איך הצליחו יזמי הנדל"ן למנוע תחרות ולהעלות את מחירי הדירות
במבט ראשון, ענף הבנייה למגורים הוא אחד הענפים התחרותיים ביותר בארץ. אם מסתכלים, למשל, על מספר הקבלנים הפעילים, מוצאים שיש למעלה מ-5,000 קבלנים פעילים. בהשוואה למספר ספקיות המזון, הבנקים, או חברות השירותים הפיננסיים, 5,000 חברות פעילות נשמע כמו מספר עצום.
מעבר לכך, בענף הבנייה יש הרבה יותר חברות בגודל בינוני מאשר ברוב הענפים הגדולים במשק. זה מתבטא, בין השאר, בנתח השוק של הפירמות הגדולות. לדוגמה, שלושת קמעונאיות המזון הגדולות במשק מחזיקות ביניהן בנתח שוק של כ-53%, חמשת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כשני שליש, ועשרת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כ- 84%.
בקרב הגופים המוסדיים, שלושת החברות הגדולות ביותר שולטות ב-41% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כמעט 60%, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-88% מהשוק.
לעומת זאת, שלושת חברות הבנייה למגורים הגדולות ביותר שולטות על כ- 25% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-32% מהשוק, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-42% מהשוק. אז לכאורה, אפשר להגיד שאין מה לחפש ריכוזיות בשוק הדיור; המחירים אומנם גבוהים, אבל זה לא בגלל שקבלנים מנצלים את כוח השוק שלהם כדי לגבות מחירים גבוהים מהצרכנים.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה שעוד מחזק את הטענה שאין ריכוזיות בענף הדיור זאת העובדה שהמרווחים הממוצעים של יזמים בענף הבניה אינם גבוהים. מספר הקסם שנשמע שוב ושוב בענף הנדל"ן הוא שכדי שפרויקט יאושר הוא צריך רווחיות צפויה של לפחות 15%. מרבית הפרויקטים אינם מראים רווחיות צפויה גבוהה בהרבה, אם כי, קבלנים שרכשו קרקעות ובנו עליהן בעשור האחרון הרוויחו הרבה גם בזכות עליית ערך הקרקע.
אז נכון, בתקופה שבה המחירים עלו באופן מהיר כנראה שהיו הרבה חברות בנייה שהצליחו לסיים פרויקטים עם רווחים תפעוליים גבוהים יותר ורואים גם בדוחות של החברות הנסחרות שיש כאלו שהרוויחו 20% ומעלה. מצד שני, בהרבה מקרים, פרויקטים מסתיימים עם רווחיות נמוכה יותר. כך שהמרווחים בענף הבניה אינם נראים חריגים, מה שלכאורה מצביע על כך שהענף הוא תחרותי למדי.
כל קבלן הוא מעין מונופולאבל לאמירה האופטימית הזאת יש כמה סייגים. ראשית, יש לא מעט אמת באמירה ששלושת הדברים החשובים ביותר בקביעת הערך של דירה הם מיקום, מיקום, ומיקום. מכיוון שמיקום של פרויקט הוא דבר ייחודי, כל פרויקט הוא ייחודי. למעשה, כל דירה היא ייחודית, מכיוון שאין אף דירה אחרת שנמצאת באותו מיקום במרחב. זה אומר שכל פרויקט בנייה הוא מונופול מקומי. עבור לקוח שמעוניין בדירה במיקום מסוים, אין אף פרויקט אחר שיכול להציע את אותו נכס.
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בכלכלה, סוג כזה של תחרות נקרא תחרות מונופוליסטית – יש מגוון של פירמות שמתחרות על הלקוחות, אבל המוצרים של כל אחת מהפירמות שונים מאלו של המתחרות. במצב כזה, לכל פירמה יש באופן אוטומטי כוח שוק מסוים, ולכן המחיר תמיד גבוה יותר מאשר בתחרות.
דמיינו שכונה שבה פועלים שלושה קבלנים וזה לא מצב חריג בארץ. דמרי ופרשקובסקי למשל בנו שכונות כמעט לבד. האם שלושה קבלנים זה תחרות? האם אין תיאום בינהן. אם בשכונה הזו צפויות 300-500 דירות והן הקבלנים היחידים, מישהו יכול להשפיהסיכוי שתהיה תחרות אמיתית הוא נמוך. הסיכוי שיש תיאום אפילו לא מכוון - הוא גבוה.
300-500 רוכשי דירות בשוק שלרוב הוא עם עודף ביקוש בשכונה חדשה - זה מתנה גדולה ליזמים. הם מוכרים את הדירות כמו לחמניות בעיקר כי אין באמת תחרות. לא בונים 10-15 קבלנים ולא בכמויות גדולות, אלא בהדרגה. שלב א', שנה-שנתיים ועוברים לשלב ב' לשנתיים, וככה מקימים שכונה שהמחירים בה רק הולכים ועולים.
בשוק הדיור, מה שעוד יותר מסבך את התחרות, זה הבדלי כוח מקומיים בין יזמים. בהרבה מקרים, חברות גדולות מסוגלות לרכוש מספר פרויקטים באותו אזור. לעיתים, פירמות רוכשות את הזכות לבנייה של שכונה שלמה. במקרים כאלו, הפירמות בדרך כלל לא מבצעות את כל הפרויקטים ביחד, אלא מבצעות אותן אחד אחרי השני. זה אומר שכל החלטה של הפירמה לגבי פרויקט מסוים, תשפיע לא רק על המכירות בפרויקט הזה, אלא גם בכל הפרויקטים שהיא מתכננת לבצע מאוחר יותר באותו אזור.
זה אומר שלעיתים, פירמה תמנע מהורדת מחירים בפרויקט מסוים גם אם הביקושים יורדים, מכיוון שהמנהלים יודעים שהורדת מחירים תשפיע גם על המחירים בפרויקטים העתידיים שלה באותו אזור. העלאת מחירים, לעומת זאת, זה יתרון כפול: גם רווח יותר גדול בפרויקט הנוכחי, וגם מחירים גבוהים יותר בפרויקטים הבאים. זה אומר שהמהירות שבה היזמים מגיבים לשינויים בתנאי השוק היא לא סימטרית. כשיש ביקוש, המחירים עולים כמו מעלית. כשהביקושים יורדים, המחירים יורדים באיטיות כמו נוצה.
אז נכון שביחס לחלק גדול מהשווקים האחרים בישראל, התחרות בשוק הדיור נראית יחסית גבוהה. אבל זאת לא תחרות כמו בין סוג גבינה אחד לאחר. זאת תחרות בין יצרנים שכל אחד מהם מוכר מוצר אחר, ולכן לכל אחד מהם יש מונופול על המוצר שלו. בנוסף, ברמה המקומית, בחלק גדול מהמקרים יצרנים מתחרים עם עצמם, ולכן אין להם אינטרס להוריד מחירים, אבל הם תמיד ישמחו להעלות אותם. אז אם כל הכבוד לתחרות, בשוק הדיור זה לא תמיד נכון שבתחרות הלקוח משלם פחות.
ד"ר אביחי שניר
- 12.פעיל בשוק 31/01/2024 08:46הגב לתגובה זוהבעיה בשוק,הדיור,היא לא בעיה קלאסית של,ביקוש והיצע. אלא,בחינוך מחדש,של,השוק. כל הכתבות האלה שמדגישות את הבעיה לקנות דירות רק משדרות לתושבים שהם חייבים לקנות דירה ואז זה מגביר את הביקושים והביקוש נעשה קשיח. צריך להגיד לציבור את האמת והיא שלא חיביים להיות בעלי דירה .אפשר לגור בשכירות. מגורים זו עוד הוצאה כמו שאר ההוצאות. לא חייבים לביות בעלי דירה. מזכיר את התהליך שעבר שוק הרכב.
- 11.צדק 31/01/2024 08:45הגב לתגובה זועל פירסום כי רובם לא מצליחים למכור אז תהיו חכמים
- 10.צדק 31/01/2024 08:43הגב לתגובה זוסמוי את המתחרים ועושים התאמת מחירים מאוד פשוט
- 9.יהודה1 31/01/2024 06:36הגב לתגובה זואז שוב המונופולים משחקים עם הזוגות הצעירים וחסרי הדיור החלשים ואין מושיע ? וימציאו להם איזו מנייה אחרת וישחררו קורות גג לאנושות.
- 8.יש קרטל! מגיע מהתחום אז מכיר טוב (ל"ת)רן 31/01/2024 01:58הגב לתגובה זו
- 7.אילן 30/01/2024 16:34הגב לתגובה זו4 עד 5 חברות סיניות אמריקאיות ותראו איך המחיר יורד. יש יבוא בכל דבר חוץ מבניה. הבעיה זו הפוליטיקה כאשר מרכז הליכוד מגונן על הקבלנים ורשות התחרות מסתכלת מהצד. והצעירים אוכלים אותה
- אני 31/01/2024 17:00הגב לתגובה זווואוו לא שמתי לב לזה נכון למה אין יבוא??? הזוי
- אף אחד לא מעוניין שמחירי הדירות ירדו מלבד הרוכשים (ל"ת)שקי-שוקא 30/01/2024 22:51הגב לתגובה זו
- אלמוג 01/02/2024 14:51בתור אחד עם דירה אני מקווה מאוד שהמחירים ירדו כדי שילדיי יוכלו לקנות דירה פה.
- 6.כלכלן 30/01/2024 15:17הגב לתגובה זולפחות 90% מהישראלים לא באמת יכולים לקנות במחירים של היום דירה סבירה במקום סביר שיש בו תעסוקה. צד הביקוש גמור. זה כמובן לא פותר מהצורך לטפל בקבלנים במיוחד אם יש קרטל או מונופול. להקים חברות קבליות ממשלתיות שיתחרו בהם. להביא חברות זרות. להטיל מיסוי גדול יותר לחברות שלא בונות מספיק ומיסוי קטן יותר לחברות שכן בונות מספיק. על כל פנים, שני הדברים שהכי משפיעים על מחירי הנדל"ן, וזה נבדק באקונומטריקה, הם בצד הביקוש: מצב התעסוקה והריבית הריאלית הצפויה (הארוכה). מצב התעסוקה עשוי להידרדר אם יהיה מיתון בארה"ב בהמשך שירסק גם את ישראל, וגם לאור העליה החדה הצפויה לאורך שנים רבות בתקציב הביטחון שעשויה לחנוק את המשק. הריבית הראלית תהיה תנודתית בגלל הזיגזגים של האינפלציה בשנים הקרובות.
- 5.גגדכדגכ 30/01/2024 15:13הגב לתגובה זואז אין שום אפשרות לווסת את השוק ולהקטין היצע לפי רצונם של היזמים. המדינה חייבת לתת ליזמים את המשאב הציבורי הזה, קרקע, לתקופה מוגבלת עד לקבלת היתר, ולתקופה מוגבלת עד לסיום הבניה, והכי חשוב- לתקופה מוגבלת עד למכירת כל הדירות, כולל פנטהאוזים, לציבור. כך מונעים מצב שהיזמים לא לחוצים כי הבנקים מוכנים להנשים אותם בהלוואות, או בגלל שהם כבר כיסו את העלויות הראשוניות בפרויקט וכל השאר זה בונוס מבחינתם.
- גיל 30/01/2024 16:46הגב לתגובה זואגב, סביר שהדרישה למכור הכל תוך זמן קצוב תעלה את הסיכון העסקי של היזמים שיקטינו את הצעות המחיר על הקרקע כדי להבטיח יותר כרית בטחון. אבל לציבור רוכשי הדירות זה יהיה נהדר. לא עוד ממשלה שמנסה "לדחוף חבל" שהקצה הרחוק שלו לא זז
- 4.אא 30/01/2024 14:05הגב לתגובה זוואת שאר האזרחים שאין להם כסף להיכנס למכרזים כאלה, ומצד שני היזמים חברו למחלקות ההנדסה בעיריות השונות שלא מאפשרות לאנשים פרטיים קטנים לבנות על קרקעות שבידם ו/או שמצמצמות את היתרי הבניב בכלל במכוון וזה מתכון רע לאזרחים שהרבה מהם עברו למדינות אחרות על זה נאמר פריירים לא מתים אלא מתחלפים.
- 3.מאיר 30/01/2024 13:51הגב לתגובה זוצודק כותב המאמר: לכאורה המחירים היו אמורים לרדת, אבל זה לא קורה. צריך להמשיך להתאפק ולא לקנות, הממשלה צריכה להביא חברות בנייה מחו"ל שיבנו יותר מהר ובמחיר יותר זול.
- 2.אריק 30/01/2024 13:36הגב לתגובה זולהגביל פרויקטים לקבלן בודד באיזור מסויים.צריך לציין 'מול הקבלנים יש גם תחרות של דירות יד 2.
- 1.איזה תחרות בדיוק !!!! הכל מתואם בינהם אחד מעלה כול 30/01/2024 13:18הגב לתגובה זואיזה תחרות בדיוק !!!! הכל מתואם בינהם אחד מעלה כולם מישרים קוו אף אחד לא נשאר מאחור !!! ראו את המחירים בסופר יש בכלל תחרות !!! לייקר לייקר העם מטומטם והעם ישלם .

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.