האוצר: הקבלנים מתקשים למכור ומחזירים את מבצעי המימון למרות מגבלות בנק ישראל

סקירת הנדל"ן לדצמבר 2025 של הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציגה חולשה: בשוק החופשי נמכרו רק 2,504 דירות חדשות, ירידה חדה של 44% לעומת דצמבר 2024. אך בו-זמנית, שכיחות הטבות המימון זינקה ל-32% - על אף מגבלות בנק ישראל שנכנסו לתוקף באפריל

על פי הסקירה, שוק הדיור הישראלי ממשיך להתכווץ, כאשר מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו בשיעור דרמטי של 44% בהשוואה לדצמבר 2024. בסך הכל, נרכשו בחודש דצמבר 2025 כ-8,526 דירות (חדשות ויד שניה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה של 24% לעומת דצמבר 2024.

הנתונים ממשיכים את המגמה השלילית שהחלה עוד בתחילת 2025. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-7,534 דירות בלבד - ירידה של 24% בהשוואה לדצמבר 2024. לפי הסקירה, "בדומה לממצאים בחודשים הקודמים, פלח השוק שמוסיף להוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי".

צניחה חריגה במכירות הקבלנים - בעיקר בבאר שבע

מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,496 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה חדה של 41% בהשוואה לדצמבר 2024. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,504 דירות בלבד - ירידה חדה של 44% בהשוואה לדצמבר 2024. לפי הסקירה, זהו "שיעור הירידה החד ביותר במכירות אלו בשנת 25', המוסבר בחלקו בהקדמת רכישות בדצמבר 24', טרם העלאת המע"מ ב-1 נקודת אחוז בינואר 25'".

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הירידה החדה במכירות הקבלנים מתבטאת במיוחד במבט רב-שנתי. הסקירה מציינת כי במבט השוואתי של חודשי דצמבר מאז תחילת שנות האלפיים, רמת המכירות בדצמבר 2025 נמצאת "באמצעו של דרוג רב-שנתי זה, אם כי עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות". לשם השוואה: "בהשוואה לדצמבר 2003, שעמד עדיין בצל האינתיפאדה השניה, מדובר בפער של 15% בלבד (פער כמותי של כ-300 דירות בלבד)".

בפילוח גיאוגרפי, הירידה החדה במכירות הקבלנים בולטת במיוחד באזור באר שבע. לפי הסקירה, "בחודש דצמבר ירידה זו היתה חדה במיוחד" באזור זה, עם ירידה של 70% בהשוואה לדצמבר 2024. הסקירה מציינת כי "בשנת 24' בכלל, ודצמבר בפרט, נרשמו רמות גבוהות במיוחד במכירות אלו באזור ב״ש, כאשר היה זה האזור היחידי בו נשבר שיא במכירות אלו לפחות מאז תחילת שנות האלפיים". מנגד, אזור תל אביב רשם את הירידה המתונה ביותר - רק 9%.

הטבות המימון מתעלמות ממגבלות בנק ישראל

בניגוד למגמת הירידה החדה במכירות, נתון אחד בלט בצורה חריגה: שכיחות הטבות המימון. לפי הסקירה, "בחודש דצמבר נרשם גידול משמעותי בשכיחות הטבות המימון המדווחות בחמשת האזורים הנבדקים על ידנו, אשר הגיעה ל-32% מסך העסקאות בשוק החופשי (עם מסירה של 12 חודשים ומעלה). זאת לעומת שיעור של 24% בחודש הקודם ובדומה לשיעור שנרשם בדצמבר 24".

• משרד הבינוי והשיכון החל במיונים לעובדים מקצועיים בהודו
• ירידה חדה במשכנתאות בינואר - מה הסיבה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא בלוף"

הממצא מעורר תמיהה מיוחדת נוכח העובדה שבאפריל 2025 נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון. הסקירה מציינת במפורש: "עליה זאת נרשמת על אף מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון שנכנסו לתוקף באפריל 25".

בפילוח גיאוגרפי, הזינוק בהטבות המימון בולט במיוחד באזור תל אביב. לפי הסקירה, בחודש דצמבר הגיע שיעור הטבות המימון באזור תל אביב ל-37% מהעסקאות, לעומת 26% בחודש הקודם ו-33% בדצמבר 2024. "זהו גם השיעור הגבוה ביותר שנרשם בשכיחות הטבות המימון המדווחות באזור זה, מאז החלו להתקבל דיווחים אלו", מציינת הסקירה.

אזור נוסף שבלט בגידול משמעותי הוא נתניה, בו הגיע שיעור הטבות המימון ל-35%, לעומת 22% בחודש הקודם. הסקירה מוסיפה כי "לאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון".

תזרים המזומנים צנח ב-78%

ההשלכות של הירידה החדה במכירות מתבטאות בתזרים המזומנים של הקבלנים. לפי הסקירה, תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות עמד בחודש דצמבר על 8.8 מיליארד שקל - ירידה ריאלית של 38% בהשוואה לדצמבר 2024.

אך התמונה חמורה עוד יותר כשמסתכלים על תזרים המזומנים נטו, לאחר ניכוי תשומות. הסקירה מציינת כי "תזרים המזומנים נטו, בניכוי תשומות, עמד בחודש דצמבר על 1.6 מיליארד ₪, ירידה חדה של 80%, המוסברת הן ברמה הגבוהה במיוחד של תזרים זה בדצמבר 24' והן ברמה גבוהה יחסית של תשומות בדצמבר 25".

הסקירה מציינת ממצא מעניין: בניתוח תזרים המזומנים בפועל נמצא כי תזרים זה היה "גבוה מהתזרים הפוטנציאלי, ממצא אשר הינו חריג אמנם, אבל נצפה גם במספר חודשים קודמים". לפי הסקירה, "ממצא זה עשוי להיות מוסבר בין היתר בקבלת תשלומים מעסקאות שבוצעו בשנתיים-שלוש הקודמות, עם דחיה של התשלום העיקרי לעת המסירה ו/או בהקדמת תשלומים ע״י רוכשים שלא נהנו מהטבות מימון וחשופים למדד תשומות הבניה".

שוק היד שנייה במגמת ירידה

גם שוק הדירות מיד שנייה ממשיך למצוא את עצמו במגמת ירידה, אם כי מתונה יחסית. סך מכירות יד שנייה בחודש דצמבר עמד על 5,030 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לדצמבר 2024. בסיכום שנתי, עמד סך עסקאות יד שנייה בשנת 2025 על 52,333 דירות - "ללא שינוי מהותי בהשוואה ל-24' (גידול של 0.6%)", כפי שמציינת הסקירה.

גם המשקיעים ממשיכים לסגת מהשוק. רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,518 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לדצמבר 2024. בסיכום שנתי, עמד סך הדירות שנרכשו להשקעה על 13,122 דירות - ירידה של 14% בהשוואה לשנת 2024.

מכירות המשקיעים היו אף נמוכות יותר: בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,159 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר 2024. התוצאה היא שבדצמבר 2025 נרשם גידול בסך הרכישות נטו של משקיעים - 358 דירות התווספו ל"מלאי" הדירות בידי משקיעים. לפי הסקירה, "סה״כ, מאז אוקטובר 2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד דצמבר 25' נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים 8,000 דירות".

גם רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי המשיכו לרדת. בחודש דצמבר הסתכמו רכישות אלו ב-3,609 דירות, ירידה של 33% בהשוואה לדצמבר 2024. לעומת זאת, רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-2,408 דירות, ירידה מתונה יותר של 8% בהשוואה לדצמבר 2024. הסקירה מציינת כי "מאז חודש אוגוסט האחרון מסתמן גידול בשיעור 'מצמצמי' הדיור".

תמונה שנתית: ירידה של 11% בסך העסקאות

בשנת 2025 נרכשו 84,879 דירות (חדשות ויד שניה), ירידה של 11% בהשוואה לשנת 2024. הסקירה מציינת כי יש "פערים משמעותיים בין פלח השוק של דירות יד שניה לזה של הדירות החדשות, בפרט אלו שנמכרו בשוק החופשי".

בעוד שמכירות יד שניה נותרו ללא שינוי משמעותי (גידול של 0.6% לעומת 2024), מכירות הקבלנים ירדו בשיעור של 25% ומכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד ירדו בשיעור של 34%. לפי הסקירה, הירידה החדה במכירות הקבלנים בשנת 2025 מגיעה "לאחר הזינוק שנרשם במכירות אלו בשנת 24', על רקע מבצעי המימון של הקבלנים".

הסקירה מציינת כי "סביר להניח כי ירידה חדה זו במכירות אלו בשנת 25' מוסברת לפחות בחלקה במגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים (הגבלות שנכנסו לתוקף בסוף מרץ 25')".