צילום: Pexelsצילום: Pexels

פינוי-בינוי או תמ”א? כך תדעו מה מתאים לבניין שלכם

מה ההבל בין שתי הדרכים להתחדשות עירונית, מה מקבלים בכל אחת, איזו עדיפה, ואיך תדעו לבחור את הדרך האחת מבין השתיים שהכי מתאימה לכם 

בין אם אתם גרים בבניין ישן ומתלבטים לגבי שדרוג, ובין אם אתם פשוט עוקבים אחרי השינויים בעיר, סביר להניח שנתקלתם במונחים "פינוי-בינוי" ו-"תמ"א 38". שניהם עוסקים בהתחדשות עירונית, שניהם מבטיחים מבנה חדש ומודרני – אבל בפועל מדובר בשני מסלולים שונים לגמרי, עם השפעה שונה על איכות החיים, התהליך עצמו והאופי העתידי של הסביבה.

אז איך יודעים מה ההבדל – ולמה חשוב להבין את זה דווקא עכשיו?

מתי מתאים תמ"א – ומה  בדיוק מקבלים?

תמ"א 38 הייתה במקור תוכנית לאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך הפכה בפועל למרכיב מרכזי בהתחדשות עירונית. המסלול המוכר ביותר בה מאפשר תוספת קומות, חיזוק הבניין הקיים ושדרוג הדירות – מבלי להרוס את המבנה כולו.

המשמעות היא שהדיירים ממשיכים להתגורר במבנה בזמן העבודות (או יוצאים לתקופה קצרה בלבד), הדירות זוכות להרחבה, הוספת מרפסת, ממ"ד ולעיתים גם מעלית. 

מדובר בפתרון מהיר יחסית, שמתאים לבניינים קטנים או לאזורים שבהם אין כדאיות כלכלית להריסה ובנייה מחדש. יחד עם זאת, יש בכך כמה מגבלות כיוון שהמבנה לא נבנה מחדש, ולכן הוא נשאר יחסית מוגבל מבחינת תכנון, תשתיות ומערכות. 

בנוסף, לעיתים גם איכות הבנייה איננה זהה לזו של בניין חדש לחלוטין שנבנה מהיסוד.

ומה קורה בפינוי-בינוי?

לעומת זאת, פינוי-בינוי הוא תהליך שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו מוקמים בניינים חדשים עם דירות גדולות יותר, חניונים תת-קרקעיים, לובי מרווח, תשתיות חדשות ושירותים נלווים. הדיירים מתפנים לפרק זמן מוגדר מראש (לרוב כשנתיים-שלוש), ומקבלים דירה חדשה בפרויקט שנבנה.

תהליך כזה מתאים במיוחד למתחמים גדולים – לא רק לבניין אחד, אלא לעיתים כמה מבנים שלמים שעוברים יחד שינוי כולל. פרויקטים כאלה כרוכים באישורים רבים, תכנון עירוני כוללני ועבודה עם יזמים מנוסים, אך בסופו של דבר מציעים תמורה רחבה הרבה יותר.

אז מה עדיף? תלוי את מי שואלים

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. מי שמעדיף תהליך מהיר, מינימום שינויים ומעט סיכון – עשוי להעדיף את הפרויקט של תמ"א. אך עבור מי שמוכן להמתין, לעבור לדירה חלופית וליהנות מדירה חדשה מהיסוד – כדאי לבחור באפשרות של פרויקטים פינוי בינוי .

מה שחשוב הוא להבין מראש את המשמעויות: מהן זכויות הדיירים, מה מקבלים בתמורה, מי אחראי על הביצוע, כמה זמן צפוי להימשך הפרויקט, ומהי רמת המעורבות של הדיירים לאורך כל התהליך.

איפה רואים את זה בשטח?

השוני בין המסלולים הללו בולט במיוחד באזורים שבהם מתקיימים שני הסוגים במקביל. למשל כשמתבוננים על פרויקטים חדשים בערים מרכזיות, אפשר לראות בניינים שחוזקו ושודרגו במסגרת תמ"א, לצד מתחמים שלמים שנהרסו ובמקומם נבנו בניינים מודרניים במסגרת פינוי-בינוי.

במקרים רבים ההבדל לא נמצא רק בגובה הבניין – אלא גם באיכות התכנון, שטחי הציבור, המרחבים הפתוחים וכמובן אופי הקהילה שנבנית במקום. שכונות שלמות מקבלות זהות חדשה, כאשר ההחלטה על המסלול משפיעה על הכול: מהמראה החיצוני ועד לתחושת השייכות של הדיירים.

לסיכום, אין זה משנה אם אתם חלק מבניין שוקל חידוש או שאתם רק מתעניינים בהתפתחות העירונית שסביבכם – חשוב להבין מה באמת מציע כל מסלול. גם אם שני המונחים נשמעים דומים, ההבדלים ביניהם משפיעים על נראות הרחוב, על איכות המגורים ועל הקשר של הדיירים למקום שבו הם חיים.

חשוב לזכור שהתחדשות עירונית היא לא רק תהליך של בנייה והקמת מבנים חדשים – אלא של בחירות, תכנון וחזון. כשבוחרים את המסלול הנכון זה כבר לא רק עוד פרויקט נדל"ני, אלא הזדמנות לחיים חדשים בסביבה מתקדמת שמתאימה יותר לעידן המודרני.



תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    אין יותר תמא (ל"ת)
    אני 04/08/2025 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אין יותר תמא (ל"ת)
    אני 04/08/2025 08:53
    הגב לתגובה זו
אביטל אופק. צילום: מיכה לובטוןאביטל אופק. צילום: מיכה לובטון

רכש מרשים לקבוצת דלקל: אביטל אופק מנהל פעילות דוראל ישראל עובר לנהל את חטיבת האנרגיה המתחדשת

בעוד הביקוש לחשמל ירוק מזנק וגם המדינה מציבה יעדים שאפתניים לשנים הקרובות, קבוצת דלקל מגייסת את אביטל אופק, זוכה פרס איש השנה בכלכלה הירוקה. עם ניסיון מוכח בפרויקטים פורצי דרך, הוא צפוי להוביל את הקבוצה קדימה באחד התחומים הצומחים בשוק המקומי והעולמי



נושאים בכתבה חשמל ירוק

בשנים האחרונות עולם הגגות הסולאריים צובר תאוצה משמעותית, בעיקר בזכות השיפור המתמשך באיכות החומרים ובטכנולוגיות ההתקנה, שמאפשרים לייצר על כל גג כמות גדולה בהרבה של מגהוואטים לעומת העבר. 

כדי לסבר את האוזן, בין שנת 2023 לשנת 2024 בלבד נרשמה קפיצה של יותר מ-25% בתפוקה. הנתון הזה הוא חלק מהמגמה הגלובלית, כאשר גם משרד האנרגיה הציב לעצמו יעד שאפתני, להוסיף עד שנת 2030 עוד כ-100 אלף גגות סולאריים בישראל. 

המהלך המדובר של דלקל

על רקע זה, קבוצת דלקל ביצעה מהלך שנחשב לדרמטי בשוק האנרגיה, כאשר גייסה לשורותיה את אביטל אופק, מי שזכה בשנה שעברה בתואר איש השנה בכלכלה הירוקה. אופק, מהשמות הבולטים בתחום האנרגיה המתחדשת, נחשב לדמות שהובילה פרויקטים חדשניים לשילוב אנרגיה סולארית בשדות חקלאיים וכל זה מבלי לפגוע בגידולים ואף לתרום לשיפור שלהם.

עבור דלקל, שמזה למעלה מ-25 שנה פועלת בענף האנרגיה הישראלי, מדובר בחיזוק משמעותי. הקבוצה שנמצאת בבעלות של יניב כהן ויונתן חי, עוסקת במגוון תחומים ובהם מימון חוץ בנקאי, גז, נדל"ן מניב, אנרגיה ירוקה ודלקים, וכיום היא מספקת שירות לכ-50 אלף לקוחות עסקיים ופרטיים ברחבי הארץ.

חטיבת המימון של החברה באה לידי ביטוי בדמות הענקת מימון חוץ-בנקאי ללקוחות החברה, דבר שמאפשר לה להקים פרויקטים רבים ומורכבים מבלי להיות תלויה בגורמים  מימון חיצוניים. 

שי ביבס. צילום: יח"צשי ביבס. צילום: יח"צ

8 הבדיקות שאתם חייבים לבצע לפני רכישה של נכס נדל"ן בדובאי

לפני שנכנסים להשקעה בשוק הנדל"ן הלוהט של דובאי, חשוב להבין שלא כל מה שמבריק הוא זהב. השוק בדובאי מוצף במתווכים שמבטיחים הרים וגבעות, אבל מאחורי הקלעים מסתתרים גם סיכונים. חברת Horizon מדגישה 8 בדיקות קריטיות שחייבים להכיר לפני שחותמים על עסקה



נושאים בכתבה דובאי

שוק הנדל"ן בדובאי הוא אחד מהשווקים החמים ביותר כיום. בארבע השנים האחרונות המחירים עלו ביותר מ-70%, מדובר בעלייה חדה יותר מזו שנרשמה בערים מרכזיות רבות אחרות בעולם.

אחת הסיבות לכך היא מספר התיירים הגבוה שמגיע לדובאי. בשנת 2024 עמד הנתון הזה על כ-19 מיליון תיירים, וסביר מאוד שהמספר יהיה גבוה אף יותר בסיום שנת 2025 והתוצאה של זה ברורה. התעניינות שיא מצד משקיעי נדל"ן, ובמקביל גם ריבוי עצום של סוכני תיווך, כאשר כל אחד מהם מנסה להציע למשקיעים את הפרויקט הנוצץ הבא.

על פניו נראה שאין סיבה לדאגה. הרי אם התיירים ממשיכים להגיע והמחירים מטפסים, למה לא להיכנס וליהנות מהחגיגה? אלא שבפועל התמונה מורכבת בהרבה. מאחר והשוק מוצף במתווכים ואנשי מכירות שחלקם מנוסים ומקצועיים וחלקם מסתפקים ברווח מהיר לפני שהם ממשיכים הלאה, בפני המשקיע הממוצע ניצבת משימה לא פשוטה. הוא גם צריך להבחין מי מבין הסוכנים אכן אמין ומי חובבן, וגם להבין באיזה פרויקט שווה להשקיע ומאיזה עדיף להתרחק.

לבדוק את המספרים האמיתיים ולא את הברושורים

אם אתם מחפשים לעשות השקעת נדל''ן בדובאי עם מלווי משקיעים שמתמחים בעיר, חברת הורייזן היא אחת המובילות בתחום. אבל לכדאי להיסחף אחרי הבטחות נוצצות, ברושורים מבריקים, מצגות עם בריכות על הגג ומגרשי גולף פרטיים. צריך לקבל החלטה ולבצע עסקה על בסיס נתונים אמיתיים. חברת הורייזן עובדת עם אנליסטים שמנתחים כל פיפס שקשור להשקעות נדלן בדובאי .

זו בדיוק הסיבה שחברת Horizon הישראלית לקחה על עצמה משימה ברורה, להדריך את המשקיעים מישראל שרוצים להיכנס לשוק הנדל"ן בדובאי.