מחירי הדירות לאן

איך הצליחו יזמי הנדל"ן למנוע תחרות ולהעלות את מחירי הדירות

לכאורה יש תחרות בין קבלנים - בפועל בכל אזור יש מספר מצומצם של קבלנים ואין תחרות; וגם - איך בונים שכונות חדשות ומדוע עולים שם המחירים
נושאים בכתבה מחירי הדירות

במבט ראשון, ענף הבנייה למגורים הוא אחד הענפים התחרותיים ביותר בארץ. אם מסתכלים, למשל, על מספר הקבלנים הפעילים, מוצאים שיש למעלה מ-5,000 קבלנים פעילים. בהשוואה למספר ספקיות המזון, הבנקים, או חברות השירותים הפיננסיים, 5,000 חברות פעילות נשמע כמו מספר עצום.

מעבר לכך, בענף הבנייה יש הרבה יותר חברות בגודל בינוני מאשר ברוב הענפים הגדולים במשק. זה מתבטא, בין השאר, בנתח השוק של הפירמות הגדולות. לדוגמה, שלושת קמעונאיות המזון הגדולות במשק מחזיקות ביניהן בנתח שוק של כ-53%, חמשת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כשני שליש, ועשרת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כ- 84%.

בקרב הגופים המוסדיים, שלושת החברות הגדולות ביותר שולטות ב-41% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כמעט 60%, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-88% מהשוק.

לעומת זאת, שלושת חברות הבנייה למגורים הגדולות ביותר שולטות על כ- 25% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-32% מהשוק, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-42% מהשוק. אז לכאורה, אפשר להגיד שאין מה לחפש ריכוזיות בשוק הדיור; המחירים אומנם גבוהים, אבל זה לא בגלל שקבלנים מנצלים את כוח השוק שלהם כדי לגבות מחירים גבוהים מהצרכנים.

מה שעוד מחזק את הטענה שאין ריכוזיות בענף הדיור זאת העובדה שהמרווחים הממוצעים של יזמים בענף הבניה אינם גבוהים. מספר הקסם שנשמע שוב ושוב בענף הנדל"ן הוא שכדי שפרויקט יאושר הוא צריך רווחיות צפויה של לפחות 15%. מרבית הפרויקטים אינם מראים רווחיות צפויה גבוהה בהרבה, אם כי, קבלנים שרכשו קרקעות ובנו עליהן בעשור האחרון הרוויחו הרבה גם בזכות עליית ערך הקרקע. 

אז נכון, בתקופה שבה המחירים עלו באופן מהיר כנראה שהיו הרבה חברות בנייה שהצליחו לסיים פרויקטים עם רווחים תפעוליים גבוהים יותר ורואים גם בדוחות של החברות הנסחרות שיש כאלו שהרוויחו 20% ומעלה. מצד שני, בהרבה מקרים, פרויקטים מסתיימים עם רווחיות נמוכה יותר. כך שהמרווחים בענף הבניה אינם נראים חריגים, מה שלכאורה מצביע על כך שהענף הוא תחרותי למדי.

 

כל קבלן הוא מעין מונופול

אבל לאמירה האופטימית הזאת יש כמה סייגים. ראשית, יש לא מעט אמת באמירה ששלושת הדברים החשובים ביותר בקביעת הערך של דירה הם מיקום, מיקום, ומיקום. מכיוון שמיקום של פרויקט הוא דבר ייחודי, כל פרויקט הוא ייחודי. למעשה, כל דירה היא ייחודית, מכיוון שאין אף דירה אחרת שנמצאת באותו מיקום במרחב. זה אומר שכל פרויקט בנייה הוא מונופול מקומי. עבור לקוח שמעוניין בדירה במיקום מסוים, אין אף פרויקט אחר שיכול להציע את אותו נכס.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בכלכלה, סוג כזה של תחרות נקרא תחרות מונופוליסטית – יש מגוון של פירמות שמתחרות על הלקוחות, אבל המוצרים של כל אחת מהפירמות שונים מאלו של המתחרות. במצב כזה, לכל פירמה יש באופן אוטומטי כוח שוק מסוים, ולכן המחיר תמיד גבוה יותר מאשר בתחרות.

דמיינו שכונה שבה פועלים שלושה קבלנים וזה לא מצב חריג בארץ. דמרי ופרשקובסקי למשל בנו שכונות כמעט לבד. האם שלושה קבלנים זה תחרות? האם אין תיאום בינהן. אם בשכונה הזו צפויות 300-500 דירות והן הקבלנים היחידים, מישהו יכול להשפיהסיכוי שתהיה תחרות אמיתית הוא נמוך. הסיכוי שיש תיאום אפילו לא מכוון - הוא גבוה. 

300-500 רוכשי דירות בשוק שלרוב הוא עם עודף ביקוש בשכונה חדשה - זה מתנה גדולה ליזמים. הם מוכרים את הדירות כמו לחמניות בעיקר כי אין באמת תחרות. לא בונים 10-15 קבלנים ולא בכמויות גדולות, אלא בהדרגה. שלב א', שנה-שנתיים ועוברים לשלב ב' לשנתיים, וככה מקימים שכונה שהמחירים בה רק הולכים ועולים.

בשוק הדיור, מה שעוד יותר מסבך את התחרות, זה הבדלי כוח מקומיים בין יזמים. בהרבה מקרים, חברות גדולות מסוגלות לרכוש מספר פרויקטים באותו אזור. לעיתים, פירמות רוכשות את הזכות לבנייה של שכונה שלמה. במקרים כאלו, הפירמות בדרך כלל לא מבצעות את כל הפרויקטים ביחד, אלא מבצעות אותן אחד אחרי השני. זה אומר שכל החלטה של הפירמה לגבי פרויקט מסוים, תשפיע לא רק על המכירות בפרויקט הזה, אלא גם בכל הפרויקטים שהיא מתכננת לבצע מאוחר יותר באותו אזור.

זה אומר שלעיתים, פירמה תמנע מהורדת מחירים בפרויקט מסוים גם אם הביקושים יורדים, מכיוון שהמנהלים יודעים שהורדת מחירים תשפיע גם על המחירים בפרויקטים העתידיים שלה באותו אזור. העלאת מחירים, לעומת זאת, זה יתרון כפול: גם רווח יותר גדול בפרויקט הנוכחי, וגם מחירים גבוהים יותר בפרויקטים הבאים. זה אומר שהמהירות שבה היזמים מגיבים לשינויים בתנאי השוק היא לא סימטרית. כשיש ביקוש, המחירים עולים כמו מעלית. כשהביקושים יורדים, המחירים יורדים באיטיות כמו נוצה.

אז נכון שביחס לחלק גדול מהשווקים האחרים בישראל, התחרות בשוק הדיור נראית יחסית גבוהה. אבל זאת לא תחרות כמו בין סוג גבינה אחד לאחר. זאת תחרות בין יצרנים שכל אחד מהם מוכר מוצר אחר, ולכן לכל אחד מהם יש מונופול על המוצר שלו. בנוסף, ברמה המקומית, בחלק גדול מהמקרים יצרנים מתחרים עם עצמם, ולכן אין להם אינטרס להוריד מחירים, אבל הם תמיד ישמחו להעלות אותם. אז אם כל הכבוד לתחרות, בשוק הדיור זה לא תמיד נכון שבתחרות הלקוח משלם פחות.

 

ד"ר אביחי שניר

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    פעיל בשוק 31/01/2024 08:46
    הגב לתגובה זו
    הבעיה בשוק,הדיור,היא לא בעיה קלאסית של,ביקוש והיצע. אלא,בחינוך מחדש,של,השוק. כל הכתבות האלה שמדגישות את הבעיה לקנות דירות רק משדרות לתושבים שהם חייבים לקנות דירה ואז זה מגביר את הביקושים והביקוש נעשה קשיח. צריך להגיד לציבור את האמת והיא שלא חיביים להיות בעלי דירה .אפשר לגור בשכירות. מגורים זו עוד הוצאה כמו שאר ההוצאות. לא חייבים לביות בעלי דירה. מזכיר את התהליך שעבר שוק הרכב.
  • 11.
    צדק 31/01/2024 08:45
    הגב לתגובה זו
    על פירסום כי רובם לא מצליחים למכור אז תהיו חכמים
  • 10.
    צדק 31/01/2024 08:43
    הגב לתגובה זו
    סמוי את המתחרים ועושים התאמת מחירים מאוד פשוט
  • 9.
    יהודה1 31/01/2024 06:36
    הגב לתגובה זו
    אז שוב המונופולים משחקים עם הזוגות הצעירים וחסרי הדיור החלשים ואין מושיע ? וימציאו להם איזו מנייה אחרת וישחררו קורות גג לאנושות.
  • 8.
    יש קרטל! מגיע מהתחום אז מכיר טוב (ל"ת)
    רן 31/01/2024 01:58
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אילן 30/01/2024 16:34
    הגב לתגובה זו
    4 עד 5 חברות סיניות אמריקאיות ותראו איך המחיר יורד. יש יבוא בכל דבר חוץ מבניה. הבעיה זו הפוליטיקה כאשר מרכז הליכוד מגונן על הקבלנים ורשות התחרות מסתכלת מהצד. והצעירים אוכלים אותה
  • אני 31/01/2024 17:00
    הגב לתגובה זו
    וואוו לא שמתי לב לזה נכון למה אין יבוא??? הזוי
  • אף אחד לא מעוניין שמחירי הדירות ירדו מלבד הרוכשים (ל"ת)
    שקי-שוקא 30/01/2024 22:51
    הגב לתגובה זו
  • אלמוג 01/02/2024 14:51
    בתור אחד עם דירה אני מקווה מאוד שהמחירים ירדו כדי שילדיי יוכלו לקנות דירה פה.
  • 6.
    כלכלן 30/01/2024 15:17
    הגב לתגובה זו
    לפחות 90% מהישראלים לא באמת יכולים לקנות במחירים של היום דירה סבירה במקום סביר שיש בו תעסוקה. צד הביקוש גמור. זה כמובן לא פותר מהצורך לטפל בקבלנים במיוחד אם יש קרטל או מונופול. להקים חברות קבליות ממשלתיות שיתחרו בהם. להביא חברות זרות. להטיל מיסוי גדול יותר לחברות שלא בונות מספיק ומיסוי קטן יותר לחברות שכן בונות מספיק. על כל פנים, שני הדברים שהכי משפיעים על מחירי הנדל"ן, וזה נבדק באקונומטריקה, הם בצד הביקוש: מצב התעסוקה והריבית הריאלית הצפויה (הארוכה). מצב התעסוקה עשוי להידרדר אם יהיה מיתון בארה"ב בהמשך שירסק גם את ישראל, וגם לאור העליה החדה הצפויה לאורך שנים רבות בתקציב הביטחון שעשויה לחנוק את המשק. הריבית הראלית תהיה תנודתית בגלל הזיגזגים של האינפלציה בשנים הקרובות.
  • 5.
    גגדכדגכ 30/01/2024 15:13
    הגב לתגובה זו
    אז אין שום אפשרות לווסת את השוק ולהקטין היצע לפי רצונם של היזמים. המדינה חייבת לתת ליזמים את המשאב הציבורי הזה, קרקע, לתקופה מוגבלת עד לקבלת היתר, ולתקופה מוגבלת עד לסיום הבניה, והכי חשוב- לתקופה מוגבלת עד למכירת כל הדירות, כולל פנטהאוזים, לציבור. כך מונעים מצב שהיזמים לא לחוצים כי הבנקים מוכנים להנשים אותם בהלוואות, או בגלל שהם כבר כיסו את העלויות הראשוניות בפרויקט וכל השאר זה בונוס מבחינתם.
  • גיל 30/01/2024 16:46
    הגב לתגובה זו
    אגב, סביר שהדרישה למכור הכל תוך זמן קצוב תעלה את הסיכון העסקי של היזמים שיקטינו את הצעות המחיר על הקרקע כדי להבטיח יותר כרית בטחון. אבל לציבור רוכשי הדירות זה יהיה נהדר. לא עוד ממשלה שמנסה "לדחוף חבל" שהקצה הרחוק שלו לא זז
  • 4.
    אא 30/01/2024 14:05
    הגב לתגובה זו
    ואת שאר האזרחים שאין להם כסף להיכנס למכרזים כאלה, ומצד שני היזמים חברו למחלקות ההנדסה בעיריות השונות שלא מאפשרות לאנשים פרטיים קטנים לבנות על קרקעות שבידם ו/או שמצמצמות את היתרי הבניב בכלל במכוון וזה מתכון רע לאזרחים שהרבה מהם עברו למדינות אחרות על זה נאמר פריירים לא מתים אלא מתחלפים.
  • 3.
    מאיר 30/01/2024 13:51
    הגב לתגובה זו
    צודק כותב המאמר: לכאורה המחירים היו אמורים לרדת, אבל זה לא קורה. צריך להמשיך להתאפק ולא לקנות, הממשלה צריכה להביא חברות בנייה מחו"ל שיבנו יותר מהר ובמחיר יותר זול.
  • 2.
    אריק 30/01/2024 13:36
    הגב לתגובה זו
    להגביל פרויקטים לקבלן בודד באיזור מסויים.צריך לציין 'מול הקבלנים יש גם תחרות של דירות יד 2.
  • 1.
    איזה תחרות בדיוק !!!! הכל מתואם בינהם אחד מעלה כול 30/01/2024 13:18
    הגב לתגובה זו
    איזה תחרות בדיוק !!!! הכל מתואם בינהם אחד מעלה כולם מישרים קוו אף אחד לא נשאר מאחור !!! ראו את המחירים בסופר יש בכלל תחרות !!! לייקר לייקר העם מטומטם והעם ישלם .
דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?

כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור. 


שוק של אינטרסנטים

וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס. 

מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני  כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?

עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא. 

ביטוח לאומי פציעה
צילום: Shutterstock

שיקר לביטוח לאומי והעלים מסים במיליונים - סוף גנב לתליה

יועץ הקבלה רזיאל דהאן נחשד כי קיבל קצבאות במרמה והעלים הכנסות של מיליוני שקלים דרך חשבונות אחרים. החקירה המשותפת של רשות המסים והביטוח הלאומי חשפה יומן פגישות עמוס והפקדות חריגות; כעת ביהמ"ש העליון התיר לפרסם את שמו


צלי אהרון |

רזיאל דהאן, יועץ קבלה מוכר (קבליסט), נמצא במרכז פרשה חמורה שנחשפה בימים האחרונים. על פי החשד, דהאן קיבל במשך שנים קצבאות שונות מהמוסד לביטוח לאומי תוך שהוא מציג מצג שווא לגבי מצבו, ובמקביל העלים הכנסות של מיליוני שקלים מעסק פרטי שפעיל לכל דבר. החקירה נוהלה במשותף על ידי רשות המסים והביטוח הלאומי, לאחר מידע מודיעיני שהעלה כי דהאן אינו עומד בתנאי הזכאות לקצבאות.

במהלך החקירה, שנפתחה תחילה באופן סמוי ולאחר מכן הפכה לגלויה, בוצעו חיפושים במספר אתרים ונתפסו מסמכים, מחשבים ויומן פגישות. היומן חשף כי דהאן קיבל לקוחות ברצף משעות הבוקר ועד הלילה, עובדה שסותרת לכאורה את טענותיו לנבצרות. בנוסף, נבדקו חשבונות בנק של מקורביו, בהם התגלו הפקדות חריגות של מזומנים ושיקים בסכומים מצטברים של מיליוני שקלים בין השנים 2018 ל-2024. ללא חשבוניות או קבלות כפי שמחייב החוק.

עוד עלה כי דהאן הופיע בתוכניות טלוויזיה, פתח קלפים, ביצע "לחשים" וטיפולים שונים. כל אלה מצביעים, לטענת הרשויות, על פעילות עסקית ענפה שמניבה הכנסות יציבות. במקביל, בביטוח הלאומי טוענים כי המשיך לקבל כספים תוך הצגת מצג שווא של חוסר יכולת לעבוד. דהאן נעצר ושוחרר בתנאים מגבילים בבית משפט השלום בראשון לציון. 

בקשה שהגיש לאיסור פרסום נדחתה הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון, ובכך נפתח הפתח לחשיפת שמו לציבור. החלטת העליון ניתנה אתמול (1.9.2025) וסללה את הדרך לפרסום זה.בשלב זה מדובר בחשדות בלבד, ודהאן נהנה מחזקת החפות. החקירה צפויה להימשך בתקופה הקרובה, לאחר מכן יוחלט האם להעמידו לדין פלילי בגין העלמת מסים וקבלת קצבאות במרמה.

פעילות עקבית ומתמשכת

מעבר לממצאים הישירים מהחקירה, לפרשה יש גם היבטים רחבים יותר: מבחינה כלכלית, ההפקדות בהיקף של מיליוני שקלים שנמצאו בין השנים 2018 ל-2024 מצביעות על פעילות עסקית עקבית ומתמשכת, ולא על אירוע חד-פעמי.