מעלות: לאורך זמן משבר הקורונה יזלוג לענפים נוספים בתחום הנדל"ן
במעלות צופים עלייה בעלות החוב של החברות כתוצאה מפתיחת מרווחי המימון; בנוסף, מעריכים כי אם המשבר ומגבלות התנועה ימשכו חלק מרשתות השיווק הקימעונאיות לא ישרדו
חברת דירוג האשראי מעלות היא חברת הדירוג הגדולה והמשמעותית בכלכלה המקומית. למרות הביקורת על תיזמון אזהרות שהחברה משגרת למשקיעים (בדרך כלל באיחור שכמעט ולא מאפשר תגובה של המשקיעים) עדיין מדובר בחברה שהנגישות שלה למידע בקרב החברות השונות בבורסה הוא משמעותי. גם המתודולוגיה והניסיון הנרכש מאפשרות לחברה לספק מידע משמעותי עבור המשקיעים שאם ישימו לב, בזמן אמת, הרי שניתן בנימים הדקים של עבודות החברה לגזור לא מעט תובנות על איכות תיקי ההשקעה של הציבור.
כך למשל, ניתוח שפרסמה החברה על שוק הנדל"ן המקומי, אמנם אינו נוקב בשמות של חברות או באיכות סדרה כזו או אחרת של אגרות חוב שמסתובבות בשוק, אך ניתוח מגזרי מאפשר למשקיעים לגזור החלטות השקעה ותובנות חשובות.
שוק הנדל"ן נפגע ממשבר וירוס הקורונה בעיקר מכיוונן של החברות המתמחות במרכזי סחר. די ברור כי מגבלות התנועה וההתכנסות אינן מאפשרות לישראלי, חובב הקניונים, לשוטט במרכזי הסחר ולרכוש מוצרים כאוות נפשו (או כאוות מסגרות האשראי הצרכני שעומדות לרשותו). התהליך הזה פוגע בחנויות וברשתות אך גם במרכזי הסחר עצמם.
מעלות מעריכה כי אמנם הכנסות מרכזי הסחר נפגעו אך עדיין, לטווח של 12 חודשים, הענף נזיל דיו כדי לקיים את עצמו. עם זאת, ככל שהמשבר ומגבלות התנועה וההתכנסות ימשכו מעבר לאותם 12 חודשים, הפגיעה ב-FFO (תזרים מזומנים תפעולי חופשי) תחריף ואיתה תיפגע הנזילות של חברות מרכזי הסחר שיאתגרו – עד מאוד – את יכולתן למחזר חוב.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במעלות מעריכים כי הכנסות מרכזי הסחר יפגעו בטווח הקצר והמיידי אך היא תגלוש גם לטווח הזמן הבינוני. במעלות מציינים כי המודל שלהם להעריך את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן נסמך על הערכות של חלק מהגופים הממשלתיים שמעריכים שהתפרצות הווירוס תגיע לשיאה באמצע השנה.
"למיטב ידיעתנו", כותבים כלכלני מעלות "רוב בעלי המרכזים המסחריים קיבלו בקשות דחייה של דמי השכירות ממרבית השוכרים, לרוב אף הודעות חד צדדיות מצידם. חלק מבעלי הנכסים הודיעו על ויתור על דמי השכירות בגין חודש אפריל וחלקם על דחיות בלבד.
"בחברות שתיק הנכסים שלהן מוטה מרכזי מסחר, צפויה להערכתנו ירידה של 20% - 30% בהכנסות לפחות ב-2020 ,לעומת תרחיש הבסיס טרום המשבר. אם צעדי המנע של הממשלה יימשכו גם לאחר חג הפסח, לא מן הנמנע שאף נראה NOI שלילי בחלק מהחברות החשופות לנכסים אלו.
- הממשלה תשקיע בהאצת בנייה, התחדשות עירונית וחיזוק הדיור הציבורי
- הבנייה המואצת ביהודה ושומרון - קטליזטור נוסף לצינון המחירים בשוק
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
"להערכתנו, מגזר מרכזי המסחר יהיה מהאחרונים להתאושש לאחר תום המשבר. ייתכן שנראה המשך הגבלות על תנועה בקניונים גם לאחר שהממשלה תתחיל להקל בצעדי המנע הנוכחיים. הרשתות הקמעונאיות ימשיכו לסבול מלחץ על הפדיונות גם לאחר תום המשבר, בין בשל מחסור במלאים שמקורו בתקופה הנוכחית ובין בשל מיתון שהמשק יגלוש אליו ושיפגע. בצריכה הפרטית. רשתות קמעונאיות יעצרו תכניות לפתיחת סניפים חדשים, וחלקן אף לא ישרדו. להערכתנו בעלי הנכסים יתקשו למצוא שוכרים חליפיים לשטחים שיתפנו ואנו עלולים לראות ירידה בשיעורי התפוסה."
שוק המשרדים היה מהפופולריים לפני התפרצות וירוס הקורונה. ובמעלות מציינים כי עד כה הענף לא נפגע, בטח לא מהותית. אך בטווחים הארוכים יותר, המשבר בשוק הנדל"ן יזלוג גם לענף זה. במעלות מציינים כי ענף הנדל"ן למשרדים מאופיין בשוכרים מגוונים שכוללים חברות גדולות וחברות הייטק, שוכרים שמבקשים דחיות נקודתיות בשכר הדירה לחודש אפריל ומאי.
חלק ניכר משוכרי המשרדים מאופיין בחוזים ארוכי טווח ובשוכרים עם יכולת פיננסית משביעת רצון "לכן, להערכתנו, פגיעה במגזר המשרדים תהיה רק בשלב הבא, אם השווקים בעולם יגלשו למיתון".
- 2.אנונימי 11/04/2020 14:22הגב לתגובה זוממש לא מוטרד. חברות המשרדים יהנו מריבית נמוכה ואפילו שלילית ומשוכרים אחרים במקום אלה שייפלו
- 1.לא חידשו כלום (ל"ת)07/04/2020 07:58הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
דן פרנס, רונית שבירו ורוני בריק, פאנל נדל"ן, ועידת הכלכלה (צילום: שלומי יוסף)"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.
אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.
"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".
"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן,
אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה
בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.
