אין ממשלה, יש ביקוש: זינוק של 27% ברכישת דירות ברבעון השלישי
סקירה של אוהד דנוס מראה עלייה של 1.4% במחירי דירות 4 חדרים. בנטרול ת"א מדובר בעלייה שנתית בשיעור של 2.2% - על פי הסקירה, המחירים בת"א ירדו דרמטית - 11%, הייתכן?
"שוק הנדל"ן מתעורר וקיימת עלייה בביקוש", כך קובע אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, בסקירתו הרבעונית לשוק הדיור. למרות חוסר הוודאות המתמשך בשוק הדיור כפועל יוצא מהיעדרה של ממשלה מכהנת, מציין דנוס עליות מחירים ברבעון השלישי של 2019 במחזור עסקאות הגבוה ב-7% ביחס לרבעון השני ועליה דרמטית יותר בשיעור של כ-27% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
עומדים לרכוש דירה? זה המדד שמייקר לכם את המחיר
למעט העיר תל אביב, שם מצביע דנוס על עליית מחירים משמעותית ברמה השנתית, בשאר האזורים מדובר כבר בעליות וירידות מחירים מינוריות.
הסקירה כוללת כ-3,160 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עלייה בשיעור של 1.2% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון הקודם. זאת לצד עליית מחירים בשיעור של 1.4% ביחס לרבעון המקביל אשתקד - בנטרול ת"א, שיעור העלייה השנתית הממוצע בכלל הישובים הנותרים, עולה ל-2.2%.
בכך מאשש דנוס את נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר על המשך עליית מחירי הדירות (לכתבה המלאה). כמו כן, בריאיון לביזפורטל בשבוע שעבר טען דנוס כי עליית המחירים שנראתה בשנים האחרונות לא הולכת לעצור.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הניתוח אינו הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכירה חד פעמיים נרחבים וחד פעמיים.
מקור: אוהד דנוס
ביחס לרבעון הקודם, ברבעון השלישי של שנת 2019 נצפתה עליית מחירים בקרב 7 ערים בהובלת העיר הרצליה עם עלייה של 8%. ירידות מחירים נצפו ב-6 ערים, המשמעותיות ביותר בנתניה ותל אביב ונתניה -2%.
ברמה שנתית, דנוס מצביע על עליית מחירים גדולה אף יותר באזור תל אביב שהגיעה ל-11%, כתוצאה מהעובדה שכ-59% מהעסקאות נערכו בדרום ובמזרח תל-אביב, וזאת ביחס לשיעור של כ-37% עסקאות באזורים הנ"ל, הזולים יחסית, ברבעון המקביל אשתקד. מנגד, עליות המחירים המשמעותיות ביותר נצפו באילת (10%), הרצליה (9%) וחיפה (8%).
בהתאמה, גם שוק המשכנתאות מתחמם - בחודש ספטמבר האחרון היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 הגיע לסכום של 5.7 מיליארד שקל, גידול של כ-5.5% לעומת היקף המשכנתאות באוגוסט האחרון וזינוק של למעלה מ-70% לעומת ספטמבר 2018 (לכתבה המלאה).
- 5.דירה = קורת גג 01/12/2019 05:06הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 4.חושף קשקשנים 17/11/2019 18:29הגב לתגובה זוובכלל.. באיזה זכות מנטרלים את תל אביב כשנח, כאשר העליות בתל אביב היו אלה שהובילו לבועת הנדל״ן בגלל שהחשיבו אותה 20% מהמדד בעליות. אז בעליות מחשיבים כפול, ובירידות מנטרלים. הכל סבבה מפתחים עולם מדומיין ושקרי על מת להמשיך לשעבד את הזוגות הצעירים.
- 3.yuuuj 17/11/2019 17:18הגב לתגובה זובמכירות הוא לקח את המכירות של מחיר למשתכן,במחיר הוא הוריד את המחיר למשתכן,ככה שתרבות השקר מערבת אינטרסים יוצא משמש נתונים שהציבור לא יכול לקבל מידע מלא. חבל שככה פני התקשורת היום.
- 2.ירדו 11% (ל"ת)דנה 17/11/2019 15:25הגב לתגובה זו
- 1.לא הבנתי - בתל אביב היתה עליה של 11% או ירידה של 11? (ל"ת)קורא נאמן 17/11/2019 14:09הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי 0% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
מחירי הדירות שמספק הלמ"ס לא רלבנטיים; בחזרה לטעות ולרשלנות של הלמ"ס ובכמה באמת יורדים מחירי הדירות?
"הלמ"ס לא מודדת את מבצעי הקבלנים. כשמשקללים הטבות, הירידות של מכירות הדירות בפועל הן גדולות יותר ממה שמתפרסם, וכך זה יימשך" כך אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker - לתכני הוועידה.
אנחנו רוצים להגיד תודה למורגנשטרן. אנחנו צועקים את הבלוף של נתוני הלמ"ס כמעט שנה וחצי. הוא גיבה את הערכתנו בעבר, גם באוצר מגבים אותה, אבל הבעיה שהם לא עושים מעבר. חוסר המעש והאדישות הזאת, פוגעת מאוד ברוכשי הדירות. זה נחמד להיות על במה ולהאשים את הלמ"ס, אבל מה מורגנשטרן עשה כדי להילחם במדידה העקומה? כלום.
נזכיר בקצרה במה מדובר: יש כמה בעיות במדידה של הלמ"ס. בעיה ראשונה היא שהנתונים מגיעים בדיליי של חודשיים וחצי. למה? ככה. זה נותן בטווח הזמן הזה לקבלנים להיערך, לתמרן, לתאם, לווסת. למשל - ב-15 בספטמבר נקבל מידע על החודשים יוני-יולי שזה בממוצע ה-1 ביולי. מרחק של חודשיים וחצי. זה מאוד בעייתי, כי מידע זמין ורלבנטי זה הבסיס לניתוח והבנת הנתונים. כאשר מידע מתפרסם בעיכוב של חודשיים וחצי זה מאפשר להשפיע על המחירים ולספק תמונה לא נכונה. מעבר לכך, זה פשוט הופך את המצב ללא רלבנטי. מה שווה המידע הזה אם הוא לא משמש את הציבור?
הלמ"ס מדברים על ירידה של כ-1.4%, אנחנו בביזפורטל בודקים בשטח ומסבירים ומדגימים שהמחירים ירדו במעל 5% ויש מקומות שגם 10%. האם מערכת ביזפורטל יודעת יותר טוב מהלמ"ס? האם ללמ"ס אין תקציבים על כל עשרות ומאות העובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואין עובדים שיסדקו את נכונות ואמינות הנתונים? זאת בדיחה. זה מגזר ציבורי רדום, אדיש, והבעיה שזה הגוף שנחשב להכי מקצועי בתחום - הוא מוטה אקדמית, הוא מנתח ובוחן את המידע באופן סטטיסטי. משהו מאוד רקוב בממלכה של פרופ' ירון פלוס, ראש הלשכה.
זה לא ייתכן שחברות ציבוריות-נסחרות מדווחות על רבעון שלם בעיכוב של עד חודשיי ופעמים רבות תוך חודש, וזה גם מאוחר ביחס לעולם שם תוך שבועות יש דוחות מורכבים, ונתונים שהם נתוני מאקרו מאוד חשובים והגישה אליהם ממש לא מסובכת, מדווחים באיחור.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה השנייה היא מדידת ההנחה במבצעים. מורגנשטרן הזכיר את המבצעים הגדולים למועדון חבר שמרוחים על כל איילון, הוא התכוון בעיקר לאאורה. אבל כל החברות עושות מבצעים כאלו ואחרים. המבצעים שהיו הכי פופולריים ובשל הנחיית בנק ישראל ירדו בהיקפים הם מבצעי ההנחות המימוניות.
