עומדים לרכוש דירה? זה המדד שמייקר לכם את המחיר
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש את מדד מחירי הדירות. מדד זה אמנם אינו נכלל במדד המחירים לצרכן, אך הוא משמש כמדד מוביל בשוק הנדל"ן. בחודשים האחרונים מצביע המדד על עליית מחירים מחודשת.
המדד מחושב על סמך דיווחים של עסקאות המתבצעות בפועל, ומשמש רוכשי דירות חדשות המעוניינים גם הם לבצע עסקאות. היום צפויה הלשכה לפרסם את נתוני המדד לחודשים אפריל-מאי 2019 לאחר נתונים שפרסמה אתמול המעידים על צניחה של כ-15% ברכישת דירות חדשות בין החודשים מרץ עד מאי, כאשר במאי בלבד מדובר כבר בירידה של 19% (לכתבה המלאה).
לצד מדד מחירי הדירות, מפרסמת הלמ"ס נתון חשוב נוסף, כנראה חשוב יותר, מדד תשומות הבנייה (לנתוני המדד באתר ביזפורטל לחצו כאן). התשלומים לקבלן לרוב צמודים למדד זה שאמור לבטא את השינוי בעלויות הבנייה.
המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדה של חוזי בנייה מרגע ההסכם ועד לתשלום המלא. כך למשל, רוכש ששילם 100 אלף שקל במעמד הרכישה על דירה שעולה 2 מיליון שקל - ישלם את היתרה - 1.9 מיליון שקל, בצמוד לעליית מדד התשומות. הסכום שיתווסף למחיר הדירה בעקבות עליית המדד עשוי להיות גבוה משמעותית.
- העלייה בירידה: פחות עולים ב-2024, רובם מרוסיה
- המשק היה חלש הרבה לפני שנשמעה אזעקה: ניתוח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מקור: הלמ"ס
מדד תשומות הבנייה עולה בשנים האחרונות בקצב של 2% ומעלה בשנה - הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן. כלומר, אם הכניסה לדירה תהיה 3 שנים אחרי החתימה (ובמקרים רבים זה 4 ו-5 שנים) הרי שההצמדה תסתכם בכ-110-120 אלף שקל - כסף גדול שמבטא בעקיפין התייקרות של מחיר הדירה.
כדי להימנע מהתשלום הגבוה, קיימת האפשרות לתשלום מוקדם יותר ככל שניתן, אם כי הדבר עשוי להתבטא בלקיחת משכנתא גבוהה יותר כבר בשלב מוקדם של העסקה, ואז צריך לבחון אם הריבית על המשכנתא נמוכה מתחזית העלייה במדד תשומות הבנייה, אחרת עדיף שלא לקחת משכנתא מוקדמת.
כמו כן, מסתבר שרבים במהלך המשא ומתן עם הקבלן מצליחים לבטל את ההצמדה העתידית או להחליפה למדד המחירים לצרכן. אף אחד לא באמת יודע מה יהיה בעתיד, ואם מדד המחירים לצרכן יהיה עדיף לרוכשי הדירות, אבל לפחות בהתבסס על עסקאות עבר, זה היה עדיף לרוכשים.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
- 5.אני 20/07/2019 13:42הגב לתגובה זועל הנייר כמובן. כי כסף לאנשים אין. אז מה יהיה המחיר? מה שידרוש הקבלן או מה שאנשים יכולים לשלם? לאט לאט המשדרגים נגמרים, אלו שקנו בפתח תקווה ב 300 אלף לפני עשור מוכרים במליון וחצי (כן כן המחירים עלו פי חמש ולא מה שאומרים לכם) מוסיפים חצי מליון ומשדרגים לדירה אחרת. אבל כשהם יגמרו וישארו רק הזוגות הצעירים עם ה 300 אלף... מי יקנה מכם ב 2.5 מיליון. הזויים.
- 4.את העיקר שכחו - קנו יד שניה בלי מדדים וקשקושים (ל"ת)יובל 18/07/2019 07:29הגב לתגובה זו
- 3.יעל 15/07/2019 18:01הגב לתגובה זומחירי הדירות היום גם ככה גבוהים ורוב האנשים לא באמת מבינים במדדים הצמדות וריביות ולעיתים נאלצים לשלם יותר מהמתוכנן. הלוואי והיו עוד יזמים כמו פרי נדלן, שמקדמים בנייה איכותית ומקצועית עם הקפדה על תשתית מתאימה ויצירת סביבה מתפתחת כמו למשל בפרויקט view בבת ים. לבחור במיזמים כאלו, זה לוודא שלא נשלם מחיר סופי גבוה מהמחיר שהתחייבנו עליו.
- לואי 16/07/2019 08:09הגב לתגובה זועשו טובה למשפחות שלכם טובה ולכו תמצאו עבודה אמיתית.
- שרון 16/07/2019 12:10חחח ,נו באמת זה כבר מאוס... נראה לכם למישהו קונה את זה?
- 2.מיכה הכהן 15/07/2019 15:37הגב לתגובה זוכל כך הרבה מיסים . חוקים . מדדים. שערים . חיבורים . שכר טרחה .....עד מתי יהיה העושק הזה על גב האזרחים ? הגיע הזמן לשנות סדרי עדיפויות לטובת הציבור היצרן ופחות עם בכלל לצבור הבטלן
- בן אהרון 15/07/2019 20:29הגב לתגובה זואז אין סיבה לשנות. המחירים ימשיכו לעלות כי זה מה שהציבור רוצה ובהתאם מצביע כל פעם בבחירות.
- בסדר מיכה. נפעל מיידית בנושא. תודה רבה. (ל"ת)ביבי 15/07/2019 16:28הגב לתגובה זו
- 1.האם מדד תשומות הבניה -מושפעות משער הדולר-מצב זה יש יריד (ל"ת)כותב א 15/07/2019 14:09הגב לתגובה זו
- שמואל 15/07/2019 15:40הגב לתגובה זוכן. עליה/ירידה בשער הדולר משפיעה על מדד תשומות הבניה שחלקו בנוי על מוצרים מיובאים כמו ברזל לדוגמא. מדד תשומות הבניה מושפע בעיקר מתשלומי שכר מהנדסים פועלים מהנדסי חשמל ומהנדסי תשתית שעולים בקייץ עקב קיצור יום העבודה בהסכמים קיבותיים ויורדים בגלל אותה סיבה בחורף בו יום העבודה מתארך.

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.