הממשלה החדשה הצהירה עוד לפני הקמתה שתנסה להתמודד עם עליית מחירי הדיור בישראל. אבל בינתיים, היא מקבלת שוק בעייתי ומחירים שעלו בכמעט 20% בשנה האחרונה. האם היא תצליח היכן שנכשלו קודמותיה בעשור האחרון? היא קיבלה מתנה מנגיד בנק ישראל - הוא מקפיץ את הריבית במשק (כדי להילחם באינפלציה. הנושא של שוק הדיור משני ופחות רלוונטי מבחינת בנק ישראל) וזה מוביל לעצירה בעסקאות, למכירות של משקיעים ולנפילה במשכנתאות, רק שזה לא מוריד בינתיים את מחירי הדיור. האם זה מה שסוף סוף יגרום לשינוי וירידת מחירים? ומה יקרה באופן ספציפי בתל אביב, שם מחירי הדיור כבר הגיעו לרמה שאף אחד לא היה יכול לצפות?

גם בהרצליה ופתח תקוה, ערי המעטפת של תל אביב, המחירים עלו, וכשיש עליה דרמטית גם במעגל השני - בערים כמו חדרה - השאלה המרכזית היא עד לאן המעגל יתרחב והאם המחירים בתל אביב ייעצרו או שהיא תסחוף אחריה את המעגלים הקרובים. ויש עוד הרבה שאלות שצריך לשאול בדרך - מה יקרה לשוק המשרדים וכיצד ישפיע פרוייקט שדה דב על המחירים באזור המרכז.

"המחירים בתל אביב מאוד גבוהים, זאת משימה כמעט בלתי אפשרית עבור חלקים נכבדים באוכלוסיה. המחירים יאותגרו כי הריבית תאתגר אותם. נכון, יש עצירה מסוימת בתל אביב ולכן יהיה מעניין לראות מה יקרה בתקופה הקרובה. אני סבור שלממשלה אין יכולת להשפיע על תל אביב כעת", אומר בראיון לביזפורטל אוהד דנוס, מי שכיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכחבר מועצת השמאים, מנכ"ל ושותף במשרד שמאים באזור.

בוא נדבר על השפעת עליית הריבית. מה יקרה כשהיא תיעצר?

דנוס: "בסופו של יום, אם לא יהיו עוד העלאות ריבית דרמטיות, תל אביב תשרוד. ואז המחירים בתל אביב ימשיכו לעלות. המצב הוא מאוד קשה, אבל צריך לקחת בחשבון שמדובר באוכלוסיה חזקה".

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מתי נראה ירידות, אם בכלל?

"אנחנו רואים בלימה. ירידות? לוקח זמן עד שזה מגיע. יש אנשים שצריכים לסגור פוזיציות על המשכנתאות. יש אנשים שלא קונים דירות, זה נכון. אבל זה משפיע גם על צד ההיצע, כי הפוזיציה מקשה עליהם ואנשים מוכרים. מצד שני, יש אנשים שעוצרים רכישות בגלל נושא הריבית. אני לא בטוח שנראה ירידות".

בדיוק בשביל זה, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל, א"י) הוציאה מכרז לשדה דוב. מחיר המינימום הוא 570 מיליון שקל, כלומר מחיר הקרקע לדירה אחת, מתוך 270 דירות שישווקו, הוא 2.3 מיליון שקל. ההערכה היא שהמחיר דירה לא יפחת מ-5-6 מיליון, אחרי עלויות בניה, רווח יזמי ועוד.

סיפור שדה דב יכול להוריד את המחירים?

"שדה דב יכול היה להשפיע על להשפיע לרדת, אבל לא כך הדברים עובדים במציאות. צריך להבין שאנשים רוצים לגור במקומות מסוימים. מי שרוצה בלב העיר לא יגור בשדה דוב, זו לא אופציה בשבילו בכלל. מצד שני, צריך לקחת בחשבון שיש שם הרבה מאוד בעלי קרקעות ומרביתם ייקחו דירה לעצמם. אז נכון, תשתחרר כמות נכבדת, אבל לא כמו שכולם חושבים. בסוף, אנשים ירצו לגור שם או להעביר את הזכות הזאת לבני משפחה".

• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

הפרויקט הזה יכול לפחות לייצב את רמות המחירים?

"אני חושב שהוא מסוגל לייצב, לפחות מעט, את רמות המחירים. אבל כמובן, בכל מקום חדש, יש היצע גדול וכולם חושבים שהנה זה הולך לרדת, אבל לאט לאט ההיצעים נספגים וגם שם המחירים יעלו. אני חושב שזאת תהיה השכונה הטובה בעיר - מיקום נהדר על הים, בצפון מערב העיר".

מה קורה עם מספר העסקאות בתל אביב עכשיו? ומה עם התחדשות עירונית? 

"השוק בתל אביב רגוע מאוד עכשיו. ההיצע גם ככה הוא לא גבוה, אבל מצד שני יש בניה. יש הבשלה של התחדשות עירונית, לקח שנים עד שהתיישרו. כאן, מי שרוצה לגור בשכונה אחת לא רוצה לגור בשכונה אחרת. ואז מה יקרה? הוא ישלם כל מחיר כשהנכס משתחרר למכירה. השוק של תל אביב הוא ייחודי. כמו שאמרתי - ייקח זמן עד שנראה ירידות, אם בכלל".

תל אביב מנותקת?

"כן, אבל לא מבחירה. המצב שנוצר פה הוא כזה: אליטה עם הרבה מאד כסף. לא משהו שתל אביב בחרה בו, זה פשוט המצב שנוצר".

מה יקרה במעגל הקרוב - ברמת גן, בפתח תקוה?

"שם אנחנו רואים שהמחירים נעצרו כרגע, אבל הם די צמודים למה שקורה בתל אביב, כי זאת האלטרנטיבה. אז נכון, שם ההיצע יותר גדול ויותר מגוון יש מצב שהאנשים שרוכשים שם יותר רגישים לריבית. אז יש סיכוי שתהיה התמתנות ואולי ירידה. במעגל הרחוק יותר, גם שם אנחנו רואים דיבורים על עצירה, על השכרות משנה ודברים שתמיד מדברים עליהם".

מה יקרה בשוק המשרדים?

"יש משבר הייטק חדש, אני מאמין ששוק המשרדים בתל אביב יישאר יציב. הסביבה של תל אביב יותר רגישה, היא צריכה להמציא את עצמה מחדש ולייצר תחרות אטרקטיבית יותר. העיריות אמורות לעודד באמצעות הפחתת מחירי הארנונה, ואז עסקים יוצאים החוצה מתל אביב. אני מדבר על חולון, רמת גן, הרצליה וכו'. הם ינסו לגנוב לתל אביב את שוק המשרדים, למשוך אנשים שיבואו אליהם".

מה דעתך על מנכ"לית מינהל התכנון דורית זילבר, שמנסה לערוך רפורמות? מצד אחד איכות התכנון עלתה, היא נקבה תאריך סיום לתמ"א 38, אבל עדיין - כמה היא מסוגלת להשפיע על השוק?