מה עושים כשהבנק מסרב לתת לנו משכנתא?

הבנק מסרב לתת הלוואה לרכישת דירה בגלל היסטוריית אשראי שלילית, הכנסה פנויה נמוכה ביחס לשווי הנכס, היעדר הון עצמי ומחסור בביטחונות. כך תתכוננו

הצעד הראשון בדרך לקבלת משכנתא הוא לפנות אל הבנק ולהגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. את הפניה הזו ניתן לעשות גם אם אין עדיין פרטים מדויקים של הנכס, כי האישור או הסירוב יעזרו לכם לדעת מה על הפרק מבחינת אפשרויות המגורים/השקעה הרלוונטיות עבורכם.

מבחינה טכנית, תהליך הגשת הבקשה אינו ארוך וניתן לבצע אותו באמצעות פניה למוקד ישיר של בנק למשכנתאות – או בפניה לסניף של אחד הבנקים או חברות הביטוח לצורך פגישה עם יועץ משכנתאות. בכל מקרה, בעת הגשת הבקשה תדרשו למסור בין היתר פרטים אישיים, מידע על עיסוק והכנסות ונתונים על ההלוואה והנכס שישמש כבטוחה עבור הבנק.

הבעיה אמיתית מתחילה כאשר הבנק מסרב לתת משכנתא. הסירוב עלול להופיע עוד בשלב של הגשת הבקשה לקבלת האישור העקרוני, או בשלבים מאוחרים יותר ואחרי התקדמות מסוימת בתהליך. במידה והגעתם למצב כזה, מה שצריך לעשות זה לבחון כל מקרה לגופו כדי לדעת כיצד להתמודד.

• מי יציל את העו"ש שלכם ומה הריבית שתקבלו על היתרה בחשבון?
• דיסקונט רוכש את חלקה של שופרסל בפייבוקס

הסיבות הנפוצות לסירוב – ומה אפשר לעשות הדרך הכי טובה למנוע הפתעות לא נעימות היא לבדוק באיזה סכום אתם יכולים לרכוש דירה בהתאם להון העצמי הקיים ולהחזר החודשי המבוקש. במקביל, אפשר להעריך את סכום ההלוואה או את ההחזר החודשי הצפוי באמצעות מחשבון משכנתא ולהגיע לבנק עם נימוקים משכנעים.

האמת היא שאחת הסיבות הנפוצות לסירוב משכנתא לא קשורה למצב הנוכחי שלכם אלא להיסטוריית האשראי – במה שמכונה BDI. דוח נתוני אשראי מתאר את ההיסטוריה הפיננסית של הלווה, לטוב ולרע, והוא כוללת את כל המידע על ההגבלות בחשבון הבנק, הוראות קבע שלא נפרעו, שיקים שחזרו וכן הלאה. מצד שני, BDI שלילי לא נשאר כזה לנצח וגם איתו אפשר במקרים מסוימים לקבל משכנתא.

לשם השוואה, הון עצמי נמוך מייצג אף הוא סיבה נפוצה לסירוב למשכנתא מצד הבנק וכאן הפתרון היחיד הוא לגייס עוד כסף מהבית. הנחיות בנק ישראל קובעות למשל שרוכשי דירה ראשונה מחויבים להעמיד הון עצמי בסך של 25%-30% מערך הנכס, בעוד רוכשי דירה להשקעה צריכים להביא 50% מערך הנכס. בהקשר הזה, החדשות הטובות הן שההגדרה של הון עצמי היא יחסית ואינה מוחלטת ושאפשר גם למשכן את הבית של ההורים כדי לקבל תמורתו הלוואה בתנאים מועדפים.

הכנסות, אובלינגו ובטחונות כלל האצבע הוא שהבנק מסרב לתת לנו משכנתא אם הסיכון לכאורה גבוה מדי. בין היתר, הדרך לבדוק את הסיכון היא לקחת בחשבון את ההכנסה הפנויה של הלווים ולנסות להסיק ממנה על יכולת ההחזר החודשי של תשלומי המשכנתא. חוץ מזה, הבנק בודק את סך כל ההתחייבויות של הלקוח – "אובלינגו" - ומשתמש גם בנתונים האלה כדי לקבל אינדיקציה למה שצפוי לו מול הלווה.

מן העבר השני, יש מקרים שבהם בנקים מסרבים לתת משכנתא על רקע מחסור בביטחונות או היעדר ערבים תומכים שהם קרוב משפחה מדרגה ראשונה. גם אם הבנק כבר הגיע למסקנה שההכנסה שלכם מאפשרת לממן את ההחזר החודשי על המשכנתא, הוא ירצה לדעת שיש לו למי לפנות במקרים של חדלות פירעון.

מבחינת הבנק, סוגי הביטחונות הנפוצים הם שטר משכנתא, הודעת משכון ורישום אזהרה לטובתו – ותפקידכם להסכים להם ולחתום על המסמכים המשפטיים שמחייבים אתכם בתנאי הבנק. אם לא תעשו את זה, סביר שהבנק יסרב לתת לכם משכנתא.