התכנית של משרד השיכון: חצי מיליון דירות חדשות ב-4 שנים הקרובות
משרד השיכון פרס בוועדת הכלכלה את "התכנית הלאומית לשיכון" לשנים הקרובות. ביניהם חצי מיליון דירות חדשות בארבע השנים הקרובות, וכן 280 אלף התחלות בניה, 300 אלף שיווקי קרקע ו-180 אלף עסקאות בקרקעות מדינה. התכנית גובשה עם משרד הפנים.
יו"ר הוועדה, מיכאל ביטון מכחול לבן הדגיש כי שלושת משימותיו העיקריות של המשרד הוא דיור בר-השגה לזוגות צעירים, שיפור הדיור הציבורי וקידום ההתחדשות העירונית. הוא קרא למשרד לשקול מחידוש תכנית "בית צומח" בפריפריה, השכרת דירות ע"י המדינה עבור הדיור הציבורי, והזהיר כי הגדלת השיווקים לבדה לא תביא להורדת מחירי הדיור - ללא תכנית לדיור בר-השגה לזוגות צעירים. ביטון הבטיח לקיים כבר בהקדם דיון ממוקד בצרכי הדיור של החברה החרדית.
לדברי שר השיכון זאב אלקין, הסיבה למשבר הוא עליית מחירי הדיור כמעט בכל העולם, ועיקר משימתנו היא הגדלת ההיצע. בשנים 2020-2019 נרשמה ירידה חדה בשיווקי הקרקע וירידה דרמטית בעסקאות – וזו הסיבה לעלייה החדה במחירי הדיור השנה. הירידה בשיווקים ובעסקאות היא פועל-יוצא של אי-אישור התקציב הממשלתי. לדבריו, רוב המוחלט של שיווקי השנה האחרונה, היא החל מהקמת הממשלה האחרונה. "לאחר אישור התקציב, עברנו ראש עיר אחד אחרי השני ושכנענו אותם להתחיל את שיווקי הקרקע", סיפר.
אלקין הדגיש את הארכת חוק הותמ"ל לצורך עמידה ביעדי התכנית, הביע תקווה כי היקף העסקאות בקרקעות המדינה - יהיה גבוה מ-180 אלף, הצביע על עליה בתקציבי הסיוע לבניה חדשה, רכש דיור לגיל הזהב, סיוע בשכר דירה ועוד. כך הוקצו 550 מיליון שקל להגדלת היקף שיווקי יחידות הדיור בתכניות למגורים בהישג-יד, 60 מיליון שקל להגדלת היצע הדירות בשוק השכירות המוסדית, 12 מיליון שקל לקידום חדשנות ותיעוש בענף, 11 מיליון שקל לקיצור הליכי הקמת שכונות חדשות, 83.5 מיליון שקל להגדלת ההיצע של יחידות הדיור המשווקות ועוד.
- 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
- מדוע הבניה החדשה בישראל חייבת לכלול חימום תת רצפתי ולא להתמקד בהכנות למזגן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 12.התחלות אולי אבל מה עם לסיים? (ל"ת)מצחיק 28/11/2021 09:06הגב לתגובה זו
- 11.מודאג 24/11/2021 14:34הגב לתגובה זובנדלן המעוות שלנו בגלל שהפך להשקעה, והמון דירות ריקות לא מושכרות בבעלות משקיעים.
- 10.אזרח 24/11/2021 10:42הגב לתגובה זושל משקיעים בעלי הון אבל מה עם צעירים חסרי הון? עובדים קשה בשכר עלוב.
- 9.צריך לבצע פינוי בינוי מחדרה עד גדרה במקום לבזבז קרקע (ל"ת)חכם ציון 24/11/2021 08:38הגב לתגובה זו
- 8.יניב 24/11/2021 08:06הגב לתגובה זוהתוכניות נחמדות אבל המטרה שלהם היא לעצור את העליה, ירידה לעולם לא תיהיה , רק התמתנות וזאת עובדה ידועה בנדלן. תוכנית ספציפית לזוגות צעירים יכולה לעזור לצעירים כמו מחיר למשתכן וכווו..
- 7.שלומיד 24/11/2021 07:08הגב לתגובה זוצריכים להיות הרבה יותר נוקשים. מדינה של אוכלי חינם.
- 6.ביקרתי בחריש.עיר מדהימה.80 אחוז דתיים וחרדים (ל"ת)אור 24/11/2021 05:43הגב לתגובה זו
- מודאג 24/11/2021 14:35הגב לתגובה זוריקות בבעלות משקיעים...
- 5.דורון 24/11/2021 05:10הגב לתגובה זוקצב הריבוי המטורף שלהם זה אחת הסיבות למשבר מעבר לקטסטרופה התרבותית שיצור
- 4.ערדק 24/11/2021 03:59הגב לתגובה זוכן חלומות באספמיה. העיקר שיקימו עיר לחרדים שהם המגזר הלא יצרני והטפילי ביותר במדינה במחירים מצחיקים שאף זוג צעיר נורמטיבי לא זוכה להם וכך יוכלו להגדיל את הממשלה ולבצר את שליטתה.
- 3.blond101209 24/11/2021 01:45הגב לתגובה זותוכנית ל-4 שנים זה אומר ששר השיכון הבא יתן את הדין וחשבון.מה שהיה אצל 3 שרי השיכון הקודמים זה מה שיהיה גם אצל השר זאב אלקין.
- 2.כלכלן זקן 24/11/2021 01:04הגב לתגובה זוכמו מס רווחי הון, נדרש מס רווחי נדל''ן. הדבר יסייע בהורדת מחירי הדיור.
- 1.רח 23/11/2021 21:48הגב לתגובה זוכל הכבוד על התוכניות להגדלת היצע הדירות. בהחלט יקל על זוגות צעירים, זכאי הדיור הציבורי, ומשפרי הדיור. הגיע הזמן שיטפלו בבעיה. לא כולם עובדים בהייטיק, ולאלכולם יש הורים עשירים שיכולים לתמוך כלכלית. כמו כן יש לפצות צעירים ששירתו בצבא(זוג תורם כ 5שנים מחייו לצבא)בעוד אחרים עושים לעצמם. מגיע לחיילים למשרתים שלא ירגישו שהם פראיירים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
