"הבן שלי רוצה לגור בדירה שאני משכיר - מה לעשות?"

הורים שמבקשים לעזור לילד נוטים לחשוב קודם כל על המשפחה. אבל במקרה של דירה להשקעה, ההחלטה הזאת נוגעת גם למס, לירושה, לתכנון פרישה וגם ליחסים בתוך הבית. מה שנראה כמו מחווה טבעית יכול להפוך בקלות לסוג של מלכודת כלכלית.

זוג בשנות החמישים לחייו מחזיק בשתי דירות. האחת בתל אביב, שם הם גרים. השנייה, דירת 3 חדרים ברמת גן, שנרכשה לפני שנים ומושכרת כבר 12 שנים רצופות, עם שכר דירה שגדל בהדרגה עם השנים. שכר הדירה הריאלי של הדירה כיום עומד על כ-6,000 שקל בחודש - ועל הדירה עדיין רובצת משכנתה עם תשלום חודשי של כ-3,000 שקל. התזרים הנקי שמייצרת הדירה מדי חודש עומד על כ-3,000 שקל, לפני תחזוקה, לפני הפתעות ולפני מס.  

הבן הגדול, בן 27, רוצה לעבור להתגורר בדירה עם חברתו. הוא פנה להוריו בבקשה וכעת הם מתלבטים אם להיעתר ותוהים מה עליהם לעשות. הם נוטים להציע לו את הדירה בשכר דירה מוזל של 3,500 שקל בחודש, כלומר כ-2,500 שקל מתחת למחיר השוק. על פניו, זה נשמע כמו סידור מושלם לכולם. הנכס נשאר בתוך המשפחה, הבן מתחיל חיים עצמאיים, וההורים עדיין מקבלים כיסוי חלקי לעלויות. אבל בפועל, מדובר בהחלטה שעלולות להיות לה השלכות שיפגעו בכל הצדדים הנוגעים בדבר.

מסים ואובדן זכויות: הסיכונים בהשכרה לבן משפחה

בישראל, הכנסות משכירות דירה למגורים נהנות ממסלול מס מועדף - פטור מלא על הכנסה עד כ-5,640 שקל בחודש, או מסלול של מס מופחת בשיעור 10% על ההכנסה הגולמית. אבל ברגע שההורים מחליטים להשכיר לבן מתחת למחיר השוק, עולות שאלות שרשות המסים לא בהכרח תתעלם מהן. הבעיה היא שאם שכר הדירה שנגבה נמוך מהותית מהמחיר המקובל, ייתכן שרשות המסים תתעניין לדעת אם מדובר בהשכרה אמיתית או שמא בשימוש פרטי בנכס שמוסווה כהשכרה. בפרקטיקה, רשות המסים יכולה לטעון שיש כאן הכנסה רעיונית - כלומר, ההפרש בין שכר הדירה שנגבה לשכר הדירה הריאלי יכול להיחשב כהכנסה שחייבת בדיווח, או לחלופין כמתנה. שניהם מצבים שמחייבים טיפול מבחינת מס. 

• ישראל בונה דירות גדולות לאנשים שצריכים דירות קטנות - ומי שמשלם את המחיר הם השוכרים
• שכרה דירה, טענה שאי אפשר לגור בה - ותיאלץ לשלם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפתרון הנכון הוא להשכיר לבן במחיר שוק מלא ובמקביל להעביר לו את ההפרש כמתנה שנתית. כך נשמרת מסגרת מסודרת ולגיטימית של השכרה, ובד בבד ההורים עדיין מסייעים לילד. אבל גם כאן - מתנה כספית בסכום גבוה עשויה להיות בעלת השלכות. בישראל, מתנות בין הורים לילדים אינן חייבות במס מתנות כיום, אבל הן יכולות להשפיע על חישובי ירושה עתידיים ועל שאלת השוויון בין האחים. מכל מקום, כאן יהיה תשלום של מס וצריך לקחת את זה בחשבון. בפרקטיקה - אנשים כמובן לא נוהגים כך, הם מפחיתים את שכר הדירה כדי לא לעמוד ברף של המיסוי. זו יכולה להיות פצצה עתידית. רשות המסים מגלה וחושפת בהדרגה את רוב המשכירים ותשלומי שכר הדירה, היא יכולה לבוא אחרי שנים של שכירות ולטעון שהעסקה מלאכותית וצריך לשלם מס אמת.

סוגיה נוספת שיש לתת עליה את הדעת - מגורים בדירת הורים ללא תשלום מסווגים על ידי רשויות המדינה כתמיכה כלכלית המהווה "הטבה שוות כסף", דבר שעלול לפגוע בזכאות הבן לסיוע בשכר דירה, להפחית קצבאות הבטחת הכנסה מהביטוח הלאומי, ולהקשות על קבלת הנחות בארנונה. מומלץ לבדוק מול הרשויות כיצד המגורים משפיעים על הסטטוס שלו, כדי למנוע ביטול הטבות רטרואקטיבי.

3,000 שקל בחודש נעלמים מהחשבון

נחזור לכסף. לפני שמחשבים מס ותחזוקה, כשהדירה מושכרת לשוכר מחוץ למשפחה, ההורים מרוויחים שכר דירה של כ-3,000 שקל בחודש - ובשנה 36,000 שקל. אם הבן ישלם שכר דירה מופחת בסך 3,500 שקל, ההורים יפסידו 2,500 שקל בחודש ביחס לשווי השוק, כלומר כ-30,000 שקל בשנה. ב-5 שנים ההפרש יצטבר ל-150,000 שקל, ולאחר 10 שנים יגדל ל-300,000 שקל.

• השכונה הירושלמית הכי גדולה - רמות מאבדת גובה?
• מלאי הדירות בתל אביב עולה - מי יקנה את הדירות האלו ומתי?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות

כמו כן, האינפלציה שהייתה בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות, שכר הדירה הריאלי ממשיך לעלות. כלומר, הפסד ההכנסה יגדל עם הזמן אם שכר הדירה של הבן לא יתעדכן בהתאם, מה שיכול ליצור חיכוך משפחתי בכל סבב עדכון.

מה עם האחים? - השאלה שכולם מעדיפים לא לשאול

הדירה ברמת גן עתידה לעבור ביום מן הימים לילדים, כנכס בירושה. אבל אם הבן בן ה-27 גר בה כמה שנים בשכר דירה נמוך ממחיר השוק, הוא בפועל קיבל הטבה כלכלית ממשית שהאחרים לא קיבלו.

בישראל, דיני הירושה לא מחייבים ניכוי של הטבות שניתנו בחיים מעיזבון, אלא אם נרשמו במפורש במסמך משפטי מתאים. כלומר, אם ההורים לא יעגנו מראש מנגנון איזון, יכול בהחלט להיות שבעת חלוקת הירושה יתברר שאח אחד קיבל עוד מאות אלפי שקלים שהאחרים לא קיבלו ולא יהיה לאף אחד מה לטעון. זה מתכון לסכסוך שגורם לעיתים לנזק גדול הרבה יותר ממה שההטבה הייתה שווה.

הפתרון המומלץ הוא להכניס את ההסכמה לכתב מראש, כחלק מהסכם שמפרט את גובה ההטבה, תקופתה, ואת הדרך שבה היא תילקח בחשבון בחלוקת העיזבון. זה לא קר - זה בדיוק ההפך. זה מה שמאפשר לעזור לאחד הילדים בלי לייצר עוול כלפי האחרים.

סיכון ה'דייר המוגן' וכוונת השיתוף: מה קורה כשהבן נפרד מחברתו?

מגורי הבן עם בת זוג בדירת ההורים מייצרים חשיפה משפטית משמעותית. בשלב זה לפחות, השניים אינם נשואים ואין ביניהם הסכם משפחתי מוסדר. אם הקשר ייגמר בעוד שנה או שלוש, מה יקרה אז? הבן יישאר בדירה? החברה תצטרך לצאת? האם ההורים ייקלעו לסיטואציה שבה הם צריכים לפנות שוכרת שהפכה דה פקטו לחלק מהתמונה? אלה לא שאלות מוגזמות. אלה שאלות שעורכי דין מתמחי נדל"ן ומשפחה נשאלים לא פעם, כשמה שהיה סידור משפחתי נחמד הופך לבעיה. פסיקות אחרונות בבתי המשפט מדגישות כי גם אם הדירה רשומה על שם ההורים, בת הזוג עשויה לטעון לזכויות בה מכוח היותם ידועים בציבור או מכוח השקעות שביצעה בנכס (כמו השתתפות בשיפוץ או בתשלומי משכנתה עקיפים).

איך ניתן להתגונן מפני אפשרות כזו?

אם יש כוונה להשכיר לבן, ראוי לערוך חוזה שכירות מסודר, עם שמות כל הדיירים ותנאי יציאה ברורים. לא כי לא סומכים על הבן - אלא כי בלי זה אין להורים שום כלי משפטי לנהל את הנכס שלהם אם המצב ישתנה.

הצעדים המתבקשים הם:

1. להחתים את הבן ובת זוגו על חוזה שכירות/הסכם מגורים שבו הם מצהירים כי הם 'ברי רשות' בלבד ואין להם כל זכות קניין בנכס.

2. להקפיד על הפרדה רכושית: שכל חשבונות הארנונה והתחזוקה המהותית ישולמו מחשבון ההורים או מחשבון נפרד של הבן, ולא מכספים משותפים של בני הזוג.

3. לדרוש חתימה על הסכם ממון המחריג במפורש את הדירה מכלל הנכסים המשותפים במקרה של פרידה

להרחבה: הנכס רשום רק על צד אחד? זה לא אומר שהוא לא משותף