שוק הנדל"ן בדובאי הוא אחד מהשווקים החמים ביותר כיום. בארבע השנים האחרונות המחירים עלו ביותר מ-70%, מדובר בעלייה חדה יותר מזו שנרשמה בערים מרכזיות רבות אחרות בעולם.

אחת הסיבות לכך היא מספר התיירים הגבוה שמגיע לדובאי. בשנת 2024 עמד הנתון הזה על כ-19 מיליון תיירים, וסביר מאוד שהמספר יהיה גבוה אף יותר בסיום שנת 2025 והתוצאה של זה ברורה. התעניינות שיא מצד משקיעי נדל"ן, ובמקביל גם ריבוי עצום של סוכני תיווך, כאשר כל אחד מהם מנסה להציע למשקיעים את הפרויקט הנוצץ הבא.

על פניו נראה שאין סיבה לדאגה. הרי אם התיירים ממשיכים להגיע והמחירים מטפסים, למה לא להיכנס וליהנות מהחגיגה? אלא שבפועל התמונה מורכבת בהרבה. מאחר והשוק מוצף במתווכים ואנשי מכירות שחלקם מנוסים ומקצועיים וחלקם מסתפקים ברווח מהיר לפני שהם ממשיכים הלאה, בפני המשקיע הממוצע ניצבת משימה לא פשוטה. הוא גם צריך להבחין מי מבין הסוכנים אכן אמין ומי חובבן, וגם להבין באיזה פרויקט שווה להשקיע ומאיזה עדיף להתרחק.

לבדוק את המספרים האמיתיים ולא את הברושורים

אם אתם מחפשים לעשות השקעת נדל''ן בדובאי עם מלווי משקיעים שמתמחים בעיר, חברת הורייזן היא אחת המובילות בתחום. אבל לכדאי להיסחף אחרי הבטחות נוצצות, ברושורים מבריקים, מצגות עם בריכות על הגג ומגרשי גולף פרטיים. צריך לקבל החלטה ולבצע עסקה על בסיס נתונים אמיתיים. חברת הורייזן עובדת עם אנליסטים שמנתחים כל פיפס שקשור להשקעות נדלן בדובאי .

• שיא ישראלי בדובאי: מאיורס נדל״ן של מיכאל מאיורוב היא החברה הישראלית הראשונה שהחתימה מעל 50 קבלנים בא
• השקעות נדל''ן בדובאי: החברה ששכרה אנליסטים כדי למצוא לכם את ההשקעה עם התשואה הטובה ביותר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זו בדיוק הסיבה שחברת Horizon הישראלית לקחה על עצמה משימה ברורה, להדריך את המשקיעים מישראל שרוצים להיכנס לשוק הנדל"ן בדובאי. 

החברה שהוקמה ומנוהלת על ידי ארבעה שותפים, שי ביבס, רותם גולן, מוטי דביר ורן צדיקריו, כבר הספיקה ללוות מאות משקיעים מישראל אל עבר השקעה רווחית בהתאמה אישית, ועל סמך הניסיון שצברה, היא גיבשה מסמך מקיף עם 8 הדיברות שכל משקיע חייב להכיר וליישם לפני שהוא חותם על עסקת נדל"ן, לא רק בדובאי אלא גם בכל שוק אחר בעולם.

"הצעד הראשון שאנחנו ממליצים לעשות הוא לא לבדוק את הדירה להשקעה בדובאי, אלא קודם כל את מי שבונה אותה. צריך להבין, כיום בדובאי פועלים מעל ל-600 יזמים וקבלנים, ובאופן טבעי לא כולם עומדים בסטנדרטים המחמירים ביותר. למעשה מהניסיון שצברנו אנחנו יכולים להגיד כי מעל 400 קבלנים נחשבים אפילו לבעייתיים.

מה זה אומר בשטח? שזה יכול להתבטא באיחורים במסירה הדירות, החל ממספר חודשים ועד שנים קדימה. בבנייה ברמה ירודה, או בכלל בפרויקטים שממוקמים בשכונות לא אטרקטיביות להשקעה", שי ביבס, אחד מבעלי חברת Horizon מסביר.

איך בוחרים נכס נכון בהשקעת נדל"ן בדובאי וכיצד תוכלו לדעת איזה קבלן אמין ועדיף יותר? כאן נכנסת לתמונה עבודה שצריך לבצע. זה אומר לבדוק את ההיסטוריה של קבלן מסוים. כמה שנים הוא פעיל בשטח? כמה פרויקטים הוא כבר מסר בפועל? מה הדיירים מספרים על איכות הבנייה ובדיקות נוספות שיכולות לעשות את ההבדל בין עסקה כדאית לבין כניסה למלכודת.

מה חשוב לדעת לפני החתימה על העסקה?

הבדיקה השנייה שחברת Horizon ממליצה לבצע היא חישוב מדויק של המחיר למ"ר. בדיקה כזו מאפשרת להבין אם ההצעה שמונחת על השולחן באמת משתלמת, במיוחד כשמשווים אותה למחיר ששילמו משקיעים אחרים באותה שכונה.

ב-Horizon מסבירים כי ניתן לבצע את הבדיקה בקלות באמצעות האתר הממשלתי של דובאי, שבו אפשר לסנן לפי שכונה, סוג נכס ופרמטרים נוספים. כך אפשר לראות את המחיר הממוצע באזור, ולהשוות אותו למחיר שמבקשים מכם כדי לדעת האם מדובר בעסקה טובה או בניסיון למכור לכם ביוקר.

"זו נורת אזהרה ברורה, כי לא פעם ראינו משקיעים שקנו ב- 20% מעל מה ששילמו דיירים אחרים באותו פרויקט, כך שמי שלא בדק שילם ביוקר לחינם", שי ביבס חידד את הנקודה.

שלב נוסף בבדיקה המקדימה מתייחס למה באמת רואים מהחלון ומרפסת הבית. "כמעט כל ברושור יציג את הפלוסים של הדירה, ותתפלאו לגלות שלא תמיד יציגו בפניכם את כל התמונה, למשל כשמדובר בנוף ירוק אינסופי. מאחר ודובאי היא עיר צפופה והבנייה האינטנסיבית מסביב גורמת לכך שמה שנראה היום כמו נוף מנצח, יכול מאד להפוך ולהיות נוף של מגדלים מול העיניים בעוד שנה או שנתיים. לכן בדיקה נוספת שכדאי לבצע היא לראות מה עתיד להיבנות בכל קרקע בדובאי. איך עושים זאת? מבקשים מהמתווך או מהקבלן את מספר השטח של הפרויקט, מכניסים את הפרטים לאתר הזה ומקבלים את כל המידע הרלוונטי והחשוב כל כך", רותם גולן מבעלי חברת Horizon העניקה הצצה נוספת אל מאחורי הקלעים.

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים

ידוע שאלוהים נמצא בפרטים הקטנים וזה נכון גם לעסקת נדל"ן בדובאי.

לא מעט פעמים ההבדל בין השקעה שתניב תשואה גבוהה לבין כזו שבקושי מכסה את ההוצאות יכולה לקום וליפול לא רק על הנוף מסביב, אלא גם על הסביבה הקרובה לדירה. 

צריך לזכור כי חלק נכבד מהפרויקטים בדובאי כיום הם של מגדלי מגורים עם עשרות דירות בכל קומה. דירה שתהיה צמודה לפיר אשפה עלולה לסבול מריחות בלתי פוסקים, ודירה ליד המעליות תרגיש כמו תחנת רכבת.
לכן אל תתביישו לבקש ולראות מהקבלן או סוכן התיווך את התוכניות של כל קומה וקומה, ותבררו אודות המיקום של כל אחת מהן. לדברים הקטנים הללו תהיה בסופו של דבר השפעה גם על פוטנציאל עליית הערך של הדירה.

ומה עוד בנוגע פוטנציאל עליית הערך? 

גם בנוגע לזה בחברת Horizon ממליצים להשתמש שוב באתר dxbinteract.com, זאת כדי לבדוק את ההיסטוריה. מה הכוונה? לראות מה קרה בשנים האחרונות לערכי הדירות באזור בו אתם מבררים אודות ההשקעה שלכם.

"אם רואים שהשכונה נמצאת במגמת עלייה מתמשכת, זו אינדיקציה מצוינת, אבל אם המחירים תקועים במקום או אפילו ישנה ירידה, זה לא אומר שהעסקה לא כדאית אבל כן חשוב לבדוק ולשאול מדוע המחירים שם לא עולים כפי שקורה במקומות אחרים", רותם גולן הסבירה.

מהו שכר הדירה הממוצע בדובאי?

רוב משקיעי הנדל"ן בוחרים לרכוש נכס מתוך מחשבה על להשכיר אותו ולקבל תשואה פסיבית קבועה. בחלק מהמקרים זו צריכה לשלם את ההלוואה שחלק מהמשקיעים נעזרים בה עבור הרכישה, לכן חשוב מאוד לברר מראש כמה באמת משלמים שוכרים על דירות דומות, לפי חלוקה של השכונה, סוג דירה ואפילו לפי אורך חוזה.

"זה לא מה שסוכן התיווך מבטיח אלא כמה משלמים במציאות", שי ביבס אומר ומוסיף: "ניתן ללמוד על שכר הדירה שניתן לקבל בדובאי באתרים דוגמת

https://www.bayut.com או https://www.propertyfinder.ae. לכן אם המתווך מבטיח שתקבלו לצורך הדוגמה 10,000 דירהם לחודש, אבל באתרים הללו כתוב שתוכלו לקבל על הדירה שלכם רק 6,000 דירהם, תקשיבו לאתרים ולא למתווך".

בדיקה מספר 8: הון עצמי ותזרים מזומנים

הנקודה האחרונה בבדיקה המקדימה של השקעת נדל"ן בדובאי נוגעת ככל הנראה בנקודה הרגישה ביותר והיא כמה כסף אתם יכולים ומוכנים להשקיע.

קחו בחשבון כי רוב עסקאות הנדל"ן בדובאי דורשות 20% של הון עצמי בכניסה, ועוד 4% מס למדינה. כל השאר ניתן לפרוס מול הקבלן, בממוצע לתקופת זמן של בין שנתיים ועד עשר שנים, בהתאם לדרישות הקבלן.

"ככל שתדעו כמה עליכם לשלם בכל שלב של העסקה, וביחד עם הניתוח שניתן לבצע עוד קודם לכן לגבי גובה התשואה החודשית שתקבלו מהשכרת הנכס, אפשר יהיה לבצע חישוב מקדים עד כמה העסקה תהיה משתלמת לאורך הדרך, וגם במחשבה לטווח ארוך לו תחליטו למכור את הנכס שרכשתם", שי ביבס סיכם את הדברים.

אנשים רבים שואלים האם השקעה בנדלן בדובאי זה דבר בטוח ומה הסיכונים בכך. חברת הורייזן מציגה מציאות שקופה של כללי הנדל''ן בדובאי שהופכים את השוק ליציב ובטוח מאוד. 

בחברת Horizon לא מסתפקים רק בהצגת הכללים הכלליים, אלא בכל יום צוות אנליסטים מיומן מטעם החברה מבצע את כל הבדיקות הללו ועוד רבות אחרות עבור קהל המשקיעים שלהם. הניסיון, הכלים והנתונים שאספו לאורך השנים הופכים את תהליך ההשקעה שלהם למדויק, בטוח ומותאם אישית והתוצאות בהתאם.