מעלות: לאורך זמן משבר הקורונה יזלוג לענפים נוספים בתחום הנדל"ן
במעלות צופים עלייה בעלות החוב של החברות כתוצאה מפתיחת מרווחי המימון; בנוסף, מעריכים כי אם המשבר ומגבלות התנועה ימשכו חלק מרשתות השיווק הקימעונאיות לא ישרדו
חברת דירוג האשראי מעלות היא חברת הדירוג הגדולה והמשמעותית בכלכלה המקומית. למרות הביקורת על תיזמון אזהרות שהחברה משגרת למשקיעים (בדרך כלל באיחור שכמעט ולא מאפשר תגובה של המשקיעים) עדיין מדובר בחברה שהנגישות שלה למידע בקרב החברות השונות בבורסה הוא משמעותי. גם המתודולוגיה והניסיון הנרכש מאפשרות לחברה לספק מידע משמעותי עבור המשקיעים שאם ישימו לב, בזמן אמת, הרי שניתן בנימים הדקים של עבודות החברה לגזור לא מעט תובנות על איכות תיקי ההשקעה של הציבור.
כך למשל, ניתוח שפרסמה החברה על שוק הנדל"ן המקומי, אמנם אינו נוקב בשמות של חברות או באיכות סדרה כזו או אחרת של אגרות חוב שמסתובבות בשוק, אך ניתוח מגזרי מאפשר למשקיעים לגזור החלטות השקעה ותובנות חשובות.
שוק הנדל"ן נפגע ממשבר וירוס הקורונה בעיקר מכיוונן של החברות המתמחות במרכזי סחר. די ברור כי מגבלות התנועה וההתכנסות אינן מאפשרות לישראלי, חובב הקניונים, לשוטט במרכזי הסחר ולרכוש מוצרים כאוות נפשו (או כאוות מסגרות האשראי הצרכני שעומדות לרשותו). התהליך הזה פוגע בחנויות וברשתות אך גם במרכזי הסחר עצמם.
מעלות מעריכה כי אמנם הכנסות מרכזי הסחר נפגעו אך עדיין, לטווח של 12 חודשים, הענף נזיל דיו כדי לקיים את עצמו. עם זאת, ככל שהמשבר ומגבלות התנועה וההתכנסות ימשכו מעבר לאותם 12 חודשים, הפגיעה ב-FFO (תזרים מזומנים תפעולי חופשי) תחריף ואיתה תיפגע הנזילות של חברות מרכזי הסחר שיאתגרו – עד מאוד – את יכולתן למחזר חוב.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במעלות מעריכים כי הכנסות מרכזי הסחר יפגעו בטווח הקצר והמיידי אך היא תגלוש גם לטווח הזמן הבינוני. במעלות מציינים כי המודל שלהם להעריך את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן נסמך על הערכות של חלק מהגופים הממשלתיים שמעריכים שהתפרצות הווירוס תגיע לשיאה באמצע השנה.
"למיטב ידיעתנו", כותבים כלכלני מעלות "רוב בעלי המרכזים המסחריים קיבלו בקשות דחייה של דמי השכירות ממרבית השוכרים, לרוב אף הודעות חד צדדיות מצידם. חלק מבעלי הנכסים הודיעו על ויתור על דמי השכירות בגין חודש אפריל וחלקם על דחיות בלבד.
"בחברות שתיק הנכסים שלהן מוטה מרכזי מסחר, צפויה להערכתנו ירידה של 20% - 30% בהכנסות לפחות ב-2020 ,לעומת תרחיש הבסיס טרום המשבר. אם צעדי המנע של הממשלה יימשכו גם לאחר חג הפסח, לא מן הנמנע שאף נראה NOI שלילי בחלק מהחברות החשופות לנכסים אלו.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
"להערכתנו, מגזר מרכזי המסחר יהיה מהאחרונים להתאושש לאחר תום המשבר. ייתכן שנראה המשך הגבלות על תנועה בקניונים גם לאחר שהממשלה תתחיל להקל בצעדי המנע הנוכחיים. הרשתות הקמעונאיות ימשיכו לסבול מלחץ על הפדיונות גם לאחר תום המשבר, בין בשל מחסור במלאים שמקורו בתקופה הנוכחית ובין בשל מיתון שהמשק יגלוש אליו ושיפגע. בצריכה הפרטית. רשתות קמעונאיות יעצרו תכניות לפתיחת סניפים חדשים, וחלקן אף לא ישרדו. להערכתנו בעלי הנכסים יתקשו למצוא שוכרים חליפיים לשטחים שיתפנו ואנו עלולים לראות ירידה בשיעורי התפוסה."
שוק המשרדים היה מהפופולריים לפני התפרצות וירוס הקורונה. ובמעלות מציינים כי עד כה הענף לא נפגע, בטח לא מהותית. אך בטווחים הארוכים יותר, המשבר בשוק הנדל"ן יזלוג גם לענף זה. במעלות מציינים כי ענף הנדל"ן למשרדים מאופיין בשוכרים מגוונים שכוללים חברות גדולות וחברות הייטק, שוכרים שמבקשים דחיות נקודתיות בשכר הדירה לחודש אפריל ומאי.
חלק ניכר משוכרי המשרדים מאופיין בחוזים ארוכי טווח ובשוכרים עם יכולת פיננסית משביעת רצון "לכן, להערכתנו, פגיעה במגזר המשרדים תהיה רק בשלב הבא, אם השווקים בעולם יגלשו למיתון".
- 2.אנונימי 11/04/2020 14:22הגב לתגובה זוממש לא מוטרד. חברות המשרדים יהנו מריבית נמוכה ואפילו שלילית ומשוכרים אחרים במקום אלה שייפלו
- 1.לא חידשו כלום (ל"ת)07/04/2020 07:58הגב לתגובה זו
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
