דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?
מכירות יד שנייה בירידה, מכירות הקבלנים עולות בנתח השוק; למה זה קורה ואיך זה משפיע על המחירים? וגם - עסקאות אחרונות בחולון, ראשון לציון ופתח תקווה?
בעבר דירות יד שנייה שלטו בשוק ללא עוררין והן עדיין מהוות את רוב המכירות בשוק הדירות, אבל, בשנה האחרונה, הקבלנים משווקים חזק עם מבצעי מימון, ודירות חדשות הן הבחירה המועדפת בשביל רבים כשנתח העסקאות של דירות חדשות מסך המכירות גדל. אז מה ההבדלים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, ולמה מוכרים של דירות יד שנייה מתקשים יותר מתמיד? הסיבה העיקרית היא המחיר. הקבלנים האיצו את מבצעי המימון האגרסיבים של 80/20 ו-90/10 ולצד מבצעים והנחות נוספות שעטפו את ההנחה המימונית הגדולה שמוערכת בלפחות 5%, אנשים רבים החליטו לרכוש.
דירות חדשות לרוב יקרות יותר מדירות מקבילות ישנות. הפער תלוי בשאלה אם יש ממ"ד, כשבעיקרון הפערים מגיעים ל-15% ואם אין ממ"ד הפער גדול יותר. זה תלוי כמובן גם במיקום של הדירה. אם זה במקומות מסוכנים יותר בשל איום רקטות והפגזות - הצפון והדרום - אזי החשיבות של ממ"ד עולה והפער במחירים גבוה יותר.
מבצעי מימון – הקלף המנצח של הקבלנים
הקבלנים מציעים שיטות תשלום גמישות כמו 90/10 או 80/20 – כלומר, משלמים 10% או 20% עכשיו, ואת השאר כשמקבלים את המפתח. זה מאפשר לרוכשים להימנע ממשכנתא כבדה כרגע, בתקווה שהריבית תירד בהמשך. זה בעצם מבטא הנחה מאוד גדולה על המחיר וזה הקלף המנצח של הקבלנים. מוכרי דירות יד שנייה לא יכולים כמובן להציע מבצעי מימון וההנחות של הקבלנים שהולכות ומתגברות בשנים האחרונות מביאים למצב של חוסר סימטריה בין ההצעות. כדי להתגבר ולהתמודד מול הצעות הקבלנים, מוכרי יד שנייה נאלצים להוריד מחירים כאדר מדובר בדירות ללא ממ"ד או להעלות מחירים באופן צנוע לעומת מגמת המחירים בכלל.
המחיר זה הפקטור העיקרי שמזיז את הרוכשים לקבלנים, לצד הממ"ד וכמובן הנוחות שבדירה חדשה. נכנסים לבית מוכן, בעוד שבדירה ישנה זה במקרים רבים מאוד כולל גם שיפוץ והחלפת מטבח, אמבטיחה ועוד. זה גם כמובן עולה כסף וגם לוקח זמן וזה בשביל רבים כאב ראש לא קטן.
- יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדי להתמודד מול היתרונות האלו, המוכרים מקפיאים או אפילו מתגמשים במחיר. אבל צריך לזכור שיש גם יתרונות בדירות ישנות. ככל שהדירה ישנה יותר היא גדולה יותר, היא גם גבוהה יותר. דירות יד שנייה יש במרכזי הערים, בעוד שדירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית ובשכונות חדשות. ברכישת דירות יד שנייה יש גם תאריך מסירה מהיר יחסית, אלו לא דירות שתקבלו בעוד שנים ואין גם סיכון של עיכוב במסירה כפי שקיים אצל הקבלנים.
במצב שנוצר, נראה שמול מבצעי המימון הגדולים, מוכרי דירות יד שנייה שחייבים למכור מתגמשים במחיר וזו יכולה להיות הזדמנות מבחינת הרוכשים.
עסקאות אחרונות. הנה עסקאות רכישת דירה מהשבועות האחרונים:
פתח תקווה:
חולון:
- הסכם גג ביקנעם: תוספת של יותר מ-6 אלף דירות והשקעה של 1.7 מיליארד שקל
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
ראשון לציון:
- 10.עומר 04/02/2025 05:38הגב לתגובה זולפני התחדשות עירונית ההשבחה עתידית
- אנונימי 11/02/2025 22:08הגב לתגובה זואתה כבר שנה מפמפם על קרית ים אף אחד לא מוצא במפה תמקום הזה אז אל תזיין במוח .רמה סוציו נמוך יותר מאופקים שדרות ובת ים גם יחד אז תעזוב אותנו תמכור בהנחה לא תצליח להיפתר מהנכס שלך.
- 9.דליה 02/02/2025 11:26הגב לתגובה זודעתם ש 19.5 מיליארד שקל של הלוואות נמצאות בפיגור מעל ל 90 יום שקט... לא רוצים שתדעו שרק בבנק מזרחי טפחות 3.2 מיליארד שקל בפיגור במשכנתאות שבדיסקונט 1.9 מיליארד שקל בפיגור במשכנתאות... העיקר שתרוצו לאש למרות הסכנה הברורה והמידית ותמשיכו לקנות דירות.
- 8.Shafik 01/02/2025 21:31הגב לתגובה זושקל לפחות. מזגנים רשתות סורגים וגם שדרוג של המטבח העלוב.
- רוב המבצעים היום כוללים מטבח משודרג ומזגנים תתעדכן (ל"ת)אנונימי 03/02/2025 16:46הגב לתגובה זו
- יותר בכיוון של 100 אלף אבל נכון (ל"ת)ממו 02/02/2025 08:09הגב לתגובה זו
- 7.זה סופו של על בלון 01/02/2025 18:10הגב לתגובה זואם תהיה בכלל דירה.ככה זה בהלוואות בלון. בסוף זה מתפוצץ!
- 6.אודי 01/02/2025 14:38הגב לתגובה זומחירי הדירות הולך לרדת בענקאני טוען שאסור עכשיו לקנות כי יהיו שינויים רבים. סבלנות
- 5.לדעתי המחירים הולכים לזנק בלפחות 20% בשנה הקרוב בעקבות מחסור (ל"ת)מתווך 01/02/2025 14:18הגב לתגובה זו
- רק 20% 01/02/2025 21:45הגב לתגובה זואני פחות מ20 מיליון דולר לא מוכר את הדירת 3 חדרים שלי בחדרה.
- יוסי כוינה 01/02/2025 19:07הגב לתגובה זועל איזה מחסור אתה מדבר יא בוריש מלא דירות יש יותר מידי....אפילו אמא שלי בת 80 אומרת שבחיים לא ראתה כמות כזאת של דירות בבנייה.יש יותר מידי קונים ואין מספיק אנשים שיגורו
- 4.אבי 01/02/2025 14:12הגב לתגובה זומי שקונה חדש עושה טעות חמורה עדיף יד 2 דירה מושקעת ומסודרת יודעים מה מקבלים במחיר דירה חדשה מצריכה השקעה גדולה מאוד הסכום יהיה גבוה בהרבה הכל יקר יותר היום
- 3.יעלי 01/02/2025 14:10הגב לתגובה זועשרות אלפי קפלניסטים עוזבים לוחל ואין קונים לדירןת.
- חחח אנחנו לא מוכרים אלא משכירים לביביסטים במחירים מופקעים (ל"ת)קלבסיאלה 01/02/2025 18:44הגב לתגובה זו
- ישראלי אמיתי 02/02/2025 08:12כמו שיהיר לפיד אומר אנחנו הרובבבב!גם עם מדנט ורבע אתם הרוב
- 2.עוד אחד 01/02/2025 13:02הגב לתגובה זומי קונה דירה למה להשתעבד ל4 קירות במחיר כזה ראיתם את הריביות יכולת ההחזר למה להיכנס לזהתחסכו תתכוננו כמו שצריך ועוד מעט כל גאוני ה1090 ימכרו בלחץ כדי לא לאבד את החבית שמסתירה להם..
- 1.עדן 01/02/2025 12:11הגב לתגובה זואתה ממש צודק אני כבר שנה מחפש לקנות דירה פה במדינה ולא חשוב מה המחיר שלה ולא מצליח למצוא גם כל משרדי המכירות סגורים אז אולי תעזור לנו בנידון
יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
