בין אם אתם גרים בבניין ישן ומתלבטים לגבי שדרוג, ובין אם אתם פשוט עוקבים אחרי השינויים בעיר, סביר להניח שנתקלתם במונחים "פינוי-בינוי" ו-"תמ"א 38". שניהם עוסקים בהתחדשות עירונית, שניהם מבטיחים מבנה חדש ומודרני – אבל בפועל מדובר בשני מסלולים שונים לגמרי, עם השפעה שונה על איכות החיים, התהליך עצמו והאופי העתידי של הסביבה.

אז איך יודעים מה ההבדל – ולמה חשוב להבין את זה דווקא עכשיו?

מתי מתאים תמ"א – ומה  בדיוק מקבלים?

תמ"א 38 הייתה במקור תוכנית לאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך הפכה בפועל למרכיב מרכזי בהתחדשות עירונית. המסלול המוכר ביותר בה מאפשר תוספת קומות, חיזוק הבניין הקיים ושדרוג הדירות – מבלי להרוס את המבנה כולו.

המשמעות היא שהדיירים ממשיכים להתגורר במבנה בזמן העבודות (או יוצאים לתקופה קצרה בלבד), הדירות זוכות להרחבה, הוספת מרפסת, ממ"ד ולעיתים גם מעלית. 

מדובר בפתרון מהיר יחסית, שמתאים לבניינים קטנים או לאזורים שבהם אין כדאיות כלכלית להריסה ובנייה מחדש. יחד עם זאת, יש בכך כמה מגבלות כיוון שהמבנה לא נבנה מחדש, ולכן הוא נשאר יחסית מוגבל מבחינת תכנון, תשתיות ומערכות. 

• אלמוגים תבנה עם שותף 160 דירות ברחובות; 20% מהפעילות בהתחדשות עירונית
• ישראכרט וקרן מרתון משיקות מודל מימון נדל”ן בהיקף מאות מיליוני שקלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, לעיתים גם איכות הבנייה איננה זהה לזו של בניין חדש לחלוטין שנבנה מהיסוד.

ומה קורה בפינוי-בינוי?

לעומת זאת, פינוי-בינוי הוא תהליך שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו מוקמים בניינים חדשים עם דירות גדולות יותר, חניונים תת-קרקעיים, לובי מרווח, תשתיות חדשות ושירותים נלווים. הדיירים מתפנים לפרק זמן מוגדר מראש (לרוב כשנתיים-שלוש), ומקבלים דירה חדשה בפרויקט שנבנה.

תהליך כזה מתאים במיוחד למתחמים גדולים – לא רק לבניין אחד, אלא לעיתים כמה מבנים שלמים שעוברים יחד שינוי כולל. פרויקטים כאלה כרוכים באישורים רבים, תכנון עירוני כוללני ועבודה עם יזמים מנוסים, אך בסופו של דבר מציעים תמורה רחבה הרבה יותר.

אז מה עדיף? תלוי את מי שואלים

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. מי שמעדיף תהליך מהיר, מינימום שינויים ומעט סיכון – עשוי להעדיף את הפרויקט של תמ"א. אך עבור מי שמוכן להמתין, לעבור לדירה חלופית וליהנות מדירה חדשה מהיסוד – כדאי לבחור באפשרות של פרויקטים פינוי בינוי .

מה שחשוב הוא להבין מראש את המשמעויות: מהן זכויות הדיירים, מה מקבלים בתמורה, מי אחראי על הביצוע, כמה זמן צפוי להימשך הפרויקט, ומהי רמת המעורבות של הדיירים לאורך כל התהליך.

איפה רואים את זה בשטח?

השוני בין המסלולים הללו בולט במיוחד באזורים שבהם מתקיימים שני הסוגים במקביל. למשל כשמתבוננים על פרויקטים חדשים בערים מרכזיות, אפשר לראות בניינים שחוזקו ושודרגו במסגרת תמ"א, לצד מתחמים שלמים שנהרסו ובמקומם נבנו בניינים מודרניים במסגרת פינוי-בינוי.

במקרים רבים ההבדל לא נמצא רק בגובה הבניין – אלא גם באיכות התכנון, שטחי הציבור, המרחבים הפתוחים וכמובן אופי הקהילה שנבנית במקום. שכונות שלמות מקבלות זהות חדשה, כאשר ההחלטה על המסלול משפיעה על הכול: מהמראה החיצוני ועד לתחושת השייכות של הדיירים.

לסיכום, אין זה משנה אם אתם חלק מבניין שוקל חידוש או שאתם רק מתעניינים בהתפתחות העירונית שסביבכם – חשוב להבין מה באמת מציע כל מסלול. גם אם שני המונחים נשמעים דומים, ההבדלים ביניהם משפיעים על נראות הרחוב, על איכות המגורים ועל הקשר של הדיירים למקום שבו הם חיים.

חשוב לזכור שהתחדשות עירונית היא לא רק תהליך של בנייה והקמת מבנים חדשים – אלא של בחירות, תכנון וחזון. כשבוחרים את המסלול הנכון זה כבר לא רק עוד פרויקט נדל"ני, אלא הזדמנות לחיים חדשים בסביבה מתקדמת שמתאימה יותר לעידן המודרני.