"הבן שלי רוצה לגור בדירה שאני משכיר - מה לעשות?"

הורים שמבקשים לעזור לילד נוטים לחשוב קודם כל על המשפחה. אבל במקרה של דירה להשקעה, ההחלטה הזאת נוגעת גם למס, לירושה, לתכנון פרישה וגם ליחסים בתוך הבית. מה שנראה כמו מחווה טבעית יכול להפוך בקלות לסוג של מלכודת כלכלית.

זוג בשנות החמישים לחייו מחזיק בשתי דירות. האחת בתל אביב, שם הם גרים. השנייה, דירת 3 חדרים ברמת גן, שנרכשה לפני שנים ומושכרת כבר 12 שנים רצופות, עם שכר דירה שגדל בהדרגה עם השנים. שכר הדירה הריאלי של הדירה כיום עומד על כ-6,000 שקל בחודש - ועל הדירה עדיין רובצת משכנתה עם תשלום חודשי של כ-3,000 שקל. התזרים הנקי שמייצרת הדירה מדי חודש עומד על כ-3,000 שקל, לפני תחזוקה, לפני הפתעות, לפני מס.  

הבן, כבר בן 27, רוצה לעבור עם חברתו. הוא ביקש מההורים. הם מתלבטים "הבן שלי רוצה לגור בדירה שאי משכיר - מה לעשות?". הם נוטים להציע לו את הדירה בהנחה -ב-3,500 שקל בחודש, כ-2,500 שקל מתחת למחיר השוק. על פניו, זה נשמע כמו סידור מושלם לכולם. הנכס נשאר בתוך המשפחה, הבן מתחיל חיים עצמאיים, וההורים עדיין מקבלים כיסוי חלקי לעלויות. אבל בפועל, מדובר בהחלטה שהיא הרבה מעבר לשאלת שכר דירה.

מס: השכרה לבן משפחה היא לא השכרה רגילה

בישראל, הכנסות משכירות דירה למגורים נהנות ממסלול מס מועדף - פטור מלא על הכנסה עד כ-5,640 שקל בחודש, או מסלול של מס מופחת בשיעור 10% על ההכנסה הגולמית. אבל ברגע שההורים מחליטים להשכיר לבן מתחת למחיר השוק, עולות שאלות שרשות המסים לא בהכרח תתעלם מהן. הבעיה היא שאם שכר הדירה שנגבה נמוך מהותית מהמחיר המקובל, ייתכן שרשות המסים תתעניין בשאלה האם מדובר בהשכרה אמיתית, או שמא בשימוש פרטי בנכס שמוסווה כהשכרה. בפרקטיקה, רשות המסים יכולה לטעון שיש כאן הכנסה רעיונית - כלומר, ההפרש בין שכר הדירה שנגבה לשכר הדירה הריאלי יכול להיחשב כהכנסה שחייבת בדיווח, או לחלופין כמתנה. שניהם מצבים שמחייבים טיפול מבחינת מס. 

• כמה עולה לשכור דירה? מאגר ביזפורטל לערים המרכזיות
• הבריחה מהמרכז לא עוצרת את הטילים - אבל כן מעלה את שכר הדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפתרון הנכון הוא להשכיר לבן במחיר שוק מלא ובמקביל להעביר לו את ההפרש כמתנה שנתית. כך נשמרת מסגרת מסודרת ולגיטימית של השכרה, ובד בבד ההורים עדיין מסייעים לילד. אבל גם כאן - מתנה כספית בסכום גבוה עשויה להיות בעלת השלכות. בישראל, מתנות בין הורים לילדים אינן חייבות במס מתנות כיום, אבל הן יכולות להשפיע על חישובי ירושה עתידיים ועל שאלת השוויון בין האחים. מכל מקום, כאן יהיה תשלום של מס וצריך לקחת את זה בחשבון. בפרקטיקה - אנשים כמובן לא נוהגים כך, הם מפחיתים את שכר הדירה כדי לא לעמוד ברף של המיסוי. זו יכולה להיות פצצה עתידית. רשות המסים מגלה וחושפת בהדרגה את רוב המשכירים ותשלומי שכר הדירה, היא יכולה לבוא אחרי שנים של שכירות ולטעון שהעסקה מלאכותית וצריך לשלם מס אמת.

3,000 שקל בחודש נעלמים מהחשבון

נחזור לכסף. לפני שמחשבים מס ותחזוקה, ההורים מרוויחים על הדירה ברמת גן כ-3,000 שקל בחודש. זה כ-36,000 שקל בשנה. אם הבן ישלם 3,500 שקל, ההורים יפסידו 2,500 שקל בחודש ביחס לשכר שוק, כלומר כ-30,000 שקל בשנה. על פני 5 שנים - 150,000 שקל. על פני 10 שנים - 300,000 שקל.

ועם האינפלציה שהייתה בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות, שכר הדירה הריאלי ממשיך לעלות. כלומר, הפסד ההכנסה יגדל עם הזמן אם שכר הדירה של הבן לא יתעדכן בהתאם, מה שיכול ליצור חיכוך משפחתי בכל סבב עדכון.

• 7 מגדלים חדשים בג'סי כהן: פרשקובסקי מקבלת ירוק מעיריית חולון
• קשרי תעופה מרחיבה את פעילותה בנדל"ן תיירותי בחו"ל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה עולה לשכור דירה? מאגר ביזפורטל לערים המרכזיות

הילדים האחרים - השאלה שכולם מעדיפים לא לשאול

הדירה ברמת גן עתידה לעבור ביום מן הימים לילדים, כנכס בירושה. אבל אם הבן בן ה-27 גר בה כמה שנים בשכר דירה נמוך ממחיר השוק, הוא בפועל קיבל הטבה כלכלית ממשית שהאחרים לא קיבלו.

בישראל, דיני הירושה לא מחייבים ניכוי של הטבות שניתנו בחיים מעיזבון, אלא אם נרשמו במפורש במסמך משפטי מתאים. כלומר, אם ההורים לא יעגנו מראש מנגנון איזון, יכול בהחלט להיות שבעת חלוקת הירושה יתברר שאח אחד קיבל עוד מאות אלפי שקלים שהאחרים לא קיבלו ולא יהיה לאף אחד מה לטעון. זה מתכון לסכסוך שגורם לעיתים לנזק גדול הרבה יותר ממה שההטבה הייתה שווה.

הפתרון המומלץ הוא להכניס את ההסכמה לכתב מראש, כחלק מהסכם שמפרט את גובה ההטבה, תקופתה, ואת הדרך שבה היא תילקח בחשבון בחלוקת העיזבון. זה לא קר - זה בדיוק ההפך. זה מה שמאפשר לעזור לאחד הילדים מבלי לייצר עוול כלפי האחרים.

מעבר לכך, הבן עובר עם חברתו. לפחות בשלב הזה, השתיים אינם נשואים, ואין ביניהם הסכם משפחתי מוסדר. אם הקשר ייגמר בעוד שנה או שלוש, מה קורה? הבן נשאר בדירה? החברה צריכה לצאת? האם ההורים ייקלעו לסיטואציה שבה הם צריכים לפנות שוכרת שהפכה לדה פקטו חלק מהתמונה? אלה לא שאלות מוגזמות. אלה שאלות שעורכי דין מתמחי נדל"ן ומשפחה נשאלים עליהן לא פעם, כשמה שהיה סידור משפחתי נחמד הופך לבעיה.

אם יש כוונה להשכיר לבן, ראוי לערוך חוזה שכירות מסודר, עם שמות כל הדיירים ותנאי יציאה ברורים. לא כי לא סומכים על הבן - אלא כי בלי זה, אין להורים שום כלי משפטי לנהל את הנכס שלהם אם המצב ישתנה.