במבט ראשון, ענף הבנייה למגורים הוא אחד הענפים התחרותיים ביותר בארץ. אם מסתכלים, למשל, על מספר הקבלנים הפעילים, מוצאים שיש למעלה מ-5,000 קבלנים פעילים. בהשוואה למספר ספקיות המזון, הבנקים, או חברות השירותים הפיננסיים, 5,000 חברות פעילות נשמע כמו מספר עצום.

מעבר לכך, בענף הבנייה יש הרבה יותר חברות בגודל בינוני מאשר ברוב הענפים הגדולים במשק. זה מתבטא, בין השאר, בנתח השוק של הפירמות הגדולות. לדוגמה, שלושת קמעונאיות המזון הגדולות במשק מחזיקות ביניהן בנתח שוק של כ-53%, חמשת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כשני שליש, ועשרת קמעונאיות המזון הגדולות ביותר מחזיקות בנתח שוק של כ- 84%.

בקרב הגופים המוסדיים, שלושת החברות הגדולות ביותר שולטות ב-41% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כמעט 60%, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-88% מהשוק.

לעומת זאת, שלושת חברות הבנייה למגורים הגדולות ביותר שולטות על כ- 25% מהשוק, חמשת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-32% מהשוק, ועשרת החברות הגדולות ביותר שולטות על כ-42% מהשוק. אז לכאורה, אפשר להגיד שאין מה לחפש ריכוזיות בשוק הדיור; המחירים אומנם גבוהים, אבל זה לא בגלל שקבלנים מנצלים את כוח השוק שלהם כדי לגבות מחירים גבוהים מהצרכנים.

• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה שעוד מחזק את הטענה שאין ריכוזיות בענף הדיור זאת העובדה שהמרווחים הממוצעים של יזמים בענף הבניה אינם גבוהים. מספר הקסם שנשמע שוב ושוב בענף הנדל"ן הוא שכדי שפרויקט יאושר הוא צריך רווחיות צפויה של לפחות 15%. מרבית הפרויקטים אינם מראים רווחיות צפויה גבוהה בהרבה, אם כי, קבלנים שרכשו קרקעות ובנו עליהן בעשור האחרון הרוויחו הרבה גם בזכות עליית ערך הקרקע. 

אז נכון, בתקופה שבה המחירים עלו באופן מהיר כנראה שהיו הרבה חברות בנייה שהצליחו לסיים פרויקטים עם רווחים תפעוליים גבוהים יותר ורואים גם בדוחות של החברות הנסחרות שיש כאלו שהרוויחו 20% ומעלה. מצד שני, בהרבה מקרים, פרויקטים מסתיימים עם רווחיות נמוכה יותר. כך שהמרווחים בענף הבניה אינם נראים חריגים, מה שלכאורה מצביע על כך שהענף הוא תחרותי למדי.

כל קבלן הוא מעין מונופול

• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

בכלכלה, סוג כזה של תחרות נקרא תחרות מונופוליסטית – יש מגוון של פירמות שמתחרות על הלקוחות, אבל המוצרים של כל אחת מהפירמות שונים מאלו של המתחרות. במצב כזה, לכל פירמה יש באופן אוטומטי כוח שוק מסוים, ולכן המחיר תמיד גבוה יותר מאשר בתחרות.

דמיינו שכונה שבה פועלים שלושה קבלנים וזה לא מצב חריג בארץ. דמרי ופרשקובסקי למשל בנו שכונות כמעט לבד. האם שלושה קבלנים זה תחרות? האם אין תיאום בינהן. אם בשכונה הזו צפויות 300-500 דירות והן הקבלנים היחידים, מישהו יכול להשפיהסיכוי שתהיה תחרות אמיתית הוא נמוך. הסיכוי שיש תיאום אפילו לא מכוון - הוא גבוה. 

300-500 רוכשי דירות בשוק שלרוב הוא עם עודף ביקוש בשכונה חדשה - זה מתנה גדולה ליזמים. הם מוכרים את הדירות כמו לחמניות בעיקר כי אין באמת תחרות. לא בונים 10-15 קבלנים ולא בכמויות גדולות, אלא בהדרגה. שלב א', שנה-שנתיים ועוברים לשלב ב' לשנתיים, וככה מקימים שכונה שהמחירים בה רק הולכים ועולים.

בשוק הדיור, מה שעוד יותר מסבך את התחרות, זה הבדלי כוח מקומיים בין יזמים. בהרבה מקרים, חברות גדולות מסוגלות לרכוש מספר פרויקטים באותו אזור. לעיתים, פירמות רוכשות את הזכות לבנייה של שכונה שלמה. במקרים כאלו, הפירמות בדרך כלל לא מבצעות את כל הפרויקטים ביחד, אלא מבצעות אותן אחד אחרי השני. זה אומר שכל החלטה של הפירמה לגבי פרויקט מסוים, תשפיע לא רק על המכירות בפרויקט הזה, אלא גם בכל הפרויקטים שהיא מתכננת לבצע מאוחר יותר באותו אזור.

זה אומר שלעיתים, פירמה תמנע מהורדת מחירים בפרויקט מסוים גם אם הביקושים יורדים, מכיוון שהמנהלים יודעים שהורדת מחירים תשפיע גם על המחירים בפרויקטים העתידיים שלה באותו אזור. העלאת מחירים, לעומת זאת, זה יתרון כפול: גם רווח יותר גדול בפרויקט הנוכחי, וגם מחירים גבוהים יותר בפרויקטים הבאים. זה אומר שהמהירות שבה היזמים מגיבים לשינויים בתנאי השוק היא לא סימטרית. כשיש ביקוש, המחירים עולים כמו מעלית. כשהביקושים יורדים, המחירים יורדים באיטיות כמו נוצה.

אז נכון שביחס לחלק גדול מהשווקים האחרים בישראל, התחרות בשוק הדיור נראית יחסית גבוהה. אבל זאת לא תחרות כמו בין סוג גבינה אחד לאחר. זאת תחרות בין יצרנים שכל אחד מהם מוכר מוצר אחר, ולכן לכל אחד מהם יש מונופול על המוצר שלו. בנוסף, ברמה המקומית, בחלק גדול מהמקרים יצרנים מתחרים עם עצמם, ולכן אין להם אינטרס להוריד מחירים, אבל הם תמיד ישמחו להעלות אותם. אז אם כל הכבוד לתחרות, בשוק הדיור זה לא תמיד נכון שבתחרות הלקוח משלם פחות.

ד"ר אביחי שניר