתנו גם מימון 11/05/2025 08:26
    הגב לתגובה זו
    אם אין עובדים אז איך נבנהאם עלויות המימון כל כך גבוהות איך נצליך לשלםממליץ לפתור את הבעיות לפני שמתחילים מיסים לא אבחנה....
  • 12.
    אנונימי 11/05/2025 08:01
    הגב לתגובה זו
    5 חודשים לקבל תשובה בין שני משרדים במינהל פאקינג תשובה אתם עובדים באותו בניין
  • 11.
    אנונימי 11/05/2025 07:28
    הגב לתגובה זו
    יש להחיל את החוק לכל הקבלנים שלא מוכרים את הדירות שאם הם לא מוכרים תוך זמן מסויים את הדירות עליהם לשלם מס
  • 10.
    ואז אולי אצליח לבנות... מה ניתן לילדים למכור לשלם מיסים ומה הם יקנו קדחת.... מדיניות של כלום (ל"ת)
    תביאו פועלים 11/05/2025 07:11
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אנונימי 11/05/2025 07:01
    הגב לתגובה זו
    אם הממשלה תוכיח שהיזם אשם שישלם מס רכושאם היזם יוכיח שהממשלה אשמה שהממשלה תשלם לו מס רכוש שלילי.ואם אף אחד מהם לא מוכיח אז אנין קנסות.אחרת זה נשמע לי כמו ממשלה שמטילה קנס גודש על האזרח שרוצה להגיע לעבודה בתל אביב כשהממשלה אשמה שאין לו אופציית תחבורה ציבורית סבירה
  • 8.
    ירון 11/05/2025 06:41
    הגב לתגובה זו
    אף פעם לא מאוחר לתקן את ה...
  • 7.
    סחבק 11/05/2025 06:37
    הגב לתגובה זו
    המדינה מנסה להראות שגם היא עוזרת בצד של הורדת המחירים לאחר ששנים גנבה כסף מהציבור על מחירי קרקע מופקעים.הצעד הכי נכון הוא להגביל את הבנקיםקבלנים שעושים יד אחת כדי לעשוק את הציבור ומווסתים עבירה על החוק את מחירי הדירות פשע שאף אחד לא מתייחס אליו.
  • 6.
    קש 11/05/2025 03:59
    הגב לתגובה זו
    המדינה חייבת לחקור את כלל הרשויות שתוקעות פרויקטים בכוונה לדוגמה על הוספת מרפסת מחכים 4 שנים .למה הפקידים שולטים ולא ראש העיר תבדקו את עירית ראשון לציון בושה וחרפה
  • 5.
    גולדפינגר 11/05/2025 02:31
    הגב לתגובה זו
    יש לי קרקע במתחם גליגות כבר 15 שנה ועדיין אין תוכנית מאושרת לבניה. וזה עוד מתחם שרמי מקדם.
  • 4.
    שוב פעם אותם דברים 10/05/2025 23:01
    הגב לתגובה זו
    שוב אותם רעיונות עם האמירות של לפתור כשל שוק.אף פעם מיסים לא פתרו כשלי שוקהם רק ממלאים את כיסי הפוליטיקאים ושלוחיהם והעם ישלם יותר כשיועמסו עליו העלויות החדשות ישנות.לאחרונה פורסם שמדינות באירופה שהטילו כל מיני פרוצדורות על משכירים נסוגו מהיוזמות הללו כשהתגלה שהיוזמות דווקא גרמו לעליות מחירים
  • 3.
    לא שווה לקבלן הרבה פעמים לבנות עכשיו שכל סיני עולה 1500 שקל... מחירי הדיור תמיד יעלו (ל"ת)
    חחח 10/05/2025 22:34
    הגב לתגובה זו
  • מי שלא שווה לו שימכור לאחר שהוא יבנה (ל"ת)
    חיים 14/05/2025 16:29
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מצויין! שנים כתבתי את זה (ל"ת)
    שאפיק 10/05/2025 22:21
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שימי 10/05/2025 22:18
    הגב לתגובה זו
    אם שר האוצר סמוטריץ ונתניהו יאשרו מס זדוני כזה נפגש בבחירות הקרובות
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.