עושה רושם שבשנים האחרונות כל שיחה על השקעות נדל״ן איכשהו מובילה לדובאי. פתאום זה הזוג מהמרכז שעשה עסקה יפה, או ההייטקיסט שקנה כמה דירות כי שמע שאין שם מס על שכירות, וכולם מספרים על ההצלחות. 

מאחר וזה נשמע טוב, העניין מעלה לא מעט שאלות. האם זה ריאלי לקנות דירה בדובאי? האם ההזדמנויות שם באמת כל כך משתלמות?

ובכן, לא סתם דובאי הפכה להיות לאחת מזירות הנדל״ן הפעילות ביותר בעולם. בשנת 2024 לבדה נרשם שיא חדש של 18.72 מיליון מבקרים בעיר, ומדובר היה בעלייה של 9% לעומת השנה שקדמה לה. וכבר ברבעון הראשון של 2025 המספרים שוב שברו שיא, עם 5.31 מיליון תיירים תוך שלושה חודשים בלבד.

המגמה ברורה והפעולות שנעשות מאחורי הקלעים מצד איחוד האמירויות בהתאם. מדובר בהשקעות עתק בתשתיות, תחבורה, טכנולוגיה, ופתיחת דלתות לעוד ועוד השקעות בינלאומיות מכל עבר.

• דובאי - לא הכל נוצץ; התושבים זועמים על שחיקת שכר, עליית מחירי הדירות ובעיות תחבורה
• עם מעלית ייעודית למכוניות - הפנטהאוז שניימאר רכש ב-54 מיליון דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמו בכל שוק דינמי גם כאן המשוואה פשוטה. יותר תיירים פירושו יותר ביקוש להשכרת יחידות דיור ודירות נופש.
אבל לא רק תיירים מגיעים לנפוש בדובאי. מדובר במדינה עם כ-4 מיליון תושבים שאליה מצטרפים מדי שנה יותר מ-170 אלף מהגרים, בין היתר בזכות מדיניות של אפס מס. לכן יש קצב מטורף של ביקוש לדירות להשכרה לטווח ארוך. הנקודה החשובה  היא שכמות הדירות החדשות שנבנות בשנה עומדת על כ-60 אלף בלבד, כמות שלא מתקרבת לעמוד בביקוש הגדול. וככל שהביקוש גדל גם מחירי הנדל"ן מטפסים בהתאם.

יחד עם זאת, בהשוואה לערים כמו לונדון, ניו יורק או אפילו תל אביב, בשלב הזה עדיין אפשר להיכנס לעסקת נדל"ן בדובאי עם סכום יחסית סביר ולקבל נכס במיקום מצוין. 

הצד השני של המטבע בהשקעות נדל"ן בדובאי

זה ללא ספק הצד המבריק של המטבע. גורדי שחקים, עשרות מתחמים חדישים, כל זה תחת השמש החמימה של דובאי וצמד מילים שאי אפשר להישאר אדיש אליהן, אפס מס. אבל מאחורי כל ההבטחות והפרסומים שקופצים ברשתות החברתיות, מסתתרים לא מעט סימני שאלה שצצים אבל לא כולם שואלים אותם בזמן. למשל, מה בעצם עושים עם הדיווח לרשויות המס בישראל? האם עלולה להיווצר חבות כפולה? האם תנודת המטבע יכולה לאכול חלק ניכר מהרווח? מה בכלל המשמעות של פתיחת חשבון בנק מקומי, ומי יטפל בנכס כשרחוקים ממנו אלפי קילומטרים?

בדיוק בנקודה הזו נכנסת לתמונה חברת Horizon הישראלית, שהוקמה ומנוהלת על ידי ארבעה שותפים. שי ביבס, רותם גולן, מוטי דביר ורן צדיקריו, כאשר כל אחד מהם מביא איתו רקע עשיר ופעיל בעולמות ההשקעות, הפיננסים והנדל"ן.

שי ורותם הם גם הבעלים של ,Ynow קהילה גדולה להתפתחות אישית וכלכלית, עם מעל ל-40 אלף עוקבים, פודקאסט מצליח עם למעלה מ-230 פרקים וכשני מיליון האזנות, עסקאות פריסייל קבוצתיות בישראל וליווי לרכישת דירות יד 2 בצפון הארץ, בנוסף לכנסים פיננסים שהם מארגנים בכל חצי שנה למעל 500 צעירים בכל פעם. רן ומוטי הם הבעלים של מוסד קפיטל, אחת מחברות שיווק הנדל״ן הפעילות בישראל, עם מכירות של מעל 3 מיליארד שקלים, מאות פרויקטים והיסטוריה של הנפקות וגיוסי הון.

ביחד ותחת המטרייה של הורייזן, הם הקימו חברה שלא הייתה קיימת קודם לכן בנוף השקעות נדל"ן בדובאי . הם לא רק מחברים בין משקיעים לדירות בדובאי, אלא הם יצרו מערך ליווי מקיף שמחבר בין ידע נדל״ני לתכנון פיננסי מעמיק, וזה בדיוק מה שעושה את ההבדל בין רכישה שנעשית בעיניים עצומות לבין השקעה מחושבת שבנויה נכון מהיסודות.

בונים עסקה מדויקת עד רמת הבורג האחרון

מה שבאמת מבדל את Horizon משאר השחקנים בשוק, הוא שהצוות שמאחורי החברה מורכב קודם כל ממתכננים פיננסיים מוסמכים. זה נשמע אולי כמו פרט טכני, אבל בפועל זה משנה את כל הגישה להשקעה. כי כשלקוח מגיע אליהם, הם לא מתחילים בשאלה איזו דירה אתה מחפש, אלא בודקים מה באמת עומד מאחורי הרצון שלו להשקיע. 

הם לוקחים בחשבון מה המצב הפנסיוני שלו, איזה ביטוחים יש, כמובן, מה היכולת הכלכלית ומה הסיכון שהוא יכול או לא יכול לקחת? ולא מעט פעמים הם גם עוצרים את התהליך ואומרים בפשטות, זה לא מתאים לך כרגע. כי בעיניהם דירה היא לא מטרה אלא כלי. רק לאחר שיש מטרה פיננסית ברורה וגם האמצעים ידועים, הם מתאימים את העסקה כולל התייחסות למיסוי, להמרות מטבע ולרווחים בפועל, וכאשר הכל ברור ובטוח הם יוצאים לדרך. "לפעמים הלקוח אפילו לא מבין שהוא עובר תהליך כל כך מקיף, עד שהוא פתאום רואה את כל התמונה מולו, ומבין שמה שנראה כמו רכישת דירה הוא בעצם תכנון פיננסי שלם לעתיד שלו", שי ביבס, אחד המייסדים של החברה הסביר.

לאחר שהתמונה הפיננסית מתבהרת, ניגשים לבניית העסקה, וגם זו נעשית עם ניתוח מעמיק במיוחד. החל מהנעשה בשוק, דרך האזור הספציפי ועד הדירה עצמה, ברמת הקומה, הנוף ואפילו המרחק של המעלית מהכניסה לדירה ומפיר האשפה, עד כדי כך.

"אנחנו מביאים את כל הידע שלנו באנליזות שוק מפרויקטים נוספים שביצענו בכל העולם לדובאי", שי ביבס מספר. "כך שאנחנו מייצרים מעטפת נדל"נית של ממש, כזו שבוחנת כל עסקה לעומק, מהשכונה ועד הדלת. זה אומר לא רק להבין את המספרים, אלא לדעת בדיוק מה אתה קונה ואיפה בדיוק". 

וזה לא נגמר שם. כל רוכש מצטרף למועדון המשקיעים של Horizon. המועדון מציע ליווי מתמשך גם אחרי הרכישה עם תכנון פיננסי מתקדם, גישה לעסקאות קבוצתיות מתחת לרדאר, והזמנה לאירועים סגורים שבהם מוצגות עסקאות בבלעדיות.

"אנחנו מאמינים בלתת ערך לפני כל דבר. זו בדיוק הסיבה שפתחנו קורסים דיגיטליים חינמיים, אנחנו מספקים מדריכים מקיפים וגם הקמנו פורום וואטסאפ למשקיעים, כולל סיורי שטח. כך שגם אם מישהו לא קונה דרכנו, שיהיה לו את כל הכלים להבין את השוק הזה, כי מי שלא מבין משלם ביוקר".

יתרון משמעותי נוסף שחברת Horizon מציעה נובע מהיקף הפעילות שלה והאמון שהיא בנתה בשטח. בזכות חוזק החברה, הם מצליחים להשיג בלעדיות על קומות שלמות בפרויקטים נבחרים עם הנחות שנשמרות רק למשקיעים שלהם.

"רק השבוע סגרנו עסקה על קומה שלמה בפרויקט Samana Skyviews", משתף שי. "הצלחנו להשיג תנאים שלא קיימים בשוק, הנחה נוספת של 5% וגם קדימות בבחירת הדירות. זו דוגמה למה שהחוזק הקבוצתי שלנו מאפשר".

ניסיון, פריסה ושירות - גם בישראל, גם באירופה וגם בדובאי

הורייזן פועלת היום משלושה סניפים פיזיים, בישראל, באירופה ובדובאי, כאשר בכל סניף יש צוות ישראלי דובר עברית.
על הסיבה בגינה הם בחרו לפתוח חברת ליווי משקיעים דווקא בדובאי ולא ביעד אחר בעולם, שי ביבס מסביר: "יש לך שלוש סיבות עיקריות.

הראשונה היא שקיפות, ואין שוק נדל״ן שקוף יותר מדובאי בעולם, ואני עומד מאחורי זה. יש אתר ממשלתי שבו אפשר לראות כל פרויקט, כמה אחוזים ממנו נבנו, מתי המדינה עצמה הגיעה לביקורת, מה תיעדו, ואפילו להוריד את דוח הביקורת באנגלית. הסיבה השנייה היא בטוחות. זה נשמע מפתיע אבל הבטוחות בדובאי חזקות יותר מישראל. כל פרויקט מנוהל בחשבון נאמנות, והכסף משתחרר לקבלן רק לפי התקדמות בפועל, בפיקוח ממשלתי ולא בנק. כך שהמדינה בעצמה משחררת את התשלומים רק אחרי שביצע ביקורת בשטח. אין דבר כזה בשום מקום אחר. הסיבה השלישית היא תנאי תשלום. רק בדובאי אפשר להיכנס להשקעה עם 20% בלבד, ואת שאר ה-80% לקבל כתשלומים מהקבלן, בלי ריבית. כל זה פרוס לעד עשר שנים בהתאם לפרויקט, ויש גם מקרים שבהם כבר מקבלים שכירות שמכסה את יתרת התשלומים".

כל מי שניסה להשקיע בנדל"ן יודע שתשואה היא רק חלק מהסיפור, ושהשקעה טובה נמדדת קודם כל בשקט. שקט שנוצר כשיש מי שבודק לעומק, מתכנן נכון, ושואל גם את השאלות שלא תמיד אחרים יודעים או רוצים לשאול. ב-Horizon מתמקדים בדיוק בזה, כך שההחלטה שתתקבל תהיה נכונה ומתאימה לכל אחד באופן אישי. ובעולם של השקעות נדל"ן בדובאי, שירות שכזה הוא כלל אינו מובן מאליו.