עובדות וטענות:

המערער הנו בעל זכויות במקרקעין עליהם בנוי נכס הכולל 3 מבני מגורים צמודי קרקע חד משפחתיים, בגובה 2 קומות, מעל לקומת עמודים. חלקת המערער גובלת בחלקות 80 ו-81. בשנת, 1978 אושרה תוכנית, אשר בה נקבעו חלקת המערער וחלקות 80 ו-81 כמיועדות למגורים א'. עפ"י התכנית, ניתן היה לבנות באזור עד 4 קומות, 36% מקסימום בכל קומה, אך לא יותר מ-250 מ"ר בכל קומה. בשנת 1992, פורסמו שתי תוכניות למתן תוקף (להלן: התוכניות המוקדמות), החלות על חלקות 80 ו-81 ולפיהן שונה ייעוד הקרקע לבנייני ציבור ונקבע גובה מקסימלי של 12 מטר, ארבע קומות ו-36% בניה. בסוף שנת 1998, פורסמה למתן תוקף תוכנית נוספת, החלה על חלק קטן מחלקה 80, ולפיה, אותו החלק הרלוונטי אשר שונה על-ידי תוכנית קודמת כמו גם האזור סביב לו, מיועד למבני ציבור וניתן לבנות עד 3 קומות בשיעור בניה מקסימאלי של 40% לכל קומה. בפברואר 2003, פורסמה למתן תוקף תוכנית נוספת (להלן: התוכנית המאוחרת). תוכנית זו חלה אך ורק על חלק מחלקה 81, יעודה לשנות את התוכנית המוקדמת והיא קובעת, כי בתחומה תותר בניה של עד 6 קומות באגף המזרחי ועד 4 קומות באגף המערבי במבנה מדורג. בשנת 1997 נבנה בשטח הגובל עם שטחו של המערער, בית ספר רב-קומות המשרת תלמידים רבים, בגובה 6 קומות וזאת, בניגוד לתוכניות וההיתרים שהיו קיימים באותה תקופה ואשר התירו בניה של עד 4 קומות. המערער הגיש התנגדותו לתוכנית המאוחרת, ומשזו לא הועילה, הגיש תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. הוועדה המקומית דחתה את תביעתו וכך גם ועדת הערר. במסגרת החלטתה, קבעה ועדת הערר כי המצב המשפטי הקיים מצריך התייחסות לשתי שאלות עיקריות: ראשית, האם כל תוכנית מבין התוכניות עומדת בפני עצמה או שמא מדובר בתכנון אחד, אשר פוצל מסיבה כלשהי למספר תוכניות. שנית, האם מדובר ב"תכנון זוחל", הווה אומר, האם פיצול התוכניות פגע בזכויות הנפגע, אשר נתונות לו לפי דין. בהתייחס לנסיבות המקרה, ענתה ועדת הערר בשלילה על שתי השאלות הללו ונקבע, כי לא ניתן לומר שאין היגיון בתוכניות המוקדמות ללא התוכנית המאוחרת. על כך הערעור דנן. לטענת המערער, טעתה ועדת הערר בקביעתה, כי התוכניות משקפות התפתחות רגילה של תכנון, הנובעת מצרכי האוכלוסייה. התוכנית המאוחרת לא נבעה מצרכי האוכלוסייה, שהרי צרכים אלה הם שהכתיבו את בניית בית הספר בן 6 קומות כבר לאחר אישורן של התוכניות המוקדמות, ובניגוד להן. לפיכך, יש לראות בהפרדה בין התוכניות משום הפרדה מלאכותית שנעשתה על מנת להפחית את היטלי ההשבחה או כדי להימנע ממתן פיצוי. כמו כן, שגתה ועדת הערר בקובעה כי לא היתה כל מניעה לתבוע פיצויים בגין התוכניות המוקדמות בסמוך לפרסומן. לטענת המערער, המצב המשפטי והתכנוני לא אפשר לתבוע, מאחר ורק לאחר סיום ההליך התכנוני נוצרה "מסה קריטית" להגשת התביעה. המערער מבקש לקבוע כי התכניות הנ"ל מהוות מהלך תכנוני אחד, כאשר מניין תקופת ההתיישנות לגבי שלושתן יימנה מיום אישור התוכנית המאוחרת, ולפצותו בגין פגיעתן, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

דיון משפטי:

כב' סג"נ הש' י' כהן: