תוכנית מתאר רובע שדה דב בת"א קיבלה תוקף - 16,000 יחידות דיור
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, חתמה היום על מתן תוקף לתוכנית רובע שדה דב בתל-אביב בחלקה הצפון-מערבי של העיר תל אביב בתחום שדה התעופה לשעבר.
התוכנית שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, כוללת 16,000 יחידות דיור, מתוכן 2,400 יחידות דיור יוקצו עבור דיור בר-השגה ו-4,500 יחידות דיור מיוחדות (מעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכו'). עוד כוללת התוכנית כ-500,000 מ"ר עבור מבני ציבור, כ-125,000 מ"ר עבור מסחר, כ-330,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, כ-125,000 מ"ר עבור מלונאות וכ-365 דונם שטחי פארק וגנים ציבוריים. שטחה הכולל של התוכנית הינו כ-1,300 דונם.
בתוכנית רובע שדה דב מתוכננים 3 פארקים עירוניים בהיקף כולל של כ- 365 דונם ובהם פארק מסלול בתוואי המסלול ההמראה והנחיתה ההיסטורי, פארק חופי המשלים את רצף המרחב הציבורי לאורך חוף הים, ופארק עירוני לינארי החוצה את התוכנית ממזרח למערב ומקשר בין מרחב מבני ציבור לחוף הים.
הבנייה ברובע החדש, משלבת בנייה של 5-10 קומות עם בנייה של כ-35 מגדלים של עד 40 קומות, המלווים את הרחובות המרכזיים ברובע. התוכנית נסמכת על שלד רחובות, שהראשי מבניהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - 'הקו הירוק'. הפיתוח הנופי המוצע, מהווה חלק ממערך שטחים לניהול מי נגר, החל מרצועת נטיעות ועד לשטחים לאיגום והשהיית מי נגר.
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוכנית מתווה עקרון שמאי הקובע שווי מצב נכנס יחסי לכל בעלי הזכויות כאיחוד זכויות בתוכנית מתארית. תוכנית המתאר קובעת מתחמים לתכנון מפורט, כאשר כל בעלי הזכויות יקבלו את זכויותיהם בכל תוכנית מפורטת עפ"י השווי היחסי אשר נקבע בתוכנית המתאר.
קו הרכבת הקלה ("הקו הירוק") שעובר בתחום התוכנית מהווים גורם חשוב בשינוי התפיסה התכנונית תחבורתית, התוכנית קובעת תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי – בהתאם לתקן החנייה החדש בעיר.
מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, חוה ארליך-רוגינסקי ציינה כי "תהליך אישור תוכנית שדה דב הציבה בפני לשכת התכנון אתגרים תכנוניים ותהליכיים שחייבו תשומת לב והשקעת מחשבה רבה. אנו שמחים בכך שהצלחנו לאזן בין הצורך הדחוף לקדם תכנון מיטבי להרבה מאוד יחידות דיור, מבלי להתפשר על איכות ותוך מתן מענה לכל ההתנגדויות וההסתייגויות שעלו בתהליך".
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
- 5.חכו 40 שנה אולי תראו משהו בדיחה. (ל"ת)24/07/2020 00:27הגב לתגובה זו
- 4.יוסף 23/07/2020 04:10הגב לתגובה זולמה לא בונים בית חולים בתי ספר אוניברסיטה זה גם השקעה בטוחה והכנסה כספית לממשלה
- 3.יוסף 23/07/2020 04:05הגב לתגובה זוכמה השופט מילשן יקבל דירות מהמתנה שקיבל ליפני עשרות שנים 80 דונם אדמה לפי הערכתי מ 16 אלף דירות הוא יקבל לפחות 500 דירות מתנת פנסייה יפה לבריאות
- 2.ארי 23/07/2020 01:54הגב לתגובה זולילדים של יצחק תשובה ושרי אריסון?
- 1.חווה ארליך 22/07/2020 18:34הגב לתגובה זוכעת עברה להרוס את תל אביב
- כדאי לראות את עובי המעטפה... (ל"ת)h 24/07/2020 07:22הגב לתגובה זו

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?
סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?
כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור.
שוק של אינטרסנטים
וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס.
מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.