השקעה ברכישת דירה התבררה כהשקעה טובה לטווח ארוך. שוק המניות אמנם לאורך זמן משיג תשואה טובה יותר, אבל היתרונות המיסויים שיש על השקעה בדירה (לרבות פטור ממס על שכר דירה עד 5,470 שקלים) כשלרוב גם הרוכשים יודעי לחמוק ממס במכירה, הופכים את הדירה להשקעה מאוד פופולארית. זאת הסיבה למספרים המדהימים האלו: מעל 300 אלף איש מחזיקים 2 דירות וכ-100 אלף איש מחזיקים 3 דירות ומעלה. הנתונים האלו לא מספרים את כל הסיפור כי יש הורים שמחזיקים בדירות דרך רישום על שם הילדים. סיכוי טוב שמעל 600 אלף איש מחזיקים ב-2 דירות ומעלה - וזו הערכה צנועה. 

 כ-68% מהציבור גר בדירה בבעלות וכ-32% גרים בדירה בשכירות. נוצרו בישראל שני מעמדות - כאלו שיש להם דירה וכאלו שאין להם. המגמה של רכישת דירות להשקעה התחזקה מאוד בעשורים האחרונים, במיוחד על רקע הריבית הנמוכה שהיתה והובילה משפחות רבות לקנות דירה שתהיה "הפנסיה" שלהם או שתשמש בעתיד את הילדים. כך קרה שמשפחות "רגילות" הפכו למשקיעות בנדל"ן. וזה ממשיך. התיאבון להשקעה בדירה גדול ובשנים האחרונות מתפתח טרנד מסוכן - השקעה ברכישת חלק מדירה 

איך אפשר לקנות חלק מדירה? דמיינו שאתם רוכשים דירה עם חבר-חברה. כל אחד מקבל חצי; דמיינו שאתם קונים עם עוד 2 חברים - לכל אחד יש שליש. אתם לרוב לא תגורו עם החברים שלכם ותחלקו את הדירה ביחד. מי שפועל כך עושה זאת למטרת השקעה. קונים דירה עם חברים, משפחה ומשכירים את הדירה ומתחלקים בהכנסות. מה קורה כשחבר אחד רוצה למכור? או שקובעים מראש מה עושים, או שמסכימים או שלא מסכימים ונוצר בלאגן. מה קורה כשאחד רוצה לגור בדירה והשני לא מסכים? מה קורה אם אחד רוצה ללכת על השבחה והשני לא מעוניין? כן, זה יכול להיות מורכב ולכן אם עושים זאת במטרה להינות מעליית ערך הדירות ושכר דירה שוטף, צריך לעשות זאת עם אנשים שאתם סומכים-מאמינים-מכירים, וגם לסגור את הבעיות התיאורטיות שיכולות לצוץ בהמשך, כבר מראש.

הטרנד שנוצר - לרכישת חלק מדירה עונה על הרצון להשקיע בדירה לאלו שאין להם מספיק כדי לרכוש דירה שלמה ומעבר לכך - בקנייה של עד שליש דירה לא נפגעות הזכויות ויש הטבות מס - קנייה עד שליש דירה לא פוגעת בזכאות שלכם להשתתף בפרויקטים של המדינה לרבות פרויקטים של דירות בהנחה. כמו כן, זה לא נחשב כהחזקת דירה ולכן יש הקלות מס - מס רכישה וגם מס שבח. ההתייחסות לדירה היא לא כדירה שנייה שחייבת במס רכישה גבוה ובמס שבח. אבל יש גם סיכונים וחסרונות ברכישת חלק מדירה. נתחיל עם חצי הכוס המלאה.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יתרונות ברכישת שליש דירה

הפחתת מסים: רכישת חלק קטן מדירה יכולה להפחית או להימנע מתשלומי מס רכישה כבדים, שנכנסים לתוקף כאשר קונים מעל שליש דירה.

נגישות פיננסית: זוהי אפשרות נגישה יותר עבור משקיעים קטנים או אנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות נכס שלם.

פיזור סיכונים: השקעה בחלק מדירה מאפשרת פיזור סיכונים על פני מספר השקעות קטנות במקום השקעה גדולה אחת.

• אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

חסרונות ברכישת שליש דירה

שליטה מוגבלת: בעלות על חלק קטן מדירה יכולה להגביל את יכולת השליטה בנכס, במיוחד אם מדובר במספר שותפים.

קושי במימוש: מכירת חלק מדירה עשויה להיות מורכבת יותר ממכירת נכס שלם.

קושי במימון: לרוב צריך להביא את כל הסכום כהון עצמי, ללא משכנתא

העניין של המימון הוא קריטי. כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם מקבלים לרוב מימון של 50%. כלומר, הבנק מממן לכם חצי מהעסקה. אתם צריכים להביא 50%. זה לרוב משתלם כלכלית כי התשואה על הנכס (השבחה ודמי שכירות) עולים על הריבית של המשכנתא. ככה אתם מייצרים רווח-תשואה טובה יותר על ההון שהשקעתם (רכישת ה-50%). ברכישת שליש דירה אתם משקיעם שליש בלי מימון, אז התשואה שלכם לרוב תהיה נמוכה יותר. חוץ מזה, אם אתם כבר משיגים 33.33% מערך הדירה, תתאמצו עוד קצת ותגיעו ל-50% - לא? או שתתפשרו על הנכס ותרכשו נכס בעלות נמוכה יותר.

טרנד מסוכן - תבדקו את דמי הניהול

על רקע החסרונות הקיימים, קמו חברות שמוכרות לכם סיפור מעניין - תשקיעו דרכנו בשליש דירה, אנחנו נעשה את כל הסידורים, אנחנו אחראים על המימוש, שכר הדירה, אין לכם בעיות עם שותפים. הכל עלינו. נשמע נחמד, רק מה שוכחים לספר לכם? הם גובים על זה דמי ניהול של בין 1% ל-3%. יש כאלו שגובים סכום משכר הדירה, יש כאלו שהם היזמים של הפרויקט. כלומר אתם בעצם קונים מהם דירות והם מרוויחים מהייזום. בסוף איך שלא מסתכלים על זה השאלה החשובה כאן היא כמה זה עולה לכם? השקעה בדירה מייצרת תשואה כוללת היסטורית של כ-8% כולל דמי השכירות, לקחת מזה נתח של אחוזים הופך את זה לכלכלי פחות או לא כלכלי. 

ואז עולה השאלה - למה לא להשקיע בדירות דרך קרנות הריט למגורים שנסחרות בבורסה. אחרי הכל, הם משקיעות את הכספים בדירות, מקבלות תשואה ומחלקות את זה כדיבידנד. הם גם לוקחות מימון זול, כלומר זה מאפשר למשקיע להיחשף למגוון של דירות להשקעה, לא דירה אחת, לא שליש דירה, אפשר בכל סכום, לא צריך לראות את הנכס ולהתעסק עם שוכרים. זו השקעה נזילה כמו השקעה בכל מניה אחרת, ויש לזה כמובן גם חסרונות - זה יכול לרדת בלי קשר לערך של הנכסים של הקרן, זה לא בהכרח יניב תשואה טובה אם למשל הקרן עדיין לא מלאה בדירות להשכרה, יש מס על רווחי בורסה ועוד. עם זאת, זוהי בהחלט אפשרות מבין מכלול האפשרויות שיש כדי להיחשף למחירי הדירות. 

שאלות ותשובות על השקעה בדירות

מה היתרון העיקרי ברכישת פחות משליש דירה?

היתרון העיקרי הוא חיסכון במסים, כיוון שהמיסוי על חלק קטן מדירה נמוך יותר.

מהם האתגרים העיקריים של בעלות על חלק מדירה?

האתגרים כוללים שליטה מוגבלת וקושי במימוש או מכירה.

האם זה טרנד שמתרחב בארץ?

כן, בשל העלויות הגבוהות והמסים, יותר אנשים פונים להשקעות קטנות.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת חלק מדירה?

חשוב לבדוק את תנאי השותפות, זכויות וחובות, וכן את האפשרויות למימוש עתידי.

האם יש אפשרויות מימון לרכישת חלק מדירה?

בדרך כלל, אפשרויות המימון מוגבלות יותר בהשוואה לרכישת נכס שלם, אבל קיימות.

מה ההשלכות העתידיות של מגמה זו?

ייתכן שיותר משקיעים יפנו לאפשרות זו, מה שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן כולו.

יש מספר חברות כמו דרלי, ברק פיננסים, רנטפו, דומוס ועוד. צריך לבדוק מה אתם מקבלים וכמה זה עולה לכם.

מהם דמי הניהול שהם גובים?

דמי הניהול בחברות שמציעות בעלות חלקית על נכסים כמו רנטפו ודומוס, נמצאים בדרך כלל בטווח של 1% עד 3% משווי הנכס השנתי. דמי הניהול משמשים לכיסוי הוצאות כמו ניהול הנכס, תחזוקה, ביטוח, ושירותים נוספים שהחברה מספקת למשקיעים.

דמי הניהול הללו עשויים להשתנות בהתאם לגודל ההשקעה, לסוג הנכס, ולשירותים הנלווים שמציעה החברה. חשוב לבדוק מראש את כל הפרטים והעלויות כדי להבין את התמונה המלאה לפני כניסה להשקעה כזו.

למה לא להשקיע בעצם בקרנות ריט על מגורים, במקום להשקיע בשליש דירה? מה ההבדלים?

השקעה בקרנות ריט (REIT's) למגורים והשקעה ישירה בדירה הן שתי דרכים שונות להיכנס לשוק הנדל"ן, ולכל אחת מהן יש יתרונות וחסרונות ייחודיים:

יתרונות של קרנות ריט

נזילות גבוהה: מניות של קרנות ריט נסחרות בבורסה, ולכן קל לקנות ולמכור אותן, בניגוד לדירה שמכירתה עשויה לארוך זמן רב.

פיזור סיכונים: השקעה בקרן ריט מפזרת את הסיכון על פני מספר נכסים ולא בנכס יחיד.

ניהול מקצועי: קרנות ריט מנוהלות על ידי מומחים בתחום, מה שחוסך למשקיעים את הצורך בניהול הנכסים בעצמם.

תשואה שוטפת: קרנות ריט מחויבות לחלק לפחות 90% מהכנסותיהן מהשכרה כדיבידנדים, כך שמשקיעים נהנים מהכנסה שוטפת.

יתרונות של השקעה ישירה בדירה

שליטה מלאה: כאשר אתה קונה דירה, יש לך שליטה מלאה על הנכס, כולל החלטות על תחזוקה, השכרה ומכירה.

הטבות מס מסוימות: ישנן הטבות מס שונות למשקיעים בדירות בישראל, בעיקר אם מדובר בדירת מגורים יחידה.

פוטנציאל עליית ערך: השקעה ישירה בנדל"ן יכולה להניב רווחים משמעותיים מעליית ערך הנכס, במיוחד באזורים מבוקשים.

חסרונות של קרנות ריט

פחות שליטה: למשקיע אין שליטה על הנכסים שבקרן, וכל ההחלטות מתקבלות על ידי מנהלי הקרן.

תנודתיות: מניות קרנות ריט עשויות להיות תנודתיות כמו כל מניה אחרת בשוק ההון.

חסרונות של השקעה ישירה בדירה

נזילות נמוכה: מכירת דירה יכולה לקחת זמן, ולא תמיד אפשר לממש את ההשקעה במהירות.

עלויות נלוות: בעלות על דירה כוללת עלויות תחזוקה, ביטוח, מסים ועוד, שיכולות להפוך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית.