גליל ים הרצליה
צילום: ניר פיינה

ברווח של 40 מיליון שקל: אשדר מוכרת את הקרקע שבה זכתה בגליל ים

החברה תקבל 322 מיליון שקל, עבור הקרקע בה הייתה אמורה לבנות בסוף השנה 195 דירות. היא רכשה את הקרקע בדצמבר 2022 מרמ"י תמורת 282 מיליון. הרוכש ישלם גם את הוצאות הפיתוח בגובה 25 מיליון שקל
איציק יצחקי | (3)

שכונת גליל ים בהרצליה הפכה ללהיט של ממש בשנים האחרונות - המחירים בשכונה האמירו והדירות הבסיסיות שם נמכרות סביב 40-43 אלף שקל למ"ר (ועד 48 אלף שקל לדירות משודרגות), כשלקראת חודש יולי ישתחררו לשוק לא מעט דירות במחיר הזה, משום שיעברו 7 שנים מהמועד בו רכשו זוכי מחיר למשתכן את הדירות שלהם. הרוכשים אז הרוויחו סביב 2-2.5 מיליון שקל על כל דירה שקנו.

חברת אשדר החליטה למכור את זכויות שלה בפרויקט שהייתה אמורה להקים בשכונה. בסוף השבוע הגיעה החברה לסיכום עם צד שלישי להעברת מלוא זכויות וחובות החברה על פי הסכם חכירה שבין החברה ל"רמ"י" בו זכתה החברה והייתה אמורה להקים 195 יחידות דיור.

החברה תקבל על הקרקע כ-322 מיליון שקל, בתוספת מע"מ, כשהרוכש ישיב לחברה גם את הוצאות הפיתוח ששילמה לרמ"י במסגרת המכרז (כ-25 מיליון שקל) עד ה-30 ביוני. במועד חתימת ההסכם הרוכשת תעביר לנאמן כ-34.8 מיליון שקל ויתרת התשלומים יועברו לחברה עם מסירת החזקה.

אשדר רכשה את הקרקע בדצמבר 2022, מועד בו נרשם "הייפ" סביב רכישת קרקעות מרמ"י. היא שילמה אז 282.7 מיליון שקל בתוספת מע"מ וגם הוצאות פיתוח. כעת היא תקבל את הוצאות הפיתוח בחזרה בתוספת 40 מיליון שקל. הפרויקט היה אמור להתחיל להיבנות בסוף השנה, בין היתר דרך מימון ביניים מההון העצמי שלה. 

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    עם עלויות עסקה ומימון זה 0 רווח (ל"ת)
    ארמדיל 12/05/2024 13:40
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אל תתבלבלו 12/05/2024 11:33
    הגב לתגובה זו
    :)
  • 1.
    תנו לשאר לשקר 12/05/2024 10:57
    הגב לתגובה זו
    :)
דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.


דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי

משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה

רשות המסים מגבירה את האכיפה מול משכירי דירות שלא מדווחים, אך לפחות לבינתיים - יוזמות החקיקה נתקעות בעיקר אצל ועדת הכספים.מה זה 'הסדרי כופר' ועל כמה הם עלולים לעמוד? וגם - 3 מקרים מהשטח


צלי אהרון |

מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה במקביל לירידה בהיקף בעסקאות שבאות לידי ביטוי בעיקר בשוק הדירות יד שנייה, כשאצל הקבלנים והיזמים מדובר בעיקר על תמורות נוספות לדירה שיכולות להגיע בשלל דרכים יצירתיות ובעיקר מבצעי מימון. מנגד, שכר הדירה ממשיך לעלות


מזה שנים שברשות המסים ובמשרד האוצר מנסים לקדם חובת דיווח כוללת על כל הכנסה משכר דירה, אך נתקלים שוב ושוב בהתנגדות מצד ועדת הכספים של הכנסת. בפועל, אין כמעט מסים על הכנסות משכר דירה בשעה שעל הכנסות משכר יש מס שעשוי להגיע ל-50% ובהכנסות ורווחים משוק ההון יש מס של 25%.  המס על שכר דירה הוא אפס עד 5,654 שקלים, כשמעל סכום זה יש טכניקה של הכפלת ההפרש ותשלום מס עליו. מסלול נוסף לבחירת המשכירים הוא מסלול של 10% מס. כלומר, רשות המסים מציעה למשכירים, כל עוד פעילות ההשכרה לא נחשבת לעסק, מיסוי באמת שולי. ולמרות זאת - יש המון העלמות. 




בחודשים האחרונים הגבירו ברשות המסים את השימוש בנתונים ממקורות חיצוניים כדי לעלות על מעלימי מס, כמו שימוש בחשבונות החשמל, המים והגז, עסקאות שבוצעו בין קרובי משפחה, ואפילו בקשות לפיצוי מהמדינה בגין אובדן הכנסה בעקבות המלחמה. נראה שאחד המקורות החשובים הוא מידע מרשם הירושותרשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס. כך נחשפו מקרים שבהם הושכרו דירות לאורך שנים, מבלי שהוגשה על כך כל הצהרה לרשות המסים.


ברשות המסים בוחרים במקרים רבים שלא להוביל את מעלימי המשפט לבית המשפט. לעיתים הפתרון הוא - 'הסדר כופר', תשלום כספי מצד הנישום שנחשד בהעלמת מס, בתמורה לסגירת ההליך הפלילי נגדו. ההסדר הזה נחשב מקל יחסית, אך הוא כולל גם תשלום רטרואקטיבי של המס שהועלם, וגם קנס עונשי נוסף שמגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים, בהתאם להיקף ההכנסה שהוסתרה.


איך נראה ההסדר בפועל?

קודם כל, מדובר לרוב במשכירים פרטיים: שכירים, פנסיונרים ובעלי הכנסה נוספת - שחשבו שהמערכת לא תדע על פעילותם. אלא שכיום, עם היכולת של רשות המסים לחבר בין מקורות מידע שונים, גם העלמות שנראות 'קטנות', לא נעלמות מהרדאר. המשכירים האלו כשנתפסים מעלים תירוצים שונים ומשונים, לרוב כמובן זה לא עובר את אנשי רשות המס. אם רשות המס מתרשמת שזו טעות תמימה וקטנה, אז במקרים רבים היא דורשת את המס מבלי להיכנס לתשלום קנס או כופר. במקרם שמדובר על כסף גדול וההעלמה מכוונת, רשות המס מציעה לרוב כופר. כלומר, המעלים מס משלם קנס מעבר לתשלום המס ולא הולכים לבית המשפט. זה לא רק בתחום מיסוי הנדל"ן, מדי שנה מגיעה רשות המסים למאות עסקאות כופר בתחומים שונים. נתמקד במעלימי מס על שכר דירה.