למה אנשים רוצים לקנות שליש דירה? על היתרונות בטרנד ועל הסיכון הגדול
היתרונות והחסרונות ברכישת דירה להשקעה, האם קרנות ריט למגורים הן תחליף להשקעה בדירה להשקעה, לכמה אנשים יש מעל 2 דירות ומה אתם צריכים לבדוק היטב לפני שאתם רוכשים חלק מדירה?
השקעה ברכישת דירה התבררה כהשקעה טובה לטווח ארוך. שוק המניות אמנם לאורך זמן משיג תשואה טובה יותר, אבל היתרונות המיסויים שיש על השקעה בדירה (לרבות פטור ממס על שכר דירה עד 5,470 שקלים) כשלרוב גם הרוכשים יודעי לחמוק ממס במכירה, הופכים את הדירה להשקעה מאוד פופולארית. זאת הסיבה למספרים המדהימים האלו: מעל 300 אלף איש מחזיקים 2 דירות וכ-100 אלף איש מחזיקים 3 דירות ומעלה. הנתונים האלו לא מספרים את כל הסיפור כי יש הורים שמחזיקים בדירות דרך רישום על שם הילדים. סיכוי טוב שמעל 600 אלף איש מחזיקים ב-2 דירות ומעלה - וזו הערכה צנועה.
כ-68% מהציבור גר בדירה בבעלות וכ-32% גרים בדירה בשכירות. נוצרו בישראל שני מעמדות - כאלו שיש להם דירה וכאלו שאין להם. המגמה של רכישת דירות להשקעה התחזקה מאוד בעשורים האחרונים, במיוחד על רקע הריבית הנמוכה שהיתה והובילה משפחות רבות לקנות דירה שתהיה "הפנסיה" שלהם או שתשמש בעתיד את הילדים. כך קרה שמשפחות "רגילות" הפכו למשקיעות בנדל"ן. וזה ממשיך. התיאבון להשקעה בדירה גדול ובשנים האחרונות מתפתח טרנד מסוכן - השקעה ברכישת חלק מדירה
איך אפשר לקנות חלק מדירה? דמיינו שאתם רוכשים דירה עם חבר-חברה. כל אחד מקבל חצי; דמיינו שאתם קונים עם עוד 2 חברים - לכל אחד יש שליש. אתם לרוב לא תגורו עם החברים שלכם ותחלקו את הדירה ביחד. מי שפועל כך עושה זאת למטרת השקעה. קונים דירה עם חברים, משפחה ומשכירים את הדירה ומתחלקים בהכנסות. מה קורה כשחבר אחד רוצה למכור? או שקובעים מראש מה עושים, או שמסכימים או שלא מסכימים ונוצר בלאגן. מה קורה כשאחד רוצה לגור בדירה והשני לא מסכים? מה קורה אם אחד רוצה ללכת על השבחה והשני לא מעוניין? כן, זה יכול להיות מורכב ולכן אם עושים זאת במטרה להינות מעליית ערך הדירות ושכר דירה שוטף, צריך לעשות זאת עם אנשים שאתם סומכים-מאמינים-מכירים, וגם לסגור את הבעיות התיאורטיות שיכולות לצוץ בהמשך, כבר מראש.
הטרנד שנוצר - לרכישת חלק מדירה עונה על הרצון להשקיע בדירה לאלו שאין להם מספיק כדי לרכוש דירה שלמה ומעבר לכך - בקנייה של עד שליש דירה לא נפגעות הזכויות ויש הטבות מס - קנייה עד שליש דירה לא פוגעת בזכאות שלכם להשתתף בפרויקטים של המדינה לרבות פרויקטים של דירות בהנחה. כמו כן, זה לא נחשב כהחזקת דירה ולכן יש הקלות מס - מס רכישה וגם מס שבח. ההתייחסות לדירה היא לא כדירה שנייה שחייבת במס רכישה גבוה ובמס שבח. אבל יש גם סיכונים וחסרונות ברכישת חלק מדירה. נתחיל עם חצי הכוס המלאה.
- מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
- מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יתרונות ברכישת שליש דירה
הפחתת מסים: רכישת חלק קטן מדירה יכולה להפחית או להימנע מתשלומי מס רכישה כבדים, שנכנסים לתוקף כאשר קונים מעל שליש דירה.
נגישות פיננסית: זוהי אפשרות נגישה יותר עבור משקיעים קטנים או אנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות נכס שלם.
פיזור סיכונים: השקעה בחלק מדירה מאפשרת פיזור סיכונים על פני מספר השקעות קטנות במקום השקעה גדולה אחת.
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
חסרונות ברכישת שליש דירה
שליטה מוגבלת: בעלות על חלק קטן מדירה יכולה להגביל את יכולת השליטה בנכס, במיוחד אם מדובר במספר שותפים.
קושי במימוש: מכירת חלק מדירה עשויה להיות מורכבת יותר ממכירת נכס שלם.
קושי במימון: לרוב צריך להביא את כל הסכום כהון עצמי, ללא משכנתא
העניין של המימון הוא קריטי. כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם מקבלים לרוב מימון של 50%. כלומר, הבנק מממן לכם חצי מהעסקה. אתם צריכים להביא 50%. זה לרוב משתלם כלכלית כי התשואה על הנכס (השבחה ודמי שכירות) עולים על הריבית של המשכנתא. ככה אתם מייצרים רווח-תשואה טובה יותר על ההון שהשקעתם (רכישת ה-50%). ברכישת שליש דירה אתם משקיעם שליש בלי מימון, אז התשואה שלכם לרוב תהיה נמוכה יותר. חוץ מזה, אם אתם כבר משיגים 33.33% מערך הדירה, תתאמצו עוד קצת ותגיעו ל-50% - לא? או שתתפשרו על הנכס ותרכשו נכס בעלות נמוכה יותר.
טרנד מסוכן - תבדקו את דמי הניהול
על רקע החסרונות הקיימים, קמו חברות שמוכרות לכם סיפור מעניין - תשקיעו דרכנו בשליש דירה, אנחנו נעשה את כל הסידורים, אנחנו אחראים על המימוש, שכר הדירה, אין לכם בעיות עם שותפים. הכל עלינו. נשמע נחמד, רק מה שוכחים לספר לכם? הם גובים על זה דמי ניהול של בין 1% ל-3%. יש כאלו שגובים סכום משכר הדירה, יש כאלו שהם היזמים של הפרויקט. כלומר אתם בעצם קונים מהם דירות והם מרוויחים מהייזום. בסוף איך שלא מסתכלים על זה השאלה החשובה כאן היא כמה זה עולה לכם? השקעה בדירה מייצרת תשואה כוללת היסטורית של כ-8% כולל דמי השכירות, לקחת מזה נתח של אחוזים הופך את זה לכלכלי פחות או לא כלכלי.
ואז עולה השאלה - למה לא להשקיע בדירות דרך קרנות הריט למגורים שנסחרות בבורסה. אחרי הכל, הם משקיעות את הכספים בדירות, מקבלות תשואה ומחלקות את זה כדיבידנד. הם גם לוקחות מימון זול, כלומר זה מאפשר למשקיע להיחשף למגוון של דירות להשקעה, לא דירה אחת, לא שליש דירה, אפשר בכל סכום, לא צריך לראות את הנכס ולהתעסק עם שוכרים. זו השקעה נזילה כמו השקעה בכל מניה אחרת, ויש לזה כמובן גם חסרונות - זה יכול לרדת בלי קשר לערך של הנכסים של הקרן, זה לא בהכרח יניב תשואה טובה אם למשל הקרן עדיין לא מלאה בדירות להשכרה, יש מס על רווחי בורסה ועוד. עם זאת, זוהי בהחלט אפשרות מבין מכלול האפשרויות שיש כדי להיחשף למחירי הדירות.
שאלות ותשובות על השקעה בדירות
מה היתרון העיקרי ברכישת פחות משליש דירה?
היתרון העיקרי הוא חיסכון במסים, כיוון שהמיסוי על חלק קטן מדירה נמוך יותר.
מהם האתגרים העיקריים של בעלות על חלק מדירה?
האתגרים כוללים שליטה מוגבלת וקושי במימוש או מכירה.
האם זה טרנד שמתרחב בארץ?
כן, בשל העלויות הגבוהות והמסים, יותר אנשים פונים להשקעות קטנות.
מה כדאי לבדוק לפני רכישת חלק מדירה?
חשוב לבדוק את תנאי השותפות, זכויות וחובות, וכן את האפשרויות למימוש עתידי.
האם יש אפשרויות מימון לרכישת חלק מדירה?
בדרך כלל, אפשרויות המימון מוגבלות יותר בהשוואה לרכישת נכס שלם, אבל קיימות.
מה ההשלכות העתידיות של מגמה זו?
ייתכן שיותר משקיעים יפנו לאפשרות זו, מה שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן כולו.
מי החברות שפועלות בתחום של רכישת חלק מדירה?
יש מספר חברות כמו דרלי, ברק פיננסים, רנטפו, דומוס ועוד. צריך לבדוק מה אתם מקבלים וכמה זה עולה לכם.
מהם דמי הניהול שהם גובים?
דמי הניהול בחברות שמציעות בעלות חלקית על נכסים כמו רנטפו ודומוס, נמצאים בדרך כלל בטווח של 1% עד 3% משווי הנכס השנתי. דמי הניהול משמשים לכיסוי הוצאות כמו ניהול הנכס, תחזוקה, ביטוח, ושירותים נוספים שהחברה מספקת למשקיעים.
דמי הניהול הללו עשויים להשתנות בהתאם לגודל ההשקעה, לסוג הנכס, ולשירותים הנלווים שמציעה החברה. חשוב לבדוק מראש את כל הפרטים והעלויות כדי להבין את התמונה המלאה לפני כניסה להשקעה כזו.
למה לא להשקיע בעצם בקרנות ריט על מגורים, במקום להשקיע בשליש דירה? מה ההבדלים?
השקעה בקרנות ריט (REIT's) למגורים והשקעה ישירה בדירה הן שתי דרכים שונות להיכנס לשוק הנדל"ן, ולכל אחת מהן יש יתרונות וחסרונות ייחודיים:
יתרונות של קרנות ריט
נזילות גבוהה: מניות של קרנות ריט נסחרות בבורסה, ולכן קל לקנות ולמכור אותן, בניגוד לדירה שמכירתה עשויה לארוך זמן רב.
פיזור סיכונים: השקעה בקרן ריט מפזרת את הסיכון על פני מספר נכסים ולא בנכס יחיד.
ניהול מקצועי: קרנות ריט מנוהלות על ידי מומחים בתחום, מה שחוסך למשקיעים את הצורך בניהול הנכסים בעצמם.
תשואה שוטפת: קרנות ריט מחויבות לחלק לפחות 90% מהכנסותיהן מהשכרה כדיבידנדים, כך שמשקיעים נהנים מהכנסה שוטפת.
יתרונות של השקעה ישירה בדירה
שליטה מלאה: כאשר אתה קונה דירה, יש לך שליטה מלאה על הנכס, כולל החלטות על תחזוקה, השכרה ומכירה.
הטבות מס מסוימות: ישנן הטבות מס שונות למשקיעים בדירות בישראל, בעיקר אם מדובר בדירת מגורים יחידה.
פוטנציאל עליית ערך: השקעה ישירה בנדל"ן יכולה להניב רווחים משמעותיים מעליית ערך הנכס, במיוחד באזורים מבוקשים.
חסרונות של קרנות ריט
פחות שליטה: למשקיע אין שליטה על הנכסים שבקרן, וכל ההחלטות מתקבלות על ידי מנהלי הקרן.
תנודתיות: מניות קרנות ריט עשויות להיות תנודתיות כמו כל מניה אחרת בשוק ההון.
חסרונות של השקעה ישירה בדירה
נזילות נמוכה: מכירת דירה יכולה לקחת זמן, ולא תמיד אפשר לממש את ההשקעה במהירות.
עלויות נלוות: בעלות על דירה כוללת עלויות תחזוקה, ביטוח, מסים ועוד, שיכולות להפוך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית.
- 7.למה ההכוונה או איך חומקים מהמס במכירה 17/02/2025 03:14הגב לתגובה זומה פספסתי
- 6.אנונימי 17/02/2025 03:10הגב לתגובה זוקרנות ריט
- 5.אנונימי 15/02/2025 05:28הגב לתגובה זואם יש לך אפילו עשירית דירה נשללת האפשרות לגשת ולזכות במשתכן או במכרז של רמי לחיילי מילואים קיימות מגבלות חדשות שימו לה
- 4.משקעים היום בקריית ים התחדשות ליד הים (ל"ת)אנונימי 14/02/2025 05:45הגב לתגובה זו
- 3.אפשר לקנות חמישית (ל"ת)אנונימי 13/02/2025 22:43הגב לתגובה זו
- 2.משקיע בבורסה 13/02/2025 09:18הגב לתגובה זובעיה שהייתה קיימת בקרנות ריט שנסחרות בבורסה שכל דמי השכירות הלכו על הוצאות שונות וביניהם על תשלום למנהלים כל הרווחים שלהם היו מעליית ערך של הדירות מהסיבה הזאת חברות מסוימות נסחרו בשליש מערך הדירות שהם מחזיקים רק אומר שלפני שקונים כדאי לברר
- א 11/03/2025 16:38הגב לתגובה זוהפסדתי אלפי שקלים ומי שנשאר בהשקעה הזו הפסיד את רוב הונו.כזכור שוק הנדלן עלה בקרוב למאה אחוז מאז הושקה קרן הריט
- 1.אלי 13/02/2025 09:08הגב לתגובה זוחשוב להדגיש כי ההטבות לבעלי שליש דירה הן רק לפני קנייה מלאה של דירה ראשונה.קניית שליש דירה לבעלי דירה קיימת בבעלות לא מזכה בהטבות
- אנונימי 13/02/2025 12:05הגב לתגובה זויש הטבה במכירה מוכרים כדירה יחידה ולא משלמים מס שבח.

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."